کیا گموڈا لینڈ غیر قانونی طور پر سرمایہ اکٹھا کر کے قانون کی خلاف ورزی کر رہی ہے؟

فنڈ ریزنگ میں مسلسل خلاف ورزیاں

اس کے مطابق، 8 مئی 2023 کو، محکمہ تعمیرات نے مستقبل میں تعمیر ہونے والے ہاؤسنگ یونٹس، خاص طور پر بلاک A5 میں 160 اپارٹمنٹس اور Teladon C - Complex City - Complex City Project میں 1,153 اپارٹمنٹس کی فروخت کے حوالے سے Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land) کو دستاویز 6351/SXD-PTN&TTBĐS جاری کیا۔ سون کی وارڈ، تان فو ڈسٹرکٹ)۔

اس دستاویز میں، محکمہ تعمیرات نے بتایا کہ مذکورہ بالا اپارٹمنٹس مستقبل کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو کاروبار میں شامل کرنے کے لیے شرائط سے متعلق ضوابط کی تعمیل کرتے ہیں۔ لہذا، اس دستاویز میں منسلک فہرست میں شامل اپارٹمنٹس فی الحال مستقبل کی رہائش کے طور پر فروخت کے اہل نہیں ہیں۔

واضح فہرست ہونے کے باوجود، اخبار اور عوامی رائے کی تحقیقات سے یہ بات سامنے آئی کہ محکمہ تعمیرات کی جانب سے دستاویز 6351 جاری کرنے کے بعد، سرمایہ کار گامودا لینڈ نے اب بھی ایسے صارفین کو ادائیگی کی درخواستیں بھیجی ہیں جو A5 اپارٹمنٹ کمپلیکس میں فروخت کے لیے 160 اہل اپارٹمنٹس کی فہرست میں شامل نہیں تھے۔

مثال کے طور پر، جون 2023 کے اوائل میں، Gamuda لینڈ کے ملازمین نے ابھی بھی مسٹر HN کے خاندان سے درخواست کی ای میلز بھیجی ہیں - ایک گاہک جس نے ٹاور A2 میں اپارٹمنٹ خریدا ہے (اہل خریداروں کی فہرست میں نہیں ہے) - اپارٹمنٹ حاصل کرنے کے لیے اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کریں۔ اگر انہوں نے 12 جون سے پہلے قرض کی تقسیم کے لیے بینک کے طریقہ کار کو مکمل نہیں کیا تو مسٹر HN کو واجب الادا رقم پر سود کے ساتھ جرمانہ عائد کیا جائے گا۔

رقم جمع کرنا اور سیلز لسٹ میں شامل اپارٹمنٹس کے حوالے کرنا جاری رکھنا، Gamuda Land قانون کی خلاف ورزی کر رہا ہے (شکل 1)۔ — Gamuda کے عملے نے ان صارفین پر زور دیا جن کے اپارٹمنٹس سیلز کی فہرست میں نہیں ہیں ادائیگی کی تقسیم کے لیے اپنا بینک کاغذی کارروائی مکمل کریں، بصورت دیگر ان پر تاخیر سے ادائیگی کے جرمانے عائد کیے جائیں گے۔

"مزید برآں، Gamuda Land مطالبہ کر رہا ہے کہ میں پچھلے مالک سے 120 ملین VND سے زائد واجب الادا ادائیگیاں کروں۔ بات چیت کے بعد، ڈویلپر نے جرمانے کو کم کر کے 57 ملین VND سے زیادہ کر دیا۔ دریں اثناء، Gamuda Land اپنی متعدد ذمہ داریوں کو پورا کرنے میں ناکام رہا ہے، جیسا کہ اپارٹمنٹ کے حوالے کرنے میں تاخیر، "مسٹر HN نے اپنی متعدد کوششوں کے باوجود کہا۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ جس وقت Gamuda Land نے مسٹر HN سے اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے اور اپارٹمنٹ حاصل کرنے کے لیے جرمانہ ادا کرنے کی درخواست کی تھی، A5 اپارٹمنٹ کمپلیکس کو ابھی تک ریاستی معائنہ کے محکمہ برائے تعمیراتی معیار سے عمارت کو استعمال میں لانے کی اجازت نہیں ملی تھی۔

کیا گامودا لینڈ قانون کی خلاف ورزی کر رہی ہے؟

اس سے قبل، 13 اپریل 2023 کو، ہو چی منہ سٹی کی عوامی کمیٹی کے وائس چیئرمین، بوئی شوان کوونگ نے گیموڈا لینڈ پر جرمانہ عائد کرنے کے فیصلے نمبر 1426/QD-XPHC پر دستخط کیے تھے۔ فیصلے کے مطابق، کمپنی نے سٹی کے محکمہ تعمیرات سے باضابطہ اطلاع حاصل کیے بغیر A5 اپارٹمنٹ کمپلیکس میں اپارٹمنٹس کی فروخت کے معاہدوں پر دستخط کر کے ضوابط کی خلاف ورزی کی جس میں کہا گیا کہ اس نے مستقبل کے ہاؤسنگ یونٹس کی فروخت اور لیز پر دینے کے لیے قانونی تقاضے پورے کیے ہیں۔

حکومتی فرمان 16/2022/ND-CP مورخہ 28 جنوری 2022 کی شق 4، آرٹیکل 58 کی بنیاد پر، ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی نے ضابطوں کی خلاف ورزی کرتے ہوئے سرمایہ اکٹھا کرنے کے عمل پر Gamuda لینڈ کو 900 ملین VND جرمانہ کرنے کا فیصلہ کیا ہے۔

