مضافاتی زمین شوقیہ سرمایہ کاروں کے لیے نہیں ہے، مارکیٹ میں روشن مقامات، بروکرز پھر سے ہلچل مچا رہے ہیں۔

مارکیٹ گرم ہو رہی ہے، بہتری کے آثار دکھا رہے ہیں، زمین میں سرمایہ کاری کرتے وقت نوٹ کرنے کی چیزیں، بنہ ڈنہ کئی منصوبوں میں سرمایہ کاری کا مطالبہ کر رہا ہے، ریاست کی جانب سے رہائشی اراضی پر دوبارہ دعویٰ کرنے پر زمین کے معاوضے کے ضوابط... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

2023 کے آغاز سے ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں لین دین کے حجم میں بتدریج اضافہ ریکارڈ کیا گیا ہے۔ (ماخذ: ڈی ٹی)

بہتری کے آثار

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (Vnrea) کی رپورٹ "2023 کی تیسری سہ ماہی میں ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کے عمل کا جائزہ لینے اور 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں مارکیٹ کی صورت حال کی پیشن گوئی" ابھی مکمل ہوئی ہے، جس میں واضح طور پر کہا گیا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں لیکویڈیٹی مشکل مدت کے مقابلے میں تیسرے چوتھائی کے مقابلے میں 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں ہے۔ 2022 اور سال کے پہلے مہینوں میں، مارکیٹ نے مقامی علاقوں میں بہت سے "روشن مقامات" کو ریکارڈ کرنا شروع کیا جیسے: ہنوئی ، ہائی فونگ، لاؤ کائی، ڈا نانگ، ہو چی منہ سٹی... ایسے مقامات جہاں بنیادی ڈھانچے اور نقل و حمل میں سرمایہ کاری کو فروغ دیا جاتا ہے، جس میں طلب کے مطابق رسد کے بہت سے ذرائع ہیں۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے ایک حالیہ سروے کے مطابق، 60% تک سرمایہ کار جنہوں نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لیا ہے اگر بینک سود کی شرحیں کم ہوتی رہیں تو سرمایہ کاری جاری رکھیں گے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے سال کے آغاز سے لین دین کے حجم میں بتدریج اضافہ ریکارڈ کیا ہے۔ اگر 2023 کی دوسری سہ ماہی میں، مارکیٹ نے 3,700 ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں، جو کہ پہلی سہ ماہی میں 2,700 ٹرانزیکشنز کے مقابلے میں 37 فیصد کا اضافہ ہے، تیسری سہ ماہی میں، مارکیٹ نے تقریباً 6,000 ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں، جو دوسری سہ ماہی سے 1.5 گنا زیادہ اور پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں زیادہ ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے نمائندوں کے مطابق، بڑے شہروں میں اپارٹمنٹ اور ہاؤسنگ مارکیٹ اس وقت اچھے جذب کے آثار دکھا رہی ہے، جو مرکزی بنیادی علاقے میں 10 بلین VND سے کم قیمت والے حصے پر توجہ مرکوز کر رہی ہے۔

مارکیٹ کی ترقی کے موجودہ دور کو جاری رکھنے کے لیے، رکی ہوئی سپلائی کو بہتر بنانے کے لیے میکانزم اور پالیسیوں کی ضرورت ہے۔ رئیل اسٹیٹ کی پالیسیوں کو تمام سماجی طبقات کو نشانہ بنانے کی ضرورت ہے۔

Vnrea کے نائب صدر ڈاکٹر Nguyen Van Dinh نے تبصرہ کیا کہ رہائشی مکانات کی حقیقی طلب میں اضافہ ہو رہا ہے اور یقینی طور پر اقتصادی ترقی اور شہری کاری کے ساتھ ساتھ اس میں اضافہ ہو گا... توقع ہے کہ 2023 کے آخر میں رئیل اسٹیٹ فورم میں، Vnrea رئیل اسٹیٹ انڈیکس کا اعلان کرے گا، جو پروجیکٹ کے ڈویلپرز کے لیے حوالہ دینے کی بنیاد ہوں گے، تاکہ جب یہ پروجیکٹ کی حقیقی طلب کو پورا کر سکے، تو 70 فیصد تک ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کو راغب کرنے کی ضروریات کو یقینی بنانا۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہرین نے یہ بھی تبصرہ کیا کہ ہاؤسنگ سے متعلق قانون، زمین سے متعلق قانون، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کا مسودہ 15 ویں قومی اسمبلی کے 6 ویں اجلاس میں منظور کیا گیا، جس کی وجہ سے قانونی "رکاوٹیں"، سرمائے کے ذرائع اور سرمایہ کاروں کا مرکزی مارکیٹ پر اعتماد کی واپسی... مارکیٹ کی حقیقی معنوں میں واپسی کے لیے فیصلہ کن حالات ہوں گے۔

