رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کے رجحانات کی پیشن گوئی کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی ایک ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست جاری کرنے والا ہے، سرخ کتاب نہ ہونے کے کیا فوائد ہیں؟

2024 کی تیسری سہ ماہی میں ہاؤسنگ اور مارکیٹ کے بارے میں معلومات جلد آرہی ہیں، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا رہے گا، ہو چی منہ سٹی نے زمین کی ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست جاری کرنے کا وقت مقرر کیا ہے... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ابھی اتار چڑھاؤ کے دور سے گزری ہے اور بحالی اور قیمتوں میں اضافے کے آثار دکھا رہی ہے۔ (تصویر: لن این)

ہاؤسنگ اور مارکیٹ کی معلومات جلد آرہی ہیں Q3/2024

حال ہی میں، وزارت تعمیرات نے ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق 2024 کی تیسری سہ ماہی کے لیے معلومات کے افشاء کے نفاذ کے حوالے سے صوبوں اور مرکزی طور پر چلنے والے شہروں کی عوامی کمیٹیوں کو ایک باضابطہ ترسیل بھیجی۔

حکومت کے فرمان نمبر 94/2024/ND-CP کی دفعات کے مطابق ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں معلومات کو ظاہر کرنے کے کام کو انجام دینا جس میں ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کے متعدد آرٹیکلز اور ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ڈیٹا بیس کے قیام اور انتظام کے بارے میں تفصیل دی گئی ہے، جو منسٹری کی Construct214 اگست سے نافذ العمل ہے۔ ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پروگراموں اور منصوبوں کے اعلان کی صورتحال کو اپ ڈیٹ کرنے کے لیے صوبوں اور مرکزی طور پر چلنے والے شہروں کی کمیٹیاں؛ سرمایہ کاری کی پالیسی کے لیے منظور شدہ منصوبوں کی تعداد، سرمایہ کاروں کا انتخاب؛

ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پروجیکٹس کی تعداد، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس لائسنس یافتہ، جاری، مکمل؛ پراجیکٹس کی تعداد، اپارٹمنٹس جو مستقبل میں رہائش کی فروخت کے اہل ہیں (کمرشل ہاؤسنگ، سوشل ہاؤسنگ)؛

لین دین کا حجم اور اپارٹمنٹس، انفرادی مکانات، منتقل شدہ زمین کی کل لین دین کی قیمت؛ مکانات کی قیمتیں اور رئیل اسٹیٹ کی کچھ دوسری اقسام (اپارٹمنٹس، انفرادی مکانات، زمین، سماجی رہائش)؛ دفتر کے کرایے کی قیمتیں؛ تجارتی احاطے؛ ہوٹل، ریزورٹس ؛ صنعتی ریل اسٹیٹ؛ ریل اسٹیٹ کی انوینٹری.

سوشل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ انویسٹمنٹ کے نفاذ اور علاقے میں سوشل ہاؤسنگ لون کے لیے 120 ٹریلین VND کریڈٹ پیکج کے نفاذ پر رپورٹ؛ علاقے میں رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں کام کرنے والے اداروں کی مشکلات اور مسائل کے بارے میں رپورٹ کریں، اور حل تجویز کریں (اگر کوئی ہو)۔

مارکیٹ قیمت کی نئی سطح طے کرتی ہے۔

Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Quoc Anh نے کہا کہ ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ابھی اتار چڑھاؤ کے دور سے گزری ہے اور بحالی اور قیمتوں میں اضافے کے آثار دکھا رہی ہے۔ نیا قانونی راہداری ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کے لیے ایک بنیاد بنا رہی ہے۔

مسٹر Quoc Anh کے مطابق، تین قوانین، ہاؤسنگ لاء 2023، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء 2023 اور لینڈ لا 2024 کے لاگو ہونے کے ساتھ نئے قانونی راہداری سے کئی اقسام کی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوگا۔ خاص طور پر، زمین کی قیمتیں اور بہت سے نئے ضوابط بنیادی اور ثانوی دونوں بازاروں میں قیمتوں پر اوپر کی طرف دباؤ پیدا کرتے ہیں۔

زمین کی قیمتوں میں اضافے کی وجہ زمین کی قیمتوں کی تازہ کاری کی بڑھتی ہوئی تعدد ہے جب زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹا دیا گیا تھا اور زمین کی قیمت کی جدول کو پہلے کی طرح ہر 5 سال کے بجائے سالانہ اپ ڈیٹ کیا گیا تھا۔ زمین کی قیمتوں میں اضافہ بھی درستگی کے بڑھنے کی وجہ سے ہے جب کٹوتی کے طریقہ کار کو ہٹا دیا گیا تھا اور زمین کی تشخیص کے 4 طریقوں کو لاگو کرنے کی شرائط کے ضوابط سے آتا ہے۔

مزید برآں، سخت قانونی سرٹیفیکیشن جب بغیر تنازعات کے زیر استعمال زمین کے لیے زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ دینے کے لیے شرائط شامل کرتے ہیں تو زمین کی قیمتوں میں بھی اضافہ ہو جائے گا جب واضح قانونی حیثیت کے ساتھ زمین کی ضروریات پر تیزی سے زور دیا جائے گا اور اس پر توجہ دی جائے گی۔

زمین کی قیمتوں کے ساتھ سائٹ کلیئرنس کی لاگت میں اضافے کی وجہ سے نہ صرف زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے، بلکہ بنیادی جائیداد کی قیمتوں میں بھی اضافہ ہوتا ہے۔ اس کے علاوہ، دوبارہ آبادکاری کے طریقہ کار سے متعلق ضوابط ریل اسٹیٹ کی بنیادی قیمتوں میں اضافہ کریں گے جب سرمایہ کاروں کو پراجیکٹ میں دوبارہ آبادکاری ہاؤسنگ کا بندوبست کرنا ہوگا، جو بحالی اور کلیئرنس سے پہلے لاگو کیا جائے گا۔

ری سیٹلمنٹ ہاؤسنگ کی شرائط بھی واضح اور سخت ہیں، کیونکہ وہ لوگوں کی سابقہ ​​رہائش کے برابر یا اس سے بہتر ہونے چاہئیں۔ آبادکاری کے علاقے میں مکمل انفراسٹرکچر ہونا ضروری ہے۔ مسٹر Quoc Anh نے کہا کہ بنیادی قیمتوں میں اضافے کی وجہ سے ثانوی رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بھی بڑھیں گی۔

خاص طور پر، ہر قسم کے لیے، نجی مکانات زمین کی قیمتوں کے مطابق بڑھتے ہیں، مارکیٹ پھیلتی ہے۔ زمین کی قیمتیں بھی اس وقت بڑھ جاتی ہیں جب ذیلی تقسیم شدہ پلاٹوں کی فراہمی کو سخت کیا جاتا ہے، جس کی قیمت قریب کی ضرورت ہوتی ہے۔ شہری رہائشی منصوبے زمینی منصوبوں سے زیادہ مقبول ہوں گے اور انفراسٹرکچر اور یوٹیلیٹیز میں سرمایہ کاری کے ساتھ شہری رہائشی منصوبے بھی نئی قیمتیں قائم کرتے ہیں۔

ہنوئی سرکاری طور پر کم از کم زمینی ذیلی تقسیم کے رقبے میں اضافہ کرتا ہے۔

ہنوئی پیپلز کمیٹی نے ابھی ابھی فیصلہ نمبر 61 جاری کیا ہے جس میں شہر میں زمین کے انتظام اور استعمال سے متعلق اہم مواد کو منظم کیا گیا ہے۔

اس فیصلے کے قابل ذکر نکات میں سے ایک زمین کی تقسیم اور استحکام کے لیے شرائط اور کم از کم رقبہ ہے۔

رہائشی اراضی کے پلاٹوں کی علیحدگی کے بارے میں، وارڈوں اور قصبوں میں، ٹریفک کے راستوں سے باہر کا علاقہ، تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے کام، عوامی مقامات، علیحدگی کے بعد زمین کا پلاٹ 50m2 سے کم نہیں ہونا چاہیے، لمبائی 4m سے زیادہ اور ٹریفک کے راستوں سے ملحقہ چوڑائی 4m یا اس سے زیادہ ہونی چاہیے۔

میدانی علاقوں میں کمیونز کے لیے، ذیلی تقسیم کے بعد کم از کم رقبہ 80m2 ہے، مڈلینڈز میں کمیون کے لیے یہ 100m2 ہے، اور پہاڑی علاقوں میں کمیون کے لیے یہ کم از کم 150m2 ہے۔

غیر زرعی اراضی کے لیے، ضابطہ زمین کے ان پلاٹوں پر لاگو ہوتا ہے جو ریاست کی طرف سے منصوبے کے نفاذ کے لیے مختص یا لیز پر نہیں دی گئی ہیں۔ وارڈز اور ٹاؤنز میں، کمرشل سروس اراضی کی چوڑائی 10m یا اس سے زیادہ ٹریفک والی سڑکوں سے ملحق ہونی چاہیے، جس کا کم از کم رقبہ 400m2 ہو۔ دوسری قسم کی غیر زرعی زمین کے لیے، زمین کا پلاٹ 20 میٹر سے زیادہ چوڑا ہونا چاہیے، جس کا کم از کم رقبہ 1,000m2 ہو۔

کمیونز میں، کمرشل سروس اراضی کا رقبہ 800m2 سے کم نہیں ہونا چاہیے اور دیگر غیر زرعی زمین کا رقبہ 2,000m2 سے کم نہیں ہونا چاہیے۔

زرعی زمین کے لیے، سالانہ فصلی زمین کے لیے کم از کم رقبہ 300m2 وارڈوں اور قصبوں میں اور 500m2 کمیونز میں ہے۔ بارہماسی فصلوں اور آبی زراعت کی زمین بالترتیب وارڈز اور قصبوں میں 500m2 اور کمیونز میں 1,000m2 ہے۔ پیداواری جنگل کی زمین کو پلاٹوں میں تقسیم کیا جاتا ہے اگر رقبہ 5,000m2 سے کم نہ ہو۔

فی الحال، ہنوئی میں زمین کی تقسیم 2017 کے فیصلے نمبر 20 کے مطابق لاگو کی گئی ہے۔ اس کے مطابق، تقسیم کے بعد زمینی پلاٹ کا کم از کم رقبہ 30m2 وارڈوں اور قصبوں کے لیے ہونا چاہیے اور باقی علاقوں کے لیے نئی زمین مختص کرنے کی حد (کم از کم) کے 50% سے کم نہیں ہونا چاہیے۔

ہو چی منہ سٹی 15 اکتوبر سے پہلے زمین کی ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست جاری کرے گا۔

2020 میں زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے کے طریقہ کار کے بارے میں، ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی (HCMC) نے حال ہی میں سٹی پیپلز کونسل کو پیش رفت اور عمل درآمد کے مواد پر رپورٹ کیا ہے۔

سٹی پیپلز کمیٹی کے مطابق، 2024 کے زمینی قانون میں متعدد نئے نکات ہیں جیسے کہ مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے طریقہ کار کو مکمل کرنا اور زمین کی قیمت کے فریموں سے متعلق ضوابط کو ہٹانا۔

اس کے علاوہ، نئے قانون کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست ہر سال یکم جنوری سے تیار کی جائے گی اور اس کا اطلاق مارکیٹ کے مطابق کیا جائے گا اور زمین کے استعمال کے 2 گروپوں کے لیے 12 مالیاتی ذمہ داریوں کا تعین کرنے کی بنیاد کے طور پر کام کیا جائے گا۔

دریں اثنا، ہو چی منہ سٹی میں فی الحال لاگو کردہ 2020 کی قیمت کی فہرست میں 3 خامیاں ہیں: قیمت کی فہرست قیمت کے فریم کے ذریعے کنٹرول ہوتی ہے، اس لیے زیادہ سے زیادہ رہائشی زمین کی قیمت صرف 162 ملین VND/m2 ہے، جو کہ مارکیٹ کی قیمت سے بہت مختلف ہے۔ آبادکاری کی زمین کی قیمتوں کو اپ ڈیٹ نہیں کیا گیا ہے۔ قیمت کی فہرست کے مطابق 30 بلین VND سے کم قیمت والے زمینی پلاٹوں کی قیمتوں میں رکاوٹ ہے۔

زمین کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت کے پیش نظر، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے (TN-MT) کو 1 اگست کو جاری کیے جانے والے آسان طریقہ کار کے بعد ایک مسودہ تیار کرنے کا کام سونپا ہے۔

تحریری آراء جمع کرنے اور جائزہ کانفرنسوں کے ذریعے، 30 جولائی کو، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے 2020 کی قیمتوں کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے کا فیصلہ ہو چی منہ سٹی لینڈ پرائس لسٹ اپریزل کونسل کو پیش کیا۔ اس کے بعد، محکمہ نے ایڈجسٹ قیمت کی فہرست کے اضافی اثرات جمع کرائے ہیں۔

20 ستمبر کو ہونے والے اجلاس میں، کونسل کے ورکنگ گروپ نے زمین کی ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست کے مسودے پر کچھ تبصرے کیے اور قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے انہیں قبول کر کے مسودے میں شامل کیا۔

آنے والے وقت میں ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست کی پیشرفت کے بارے میں، 30 ستمبر کو، قدرتی وسائل اور ماحولیات کا محکمہ کونسل کو جمع کرانے کا کام مکمل کرے گا۔ توقع ہے کہ 10 اکتوبر سے پہلے کونسل کا جائزہ لینے کے لیے اجلاس ہو گا۔ منصوبے کے مطابق، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کی طرف سے 15 اکتوبر سے پہلے ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست جاری کی جائے گی۔

اس وقت کے دوران جب ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست دستیاب نہیں ہے، 21 ستمبر کو ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے محکموں، شاخوں، تھو ڈک سٹی پیپلز کمیٹی اور اضلاع کو مالیاتی ذمہ داریوں اور ٹیکسوں کا تعین کرنے کے لیے موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست اور زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کو لاگو کرنے کی منظوری دی۔

ریڈ بک کے بغیر زمین استعمال کرنے والوں کے کیا حقوق ہیں؟

جب زمین کے پلاٹ کو ریڈ بک دی جاتی ہے، تو لوگوں کے پاس زمین کے استعمال کرنے والوں کے مکمل حقوق ہوتے ہیں جیسے کہ منتقلی، عطیہ، اور معاوضہ۔ تاہم، ہر کوئی نہیں جانتا کہ ریڈ بک کے بغیر زمین استعمال کرنے والوں کے کیا حقوق ہیں۔ ان حقوق کو سمجھنے کے لیے براہ کرم نیچے دیے گئے مضمون کا حوالہ دیں۔

1. زمین کا معاوضہ

a، ایسے معاملات جہاں سرٹیفکیٹ دینے کی شرائط پوری کی جاتی ہیں لیکن نہیں دی گئی ہیں۔

پوائنٹ اے، شق 1 اور شق 2، اراضی قانون نمبر 31/2024/QH15 کے آرٹیکل 95 میں کہا گیا ہے کہ سالانہ زمینی کرایہ کی ادائیگی کے ساتھ لیز پر دی گئی زمین کے علاوہ دیگر زمین استعمال کرنے والے گھرانوں اور افراد کو زمین کا معاوضہ اس وقت دیا جائے گا جب ریاست قومی دفاع اور سلامتی کے مقاصد کے لیے زمین کی بازیابی کرے گی۔ قومی اور عوامی مفادات کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی اگر وہ درج ذیل شرائط میں سے کسی ایک پر پورا اترتے ہیں:

- سرٹیفکیٹ ہے.

- زمین کی تقسیم یا زمین کی لیز پر فیصلہ یا کسی مجاز اتھارٹی سے زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت پر فیصلہ ہے۔

- سرٹیفکیٹ جاری کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات میں سے ایک رکھیں۔

- قانونی ضوابط کے مطابق زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی موصول ہوئی ہے لیکن زمین کے اندراج کے طریقہ کار کو مکمل نہیں کیا ہے۔

- قرض کے تصفیہ کے لیے رہن کے معاہدے کے تحت زمین کا استعمال؛ نیلامی کے نتائج کو تسلیم کرنے والی دستاویز جس نے مالی ذمہ داریوں کو پورا کیا ہے۔

اس طرح، اگر کوئی سرٹیفکیٹ نہ بھی دیا گیا ہو لیکن اسے دینے کی شرائط پوری ہو جائیں اور مندرجہ بالا دستاویزات میں سے کوئی ایک دستیاب ہو، تب بھی گھرانوں اور افراد کو زمین کا معاوضہ دیا جائے گا اگر یہ زمین سالانہ کرایہ کی ادائیگی کے ساتھ لیز پر نہیں دی گئی ہے۔

