کاروبار ایک بار پھر زمین کی دوسری اقسام پر پائلٹ ریزولوشن کا انتظار کر رہے ہیں۔

بہت سے کاروبار جن کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق ہیں لیکن ان کے پاس رہائشی اراضی نہیں ہے وہ اس سوال سے دوچار ہیں کہ اراضی قانون کے نافذ ہونے کے بعد وہ تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس کو کیسے اور کیسے نافذ کر سکتے ہیں۔

Constrexim ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر ڈانگ وان کھائی نے 15 اگست کی صبح سیمینار "نئی ڈرائیونگ فورسز، مواقع، اور چیلنجز 2024 کے زمینی قانون اور متعلقہ قوانین" سے بڑی امیدوں کے ساتھ رخصت کیا۔

کنسٹریکسم ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر ڈانگ وان کھائی۔

"مسٹر ڈاؤ ٹرنگ چن، ڈپارٹمنٹ آف لینڈ پلاننگ اینڈ ڈویلپمنٹ ( وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات ) کے ڈائریکٹر نے زمین کے استعمال کے حقوق یا موجودہ زمین کے استعمال کے حقوق کے معاہدوں کے ذریعے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو نافذ کرنے کے بارے میں قومی اسمبلی کی پائلٹ قرارداد کا ذکر کیا جہاں زمین رہائشی اراضی نہیں ہے، جس پر آئندہ اکتوبر کے اجلاس میں بحث کی جائے گی۔ ہمارے پاس مزید آپشنز ہوں گے، فی الحال ہم صرف اپنے کیس کے بارے میں مزید آپشنز پیش کر رہے ہیں۔ کھائی نے ویتنام ایسوسی ایشن فار کنزیومر گڈز ڈویلپمنٹ (ACOD) اور ہنوئی بزنس ایسوسی ایشن (HBA) کی سرپرستی میں بزنس میگزین کے زیر اہتمام سیمینار کے موقع پر شیئر کیا۔

قبل ازیں، سیمینار میں مسٹر کھائی کے سوال نے ان مسائل کو مزید گرما دیا جن پر 1 اگست 2024 کو اراضی قانون نافذ ہونے کے بعد بحث کی ضرورت ہے، کیونکہ یہ ایک عام معاملہ ہے جہاں کسی کاروبار کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق ہیں لیکن رہائشی زمین نہیں ہے، اور اس وجہ سے وہ اسے کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ میں تبدیل کرنے کے لیے درخواست نہیں دے سکتا۔

Hai Duong میں کمپنی کے منصوبے، جس کی منصوبہ بندی 2017 میں منظور کی گئی تھی، رہائشی اور تجارتی اراضی کے پلاٹ شامل ہیں۔ رہائشی اور کمیونٹی ایریاز سے دور واقع کمرشل اراضی کو کمپنی نے 50 سال کے لیے لیز پر دیا ہے اور اسے زمین کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ دیا گیا ہے، لیکن اس میں رہائشی اراضی کا کوئی رقبہ نہیں ہے۔

"ہم بہت پریشان ہیں کیونکہ اگر ہم 9 منزلوں کے لیے منظور شدہ کمرشل اور سروس بلڈنگز کی تعمیر جاری رکھتے ہیں تاکہ پراجیکٹ کی ضرورت کے مطابق پیش رفت کو یقینی بنایا جا سکے، تو انہیں ممکنہ طور پر خالی چھوڑنا پڑے گا اور کرائے پر نہیں دیا جا سکتا کیونکہ آس پاس کوئی رہائشی نہیں ہے، اس لیے انہیں خدمات کے لیے کون کرائے پر دے گا؟ ہمارے پاس پہلے سے ہی زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ موجود ہیں؟…”، مسٹر خان نے قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کے اسٹینڈنگ ممبر مسٹر فان ڈک ہیو کو سننے کے بعد کہا اور مسٹر چن نے لینڈ لا کے نئے نکات پیش کئے۔

مسئلہ یہ ہے کہ نہ تو موجودہ اراضی قانون اور نہ ہی ہاؤسنگ قانون کاروباری مکانات کی تعمیر کے لیے رہائشی زوننگ کے بغیر زمین کے استعمال کا حق رکھنے والے کاروباروں کے لیے کوئی طریقہ کار فراہم کرتا ہے، جس سے وہ خود اس منصوبے کو انجام دے سکیں۔

اس مسئلے کے بارے میں، مسٹر فان ڈک ہیو نے تسلیم کیا کہ یہ بہت سے سرمایہ کاروں کے لیے تشویش کا باعث ہے، لیکن انھوں نے اس بات پر بھی زور دیا کہ جب زمین کا قانون منظور کیا گیا تو ان مسائل پر اچھی طرح سے بحث اور بحث کی گئی۔

مسٹر فان ڈک ہیو، قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کے اسٹینڈنگ ممبر۔

"یہ کوئی ایسا مسئلہ نہیں ہے جو قانون کی منظوری کے بعد پیدا ہوا، لیکن اس پر فوائد اور اخراجات، طاقت اور کمزوریوں کی بنیاد پر غور کیا گیا ہے۔ حکومت ایسے معاملات کو حل کرنے کے لیے ایک پائلٹ ریزولوشن تیار کر رہی ہے جہاں زمین دستیاب ہے لیکن اسے کمرشل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کے لیے استعمال نہیں کیا جا سکتا، جسے قومی اسمبلی میں پیش کیا جائے گا۔"

"میرا ماننا ہے کہ قانون سازی کرنے یا نہ کرنے کا فیصلہ کرنے سے پہلے اثرات کا جائزہ لینے کے لیے پائلٹنگ ضروری ہے۔ کیونکہ لینڈ لا کا مقصد نہ صرف کمرشل ہاؤسنگ کو تیار کرنا ہے، بلکہ کسی خاص طبقے یا قسم کو ترجیح دینے کے بجائے، ایک جامع اور متوازن رئیل اسٹیٹ مارکیٹ تیار کرنا ہے،" مسٹر ہیو نے کاروباروں کے ساتھ زمینی قانون کے مواد کے بارے میں اشتراک کیا جو 24 اگست کو اثر میں آیا۔

اس معاملے کے بارے میں مسٹر چن نے کہا کہ کئی مسائل ہیں جن کی وضاحت کی ضرورت ہے۔ سب سے پہلے، 2015 ہاؤسنگ قانون سے پہلے کے منصوبے (جس نے زمین کی دوسری اقسام کو ریگولیٹ کرنا شروع کیا)۔ دوم، غیر زرعی اراضی جسے ضروریات کی وجہ سے اندرون شہر سے باہر منتقل کرنے کی ضرورت ہے، لیکن وہاں رہائشی زمین دستیاب نہیں ہے۔ سوم، نئے منصوبے۔

مسٹر ڈاؤ ٹرنگ چن، محکمہ زمینی منصوبہ بندی اور ترقی کے ڈائریکٹر (وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات)۔

مسٹر چن نے کہا، "یہ وہ چیز ہے جس کے لیے مزید مطالعہ کی ضرورت ہوگی۔ ہمارا خیال ہے کہ 2015 سے پہلے کے کیسز کے لیے، غیر زرعی اراضی کے منصوبے جو کہ نقل مکانی کی وجہ سے رکے ہوئے ہیں… ان کا حل ہونا چاہیے۔ پابندیاں شاید صرف نئے منصوبوں پر لاگو ہونی چاہئیں،" مسٹر چن نے کہا، اور کاروباری اداروں سے درخواست کی کہ وہ فیڈ بیک فراہم کرتے رہیں تاکہ ایجنسیاں حکومت کے مجوزہ حل پر غور کر سکیں۔

فی الحال، زمین کے استعمال کے حقوق کے حصول یا زمین کے استعمال کے موجودہ حقوق کے حصول کے معاہدوں کے ذریعے تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس کے نفاذ سے متعلق مسودہ قرارداد کا حکومت کی طرف سے جائزہ لیا جا رہا ہے جہاں زمین رہائشی زمین نہیں ہے۔

مسودے میں پائلٹ پروجیکٹس کے انتخاب کے لیے استعمال ہونے والے معیار کے لیے دو اختیارات تجویز کیے گئے ہیں۔

آپشن 1 میں زمین کے استعمال کے حقوق یا موجودہ زمین کے استعمال کے حقوق (جہاں زمین رہائشی اراضی نہیں ہے) کے معاہدوں کے ذریعے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو پائلٹ کرنا شامل ہے، پروجیکٹس کی تعداد کے 30% سے زیادہ اور ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پروگرام میں منظور شدہ ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پروجیکٹس کے کل رقبے کا 20% اور منصوبہ 2030 تک۔

ان معاملات کو ترجیح دی جائے گی جہاں اراضی شہری علاقوں میں واقع ہے یا منظور شدہ شہری ترقیاتی منصوبوں کے ساتھ۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے ساتھ کاروبار جو ریاست کی طرف سے مختص کردہ زمین کو زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ استعمال کر رہے ہیں یا لیز پر دی گئی زمین کو لیز کی پوری مدت کے لیے ایک بار کی لیز کی ادائیگی کے ساتھ؛ اور ایسے معاملات جہاں ماحولیاتی آلودگی یا تعمیراتی منصوبوں یا شہری منصوبہ بندی کے ساتھ عدم مطابقت کی وجہ سے سہولت کو منتقل کرنا ضروری ہے۔

آپشن 2 ان معاملات کے لیے ایک پائلٹ پروگرام ہے جہاں سرمایہ کاروں نے زمینی قانون نمبر 31/2024/QH15 کی مؤثر تاریخ سے پہلے زمین کے استعمال کے حق کے معاہدوں کے ذریعے تجارتی ہاؤسنگ منصوبوں کے نفاذ کے لیے صوبائی عوامی کمیٹی سے تحریری منظوری حاصل کی ہے۔ ایسے معاملات جہاں سرمایہ کار فی الحال زمین کے استعمال کے حقوق رکھتے ہیں جو ریاست کی طرف سے مختص کی گئی زمین سے زمین کے استعمال کی فیس یا لیز پر دی گئی زمین سے لیز کی پوری مدت کے لیے ایک بار کی لیز کی ادائیگی کے ساتھ؛ اور ایسے معاملات جہاں سرمایہ کار فی الحال ان سہولیات کے لیے غیر زرعی اراضی کے استعمال کے حقوق رکھتے ہیں جنہیں ماحولیاتی آلودگی کی وجہ سے منتقل کیا جانا چاہیے، یا ایسی سہولیات جن کو تعمیراتی یا شہری منصوبہ بندی کے مطابق منتقل کیا جانا چاہیے۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-lai-cho-nghi-quyet-thi-diem-ve-dat-khac-d222501.html