لین دین جمود کا شکار ہیں لیکن ہنوئی اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت اب بھی "قبضہ" کی طرح بڑھ رہی ہے

(ڈین ٹری) - ماہرین کا کہنا ہے کہ اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں مسلسل اضافے کی وجہ سے لوگوں نے اپنی خریداری کے منصوبے عارضی طور پر معطل کر دیے ہیں۔ تاہم، لین دین میں مشکلات کے باوجود اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت میں اضافہ جاری ہے۔

گھریلو خریدار قیمتوں کے طوفان کے درمیان جدوجہد کر رہے ہیں۔

ڈین ٹرائی رپورٹرز کے ایک سروے کے مطابق، گزشتہ ماہ کے دوران، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت میں اضافے کا رجحان برقرار ہے۔

Vinhomes Smart City پروجیکٹ میں 2 بیڈروم کے ساتھ ایک 64m2 گھر اکتوبر کے وسط میں تقریباً 4.2 بلین VND میں فروخت کے لیے پیش کیا گیا تھا۔ اب تک، اس اپارٹمنٹ کی قیمت میں 4.6 بلین VND تک اضافہ جاری ہے۔

یا تھانگ لانگ نمبر 1 پروجیکٹ میں، 2 بیڈ رومز کے ساتھ ایک 87m2 اپارٹمنٹ اکتوبر کے شروع میں 5.7 بلین VND میں فروخت کے لیے مشتہر کیا گیا تھا۔ تاہم اس اپارٹمنٹ کی قیمت اب بڑھا کر 6 ارب VND کر دی گئی ہے۔

ایک تحقیقی یونٹ کے اعداد و شمار کے مطابق، پوری ہنوئی مارکیٹ میں بنیادی اپارٹمنٹس کی اوسط فروخت کی قیمت میں نمایاں اضافہ ہوا ہے، جو 2022 کے اوائل میں 40 ملین VND/m2 سے اس سال کی تیسری سہ ماہی میں تقریباً 72 ملین VND/m2 ہو گئی ہے۔

خاص طور پر، اس سہ ماہی میں نئے کھلنے والے پروجیکٹس کی اوسط قیمت تقریباً 70 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی (VAT اور دیکھ بھال کی فیس کو چھوڑ کر)، کیونکہ اس سہ ماہی میں نئے کھولے گئے اپارٹمنٹس کی سپلائی بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے اور لگژری طبقے میں ریکارڈ کی گئی، جو کہ مارکیٹ شیئر کا 100% ہے۔

گھر خریدنے کی ضرورت میں، مسٹر نگوین وان نگو ​​( نام ڈنہ سے) نے کہا کہ پچھلے 3 مہینوں سے، ان کا خاندان مسلسل نم ٹو لیم اور ہا ڈونگ اضلاع میں بہت سے اپارٹمنٹس کو دیکھ رہا ہے۔ 3 بلین VND کے ساتھ، مسٹر Ngu تقریباً 65-70 مربع میٹر کا ایک اپارٹمنٹ خریدنے کا ارادہ رکھتے ہیں، جس کو 2 بیڈ رومز کے ساتھ ڈیزائن کیا گیا ہے، لیکن جتنا زیادہ وہ نظر آتا ہے، اتنا ہی اسے لگتا ہے کہ وہ "اپارٹمنٹ کی قیمتوں کے میٹرکس" میں پھنس گئے ہیں۔

"وہی غیر فروخت شدہ اپارٹمنٹ، لیکن مالک نے جو قیمت پیش کی ہے وہ پہلے سے زیادہ ہے۔ مثال کے طور پر، مائی ڈِن (نام تو لائیم، ہنوئی) میں ایک 68m2 مکان کی فروخت کے لیے ستمبر میں تقریباً 3.3 بلین VND میں اشتہار دیا گیا تھا۔ وہی گھر مالک کی جانب سے 3.7 بلین VND میں فروخت کے لیے پیش کیا جا رہا ہے،" انہوں نے کہا۔ جب کہ اپارٹمنٹ کی قیمتیں مسلسل "ناچ رہی ہیں"، مسٹر نگو نے مکان خریدنے کا اپنا منصوبہ عارضی طور پر معطل کر دیا ہے اور قیمت کے ٹھنڈے ہونے کا انتظار کر رہے ہیں۔

