شہری سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے بولی لگانے میں مقامی علاقوں کے لیے بڑی رکاوٹوں کو دور کرنا

رقم کی بجائے ریاستی بجٹ میں ادائیگی کی کم از کم شرح کا تعین کرنا

حکومت نے ابھی حکمنامہ نمبر 115/2024 جاری کیا ہے جس میں زمین کا استعمال کرتے ہوئے پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کے انتخاب کے لیے بولی کے قانون پر عمل درآمد کے لیے متعدد مضامین اور اقدامات کی تفصیل دی گئی ہے۔ اس حکم نامے کی سب سے بڑی تبدیلی واضح طور پر کم از کم شرح کی وضاحت کرنا ہے جو کاروباری اداروں کو ریاستی بجٹ میں ادا کرنا ہوگی۔

وکیل Pham Thanh Tuan کے مطابق، اس سے قبل، فرمان 25/2020 کی دفعات کے مطابق، زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کے علاوہ ریاستی بجٹ میں ادائیگی کی قیمت کا تعین کرتے ہوئے (جسے پہلے m3 کہا جاتا تھا)، مقامی لوگوں کو 3 مسائل میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑا۔

سب سے پہلے، کوئی حوالہ اراضی فنڈ نہیں ہے کیونکہ نیلامی کے کوئی نتائج نہیں ہیں یا بہت زیادہ حوالہ اراضی فنڈز ہیں، جس کی وجہ سے اس کی ترکیب کرنا مشکل ہے۔ دوم، زمین کے استعمال کی متوقع فیس اور زمین کے کرایے کا تعین کرنا مشکل ہے۔ تیسرا، اس قدر کی تشخیص کے کام میں مقامی ایجنسیوں کے درمیان ہم آہنگی پیدا کرنا مشکل ہے۔ یہ ان وجوہات میں سے ایک ہے جس کی وجہ سے زمین کا استعمال کرتے ہوئے پروجیکٹس کے لیے بولی لگواتے وقت بہت سے مقامی لوگ الجھ جاتے ہیں۔

مندرجہ بالا کوتاہیوں پر قابو پانے کے لیے، حکم نامہ 115/2024 کا آرٹیکل 48 شہری علاقوں کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کے لیے بولی لگاتے وقت ریاستی بجٹ (جسے عام طور پر m ویلیو کہا جاتا ہے) کی ادائیگی کی کم از کم شرح کا تعین کرتا ہے۔ دیہی رہائشی علاقوں کا حساب پہلے کی طرح رقم کے بجائے فیصد کے حساب سے کیا جاتا ہے۔

فی صد کا حساب زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی (شروعاتی قیمت اور نیلامی میں جیتنے والی قیمت کے درمیان فرق) کے بعد محلے میں پروجیکٹوں پر عمل درآمد کرنے والے زمینی پلاٹوں کے حوالہ اوسط اضافے کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔

پروجیکٹ کے نفاذ کے لیے نیلامی کی گئی اراضی کا حوالہ دیا گیا ہے (لوگوں کے لیے مکانات کی تعمیر کے لیے انفرادی زمین کی نیلامی کے نتائج کا استعمال نہیں کرنا) پراجیکٹ کی سرمایہ کاری کی پالیسی کو منظور کرنے کے فیصلے کی تاریخ سے پہلے لگاتار 3 سال کے اندر کامیاب نیلامی کے نتائج ہونا چاہیے (کچھ خاص معاملات میں زیادہ سے زیادہ 7 سال) اور مقام کے لحاظ سے (اسی ضلع کی سطح یا صوبے کے کسی دوسرے ضلع میں) زمین سے مماثل ہونا چاہیے۔

اس طرح، فرمان نے پہلے کی طرح مخصوص رقم میں اس قدر کا تعین کرنے کے بجائے "ریاست کے بجٹ میں ادائیگی کی کم از کم شرح" کو لاگو کرنے کی سمت میں زمین کے استعمال کی کارکردگی کا جائزہ لینے کے معیار کے تعین کا طریقہ بدل دیا ہے۔ ریاستی بجٹ کو ادائیگی کی اصل قیمت (ویلیو M) سرمایہ کار کی طرف سے تجویز کردہ بجٹ کی ادائیگی کی شرح کے برابر ہوگی جو زمین کے استعمال کی اصل فیس اور پروجیکٹ کے زمین کے کرایے سے ضرب کر دی جائے گی۔