2023 کی چوتھی سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2024 سے مارکیٹ کی بحالی کے لیے ایک اہم قدم ثابت ہو گی، خاص طور پر ایسے علاقوں میں جہاں ترقی کے لیے بہت زیادہ گنجائش، ہم آہنگی اور جدید منصوبہ بندی، مرکوز بنیادی ڈھانچہ، سرمایہ کاری، اور کم قیمت کی سطح...

مضافاتی زمین کی منڈی گرم ہے۔

حال ہی میں، زمین کی تقسیم اور فروخت پر پابندی کے بعد زمین کی منڈی میں بتدریج بہتری آئی ہے۔ ہنوئی کے بہت سے مضافاتی علاقوں یا ہمسایہ صوبوں جیسے باک نِن، باک گیانگ، نین بِن... میں لین دین دوبارہ ظاہر ہونا شروع ہو گیا ہے، حالانکہ ابھی بھی کافی چھوٹا ہے۔

مثال کے طور پر، تھاچ تھاٹ ڈسٹرکٹ (ہانوئی) میں بن ین اور ٹین زا کمیون کے علاقے میں، 4-5 میٹر چوڑی سڑکوں پر ذیلی تقسیم شدہ زمین کی قیمت فی الحال 16-20 ملین VND/m2 میں فروخت کے لیے مشتہر کی جا رہی ہے، جو کہ "زمین کے بخار" کی مدت کے مقابلے میں تقریباً 30 فیصد کم ہے۔ خاص طور پر، گلیوں میں ذیلی تقسیم شدہ زمین کی قیمت صرف 11-12 ملین VND/m2 ہے، بخار کی مدت کے مقابلے میں 40-50% کم ہے۔

خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ بروکرز، مارکیٹ سے "بخارات" کی مدت کے بعد، اب واپس آ گئے ہیں اور زمین کی فروخت کو فروغ دے رہے ہیں۔ بہت سی رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ سائٹس پر، زمین برائے فروخت کے بارے میں معلومات 600 ملین VND سے لے کر 1 بلین VND تک ہوتی ہے۔

VARS کی تیسری سہ ماہی کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی رپورٹ کے مطابق، 2 بلین VND کے تحت ریڈ بک اور کمرشل ہاؤسنگ کے ساتھ زمین کے حصے میں لین دین کے حجم میں نمایاں اضافہ دیکھا گیا ہے۔ خاص طور پر انفراسٹرکچر کی سرمایہ کاری والے علاقوں یا صنعتی پارکوں سے ملحق علاقوں میں، فروخت کی قیمت میں پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 5-7 فیصد اضافہ ہوا ہے۔

یہ زمین کی قسم کا واحد روشن دھبہ ہے، کیونکہ زمین کی قیمت 3 بلین VND/پلاٹ یا اس سے زیادہ ہونے کے ساتھ، لین دین کی صورت حال اب بھی کافی مایوس کن ہے۔

مضافاتی زمین کی صلاحیت اب بھی موجود ہے، لیکن ماہرین کے مطابق، سرمایہ کاروں کو محتاط رہنے کی ضرورت ہے کیونکہ موجودہ مارکیٹ کو اب بھی ممکنہ خطرات ہیں، خاص طور پر لیکویڈیٹی کے حوالے سے۔ ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، ذیلی تقسیم شدہ زمین کی منڈی، کسی حد تک، اب بھی "بڑے لوگوں" کے کنٹرول میں ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہر Tran Khanh Quang نے تبصرہ کیا کہ اس سال کی مارکیٹ میں مواقع موجود ہیں لیکن وہ کافی مدھم ہیں، یہ موقع صرف 2024 میں ہی پک سکتا ہے۔ زمین اب بھی ایک ایسا طبقہ ہوگا جس میں زیادہ منافع کی صلاحیت موجود ہے لیکن فی الحال اکثریت کے لیے نہیں ہے اور اسے محتاط انتخاب کی ضرورت ہے۔