یا جیسا کہ مسٹر ٹران وان کوونگ ( باک گیانگ سے) نے کہا، پچھلے 2 مہینوں سے ان کا خاندان ہنوئی میں اپارٹمنٹس کے بہت سے پراجیکٹس میں مکانات دیکھنے گیا ہے۔ تاہم، مسٹر کوونگ حیران رہ گئے کیونکہ مالک کی طرف سے دیے گئے اپارٹمنٹ کی فروخت کی قیمت تیزی سے بڑھ رہی ہے۔

کچھ لوگوں نے مکان خریدنے کا اپنا منصوبہ بند کر دیا کیونکہ فروخت کی قیمت میں تیزی سے اضافہ ہوا (مثال: ٹران کھنگ)۔

10 دن پہلے، مسٹر کوونگ کا حوالہ ہوانگ مائی ڈسٹرکٹ (ہانوئی) میں ایک اپارٹمنٹ کے مالک نے دیا تھا جس کا رقبہ 72m2 تھا، جس میں 4.3 بلین VND کے لیے 2 بیڈرومز کے ساتھ ڈیزائن کیا گیا تھا، جو کہ 60 ملین VND/m2 کے برابر ہے۔ تاہم، حال ہی میں، اس اپارٹمنٹ کے مالک نے مسٹر کوونگ کو مطلع کیا کہ قیمت بڑھ کر 4.7 بلین VND ہوگئی ہے۔

انہوں نے کہا، "اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے نے مجھے یہ سوچنے پر مجبور کیا ہے کہ کیا مجھے ابھی خریدنا چاہیے یا اس کے مستحکم ہونے کا انتظار کرنا چاہیے۔ اگر میں ابھی خریدتا ہوں تو قیمت دوبارہ کم ہو سکتی ہے، کیونکہ یہ پہلے ہی بڑھ چکی ہے۔ اگر میں نہیں خریدتا تو مجھے ڈر ہے کہ اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھتی رہیں گی۔"

مارکیٹ ریسرچ یونٹ کے اعداد و شمار کے مطابق، 2021 کی پہلی سہ ماہی میں ملک بھر میں اپارٹمنٹس کی اوسط فروخت کی قیمت 35 ملین VND/m2 تھی۔ 2024 کی تیسری سہ ماہی تک، فروخت کی قیمت بڑھ کر 51 ملین VND/m2 ہو گئی تھی۔ اس طرح، 4 سالوں میں، اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں 45%، یا ہر سال 10% سے زیادہ اضافہ ہوا ہے۔

اپارٹمنٹ کی قیمتیں "بخار" کیوں ہیں؟

ریئل اسٹیٹ کے ماہر Nguyen Quoc Anh نے کہا کہ اپارٹمنٹ کے حصے کی قیمتوں میں اضافے کی بہت سی وجوہات ہیں۔

سب سے پہلے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ چکراتی ہے۔ خاص طور پر، مارکیٹ کی بحالی کے مرحلے میں ہونے کی وجہ سے اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں۔ اس سے پہلے، 2024 کے وسط میں، اس یونٹ نے ہر قسم کی رئیل اسٹیٹ کی بازیابی کی پیش گوئی کی تھی، جس میں پہلی قسم کی وصولی رہائشی مصنوعات ہوں گی۔

مشکل دور سے گزرنے کے بعد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں سرمایہ کاروں کی نفسیات بہت کمزور ہے۔ سرمایہ کاری کرتے وقت سب سے بڑا خوف رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کمی نہیں بلکہ پروڈکٹ میں لیکویڈیٹی نہ ہونے کا خوف ہے۔ لہذا، سرمایہ کار اب مخصوص قانونی حیثیت، نقد بہاؤ، اور کم از کم اپارٹمنٹس کی طرح کرائے پر دیے جا سکتے ہیں۔

دوسری وجہ یہ ہے کہ سپلائی مارکیٹ کی ڈیمانڈ کو پورا نہیں کر پائی ہے جبکہ ڈیمانڈ بہت زیادہ ہے۔ مثال کے طور پر، ہنوئی میں، ہر سال تقریباً 100,000-170,000 نئے اپارٹمنٹس کی ضرورت ہوتی ہے، جب کہ سال کے آغاز سے سپلائی صرف 30,000 یونٹس کی ہوتی ہے، اور 2023 میں تقریباً 10,000 یونٹس۔

اسی وقت، شہری علاقوں کی آبادی کی کثافت بہت زیادہ ہے۔ کچھ ممالک جیسے کہ کوریا، چین،... اگرچہ ٹرانسپورٹیشن کے اچھے نظام ہیں، تمام صوبوں اور شہروں میں سفر کرنے کے لیے آسان، لوگ اب بھی بنیادی طور پر بڑے شہروں میں رہتے اور کام کرتے ہیں۔ ویتنام بھی اس سے مستثنیٰ نہیں ہے۔ بڑے شہروں میں گھر خریدنا کبھی بھی آسان نہیں تھا۔ جیسا کہ لوگ زیادہ توجہ مرکوز کرتے ہیں، قیمت کی سطح کو کم کرنا بہت مشکل ہے.