ہو چی منہ شہر میں ایک رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ (تصویر: ٹرین نگوین)۔

علاقے میں نمایاں آمدنی لانے کی توقع ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہرین ایم ویلیو کے تعین کو اس طرح بیان کرتے ہیں:

صوبہ A کی پیپلز کمیٹی نے 4 شہری علاقوں کے منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کا اہتمام کیا ہے۔ لوکلٹی A ان 4 منصوبوں کے نیلامی کے نتائج کا استعمال نیلامی کے بعد اوسط اضافے کی شرح کا حساب لگانے کے لیے کرے گا (منزل کی قیمت اور نیلامی کی قیمت کے درمیان تناسب)، نتیجہ 10% ہے۔ بولی کے دستاویزات میں بیان کردہ 10% کی شرح ریاستی بجٹ میں ادائیگی کی کم از کم شرح ہے جسے سرمایہ کار کو ادا کرنا ہوگا (قدر m)۔

سرمایہ کاروں کو ریاستی بجٹ میں ادائیگی کی شرح 10% یا اس سے زیادہ تجویز کرنی چاہیے۔ ریاستی بجٹ کی اصل ادائیگی کی قیمت جیتنے والے سرمایہ کار کی تجویز کردہ شرح کے برابر ہو گی (مثال کے طور پر، 20%) زمین کے استعمال کی اصل فیس اور قابل ادائیگی زمین کے کرایے سے ضرب (مثال کے طور پر، 200 بلین VND)۔ زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کا حساب زمین پر قانون کی دفعات کے مطابق کیا جاتا ہے۔ اس طرح، سرمایہ کار زمین کے استعمال کی فیس (ویلیو ایم) کی ذمہ داری کے علاوہ ریاستی بجٹ میں اضافی 40 بلین VND ادا کرے گا۔

اگر علاقے نے کبھی بھی پروجیکٹ کی نیلامی کا اہتمام نہیں کیا ہے تو فارمولے میں شامل کرنے کے لیے کوئی حوالہ اراضی فنڈ نہیں ہوگا۔ حکم نامے کی شق 6، آرٹیکل 48 میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ نیلامی کے لیے کوئی حوالہ اراضی فنڈ نہ ہونے کی صورت میں، سرمایہ کاری کی پالیسی کے فیصلے کی تاریخ سے پہلے لگاتار 5 سالوں میں بولی لگانے کے لیے منظم کیے گئے منصوبوں کے بجٹ کی ادائیگی کی قیمت کی اوسط اضافہ کی شرح یا بولی کے لیے منعقد کیے جانے والے منصوبے کی معلومات کی منظوری دینے والی دستاویز استعمال کی جا سکتی ہے۔

اگر محلے نے نیلامی یا بولی لگانے کے طریقہ سے پروجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کے انتخاب کا اہتمام نہیں کیا ہے، اس لیے کوئی حوالہ اراضی فنڈ نہیں ہے، بولی کے دستاویزات ریاستی بجٹ (m) میں ادائیگی کی شرح کی وضاحت نہیں کرتے ہیں۔ یہ شرح بولی کے دستاویزات میں سرمایہ کار کے ذریعہ تجویز کی گئی ہے۔ سرمایہ کار (M) کی طرف سے تجویز کردہ ریاستی بجٹ کی ادائیگی کی قیمت اسی وقت ادا کی جائے گی جس طرح زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کی ادائیگی پراجیکٹ کنٹریکٹ میں بیان کردہ فارم اور شیڈول کے مطابق ہوگی۔

اس طرح، ریاستی بجٹ میں شراکت کی شرح (m) کا تعین واضح اور مکمل ہو گیا ہے، جس سے بہت سے علاقوں کے لیے مشکلات کم ہو گئی ہیں۔ ریاستی بجٹ شراکت (m) کی قدر کا تعین کرنے کے نئے ضابطے سے توقع کی جاتی ہے کہ اس سے مقامی لوگوں کو نمایاں آمدنی حاصل ہوگی، سرمایہ کاری کے ماحول کو شفاف اور پرکشش سمت میں بہتر بنایا جائے گا۔

تاہم، وکیل Pham Thanh Tuan کے مطابق، مندرجہ بالا حساب سے انٹرپرائز کے پروجیکٹ کی لاگت میں اس رقم سے بھی نمایاں اضافہ ہو سکتا ہے جو M کو ادا کرنا ہوگی۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm