ہو چی منہ سٹی کے مضافاتی علاقوں میں ویران ولا اور ٹاؤن ہاؤسز

نومبر کے اوائل میں، پرانے ڈسٹرکٹ 9 (اب تھو ڈک سٹی، ہو چی منہ سٹی) میں کچھ شہری پراجیکٹس کے ارد گرد گھومتے ہوئے، Nhon Trach، Long Thanh (Dong Nai)، Can Giuoc، Duc Hoa ( Long An ) اضلاع... میں، ہم نے محسوس کیا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مشکلات اب بھی موجود ہیں جب بہت سے منصوبے مکمل ہو چکے ہیں، لیکن چند سالوں کے مقابلے میں چند رہائشیوں کی قیمتوں میں کمی واقع ہوئی ہے۔ پہلے

کسی بھی قیمت پر فروخت کرنا مشکل ہے۔

ڈی وی پروجیکٹ (نگوین تھی ٹو اسٹریٹ، پرانا ضلع 9) میں، تقریباً 700 مکمل شدہ ٹاؤن ہاؤسز تقریباً 2 سال قبل حوالے کیے گئے تھے، لیکن بہت کم رہائشیوں نے منتقل کیا، اس لیے پورا علاقہ ہمیشہ ویران رہتا ہے۔

حال ہی میں جن لوگوں نے یہاں ٹاؤن ہاؤسز خریدے ہیں وہ انہیں مسلسل دوبارہ فروخت کر رہے ہیں لیکن خریدار تلاش کرنا بہت مشکل ہے۔ پہلے، اس پروجیکٹ میں ٹاؤن ہاؤسز کو 6.5-6.8 بلین VND/یونٹ میں 6x15m کے رقبے کے ساتھ فروخت کے لیے مشتہر کیا گیا تھا، جو اب گھٹ کر 4.9-5.2 بلین VND رہ گیا ہے۔ اور 8x20m ولاز جن کی قیمت پہلے 10-11 بلین VND یا اس سے زیادہ تھی اب کم ہو کر 9 بلین VND سے کم ہو گئی ہے۔

"پچھلے سال، میں نے پروجیکٹ میں ایک ولا خریدنے کے لیے بینک سے مزید 4 بلین VND لینے کا منصوبہ بنایا جب میں نے مالک کو اسے صرف 9 بلین VND کے نقصان میں بیچتے ہوئے دیکھا، لیکن پھر میں نے روک دیا، مجھے توقع نہیں تھی کہ موجودہ قیمت صرف 8.3-8.5 بلین VND ہے۔ اگر میں نے مکان خریدنے کے لیے بینک سے قرض لینے کا فیصلہ کیا ہوتا،" مسٹر VND نے کہا کہ اس وقت تک مجھے ایک ارب ڈالر کا نقصان ہو چکا ہوتا۔ توان، تھاو ڈائین کے علاقے، تھو ڈک سٹی کا رہائشی۔

رنگ روڈ 3 اور لانگ تھانہ ہوائی اڈے کے استقبال کی توقع کے ساتھ ایک زمانے میں نون ٹریچ نئے شہر کا ایک مشہور پروجیکٹ، سوان پارک سٹی پروجیکٹ اب بھی بہت کم آبادی والا ہے حالانکہ اسے 3 سال گزر چکے ہیں۔ اس علاقے میں بہت سے ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز اس وقت دھول آلود، ویران حالت میں ہیں۔ جن لوگوں نے اس پراجیکٹ میں مکانات خریدے وہ پچھلے ایک سال سے مسلسل فروخت کے لیے اشتہار دیتے رہے لیکن کوئی خریدار نہیں ملا۔

لاؤ ڈونگ اخبار کے ایک رپورٹر کے سروے کے مطابق، اس پروجیکٹ میں 6x17m ٹاؤن ہاؤسز تقریباً 3 بلین VND میں فروخت کیے جا رہے ہیں۔ 9x17m ٹاؤن ہاؤسز کی قیمت تقریباً 4.1 بلین VND/یونٹ ہے۔ اور دکانوں کی قیمت 5 بلین VND/یونٹ سے زیادہ ہے۔ یہ قیمت 2 سال پہلے کے مقابلے میں بہت کم ہے، جب کہ یہ مکمل شدہ انفراسٹرکچر، خوبصورت سڑکوں، سبز درختوں، اور پارکس اور سوئمنگ پول جیسی مکمل داخلی سہولیات والا منصوبہ ہے۔

علاقے کے کچھ گھرانوں نے کہا کہ چونکہ پروجیکٹ کے پاس سرٹیفکیٹ (زمین کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ اور مکان کی ملکیت کا سرٹیفکیٹ - PV) نہیں ہے، اور اس کا معائنہ کیا جا رہا ہے کیونکہ اس کا تعلق پرانے سرمایہ کار، ٹن نگہیا کمپنی سے ہے، بہت سے لوگ، اگرچہ وہ اس منصوبے کو اچھا اور سستا دیکھتے ہیں، پھر بھی "مڑنے" کا فیصلہ کرتے ہیں اور اسے مزید نہیں خریدتے کیونکہ وہ قانونی مسائل سے ڈرتے ہیں۔ جن لوگوں نے خریدا ہے وہ آگے نہیں بڑھنا چاہتے ہیں لیکن صرف امید کرتے ہیں کہ قیمت بڑھے گی تاکہ وہ منافع کے لیے فروخت کر سکیں، سوائے ان لوگوں کے جن کے پاس بینک سے پیسہ پھنسا ہوا ہے اور وہ خسارے میں بیچنے پر مجبور ہیں۔

اس کے علاوہ ڈونگ نائی کے علاقے میں، دیگر منصوبوں کا ایک سلسلہ خستہ حالی کا شکار ہے، جیسا کہ ایس سی ٹی لانگ تھانہ پراجیکٹ، جس کا پیمانہ تقریباً 20 ہیکٹر پر مشتمل ہے جس میں سینکڑوں ٹاؤن ہاؤسز، شاپ ہاؤسز، ولاز وغیرہ ہیں۔ بہت سے مکانات مکمل ہو چکے ہیں لیکن اندر سے ویران ہیں کیونکہ وہاں کوئی نہیں رہتا۔

یہ بات قابل ذکر ہے کہ اس پروجیکٹ کا ایک اہم مقام ہے، جو 20 ہیکٹر سے زیادہ کا رقبہ ہے، جو لانگ تھانہ ہوائی اڈے سے صرف چند کلومیٹر کے فاصلے پر ہے۔ منصوبے کے مطابق، منصوبے کے پاس کل 1,083 پلاٹ اراضی ہیں، جن میں سے 263 ٹاؤن ہاؤسز، 789 گارڈن ٹاؤن ہاؤسز اور 31 نیم علیحدہ ولاز ہیں۔

اس کے آگے سینچری سٹی پروجیکٹ ہے جس کا رقبہ تقریباً 50 ہیکٹر پر مشتمل ہے جو بنہ سون کمیون (لانگ تھانہ ڈسٹرکٹ) میں پراونشل روڈ 769 کے فرنٹیج پر واقع ہے۔ منصوبے کے مطابق، پروجیکٹ میں 2,128 لاٹ ہیں، جن میں ولاز، ٹاؤن ہاؤسز، اور گارڈن ٹاؤن ہاؤسز شامل ہیں۔ فی الحال، تقریباً 100 مکمل شدہ مکانات ہیں، جن میں کئی دکانیں بھی شامل ہیں لیکن کوئی بھی اس میں منتقل یا کاروبار نہیں کیا ہے۔

ڈونگ نائی کا ایک شہری علاقہ کافی ویران ہے حالانکہ سرمایہ کار نے مکان خریداروں کے حوالے کر دیے ہیں۔

گھر خریدنے والوں کے لیے موقع

ڈاکٹر Cao Vu Minh، یونیورسٹی آف اکنامکس اینڈ لاء کے مطابق، وہ رئیل اسٹیٹ جو صارفین کے حوالے کر دی گئی ہیں لیکن ان کے پاس مکمل قانونی دستاویزات نہیں ہیں اور انہیں سرٹیفکیٹ جاری نہیں کیا جا سکتا ہے، انہیں عارضی طور پر "ڈیفیکٹو" رئیل اسٹیٹ کہا جاتا ہے، اس لیے ان کی خریداروں کی جانب سے متوقع قیمت نہیں ہو سکتی۔

