موجودہ تناظر میں مکان خریدنے کے لیے رقم ادھار لینے میں دشواری

اگرچہ ہوم لون کے لیے بہت سے ترجیحی کریڈٹ پیکجز موجود ہیں، لیکن تمام گاہک سرمایہ ادھار لینے کے لیے ضمانت اور آمدنی کی ضروریات کو پورا نہیں کرتے ہیں۔

بن ٹرنگ وارڈ، ہو چی منہ سٹی میں تقریباً 3.4-3.5 بلین VND کی قیمت کے ساتھ ایک پراجیکٹ میں ایک اپارٹمنٹ خریدنے کی ضرورت ہے، لیکن پچھلے چند ہفتوں سے، مسٹر مانہ نام کو اب بھی سرمایہ ادھار لینے کے لیے کوئی مناسب کمرشل بینک نہیں ملا ہے۔

ہر قسم کی مراعات لیکن پھر بھی گھر خریدنے کے لیے قرض لینا مشکل ہے۔

اس سے پہلے، مسٹر نام نے سرمایہ کاری کا فیصلہ کرنے سے پہلے پروجیکٹ کے مقام، لین دین کی قیمت کے ساتھ ساتھ رہنے کے ماحول پر تحقیق کرنے میں کئی مہینے گزارے۔ تاہم، 4-5 کمرشل بینکوں سے پوچھنے کے بعد جن کے پاس ترجیحی ہوم لون پیکجز ہیں جیسے کہ Vietcombank, MB, HDBank , TPBank، صرف ایک بینک نے اپارٹمنٹ پروجیکٹ کی خریداری میں تعاون کرنے پر اتفاق کیا جس میں وہ دلچسپی رکھتا تھا۔

بہت سے بینک ترجیحی ہوم لون پیکجز پیش کرتے ہیں لیکن شرائط کو پورا کرنا اب بھی مشکل ہے۔

"بینک کریڈٹ افسران نے کہا کہ چونکہ اس پراجیکٹ کی گلابی کتاب نہیں ہے، اس لیے یہ جائزہ فہرست میں ہے اور اس نے عارضی طور پر قرضوں کو سپورٹ کرنا بند کر دیا ہے۔ فی الحال، صرف TPBank پہلے 12 مہینوں میں تقریباً 6.6%/سال کی شرح سود کے ساتھ، پہلے 18 مہینوں میں 7.1%/سال اور پہلے 18 مہینوں میں 7.9%/سال پہلے کی مدت میں سود کی شرح 7.9%/سال کے بعد۔ مارجن کو تقریباً 3%/سال میں ایڈجسٹ کیا جائے گا" - مسٹر نام نے مطلع کیا۔

کچھ بینکوں کے کریڈٹ افسروں نے بھی صارفین کو "بتایا" کہ وہ مذکورہ پروجیکٹ میں اپارٹمنٹس خریدنے کے لیے رقم ادھار لینے کے لیے کسی اور جگہ جائداد غیر منقولہ اثاثے استعمال کر سکتے ہیں۔ مسٹر نام نے حیرت کا اظہار کیا: "ہر کسی کے پاس رہن رکھنے کے لیے جائیداد نہیں ہوتی۔ زیادہ تر قرض لینے والے اکثر وہ اپارٹمنٹ استعمال کرتے ہیں جسے وہ ضمانت کے طور پر خریدنا چاہتے ہیں۔"

یہی صورتحال بہت سے صارفین کے ساتھ بھی ہوتی ہے جو ایسے پروجیکٹس میں اپارٹمنٹس خریدنے کے لیے رقم لینا چاہتے ہیں جن میں گلابی کتابیں نہیں ہوتیں، صرف فروخت کے معاہدے ہوتے ہیں۔ درحقیقت حال ہی میں حکام نے گلابی کتابوں کے اجراء میں حائل مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کی بھرپور کوشش کی ہے۔ تاہم، اب تک، اب بھی بہت سے ایسے منصوبے ہیں جہاں لوگ کئی سالوں سے منتقل ہوئے ہیں لیکن کتابیں جاری نہیں کی گئیں۔

ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف ایگریکلچر اینڈ انوائرمنٹ کے تازہ ترین اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ کمرشل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پراجیکٹس میں گلابی کتابیں دینے کے طریقہ کار میں مسائل کی وجہ سے شہر میں اب بھی 81,000 سے زیادہ غیر حل شدہ ریکارڈ موجود ہیں۔

ہر کسی کو گھر خریدنے کے لیے سرمائے تک رسائی میں دشواری نہیں ہوتی۔ مسٹر Ngoc Quoc (Hiep Binh Ward, Ho Chi Minh City میں مقیم) نے کہا کہ Vietcombank نے پہلے 3 سالوں میں 5.5%/سال کی ترجیحی شرح سود کے ساتھ اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے 1.5 بلین VND سے زیادہ کا قرض دیا ہے، قرض کی مدت 40 سال تک ہے۔ اوسطاً، ہر ماہ، وہ 10 ملین VND سے زیادہ کا اصل اور سود دونوں ادا کرتا ہے، جس کے بعد ادا کی جانی والی رقم تقریباً 9%/سال کی ترجیحی مدت کے بعد شرح سود کے ساتھ آہستہ آہستہ کم ہوتی جائے گی۔

"چونکہ میری بیوی اور میں دونوں کی عمریں 35 سال سے کم ہیں، ہم نوجوانوں کے لیے ترجیحی کریڈٹ پیکج کے اہل ہیں۔ قرض کی درخواست زیادہ پیچیدہ نہیں ہے، اور قرض کی مدت 40 سال تک ہے، اس لیے ہم کافی یقین دہانی کراتے ہیں،" مسٹر Quoc نے کہا۔

نوٹ کرنے کی چیزیں

رپورٹر کے ریکارڈ کے مطابق، کمرشل بینکوں کی ایک سیریز جیسے Sacombank, BIDV, Agribank, TPBank, HDBank, VIB, SHB, VPBank, ACB... حکومت اور اسٹیٹ بینک کی پالیسیوں کے مطابق ہوم لون لینے والوں کے لیے خاص طور پر نوجوان صارفین کے لیے بہت سے مراعاتی پیکجز شروع کر رہے ہیں۔

یہ ترغیبی پیکیج بنیادی طور پر پہلے 12 مہینوں میں تقریباً 6%-7%/سال کی شرح سود کا اطلاق کرتے ہیں، اگلے 12-36 ماہ کے لیے 7.5%-8.5%/سال۔ اس کے بعد، شرح سود تیرتی رہے گی، عام طور پر بنیادی شرح سود کے مقابلے میں تقریباً 3%/سال کا مارجن جوڑتا ہے۔ اگر صارفین قرض کی جلد ادائیگی کرتے ہیں، تو جرمانے کی فیس پہلے کی طرح زیادہ نہیں ہوتی، عام طور پر پہلے 1-3 سالوں میں بقایا قرض کے 1%-2.5% سے۔

اس کے علاوہ، پچھلے کریڈٹ پیکجز کے مقابلے میں فرق یہ ہے کہ بہت سے بینکوں نے قرض کی مدت 30، 40، یہاں تک کہ 50 سال تک بڑھا دی ہے، جس سے صارفین کو ماہانہ قرض کی ادائیگی کے دباؤ کو کم کرنے اور طویل مدتی مالیاتی منصوبے آسانی سے بنانے میں مدد ملتی ہے۔ کچھ بینک 5-10 سال کے پرنسپل گریس پیریڈ کی بھی اجازت دیتے ہیں اگر ٹاؤن ہاؤس خریدنے کے لیے قرض کی ریڈ بک ہو یا قرض کی قیمت 10-20 بلین VND سے زیادہ ہو۔

تاہم، مسٹر Trinh Bang Vu، ہیڈ آف ریٹیل بزنس ڈویژن - Shinhan Bank Vietnam نے کہا کہ اب سے سال کے آخر تک ہوم لون لینے والوں کو شرح سود کے عنصر پر خصوصی توجہ دینے کی ضرورت ہے۔ کیونکہ، تیسری سہ ماہی کے اختتام اور چوتھی سہ ماہی کے آغاز میں، قرض کی شرح سود میں اکثر اضافہ ہوتا ہے۔

"قرض لینے والوں کو سستے سرمائے سے فائدہ اٹھانے کے لیے کم شرح سود کی مدت کا فائدہ اٹھانا چاہیے، اگر ان کے پاس کوئی واضح منصوبہ ہے۔ قرض لینے والوں کو سال کے آخر میں شرح سود میں اضافے کے امکان پر غور کرنے کی ضرورت ہے تاکہ وہ قرض ادا کرنے کی اپنی صلاحیت پر غور کریں،" مسٹر وو نے سفارش کی۔

مالیاتی ماہر ڈاکٹر Huynh Trung Minh نے کہا کہ 2025 اور 2026 کی دوسری ششماہی میں قرضے کی شرح سود کی سطح میں قدرے اضافے کا امکان ہے۔ ان کے مطابق، گھر خریداروں کو ترجیحی شرح سود کی نوعیت کو سمجھنے کی ضرورت ہے۔ بہت کم شرح سود، جیسے کہ 3.99%/سال یا 5%/سال، عام طور پر صرف پہلے 6 ماہ سے 2 سال کے لیے لاگو ہوتی ہیں، جس کے بعد وہ تیرتی شرح سود میں تبدیل ہو جائیں گی۔ اس وقت، اصل سود کی شرح تیزی سے بڑھ سکتی ہے، بنیادی شرح سود کے علاوہ مارجن (عام طور پر اضافی 3%-4%/سال) پر منحصر ہے۔

مسٹر من نے حوالہ دیا: "مثال کے طور پر، 2022-2023 کی مدت میں، حوالہ سود کی شرحوں میں تیزی سے اضافے کی وجہ سے فلوٹنگ سود کی شرحیں 8% سے بڑھ کر 14%/سال ہو گئی ہیں - عام طور پر 1 سالہ مدتی ڈپازٹ کی شرح سود - جس کی وجہ سے سود کی لاگت میں 30%-40% اضافہ ہوا ہے۔ شرحیں"

اس کے علاوہ، قرض لینے والوں کو کریڈٹ کنٹریکٹ کی شرائط پر بھی غور کرنا چاہیے، خاص طور پر جلد ادائیگی کے لیے جرمانہ (عام طور پر بقایا قرض کا 1%-5%) اور لازمی تقاضے جیسے قرض کی بیمہ اور قرض کی جلد وصولی کی شرائط۔ گھر کے خریداروں کو مناسب ترین پیکیج تلاش کرنے کے لیے کم از کم 3 بینکوں سے مشورہ کرنا چاہیے۔

"قرض لینے والوں کو رئیل اسٹیٹ سے متعلق قانونی خطرات پر بھی توجہ دینے کی ضرورت ہے، جیسے کہ "معطل" پراجیکٹس یا فروخت کے معاہدوں میں مسائل، ادائیگی کرنے لیکن گھر نہ ملنے کی صورت حال سے بچنے کے لیے، ڈاکٹر من نے نوٹ کیا۔

رئیل اسٹیٹ کاروباری قرضوں میں تیزی سے اضافہ ہوتا ہے۔

اسٹیٹ بینک کے 30 جون کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ معیشت کے لیے قرض کی شرح نمو 17.2 quadrillion VND تک پہنچ گئی ہے - جو گزشتہ سال کے اختتام کے مقابلے میں 9.9% زیادہ ہے۔

کریڈٹ کی نمو بنیادی طور پر ترجیحی شعبوں اور پیداوار اور کاروبار پر مرکوز ہے۔ صرف رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے کریڈٹ میں 18.47 فیصد اضافہ ہوا۔

ماخذ: https://nld.com.vn/van-kho-vay-tien-mua-nha-196250710211945246.htm