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات تیزی سے زیادہ قیمت والے حصوں میں مرکوز ہو رہی ہیں۔ ثبوت یہ ہے کہ 2020 کے اوائل میں، اعلی درجے کا طبقہ اور اس سے اوپر (قیمتیں 55 ملین VND/m2 سے زیادہ) کل سپلائی کا صرف 6% تھا۔ اس سال کی تیسری سہ ماہی تک، ان مصنوعات میں تقریباً 60 فیصد اضافہ ہوا۔

ماہر کے مطابق، مارکیٹ میں کم سپلائی کے تناظر میں، قانونی مسائل کو دور کرنے اور پروڈکٹس لانچ کرنے کے بعد، سرمایہ کار بنیادی طور پر درمیانی رینج والے طبقے اور اس سے اوپر (قیمتیں 35 ملین VND/m2 سے اوپر) پر توجہ مرکوز کرتے ہیں۔

"کسی پروجیکٹ کو شروع کرنے میں کافی وقت لگتا ہے، جبکہ زمین کی قیمتیں ہر روز بڑھتی رہتی ہیں، اس لیے سرمایہ کاروں کے لیے یہ منطقی ہے کہ وہ اپارٹمنٹس شروع کرنے کا فیصلہ کریں جن کی قیمتیں درمیانی اور اس سے اوپر کی ہوں،" مسٹر Quoc Anh نے کہا۔

ہنوئی میں ایک اپارٹمنٹ کی عمارت (تصویر: ڈونگ ٹام)۔

تیسری وجہ مارکیٹ کی نفسیات کا عنصر ہے۔ خاص طور پر، جب اپارٹمنٹ کی قیمت زیادہ نہیں بڑھی ہے، لوگ قیمت کم ہونے کا انتظار کرتے ہیں۔ لیکن جب وہ قیمت میں تقریباً 10-20 فیصد اضافہ دیکھتے ہیں تو ہر کوئی خریدنے کے لیے دوڑتا ہے کیونکہ وہ ڈرتے ہیں کہ قیمتیں بڑھتی رہیں گی۔ یہ ایک نفسیاتی دھچکا لگاتا ہے، جس کی وجہ سے مارکیٹ میں تیزی آتی ہے۔

"درحقیقت، پچھلے ایک سال سے مارکیٹ بہت گرم ہے۔ اس طرح، اس کی وجہ یہ بھی ہے کہ لوگ اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں کمی کا انتظار کرنے کے بعد کافی بے صبرے ہیں،" مسٹر Quoc Anh نے نتیجہ اخذ کیا۔

Nguyen Van Dinh - ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین - نے اندازہ لگایا کہ حالیہ عرصے میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں غیر معمولی اضافہ دیکھا گیا ہے، خاص طور پر ہنوئی میں۔ یہ رجحان یقیناً مفاد پرست گروہوں سے متاثر ہے جبکہ معاشی تناظر، مارکیٹ کے ساتھ ساتھ لوگوں کی آمدنی ابھی تک بحال نہیں ہوئی ہے۔

"مکانوں کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں، لیکن کوئی لین دین نہیں ہو رہا ہے۔ یہ غیر واضح ارادوں کے ساتھ کسی سرمایہ کاری گروپ کی کوئی چال ہو سکتی ہے،" مسٹر ڈنہ نے صاف صاف کہا۔

ان کے مطابق، یہ مفاد پرست گروہ قیمتوں میں اضافے کی چالیں چلانے کے قابل ہیں کیونکہ اپارٹمنٹس کی فراہمی میں مسئلہ ہے۔ حالیہ برسوں میں، مارکیٹ میں سرمایہ کاری کے لائسنس کے لیے منظور شدہ کوئی نیا پروجیکٹ نہیں ہے۔ مارکیٹ میں پروجیکٹس بنیادی طور پر پرانے پروجیکٹ ہوتے ہیں اور دوبارہ خریدے اور بیچے جاتے ہیں۔ سپلائی کی کمی بھی ہے اور معیار بھی ناقص ہے، لوگوں اور کم آمدنی والے لوگوں کے لیے سپلائی بہت کم ہے، اور پروڈکٹ کا ڈھانچہ مناسب نہیں ہے۔