اس کے ساتھ ہی، Gamuda لینڈ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کو غلط طریقے سے جمع کیے گئے سرمائے کی ادائیگی کے ذریعے اصلاحی اقدامات پر عمل درآمد کرنا چاہیے۔ ان اصلاحی اقدامات کو نافذ کرنے کی آخری تاریخ فیصلہ موصول ہونے کی تاریخ سے 10 دن ہے۔ ان تدارکاتی اقدامات کو نافذ کرنے کے تمام اخراجات کمپنی خود برداشت کرے گی۔

رقم اکٹھا کرنا اور سیلز لسٹ میں شامل اپارٹمنٹس کے حوالے کرنا جاری رکھنا، Gamuda Land قانون کی خلاف ورزی کر رہا ہے (شکل 2)۔ — ای میل مکمل پرنسپل رقم کی وصولی کی تصدیق کرتی ہے اور گاہک سے درخواست کرتی ہے کہ گاموڈا لینڈ کی طرف سے وصول کی جانے والی تاخیر سے ادائیگی کے جرمانے کی فیس ادا کرے۔

اگرچہ ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کی طرف سے عائد کردہ جرمانہ ابھی بھی تازہ ہے، اور گیموڈا لینڈ نے ابھی تک جرمانے کے فیصلے کے نتائج کو درست کرنے کے تقاضوں کی تعمیل نہیں کی ہے، ڈویلپر نے پہلے ہی مطالبہ کیا ہے کہ اپارٹمنٹس کے صارفین جو سیلز لسٹ میں شامل نہیں ہیں، ادائیگی جاری رکھیں۔ کیا یہ ہو سکتا ہے کہ ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کی طرف سے جرمانہ گاموڈا لینڈ کو روکنے کے لیے کافی نہیں ہے، جس کی وجہ سے ڈویلپر ایک بار پھر قانون کی خلاف ورزی جاری رکھے گا؟

مزید برآں، گامودا لینڈ کے اقدامات نے حکام کی نگرانی کی ذمہ داری پر سوالات اٹھائے ہیں۔ محکمہ تعمیرات کی طرف سے دستاویز 6351/SXD-PTN&TTBĐS کو ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن انسپکٹوریٹ اور ٹین فو ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی کو بھی بھیجا اور آرکائیو کیا گیا تھا، ان یونٹوں کے ساتھ سیلادون شہر میں مستقبل میں تعمیر شدہ مکانات کی Gamuda لینڈ کی فروخت کے معائنے کو مربوط کرنے کے لیے ذمہ دار ہیں۔ آج تک، کیا ان ایجنسیوں کو اس معلومات کا علم ہے، اور Gamuda Land کے اقدامات کے کیا نتائج ہوں گے؟ اخبار اور عوامی رائے اس مسئلے کو واضح کرنے کے لیے متعلقہ حکام کے ساتھ مل کر کام کرتے رہیں گے۔

قانونی نقطہ نظر سے، وکیل Diep Nang Binh - Tinh Thong Law Office (Ho Chi Minh City Bar Association) کے سربراہ کے مطابق، غیر قانونی خرید، فروخت، اور سرمایہ اکٹھا کرنے کے ساتھ ساتھ گھر خریداروں سے فنڈز کے غلط استعمال کے ضوابط، 2014 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قانون میں واضح طور پر متعین ہیں۔ تاہم، کچھ بڑے اداروں کے لیے، ضروری شرائط کو پورا کیے بغیر سرمایہ اکٹھا کرنے اور خرید و فروخت کے لیے 1 بلین VND کا جرمانہ اس رقم کے مقابلے میں بہت کم ہے جو انٹرپرائز غیر قانونی فنڈ ریزنگ سرگرمیوں سے کماتا ہے۔ یہ قانون کو نظر انداز کرنے کا باعث بنتا ہے، جہاں کمپنیاں جان بوجھ کر اس کی خلاف ورزی کرتی ہیں۔
"غیر قانونی فنڈ ریزنگ، ضروری شرائط کو پورا کرنے سے پہلے مکانات فروخت کرنے، اور معاہدوں کے مطابق مکانات کے حوالے کرنے میں تاخیر کے خلاف کریک ڈاؤن کرنے کے لیے، ہمیں معاشرے میں ڈویلپرز کی صلاحیت، ساکھ اور شراکت کو اسکور کرنے کے لیے ایک پالیسی کی ضرورت ہے۔ یہ پھر نئے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے ڈویلپرز کو منتخب کرنے کی بنیاد کے طور پر کام کرے گا،" وکیل بنہ نے کہا۔
لہذا، کمزور صلاحیتوں کے حامل ڈویلپرز کو روکنے کے لیے ایک طریقہ کار کی ضرورت ہے جو جان بوجھ کر مقامی قوانین کی خلاف ورزی کرتے ہیں، جس سے گھر خریداروں کو خطرات لاحق ہوتے ہیں اور بجٹ کے ممکنہ نقصانات ہوتے ہیں، اس طرح ایک صحت مند رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی حفاظت ہوتی ہے۔ اس طریقہ کار کو قانون میں شامل کیا جائے۔ اس کے علاوہ، مؤثر طریقے سے انتظام اور نگرانی کرنے میں ناکام رہنے کے لیے مقامی حکام کی ذمہ داری، جس کے نتیجے میں کاروبار غیر قانونی سرگرمیوں میں ملوث ہوتے ہیں اور گھر خریداروں کے جائز حقوق کو متاثر کرتے ہیں، کو واضح کرنے کی ضرورت ہے۔

ماخذ