ایسے پروجیکٹس جن کی قانونی ضمانتیں نہیں ہیں اور جن کے پاس یوٹیلیٹیز اور انفراسٹرکچر کنکشن کی ضمانت نہیں ہے، ان کے لیے رہائشیوں کو راغب کرنا اور بھی مشکل ہے، اور قیمتیں اصل سے بھی کم ہیں۔ تاہم، یہ ان لوگوں کے لیے ایک موقع ہے جو زندگی گزارنے کے لیے خریدتے ہیں، لیکن جو لوگ سرمایہ کاری کے لیے خریدتے ہیں وہ بھی بہت کم ہیں کیونکہ اس مرحلے پر بہت کم سرمایہ کار "پیسے نیچے ڈالنے" کی ہمت کرتے ہیں۔ لہٰذا، مکمل افادیت کے ساتھ ہلچل مچانے والے منصوبے اپنی قیمتیں برقرار رکھ سکتے ہیں، بصورت دیگر وہ نامساعد حالت میں پڑ جائیں گے، اور اگر قیمت میں تیزی سے کمی ہو جائے تب بھی کوئی خریدار نہیں ہوگا۔

"پہلے، جب مارکیٹ اب بھی اچھی تھی، بہت سے بڑے سرمایہ کاروں نے گاہکوں کے ساتھ اعتماد پیدا کیا، اس لیے جب وہ کوئی پروجیکٹ شروع کرتے تھے، خریداروں نے بھروسہ کیا اور ادائیگی کی۔ بعد میں، جب مارکیٹ مشکل تھی، خریداروں نے بہت غور سے سوچا، معروف سرمایہ کاروں کا انتخاب کیا، مکمل قانونی حیثیت اور مناسب پروڈکٹ کی قیمتوں کے ساتھ پروجیکٹوں کا انتخاب کیا، اور پہلے کی طرح تصادفی طور پر خرید نہیں سکتے تھے۔"- ڈاکٹر کاؤ ووڈ من

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اس وقت خریداروں کی مارکیٹ ہے، اس لیے خریدار اور بروکر دونوں سرمایہ کاروں اور منصوبوں کو خریدنے یا تقسیم کرنے کے لیے بہت محتاط رہتے ہیں۔

Dat Xanh رئیل اسٹیٹ سروسز اکنامک ریسرچ انسٹی ٹیوٹ کے ایک حالیہ سروے کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات خریدنے کے لیے صارفین کے فیصلے کو متاثر کرنے والا سرفہرست عنصر پروجیکٹ کی قانونی حیثیت ہے، اس کے بعد فوری ادائیگی کی فیس، سرمایہ کار کی ساکھ، ان کے بجٹ کے مطابق مصنوعات وغیرہ۔

جب بروکریج یونٹ فروخت کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات کا انتخاب کرنے میں بھی محتاط ہوتے ہیں، تو سرمایہ کار کامیابی سے فروخت ہونے کی امید کے لیے سنجیدگی سے پروجیکٹس پر عمل درآمد کرنے پر مجبور ہوتے ہیں۔ اس سے عام مارکیٹ پر طویل مدت میں مثبت اثرات مرتب ہوں گے اور رئیل اسٹیٹ کے خریداروں کا اعتماد بحال ہوگا۔

بہتر کسٹمر جذبات

Dat Xanh Real Estate Services Economic Research Institute کے ڈائریکٹر ڈاکٹر Pham Anh Khoi نے انسٹی ٹیوٹ کے ایک سروے کا حوالہ دیا جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ 2023 کی تیسری سہ ماہی میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے صارفین کے جذبات میں بہتری ریکارڈ کی ہے۔ گاہکوں کی طرف سے رئیل اسٹیٹ کی تلاش کی شرح میں اضافہ ہوا، خاص طور پر ریل اسٹیٹ کی ضروریات کو پورا کرنے والے طبقے میں۔ ان کی ضروریات پوری قانونی حیثیت، معروف سرمایہ کاروں اور مسابقتی فروخت کی پالیسیوں کے ساتھ مصنوعات پر توجہ مرکوز کرتی ہیں، خاص طور پر مالیات اور ادائیگی کے معاملے میں۔

ماخذ: https://nld.com.vn/kinh-te/diu-hiu-biet-thu-nha-pho-vung-ven-2023110621555237.htm