مسٹر کوانگ نے کہا کہ زمین دو گروپوں کے لیے ایک موقع ہوگی: پیشہ ور سرمایہ کار اور نقد رقم کے ساتھ حقیقی گھر خریدار۔ شوقیہ سرمایہ کاروں کو "کودنا" نہیں چاہیے یا اگر وہ چاہیں تو انہیں طویل مدتی کیش فلو کی ضرورت ہے، جس کا وژن 3-5 سال ہے۔

"حقیقی صورت حال کی بنیاد پر، سرمایہ کار 30%، پھر 25% اور پھر 20% تک کی رعایت پیش کر سکتے ہیں۔ خریداروں کو دلیری سے بات چیت کرنی چاہیے، ممکنہ طور پر 15-20% کی رعایت کے ساتھ معاہدے کو بند کرنا چاہیے، جو کہ ایک قابل عمل رعایت ہے۔ اس سال کے آخری مہینوں اور 2024 کے اوائل میں،" ماہر رقم کو کم کرنے کے لیے مناسب وقت نہیں لگا سکتا۔

دریں اثنا، کچھ پیشہ ور سرمایہ کاروں کا اندازہ ہے کہ شہری زمین، بڑے شہروں کے مضافات میں، تقریباً سیر ہو چکی ہے، واپسی کی شرح کم ہو گی۔ دریں اثنا، بہت سے صوبوں اور مقامات پر زمین کی قیمتیں اب بھی کافی کم ہیں، اس لیے اضافے کا مارجن زیادہ ہوگا۔

تاہم، زیادہ منافع بھی بڑے خطرات کے ساتھ آتے ہیں۔ لہذا، محفوظ رہنے کے لیے، صوبائی زمین میں سرمایہ کاری کرتے وقت، سرمایہ کاروں کو انتظار کے وقت کا تعین کرنے کی ضرورت ہوتی ہے جو کہ 3-5 سال یا اس سے زیادہ ہو سکتا ہے۔ یہ صرف بے کار کیش فلو کے لیے موزوں ہے، مالی فائدہ استعمال نہیں کیا جانا چاہیے۔

بن ڈنہ نے 14 بلین امریکی ڈالر کے منصوبے کے ساتھ کئی شعبوں میں سرمایہ کاری کا مطالبہ کیا ہے۔

صوبہ بن ڈنہ کی عوامی کمیٹی کے الیکٹرانک انفارمیشن پورٹل نے ابھی 151 منصوبوں کی فہرست شائع کی ہے جس میں علاقے میں بہت سے مختلف شعبوں میں سرمایہ کاری کا مطالبہ کیا گیا ہے۔ رئیل اسٹیٹ، خدمات، تجارت اور سیاحت کے شعبوں میں 80 پراجیکٹس ہیں، جن میں سرمایہ کاری کی کالنگ لسٹ کی اکثریت ہے۔

سب سے بڑے سرمایہ کاری کے ساتھ پروجیکٹ سب ایریا نمبر 1، Nhon Hoi Eco-tourism Urban Area میں اربن ایریا کی سرمایہ کاری ہے جس کا کل سرمایہ تقریباً 14 بلین امریکی ڈالر ہے، جس کا رقبہ 57 ہیکٹر سے زیادہ ہے۔ اس کے بعد سب ایریا نمبر 3، Nhon Hoi Eco-tourism Urban Area میں اربن ایریا میں سرمایہ کاری کا منصوبہ ہے، جس کا سرمایہ 10 بلین امریکی ڈالر ہے، جس کا رقبہ 36 ہیکٹر ہے۔ ایک اور پروجیکٹ پوائنٹ نمبر 1 پر ہائی رائز ہوٹل ایریا ہے، Nhon Ly - Cat Tien Sea Tourism Area، جس کا رقبہ تقریباً 34 ہیکٹر ہے، جس کا سرمایہ 2 بلین امریکی ڈالر ہے۔

کچھ منصوبوں میں بڑے علاقے ہیں جیسے کہ Tay Phu Commune Eco-tourism Farm Area (300ha)؛ Hoai Nhon Town Coastal Residential, Service and Commercial Area (300ha); لا وونگ ایکو ٹورازم پروجیکٹ (250-300ha)؛ بائی کون ہائی کلاس ایکو ٹورازم ریزورٹ (100 ہا)؛ وان فونگ ڈیم ٹورازم ایریا (70 ہیکٹر) پیمانے پر منحصر سرمایہ کاری کے ساتھ۔