مزید برآں، زیادہ تر نئی سپلائی اعلیٰ معیار پر اعلیٰ سرمایہ کاری کی لاگت اور زمین کی لاگت کے ساتھ مکمل ہوتی رہتی ہے اور سرمایہ کار بھی پہلے سے زیادہ منافع کی توقع رکھتے ہیں۔ لہذا، پرائمری اپارٹمنٹس کی قیمت کی سطح کو کم کرنا بہت مشکل ہے۔ پرائمری مارکیٹ میں اپارٹمنٹس کی زیادہ قیمتوں کی وجہ سے سیکنڈری مارکیٹ میں بھی قیمتوں میں ڈرامائی اضافہ ہوا ہے۔

فی الحال، گھر خریدنے والوں کی نفسیات میں بتدریج کمی واقع ہوئی ہے کیونکہ سال کے آغاز سے اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ ہوا ہے۔

اپارٹمنٹ کے لین دین کی رفتار کم ہو گئی ہے لیکن امید کی جاتی ہے کہ مختصر مدت میں کم ہونا مشکل ہو گا (تصویر: ٹران کھنگ)۔

مسٹر فام ڈک ٹوان - ای زیڈ پراپرٹی کے جنرل ڈائریکٹر - نے کہا کہ حال ہی میں، سپلائی اور ڈیمانڈ کے فرق کی وجہ سے ہنوئی میں صرف مقامی طور پر اپارٹمنٹ کی قیمتیں گرم رہی ہیں۔ ابھی تک، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں عروج سے تجاوز کر چکی ہیں۔

انہوں نے کہا، "میرے دوستوں کا ایک گروپ ہے جن کی تمام آمدنی زیادہ ہے، لیکن اپارٹمنٹ کی موجودہ قیمتوں کو دیکھتے ہوئے، وہ سب سوچتے ہیں کہ وہ بہت زیادہ ہیں، قیمت کے مطابق نہیں، اور رسائی حاصل کرنا بہت مشکل ہے۔"

اپارٹمنٹ کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں، اس لیے بہت سے لوگوں نے یہ سوچ کر کہ قیمتیں مناسب نہیں ہیں، مکان خریدنے کا ارادہ ترک کر دیا ہے۔ لہذا، حال ہی میں اپارٹمنٹس کی لیکویڈیٹی بہت کم رہی ہے۔ مسٹر ٹوان نے پیش گوئی کی ہے کہ اب سے سال کے آخر تک اپارٹمنٹ کی قیمتیں شاید ہی مزید بڑھیں گی۔ تاہم، اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں کمی لانا بھی بہت مشکل ہو گا، سوائے ان لوگوں کے جن کو تیزی سے فروخت کرنے کے لیے قیمت کم کرنے کے لیے رقم کی ضرورت ہے۔

Nguyen Van Dinh نے کہا کہ ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے ضروری ہے کہ سماجی ہاؤسنگ تعمیراتی منصوبوں کی پیش رفت کو تیز کرنے کی کوشش کی جائے۔ منصوبہ بندی کے آلات کو مؤثر طریقے سے استعمال کرتے ہوئے، منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرتے ہوئے، اور زیادہ صاف اراضی کے فنڈز مختص کرکے سرمایہ کاروں کو منصوبہ بندی کے قائم ہوتے ہی سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کو نافذ کرنے میں مدد کے لیے فعال طور پر سپلائی کو منظم کریں۔

طویل مدتی میں، خاص طور پر اپارٹمنٹس اور عمومی طور پر ہاؤسنگ مصنوعات کی قیمتوں کو مستحکم کرنے کے لیے، ریاست کی جانب سے مضبوط شراکت کی ضرورت ہے۔ خاص طور پر، ٹرانسپورٹ کے بنیادی ڈھانچے کی ترقی کو جاری رکھنا ضروری ہے، سیٹلائٹ علاقوں سے شہر کے مرکز تک سفر کے وقت کو کم کرنا، مضافاتی علاقوں سے فراہمی مکانات کی قیمتوں کو کم کرے گی۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm