دوسرے گھر کی خریداری کے لیے قرضوں کو سخت کرنے کی تجویز: شفاف ڈیٹا اور مناسب روڈ میپ کی ضرورت ہے۔

(CLO) قیاس آرائیوں کا مقابلہ کرنے کے لیے دوسرے گھر کی خریداری کے لیے قرضوں کو محدود کرنے کی تجویز کو معقول سمجھا جاتا ہے، لیکن اس کی تاثیر کو یقینی بنانے کے لیے شفاف ڈیٹا اور مستقل پالیسیوں کے ساتھ ہونا ضروری ہے۔

حال ہی میں، وزارت تعمیرات نے رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں پر قابو پانے اور مکانات کی قیمتوں کو ٹھنڈا کرنے کے لیے دوسری اور اس کے بعد گھر کی خریداری کے لیے قرضوں کی ایک نئی حد تجویز کی ہے۔ خاص طور پر، دوسرے گھروں کے خریدار کنٹریکٹ ویلیو کا صرف 50% تک قرض لے سکتے ہیں، اور تیسرے گھروں اور اس سے آگے کے لیے، قرض کی حد 30% سے زیادہ نہیں ہو سکتی۔

لاؤ ڈونگ اخبار کے زیر اہتمام سیمینار "رئیل اسٹیٹ کیپٹل فلو اور ریئل اسٹیٹ خریداروں کے مواقع کو ڈی کوڈنگ" میں، ہنوئی بار ایسوسی ایشن کے وکیل، رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر، وکیل فام تھانہ توان نے اس تجویز پر اپنے تاثرات پیش کیے۔

قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے دوسرے گھر کی خریداری کے لیے قرضوں کو محدود کرنے کی تجویز کو معقول سمجھا جاتا ہے۔ (تصویر تصویر/CP)

قانونی نقطہ نظر سے، آپ دوسرے گھروں یا اس سے زیادہ کے خریداروں کے لیے کریڈٹ کو محدود کرنے کی تجویز کے بارے میں کیا سوچتے ہیں؟

- مجموعی طور پر، ایک سے زیادہ پراپرٹی مالکان کو کریڈٹ محدود کرنے کی تجویز، بشمول سیکنڈ ہوم، نظریاتی طور پر متعدد پراپرٹی مالکان کو سخت نقصان پہنچے گا۔

کیونکہ عام طور پر گھر کے خریداروں، خاص طور پر سرمایہ کاروں کو مالی فائدہ اٹھانا پڑتا ہے اور اس میں 3 فریقوں کا مجموعہ ہوتا ہے جیسے کہ سرمایہ کار، بینک اور گھر خریدار۔

تعمیراتی وزارت کی طرف سے تجویز کردہ دوسرے گھروں اور اس سے آگے کے لیے کریڈٹ کی حدوں کا اطلاق سرمایہ کاروں کے لیے بینکوں کے سرمائے کے وسائل کو متاثر کرے گا۔ سب سے پہلے، یہ تجویز سرمایہ کاروں اور گھر کے خریداروں کے درمیان لین دین کی تعداد کو متاثر کرے گی۔

تاہم، تجویز بنیادی طور پر معقول ہے اور اسے ایک ایسا اقدام سمجھا جاتا ہے جسے مناسب روڈ میپ کے ساتھ اور مناسب حالات میں لاگو کرنے کی ضرورت ہے۔ مارکیٹ کی حقیقت کو دیکھتے ہوئے، پالیسی کے موثر اطلاق کے لیے دو شرائط کی ضرورت ہوتی ہے: ضروری شرائط اور کافی شرائط۔

شرط ایک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ڈیٹا بیس ہے۔ ڈیٹا واقعی صاف، زندہ، مکمل اور ہمیشہ اپ ڈیٹ ہونا چاہیے۔

کیونکہ، جب ہمارے پاس رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں مکمل ڈیٹا نہیں ہے، ہر شخص کے پاس کتنے مکانات ہیں، اس بات کا تعین کرنے کی کوئی بنیاد نہیں ہے کہ ایک فرد کتنی جائیدادوں کا مالک ہے۔ یہ ایک شرط سمجھا جاتا ہے.

درخواست کے لیے کافی شرط یہ ہے کہ ہماری پالیسیاں ایک جیسی ہونی چاہئیں۔ کریڈٹ پالیسیوں کے علاوہ، ہمیں شرح سود اور قیاس آرائی مخالف ٹیکسوں پر نئی پالیسیاں لاگو کرنی چاہئیں۔ سب سے اہم چیز سپلائی کو بہتر بنانا ہے۔

میرے خیال میں مندرجہ بالا تجویز بنیادی طور پر معقول ہے، لیکن جب لاگو کیا جائے تو ڈیٹا کے لحاظ سے اور ہم آہنگی کو یقینی بنانے کے لیے مخصوص شرائط کا ہونا ضروری ہے۔ تب ہی مذکورہ پالیسی ہدف اور درست دونوں پر ہوگی۔

کیا اس تجویز کی کوئی واضح قانونی بنیاد ہے، اور اگر لاگو کیا جاتا ہے، تو دوسرے قوانین جیسے ہاؤسنگ قانون، زمین کا قانون یا کریڈٹ اداروں سے متعلق قانون کے ساتھ ٹکراؤ سے بچنے کے لیے کن ضوابط کو شامل کرنے کی ضرورت ہوگی؟

جیسا کہ ذکر کیا گیا ہے، دو عوامل ہیں، جن میں سب سے اہم پالیسی سنکرونائزیشن ہے، جس کا مطلب ہے قانونی مشکلات اور منصوبوں کی راہ میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنا۔

کیونکہ سب سے اہم چیز طلب اور رسد کے عوامل کو یقینی بنانے کے لیے سپلائی کا ذریعہ بنانا ہے۔ ہم نے پچھلے وقت میں یہ بہت اچھی طرح سے کیا ہے جب مارکیٹ میں ہٹائے گئے اور تعینات کیے گئے منصوبوں کی تعداد واضح طور پر ظاہر ہوئی ہے۔

مثال کے طور پر، بغیر زمین کے ہاؤسنگ پروجیکٹس کو لاگو کرنے کا مسئلہ، اکیلے ہنوئی نے تقریباً 1,500 ہیکٹر پر مشتمل 298 کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے حل کیا ہے۔ اس طرح کی قرارداد کے لیے بہت سے قانونی ضوابط میں ترمیم کی ضرورت ہے۔

دوسرا، کریڈٹ پالیسی پر۔ کریڈٹ پالیسی میں بہت سے قانونی عوامل شامل ہوتے ہیں، نہ صرف کریڈٹ اداروں سے متعلق قانون اور دیگر متعلقہ قوانین۔ اس کے لیے مانیٹری پالیسی، مالیاتی پالیسی اور مالیاتی پالیسی کے انتظام کی ضرورت ہے۔

مزید برآں، میں متعدد پراپرٹی ہولڈرز پر پروگریسو ٹیکس تجویز کرتا ہوں۔

تاہم، اس مسئلے کو بہتر بنانے کے لیے "ریڑھ کی ہڈی" ڈیٹا فیکٹر ہے۔ کافی ڈیٹا کے بغیر، تمام پالیسی میکانزم کو مؤثر طریقے سے نافذ نہیں کیا جا سکتا۔ ہر پالیسی میکانزم مکمل اور شفاف ڈیٹا پر مبنی ہونا چاہیے۔

اس مسئلے کو بہتر بنانے کے لیے "ریڑھ کی ہڈی" ڈیٹا فیکٹر ہے۔ (تصویر: وی این پی)

اگر یہ پالیسی لاگو ہوتی ہے تو آپ کے خیال میں عمل درآمد میں سب سے بڑی مشکلات کیا ہوں گی جناب؟

- یہ بہت سے ممالک کے لیے بھی تشویش کا باعث ہے، نہ صرف ویتنام بلکہ دوسرے ممالک بھی ٹیکس یا کریڈٹ پالیسیاں لاگو کرتے وقت جائیداد کی رقم کی بنیاد پر جس کا ہر شخص مالک یا انتظام کرتا ہے۔

درحقیقت، یہاں مسئلہ کا جائزہ لینے کے لیے دو اہم ترین عوامل ہیں۔ سب سے پہلے، ہمیں قیاس آرائی پر مبنی رویے اور حقیقی رہائشی ملکیت کے رویے کے درمیان واضح طور پر فرق کرنے کی ضرورت ہے۔

یہ ایک بہت مشکل کام ہے، کیونکہ مثال کے طور پر، ایک قیاس آرائی کرنے والا اپنے والدین، بہن بھائیوں یا رشتہ داروں سے کہہ سکتا ہے کہ وہ پالیسی سے بچنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کو اپنے نام پر رجسٹر کریں۔ اگر صرف رئیل اسٹیٹ کی تعداد کی بنیاد پر، پالیسی ہدف تک نہیں پہنچ سکتی۔

مثال کے طور پر، قیاس آرائی کرنے والے جو اپنے والدین، بہن بھائیوں یا رشتہ داروں کو ان جائیدادوں پر اپنے نام رکھنے کے لیے کہتے ہیں، اس معاملے میں واضح طور پر شناخت کی جائے گی۔

مندرجہ بالا پالیسی، اگر رئیل اسٹیٹس کی تعداد پر مبنی ہے، ایک ضروری شرط ہے لیکن کافی نہیں ہوگی۔ صحیح ہدف کی نشاندہی کرنے کے لیے ضروری ہے کہ دوسرے ٹولز اور اقدامات جیسے کہ پروگریسو ٹیکس کا اطلاق کیا جائے۔

دوسرا، رئیل اسٹیٹ ڈیٹا بیس فی الحال تکمیل اور ہم آہنگی کے عمل میں ہے۔ وسائل کا شعبہ زمین کے اعداد و شمار کا انتظام کرتا ہے، تعمیراتی سیکٹر ہاؤسنگ کا انتظام کرتا ہے، ٹیکس کا شعبہ ٹیکس ڈیٹا کا انتظام کرتا ہے، نوٹری پبلک نوٹری ڈیٹا کا انتظام کرتا ہے، اور بینک کریڈٹ ڈیٹا کا انتظام کرتا ہے۔

تاہم، ایک مشترکہ ڈیٹا بیس بنانے کے لیے ان ڈیٹا کو یکجا، اشتراک اور ہم آہنگی کا عمل ابھی تکمیل کے مراحل میں ہے۔ لہٰذا، قرضوں کی تقسیم کے وقت، کمرشل بینکوں کے پاس یہ تعین کرنے کے لیے مکمل ڈیٹا بیس نہیں ہوتا ہے کہ ایک شخص کتنی جائیدادوں کا مالک ہے۔

درحقیقت، بینکوں نے یہ بھی تسلیم کیا ہے کہ وہ کسی فرد کی ملکیت یا زیر انتظام جائیدادوں کی تعداد کا درست تعین نہیں کر سکتے۔ اس لیے جائیدادوں کی تعداد کی بنیاد پر قرض کی جانچ کی ذمہ داری ایک بڑا چیلنج ہے۔ یہ ایک ضروری ٹول ہے لیکن درخواست کے لیے وقت اور روڈ میپ پر غور کرنا چاہیے۔

گھر کے حقیقی خریداروں اور قیاس آرائی کرنے والوں کے درمیان فرق کرنے کے معیار کے بارے میں، ترقی یافتہ ممالک اکثر نقدی کے بہاؤ اور پیسے کے ذرائع پر بہت مضبوطی سے انتظام کرتے ہیں۔

جائیداد کے حقیقی مالک کا تعین کرنے کے لیے بجلی اور پانی کے بلوں کے ڈیٹا کے ذریعے، اخراجات کس نے ادا کیے، وغیرہ۔ تاہم، ویتنام کے موجودہ حالات کے ساتھ، محدود متعلقہ اعداد و شمار کی وجہ سے ان معیارات کو لاگو کرنا اب بھی بہت مشکل ہے۔

اس طرح، اگرچہ OECD ممالک جیسے معیارات کے لیے ہدف رکھتے ہیں، موجودہ دور میں، ہمیں ڈیٹا بیس کو بتدریج مکمل کرنے کے لیے ایک روڈ میپ کی ضرورت ہے تاکہ ریئل اسٹیٹ کی ملکیت پر مبنی ٹیکس اور کریڈٹ پالیسیاں صحیح معنوں میں مؤثر ثابت ہوسکیں۔

شکریہ!

ماخذ: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html