رئیل اسٹیٹ کے کاروبار M&A ڈیلز کے ذریعے خود کو بچا رہے ہیں۔

زندہ رہنے کے لیے "خود کو بیچ دو"

حقیقت یہ ہے کہ بہت سے کاروبار انضمام اور حصول (M&A) کے ذریعے حاصل کیے گئے تھے 2022 کی تیسری سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے مشکل دور کے دوران بہت سے ماہرین نے متنبہ کیا تھا۔ تاہم، مشکل وقت میں، لیکویڈیٹی اور کیش فلو کی کمی نے بہت سے کاروباروں کو زندہ رہنے کے لیے "خود کو بیچنے" پر مجبور کر دیا ہے۔

یہ بات قابل ذکر ہے کہ اس وقت، کم قیمتوں پر فروخت ہونے والے منصوبے مضبوط مالی وسائل کے حامل غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے مارکیٹ پر قبضہ کرنے کا ایک موقع بن گئے، اس طرح ویتنامی رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کے موروثی فوائد کو ختم کر دیا گیا۔

M&A کے بڑے معاہدوں میں سے ایک وہ معاہدہ ہے جس میں Keppel Group اور Keppel Vietnam Fund (KVF)، جو کہ اجتماعی طور پر Keppel Consortium کے نام سے جانا جاتا ہے، نے Thu Duc شہر میں دو ملحقہ رہائشی منصوبوں کے 49% حصص کے حصول کے لیے پابند معاہدوں پر دستخط کیے ہیں۔ توقع ہے کہ VND10,000 بلین سے زیادہ کی ترقیاتی لاگت کے ساتھ ان دونوں منصوبوں کے حصص کا حصول اس سال مکمل ہو جائے گا۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو حصول اور انضمام کے ذریعے بچایا جا رہا ہے، شکل 1 — بہت سے منصوبے سرمائے کے تعاون کے ذریعے "بیچ" جاتے ہیں تاکہ کاروبار خود کو بچا سکیں۔

یہ 2022 میں ہنوئی میں تین اراضی پلاٹوں کے حصول کے بعد Keppel اور KVF کے درمیان دوسری مشترکہ سرمایہ کاری کے طور پر جانا جاتا ہے۔ ویتنام میں Keppel کے صدر جوزف لو نے یہ بھی کہا کہ مذکورہ بالا دو منصوبوں میں سرمایہ کی خریداری Keppel کے کاروباری ماڈل سے مطابقت رکھتی ہے، جس سے کمپنی کو تیسرے فریق کی زمین کی ترقی کے لیے فنڈز کا استحصال کرنے کی اجازت ملتی ہے۔ کیپل بھی ویتنام میں سرمایہ کاری کو بڑھانا چاہتا ہے اس تناظر میں کہ کاروبار میں سرمایہ کاری کو متنوع بنانے کی حکمت عملی ہے اور خطرات کو کم کرنے کے لیے چین پر توجہ نہیں دی جائے گی۔

اس سے قبل، Frasers Property Vietnam، Frasers Property Group ایکو سسٹم سے تعلق رکھنے والی ایک کمپنی - ایک کثیر القومی کارپوریشن جس کے پاس رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں متنوع مصنوعات اور خدمات کی ملکیت، آپریٹنگ اور ترقی کا وسیع تجربہ ہے، نے بھی ویتنام کی ایک کارپوریشن کے ساتھ شمال میں صنعتی پارک تیار کرنے کے لیے اپنے تعاون کا اعلان کیا جس کی کل 20 لاکھ ڈالر کی سرمایہ کاری کے برابر ہے۔ اس معاہدے میں، FPV نے چارٹر کیپیٹل کا 49% حصہ ڈالا۔

غیر ملکی سرمایہ کاری کرنے والی کمپنیوں کے ساتھ خرید و فروخت کے لین دین اور سرمائے کی شراکت کے علاوہ، ویتنامی رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز بھی حصص کی خرید و فروخت کے ذریعے ایک دوسرے کے ساتھ سرمایہ کاری اور حصول کے لین دین کرتے ہیں۔ اس کی بدولت، جدوجہد کرنے والے ادارے سرمائے کے ذرائع تک رسائی میں دشواری کے تناظر میں نامکمل پراجیکٹس کو برقرار رکھنے اور مکمل کرنا جاری رکھ سکتے ہیں۔

Bao Viet Securities Company (BSC) کی رپورٹ میں یہ بھی اندازہ لگایا گیا ہے کہ 2023 - 2024 کی مدت میں رئیل اسٹیٹ کی M&A سرگرمیاں تیز ہو سکتی ہیں کیونکہ سستے پیسے کی مدت ختم ہو گئی ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو لیکویڈیٹی کی کمی کا سامنا کرنا پڑ رہا ہے جب سرمایہ کو متحرک کرنے کے ذرائع کم و بیش رکاوٹوں کا سامنا کر رہے ہیں۔

مندرجہ بالا بیان کی وضاحت کرتے ہوئے، بی ایس سی نے کہا کہ یہ مارکیٹ کے منفی جذبات، مصنوعات کی حقیقی مانگ کو پورا نہ کرنے کی وجہ سے فروخت میں مشکلات کی وجہ سے ہوا، کاروبار اور گھر کے خریدار دونوں قرضوں پر انحصار کرتے ہیں۔ دوسرا، اس مدت کے دوران جب رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں کریڈٹ کو ابھی بھی سختی سے کنٹرول کیا جاتا ہے جب کہ دوسرے کیپٹل چینلز جیسے بانڈز اور اسٹاکس سازگار نہیں ہوتے۔ آخر کار، شرح سود زیادہ ہے اور بانڈ میچورٹی پوائنٹ 2023 - 2024 میں مرکوز ہے۔ بہت سے چیلنجز کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو مشکلات کو حل کرنے کے لیے انضمام اور حصول کے راستے کا انتخاب کرنا ہوگا۔