بن ڈنہ کی صوبائی عوامی کمیٹی 30 صنعتی پارک اور صنعتی کلسٹر منصوبوں کے ساتھ انفراسٹرکچر کے شعبے پر بھی توجہ مرکوز کرتی ہے۔ جس میں سے واحد صنعتی پارک کا منصوبہ بونگ سون انڈسٹریل پارک ہے جس کا رقبہ 250 ہیکٹر ڈائن کھنہ کوارٹر، وان کینگ، لائی ڈک، لائی کھنہ نام میں ہے۔ باقی 29 صنعتی کلسٹر منصوبے مختلف علاقوں میں ہیں جن کا رقبہ 100 ہیکٹر سے کم ہے۔

اس کے علاوہ صوبہ بن ڈنہ نے بھی 9 زرعی اور آبی منصوبوں میں سرمایہ کاری کا مطالبہ کیا۔ 2 صحت کی دیکھ بھال کے منصوبے؛ 8 معاون صنعتی منصوبے؛ گندے پانی اور گھریلو پانی جمع کرنے اور ٹریٹمنٹ کے شعبے میں 12 منصوبے؛ 3 قبرستان کی تعمیر کے منصوبے؛ 3 توانائی کے منصوبے؛ 4 مارکیٹ پروجیکٹس۔

صوبہ بن ڈنہ کے محکمہ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کے تازہ ترین اعدادوشمار کے مطابق، اس سال کے پہلے 9 مہینوں میں، صوبے نے 46.2 ملین امریکی ڈالر کی کل سرمایہ کاری کے ساتھ 6 نئے رجسٹرڈ ایف ڈی آئی پروجیکٹس کو راغب کیا۔ ملکی سرمایہ کاری کے حوالے سے، صوبے نے تقریباً 13,387 بلین وی این ڈی کے کل رجسٹرڈ سرمائے کے ساتھ 62 نئے پروجیکٹس کو راغب کیا۔

پہلے 9 مہینوں میں، صوبے نے 17,960 بلین VND کے کل رجسٹرڈ سرمائے کے ساتھ 68 نئے منصوبوں کو راغب کیا، جو سالانہ منصوبے سے 13 فیصد زیادہ ہے۔ ان میں سے 17 منصوبے اقتصادی زونز اور صنعتی پارکوں میں تھے جن کا کل رجسٹرڈ سرمایہ 2,431 بلین VND سے زیادہ تھا۔ 51 منصوبے اقتصادی زونز اور صنعتی پارکوں سے باہر تھے جن کا کل سرمایہ کاری 15,529 بلین VND ہے۔

جب ریاست رہائشی اراضی کا دوبارہ دعویٰ کرتی ہے تو زمین کے معاوضے سے متعلق ضوابط

2013 کے اراضی قانون کا آرٹیکل 79 واضح طور پر زمین کے معاوضے کا تعین کرتا ہے جب ریاست رہائشی زمین پر دوبارہ دعوی کرتی ہے۔

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

جب ریاست ہاؤسنگ سے منسلک اراضی پر دوبارہ دعویٰ کرتی ہے، تو گھرانوں اور افراد کو رہائشی اراضی کے معاوضے کی شرائط کو پورا کیے بغیر اپنی رہائش گاہ منتقل کرنا ہوگی۔ اگر ان کے پاس رہنے کے لیے کوئی دوسری جگہ نہیں ہے، تو ریاست ان کی رہائش فروخت کرے گی، لیز پر دے گی، لیز پر خریدے گی یا زمین کے استعمال کی فیس جمع کر کے رہائشی زمین مختص کرے گی۔ (ماخذ: کیفے ایف)

خاص طور پر، رہائشی اراضی استعمال کرنے والے گھرانے اور افراد، بیرون ملک مقیم ویتنام کے لوگ جن کے پاس ویت نام میں زمین کے استعمال کے حقوق سے منسلک مکانات ہیں اور وہ معاوضے کے اہل ہیں جیسا کہ اس قانون کے آرٹیکل 75 میں بیان کیا گیا ہے جب ریاست کی جانب سے زمین پر دوبارہ دعویٰ کیا گیا ہے تو اس کا معاوضہ حسب ذیل دیا جائے گا:

اگر کمیون، وارڈ یا ٹاؤن میں کوئی دوسری رہائشی اراضی یا مکان نہیں ہے جہاں سے زمین واپس لی گئی ہے، تو معاوضہ رہائشی زمین یا مکان کی صورت میں دیا جائے گا۔ رہائشی زمین یا مکان کی صورت میں معاوضے کی ضرورت نہ ہونے کی صورت میں، ریاست رقم میں معاوضہ دے گی۔

اگر کمیون، وارڈ یا ٹاؤن میں اب بھی رہائشی اراضی یا مکان موجود ہے جہاں سے زمین کی بازیابی کی گئی ہے تو معاوضہ نقد دیا جائے گا۔ کافی رہائشی اراضی فنڈ والے علاقوں کے لیے رہائشی زمین کی شکل میں معاوضے پر غور کیا جائے گا۔

جب ریاست ہاؤسنگ سے منسلک اراضی کو واپس لے لیتی ہے، تو گھرانوں اور افراد کو رہائشی زمین کے معاوضے کی شرائط کو پورا کیے بغیر اپنی رہائش گاہ منتقل کرنا ہوگی۔ اگر ان کے پاس رہنے کے لیے کوئی دوسری جگہ نہیں ہے، تو ریاست ان کی رہائش بیچے گی، لیز پر دے گی، لیز پر خریدے گی یا رہائشی اراضی زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ مختص کرے گی۔

اقتصادی تنظیمیں، بیرون ملک مقیم ویتنامی، اور غیر ملکی سرمایہ کاری کرنے والے ادارے جب ریاست کی جانب سے زمین کا دوبارہ دعویٰ کرتے ہوئے مکانات کی تعمیر کے منصوبوں کو انجام دینے کے لیے زمین کا استعمال کیا جاتا ہے، اگر وہ اس قانون کے آرٹیکل 75 میں بیان کردہ معاوضے کی شرائط کو پورا کرتے ہیں، تو زمین کا معاوضہ دیا جائے گا۔

حکومت اس آرٹیکل کی تفصیل دے گی۔ اس کے مطابق، ایسی صورتوں میں جہاں کمیون، وارڈ یا ٹاؤن میں کوئی دوسری رہائشی زمین یا مکان نہیں ہے جہاں سے زمین کی بازیابی کی گئی ہے، معاوضہ رہائشی زمین یا مکان کی صورت میں دیا جائے گا۔ ایسے معاملات میں جہاں رہائشی اراضی یا مکان کی صورت میں معاوضے کی ضرورت نہیں ہے، ریاست نقد معاوضہ دے گی۔

اراضی قانون 2013 کے آرٹیکل 66 کے مطابق، زمین پر دوبارہ دعوی کرنے کا اختیار درج ذیل ہے:

صوبائی سطح پر عوامی کمیٹی مندرجہ ذیل صورتوں میں زمین پر دوبارہ دعویٰ کرنے کا فیصلہ کرتی ہے: تنظیموں، مذہبی اداروں، بیرون ملک مقیم ویتنامی افراد، سفارتی کام کرنے والی غیر ملکی تنظیموں، اور غیر ملکی سرمایہ کاری والے اداروں سے زمین کا دوبارہ دعویٰ کرنا، سوائے اس آرٹیکل کے پوائنٹ b، شق 2 میں بیان کردہ معاملات کے۔ کمیونز، وارڈز اور قصبوں کے پبلک لینڈ فنڈ سے تعلق رکھنے والی زرعی اراضی پر دوبارہ دعویٰ کرنا۔

ضلعی سطح پر عوامی کمیٹی مندرجہ ذیل صورتوں میں زمین پر دوبارہ دعویٰ کرنے کا فیصلہ کرتی ہے: گھرانوں، افراد اور رہائشی برادریوں سے زمین کا دوبارہ دعوی کرنا۔ بیرون ملک مقیم ویتنامیوں سے رہائشی اراضی کا دوبارہ دعوی کرنا جنہیں ویتنام میں مکانات رکھنے کی اجازت ہے۔

اگر زمین کی بازیابی کے علاقے میں اس آرٹیکل کی شق 1 اور شق 2 میں بیان کردہ دونوں مضامین شامل ہوں، تو صوبائی عوامی کمیٹی زمین کی بازیابی کا فیصلہ کرے گی یا ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی کو زمین کی بازیابی کا فیصلہ کرنے کا اختیار دے گی۔

ماخذ