رئیل اسٹیٹ کے کاروبار M&A ڈیلز کے ذریعے خود کو بچا رہے ہیں۔

زندہ رہنے کے لیے "خود کو بیچ دو"

بہت سے ماہرین نے 2022 کی تیسری سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے مشکل دور کے دوران انضمام اور حصول (M&A) کے ذریعے بہت سے کاروباروں کے حصول کے بارے میں خبردار کیا ہے۔ ویتنام کے کاروبار مارکیٹ پر غلبہ رکھتے تھے، بڑے زمینی فنڈز رکھتے تھے اور اپنا اپنا مارکیٹ شیئر برقرار رکھتے تھے۔ تاہم، مشکل وقت میں، لیکویڈیٹی اور کیش فلو کی کمی نے بہت سے کاروباروں کو زندہ رہنے کے لیے "خود کو بیچنے" پر مجبور کر دیا ہے۔

یہ بات قابل ذکر ہے کہ اس وقت، کم قیمتوں پر فروخت ہونے والے منصوبے مضبوط مالی وسائل کے حامل غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے مارکیٹ پر قبضہ کرنے کے مواقع بن گئے، اس طرح ویتنامی رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے موروثی فوائد ختم ہو گئے۔

M&A کے بڑے معاہدوں میں سے ایک وہ معاہدہ ہے جس میں Keppel Group اور Keppel Vietnam Fund (KVF)، جو کہ اجتماعی طور پر Keppel Consortium کے نام سے جانا جاتا ہے، نے Thu Duc شہر میں دو ملحقہ رہائشی منصوبوں کے 49% حصص کے حصول کے لیے پابند معاہدوں پر دستخط کیے ہیں۔ توقع ہے کہ VND10,000 بلین سے زیادہ کی ترقیاتی لاگت کے ساتھ ان دونوں منصوبوں کے حصص کا حصول اس سال مکمل ہو جائے گا۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو حصول اور انضمام کے ذریعے بچایا جا رہا ہے، شکل 1۔ — بہت سے منصوبے سرمائے کے تعاون کے ذریعے "بیچ" جاتے ہیں تاکہ کاروبار خود کو بچا سکیں۔

2022 میں ہنوئی میں تین اراضی پلاٹوں کے حصول کے بعد Keppel اور KVF کے درمیان یہ دوسری مشترکہ سرمایہ کاری ہے۔ ویتنام میں Keppel کے چیئرمین جوزف لو نے یہ بھی کہا کہ دونوں منصوبوں میں سرمائے کی خریداری Keppel کے کاروباری ماڈل کے مطابق ہے، جس سے کمپنی ترقی کے لیے تیسرے فریق کی زمین کے فنڈز کا استحصال کر سکتی ہے۔ کیپیل ویتنام میں اپنی سرمایہ کاری کو اس تناظر میں بڑھانا چاہتا ہے کہ کاروبار اپنی سرمایہ کاری کو متنوع بنانے کی حکمت عملی رکھتے ہیں اور خطرات کو کم کرنے کے لیے چین پر توجہ مرکوز نہیں کرتے ہیں۔

اس سے پہلے، فریزرز پراپرٹی ویتنام، فریزرز پراپرٹی گروپ ایکو سسٹم کے تحت ایک کمپنی - ایک ملٹی نیشنل کارپوریشن جس کے پاس رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں متنوع مصنوعات اور خدمات کی ملکیت، آپریٹنگ اور ترقی کا وسیع تجربہ ہے، نے بھی ویتنام کی ایک کارپوریشن کے ساتھ شمال میں صنعتی پارک تیار کرنے کے لیے اپنے تعاون کا اعلان کیا جس کی کل سرمایہ کاری USD50 ملین ڈالر کے برابر ہے۔ اس معاہدے میں، FPV نے چارٹر کیپیٹل کا 49% حصہ ڈالا۔

غیر ملکی سرمایہ کاری کرنے والی کمپنیوں کے ساتھ حصول اور سرمائے کی شراکت کے سودوں کے علاوہ، ویتنامی رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز بھی حصص کی خرید و فروخت کے ذریعے ایک دوسرے کے ساتھ سرمایہ کاری اور حصول کے معاہدے کرتے ہیں۔ اس کی بدولت، جدوجہد کرنے والے ادارے سرمائے تک مشکل رسائی کے تناظر میں نامکمل پراجیکٹس کو برقرار رکھنے اور مکمل کرنا جاری رکھ سکتے ہیں۔

Bao Viet Securities Company (BSC) کی رپورٹ میں یہ بھی اندازہ لگایا گیا ہے کہ 2023 - 2024 کی مدت میں رئیل اسٹیٹ کی M&A سرگرمیاں تیز ہو سکتی ہیں کیونکہ سستے پیسے کی مدت ختم ہو گئی ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو لیکویڈیٹی کی کمی کا سامنا کرنا پڑ رہا ہے جب سرمایہ کو متحرک کرنے کے ذرائع کم و بیش رکاوٹوں کا سامنا کر رہے ہیں۔