اس کے علاوہ، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ حقیقت یہ ہے کہ کاروباری اداروں کو اپنے پراجیکٹس کا کچھ حصہ بیچنا پڑتا ہے، یہ بھی سرمایہ کاری کو ان کی مالی صلاحیت سے زیادہ پھیلانے سے آتا ہے۔ کچھ کاروبار صرف منافع حاصل کرتے ہیں، اس لیے وہ کاروبار اور صارفین کے مفادات کے درمیان ہم آہنگی کو یقینی نہیں بناتے۔

مشکلات نہ صرف رئیل اسٹیٹ میں

تاہم، 2022 کے اختتام سے 2023 کے پہلے مہینوں کو دیکھتے ہوئے، معاشی مسائل نے صرف رئیل اسٹیٹ ہی نہیں تمام شعبوں کو متاثر کیا ہے۔ یہ اس حقیقت سے ظاہر ہوتا ہے کہ کئی دیگر شعبوں میں M&A کے معاہدے سامنے آئے ہیں، جب بہت سے کاروباروں کو پیداوار میں مشکلات اور سرمائے کی کمی کی وجہ سے غیر ملکی سرمایہ کاروں کو کم قیمتوں پر اثاثے فروخت کرنے پڑتے ہیں۔

سماجی و اقتصادی امور پر قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کے سامنے حالیہ وضاحت میں، منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کے وزیر Nguyen Chi Dung نے یہ بھی نشاندہی کی کہ مشکل پیداوار اور کاروباری حالات اور سرمایہ جذب کرنے کی محدود صلاحیت کی وجہ سے بہت سے بڑے اداروں کو اپنی حقیقی قیمت کے صرف 50 فیصد پر اثاثے فروخت کرنے پڑے اور خریدار غیر ملکی ادارے تھے۔

پرائیویٹ اکنامک ڈویلپمنٹ ریسرچ بورڈ کے تقریباً 10,000 کاروباری اداروں کے سروے کے مطابق بہت سے کاروباری اداروں کو خاصی مشکل صورتحال کا سامنا ہے۔ سروے میں حصہ لینے والے 82.3% تک انٹرپرائزز اپنے پیمانے کو کم کرنے، 2023 کے بقیہ مہینوں میں عارضی طور پر کام کو معطل یا بند کرنے کا منصوبہ رکھتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو حصول اور انضمام کے ذریعے بچایا جا رہا ہے، شکل 2 — رئیل اسٹیٹ کے علاوہ، بہت سے کاروباروں کو زندہ رہنے کے لیے کئی قسم کے اثاثے بھی بیچنے پڑ رہے ہیں۔

2023 میں اب بھی کام کرنے والے کاروباری اداروں میں، 71.2٪ اپنی افرادی قوت میں 5٪ سے زیادہ کمی کی توقع رکھتے ہیں، 22.2٪ کو 50٪ سے زیادہ کمی کی توقع ہے۔ 80.7 فیصد کاروباری اداروں کو 5 فیصد سے زائد آمدنی میں کمی کی توقع ہے، 50 فیصد سے زائد آمدنی میں کمی کی شرح 29.4 فیصد ہے۔ خاص طور پر، اس تناظر میں میکرو اکانومی اور انڈسٹری اکانومی پر کاروباری اعتماد خاص طور پر کم ہے، 81.4% انٹرپرائزز نے اسے منفی اور بہت منفی درجہ دیا ہے۔

سروے سے پتہ چلتا ہے کہ کاروباری اداروں کو جن مشکلات کا سامنا ہے وہ آرڈر کی صورتحال (59.2%) ہیں۔ قرضوں تک رسائی (51.1%)؛ انتظامی طریقہ کار اور قانونی ضوابط کا نفاذ (45.3%) اور معاشی لین دین کو مجرم قرار دینے کا خوف (31.1%)۔ یہ بات قابل غور ہے کہ مشکلات کے باوجود مقامی حکام کی جانب سے ملنے والی مدد ابھی تک ضروریات کو پورا نہیں کر سکی ہے۔ 84% تک کاروبار مقامی حکومت کے انتظام اور تعاون کی تاثیر کو غیر موثر قرار دیتے ہیں۔

غیر ملکی سرمایہ کاری ایجنسی کے مطابق، اس سال کے پہلے چار مہینوں میں، ملک میں غیر ملکی سرمایہ کاروں کی جانب سے ملکی اداروں کے حصص خریدنے کے لیے سرمایہ کی شراکت کے 1,044 لین دین ہوئے جن کی کل سرمائے کی شراکت کی مالیت 3.1 بلین امریکی ڈالر سے زیادہ تھی، جو کہ گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 70 فیصد زیادہ ہے۔ مارکیٹ سے 77,001 انٹرپرائزز کا انخلا ہوا، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 25.1 فیصد زیادہ ہے اور اوسطاً 600 سے زائد کاروباری ادارے روزانہ مارکیٹ چھوڑ رہے ہیں۔

ماخذ