ب سرٹیفکیٹ جاری کرنے کا اہل نہیں ہے۔

شق 3، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 98 کے مطابق، یہاں تک کہ اگر وہ سرٹیفکیٹ دینے کی شرائط پر پورا نہیں اترتے ہیں، گھرانوں اور براہ راست زرعی پیداوار میں مصروف افراد کو پھر بھی زمین کا معاوضہ دیا جائے گا، بشرطیکہ زرعی زمین 1 جولائی 2004 سے پہلے استعمال کی گئی ہو۔

2. زمین سے منسلک جائیداد کا معاوضہ

2024 کے اراضی قانون کی شق 3، آرٹیکل 91 املاک کو پہنچنے والے نقصان کے معاوضے کے اصولوں کو متعین کرتا ہے جب ریاست مندرجہ ذیل طور پر زمین حاصل کرتی ہے:

"جائیداد کے مالکان جو املاک کو نقصان پہنچاتے ہیں جیسا کہ شہری قانون کے ذریعہ تجویز کیا گیا ہے، نقصان کے لئے معاوضہ دیا جائے گا؛ پیداوار اور کاروباری اداروں کے مالکان جو ریاست کی طرف سے زمین کے حصول کی وجہ سے پیداوار اور کاروبار کو روکنا ضروری ہے، مدد کے لئے غور کیا جائے گا."

اس طرح، سرٹیفکیٹ کے بغیر بھی، زمین سے منسلک جائیداد کے قانونی مالک کو اب بھی معاوضہ دیا جاتا ہے اگر زمین کے حصول سے نقصان ہوتا ہے۔

3. زمینی صارف کے حقوق کا استعمال

پوائنٹ اے، شق 1، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 45 کے مطابق، ایسے 2 معاملات ہیں جہاں سرٹیفکیٹ کے بغیر بھی زمین کے استعمال کے حقوق کو منتقل یا عطیہ کیا جا سکتا ہے:

کیس 1: زمین کے استعمال کے حقوق وراثت میں ملنے پر، زمین کو مستحکم کرتے وقت زرعی زمین کو تبدیل کرنا، پلاٹوں کا تبادلہ کرنا، یا ریاست یا کمیونٹی کو زمین کے استعمال کے حقوق کا عطیہ دینا۔

کیس 2 (پوائنٹ اے، شق 4، 2024 کے اراضی قانون کا آرٹیکل 127): جن گھرانوں اور افراد کو سرٹیفکیٹ نہیں دیا گیا ہے لیکن وہ سرٹیفکیٹ کے اہل ہیں انہیں زمین کے استعمال کے حقوق، لیز، ذیلی زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی، اور منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کا استعمال کرتے ہوئے سرمایہ دینے کی اجازت ہے۔

4. تعمیر کا اجازت نامہ دیا گیا۔

یہاں تک کہ اگر کوئی سرٹیفکیٹ نہیں ہے، لیکن زمین پر قانونی دستاویزات میں سے ایک ہے جیسا کہ فرمان 53/2017/ND-CP کے آرٹیکل 3 میں بیان کیا گیا ہے، تب بھی تعمیر کا اجازت نامہ دیا جائے گا۔

نوٹ: مکانات صرف رہائشی زمین پر بنائے جا سکتے ہیں۔

5. زمین کی بازیابی تک عارضی طور پر استعمال کیا جاتا ہے۔

شق 8، 2024 کے اراضی قانون کا آرٹیکل 138 یہ بتاتا ہے:

"وہ گھرانے اور افراد جو اس آرٹیکل کی شق 1، 2، 3، 4، 5 اور 6 میں بیان کردہ مقدمات میں زمین استعمال کر رہے ہیں لیکن زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت کا سرٹیفکیٹ دیئے جانے کی شرائط پر پورا نہیں اترتے ہیں، انہیں عارضی طور پر زمین کو اس کی موجودہ حالت میں استعمال کرنے کی اجازت دی جائے گی جب تک کہ ریاست کی جانب سے زمین کی بازیابی اور زمین کی بازیابی کا اعلان نہ کیا جائے۔"

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-283