مندرجہ بالا بیان کی وضاحت کرتے ہوئے، بی ایس سی نے کہا کہ مارکیٹ کے منفی جذبات کی وجہ سے فروخت میں دشواری، مصنوعات کی حقیقی مانگ کو پورا نہ کرنا، کاروبار اور گھر کے خریدار دونوں قرضوں پر انحصار کرتے ہیں۔ دوم، اس مدت کے دوران جب رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں کریڈٹ کو ابھی بھی سختی سے کنٹرول کیا جاتا ہے جبکہ دیگر سرمائے کے ذرائع جیسے کہ بانڈز اور اسٹاکس سازگار نہیں ہوتے۔ آخر کار، شرح سود زیادہ ہے اور بانڈ میچورٹی پوائنٹ 2023 - 2024 میں مرکوز ہے۔ بہت سے چیلنجز کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو مشکلات کو حل کرنے کے لیے انضمام اور حصول کے راستے کا انتخاب کرنا ہوگا۔

اس کے علاوہ، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ حقیقت یہ ہے کہ کاروباری اداروں کو اپنے پراجیکٹس کا کچھ حصہ بیچنا پڑتا ہے، سرمایہ کاری پھیلانے، مالی صلاحیت سے تجاوز کرنے سے بھی آتا ہے۔ کچھ کاروبار صرف منافع حاصل کرتے ہیں، اس لیے وہ کاروبار اور صارفین کے مفادات کے درمیان ہم آہنگی کو یقینی نہیں بناتے۔

مشکلات نہ صرف رئیل اسٹیٹ میں

تاہم، 2022 کے اختتام سے 2023 کے پہلے مہینوں کو دیکھتے ہوئے، معاشی مسائل نے صرف رئیل اسٹیٹ ہی نہیں تمام شعبوں کو متاثر کیا ہے۔ یہ اس حقیقت سے ظاہر ہوتا ہے کہ بہت سے دوسرے شعبوں میں بھی M&A کے معاہدے سامنے آئے ہیں، جب بہت سے کاروباروں کو پیداوار میں مشکلات اور سرمائے کی کمی کی وجہ سے غیر ملکی سرمایہ کاروں کو کم قیمتوں پر اثاثے فروخت کرنے پڑتے ہیں۔

حال ہی میں سماجی و اقتصادی امور پر قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کے سامنے وضاحت کرتے ہوئے، منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کے وزیر Nguyen Chi Dung نے بھی نشاندہی کی کہ بہت سے بڑے اداروں کو اپنی حقیقی قیمت کے صرف 50 فیصد پر اثاثے فروخت کرنے پڑے اور خریدار غیر ملکی ادارے تھے، مشکل پیداوار اور کاروباری حالات اور سرمایہ جذب کرنے کی محدود صلاحیت کی وجہ سے۔

پرائیویٹ اکنامک ڈویلپمنٹ ریسرچ بورڈ کے تقریباً 10,000 کاروباری اداروں کے سروے کے مطابق بہت سے کاروباری اداروں کو خاصی مشکل صورتحال کا سامنا ہے۔ سروے میں حصہ لینے والے 82.3% تک انٹرپرائزز 2023 کے بقیہ مہینوں میں اپنے پیمانے کو کم کرنے، عارضی طور پر کام کو معطل یا بند کرنے کا منصوبہ رکھتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو حصول اور انضمام کے ذریعے بچایا جا رہا ہے، شکل 2۔ — رئیل اسٹیٹ کے علاوہ، بہت سے کاروباروں کو زندہ رہنے کے لیے کئی قسم کے اثاثے بھی بیچنے پڑ رہے ہیں۔

2023 میں اب بھی کام کرنے والے کاروباری اداروں میں، 71.2٪ اپنی افرادی قوت میں 5٪ سے زیادہ کمی کی توقع رکھتے ہیں، 22.2٪ کو 50٪ سے زیادہ کمی کی توقع ہے۔ 80.7 فیصد کاروباری اداروں کو 5 فیصد سے زائد آمدنی میں کمی کی توقع ہے، 50 فیصد سے زائد آمدنی میں کمی کی شرح 29.4 فیصد ہے۔ خاص طور پر، اس تناظر میں میکرو اکانومی اور انڈسٹری اکانومی پر کاروباری اعتماد خاص طور پر کم ہے، 81.4% انٹرپرائزز نے منفی اور انتہائی منفی اندازے لگائے۔

سروے سے پتہ چلتا ہے کہ کاروباری اداروں کو جن مشکلات کا سامنا ہے وہ آرڈر کی صورتحال (59.2%) ہیں۔ قرضوں تک رسائی (51.1%)؛ انتظامی طریقہ کار اور قانونی ضوابط کا نفاذ (45.3%) اور معاشی لین دین کو مجرم قرار دینے کا خوف (31.1%)۔ یہ بات قابل غور ہے کہ مشکلات کے باوجود مقامی حکام کی جانب سے ملنے والی مدد ابھی تک ضروریات کو پورا نہیں کر سکی ہے۔ 84% تک کاروبار مقامی حکام کے انتظام اور تعاون کی تاثیر کو غیر موثر قرار دیتے ہیں۔

غیر ملکی سرمایہ کاری ایجنسی کے مطابق، اس سال کے پہلے چار مہینوں میں، ملک میں غیر ملکی سرمایہ کاروں کی جانب سے ملکی اداروں کے حصص خریدنے کے لیے سرمایہ کی شراکت کے 1,044 لین دین ہوئے جن کی کل سرمائے کی شراکت کی مالیت 3.1 بلین امریکی ڈالر سے زیادہ تھی، جو کہ گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 70 فیصد زیادہ ہے۔ مارکیٹ سے 77,001 انٹرپرائزز کا انخلا ہوا، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 25.1 فیصد زیادہ ہے اور اوسطاً 600 سے زائد کاروباری ادارے روزانہ مارکیٹ چھوڑ رہے ہیں۔

ماخذ