یہ سفارش کی جاتی ہے کہ خطرات سے بچنے کے لیے لوگوں کو گھر کی قیمت کا 50% سے زیادہ قرض نہیں لینا چاہیے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) تجویز کرتی ہے کہ لوگوں کو گھر خریدنے کے موقع سے فائدہ اٹھانا چاہیے جب شرح سود کم ہو اور ہاؤسنگ سپلائی ٹھیک ہو جائے، لیکن جائیداد کی قیمت کا 50% سے زیادہ قرض نہیں لینا چاہیے۔

مستقبل قریب میں شرح سود میں اضافے کے خدشات کے درمیان، VARS تجویز کرتا ہے کہ گھر کے خریداروں کو خطرات سے بچنے کے لیے گھر کی قیمت کا 50 فیصد سے زیادہ قرض نہیں لینا چاہیے - تصویر: ہانگ کوانگ

وجہ، VARS کے مطابق، خطرات سے بچنا ہے جب مستقبل قریب میں شرح سود ریورس ہو سکتی ہے۔

کم شرح سود صرف "عارضی"؟

اس کے علاوہ، VARS تجویز کرتا ہے کہ گھر کے خریداروں کو مضبوط مالیاتی صلاحیت کے حامل معروف سرمایہ کاروں کے پراجیکٹس کے انتخاب کو ترجیح دینی چاہیے، قانونی حیثیت اور تعمیراتی پیش رفت کو یقینی بنانا، خاص طور پر مستقبل میں بننے والی ہاؤسنگ مصنوعات کے ساتھ۔

VARS تجزیہ کے مطابق، بڑے قرضوں کے استعمال کی خصوصیت کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کا ذریعہ ہے جو شرح سود کے اتار چڑھاو سے براہ راست اور گہرا متاثر ہوتا ہے۔

ماضی میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں 2011-2013 میں شدید گراوٹ آئی جب قرضے کی شرح سود 18-20%/سال سے تجاوز کرگئی، بہت سے کاروباروں اور سرمایہ کاروں کو نقصانات کو کم کرنے کے لیے اثاثے فروخت کرنے پڑے، جس کی وجہ سے مارکیٹ طویل عرصے تک "منجمد" رہی، کئی علاقوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں، بشمول مرکزی رقبہ 4-0 فیصد تک کم ہوگئیں۔

وجہ کا ایک حصہ قلیل مدتی قرضوں پر انحصار کرنے کی سرمایہ کاری کی ذہنیت سے آتا ہے، جبکہ رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں اور اثاثوں میں طویل سرمایہ کاری کا دور ہوتا ہے۔ جب سرمائے کی لاگت اچانک بڑھ جاتی ہے، نقدی کے بہاؤ میں خلل پڑتا ہے، اور غیر قانونی ہونے کا خطرہ تقریباً ناگزیر ہوتا ہے، VARS کا تعلق ہے۔

VARS کے مطابق، حالیہ برسوں میں، مارکیٹ کو متحرک کرنے کے لیے، بہت سے سرمایہ کاروں اور کمرشل بینکوں نے صرف 5.5%/سال سے ترجیحی شرح سود کے ساتھ ہوم لون پیکجز شروع کیے ہیں، یہاں تک کہ سود سے پاک، 5 سال تک کی بنیادی رعایتی مدت۔ یہ پالیسی بڑی تعداد میں لوگوں اور سرمایہ کاروں کو رئیل اسٹیٹ کی ملکیت کے لیے سستے سرمائے تک رسائی میں مدد دیتی ہے۔

تاہم، ترجیحی مدت صرف عارضی ہے۔ جب فلوٹنگ سود کی شرح کی مدت آتی ہے، اگر عام شرح سود میں اضافہ ہوتا ہے، تو قرض کی ادائیگی کا دباؤ تیزی سے بڑھ جائے گا۔ بہت سے گاہک ایسی حالت میں پڑ گئے ہیں کہ انہوں نے کوئی پرنسپل ادا نہیں کیا، لیکن سود دوگنا ہو گیا ہے۔

جب مارکیٹ میں لیکویڈیٹی کم ہوتی ہے، نقصانات کو کم کرنے کے لیے مصنوعات کو دوبارہ بیچنا مشکل ہو جاتا ہے، اور خراب قرض کا خطرہ کریڈٹ سسٹم میں واپس آ سکتا ہے، VARS نے زور دیا۔

رئیل اسٹیٹ کی طرف، VARS کا خیال ہے کہ شرح سود بڑھنے پر انہیں دوہرے خطرات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ ایک طرف، انہیں منصوبوں پر عمل درآمد کے لیے قرضوں کے لیے زیادہ مالی اخراجات برداشت کرنا پڑتے ہیں۔

دوسری جانب مارکیٹ میں قوت خرید میں کمی آئی ہے کیونکہ لوگوں کو گھر خریدنے کے لیے قرضے حاصل کرنے میں مشکلات کا سامنا ہے۔ دریں اثنا، کارپوریٹ بانڈز کے ذریعے سرمائے کو متحرک کرنے کا سلسلہ ابھی تک مکمل طور پر بحال نہیں ہوا ہے۔

	اپارٹمنٹ	واحد خاندانی گھر
کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ زیر تعمیر	174,047	444,324
کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کی تعمیر مکمل	3,239	6,257
کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس مستقبل میں گھر کی فروخت کے لیے اہل ہیں۔	15,649	16,800
سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کی تعمیر شروع	19,644
سوشل ہاؤسنگ منصوبہ مکمل	13,955
سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس مستقبل میں گھر کی فروخت کے لیے اہل ہیں۔	5,561

الٹنے والا

VARS سروے کے مطابق، یہ فی الحال کافی کم سطح پر برقرار ہے، لیکن صرف زیادہ سے زیادہ 36 ماہ تک برقرار رکھا جاتا ہے، پھر تیرتا رہتا ہے۔

جس میں، ایگری بینک پہلے 2 سالوں میں 6.5% کی مقررہ شرح پر قرض دے رہا ہے، جو اگلے سالوں میں تیرتا ہے۔

BIDV پہلے 6-12 مہینوں میں 5 - 5.5%/سال تک قرض دیتا ہے۔ Vietcombank 5.5 - 5.7%/سال قرض دیتا ہے، جو پہلے 6-36 ماہ تک برقرار رہتا ہے، پھر مارکیٹ کے مطابق تیرتا ہے۔

ان تینوں سرکاری کمرشل بینکوں کے ہوم لون کی حد گھر کی خریداری کے معاہدے کی قیمت کا 100% ہے۔

اسی طرح، VietinBank 5.6%/سال سے درمیانی اور طویل مدتی شرح سود کے ساتھ، معاہدے کی قیمت کا 70-100% قرض دیتا ہے۔ ABBANK 9.65%/سال کی شرح سود کے ساتھ معاہدے کی قیمت کا 100% قرض دیتا ہے۔ BAC A بینک 6.6%/سال سے شرح سود کے ساتھ، سرمائے کی طلب کا 100% قرض دیتا ہے۔

زیادہ تر بینکوں کے ہوم لون پیکجز میں قرض کی زیادہ سے زیادہ مدت 35 سال تک ہوتی ہے، لیکن کم شرح سود کو زیادہ سے زیادہ 3 سال تک ہی برقرار رکھا جاتا ہے، جس کی وجہ سے VARS کو یہ فکر لاحق ہوتی ہے کہ مستقبل قریب میں شرح سود کے ریورس ہونے اور تیزی سے بڑھنے پر گھر کے خریداروں پر بڑی سود کی ادائیگی کے لیے دباؤ ہو گا۔

اسٹیٹ بینک کے شائع کردہ تازہ ترین اعداد و شمار کے مطابق، رواں سال اگست کے آخر تک بقایا جائداد غیر منقولہ قرض تقریباً 4.1 ملین بلین وی این ڈی تھا، جس میں بقایا رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری اور کاروباری قرض تقریباً 1.82 ملین بلین وی این ڈی تھا۔

بقایا جائداد غیر منقولہ سرمایہ کاری قرض میں شہری علاقوں کی تعمیر اور ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کے منصوبوں کے لیے تقریباً VND614,000 بلین کا قرض، تقریباً VND61,000 بلین کے دفتر کے کرایے کے منصوبوں کے لیے قرض، تقریباً VND114,000 بلین کے صنعتی پارک اور برآمدی پروسیسنگ زون کے تعمیراتی منصوبوں کے لیے قرض، اور Eco-tour منصوبے کے لیے تقریباً VND614,000 بلین کا قرض۔

فروخت یا کرایہ کے لیے مکانات بنانے، مرمت کرنے، خریدنے والے صارفین کا قرض تقریباً 130,000 بلین VND ہے، زمین کے استعمال کے حقوق خریدنے والے صارفین کا قرض تقریباً 190,000 بلین VND ہے، دیگر رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری اور کاروبار کا قرض تقریباً 584,000 بلین VND ہے۔

بقایا رئیل اسٹیٹ بانڈز کے بارے میں وزارت تعمیرات نے کہا کہ اس سال کے پہلے 9 مہینوں میں رئیل اسٹیٹ کارپوریٹ بانڈز کی کل مالیت تقریباً 70,000 ارب VND تھی۔

BAO NGOC

ماخذ: https://tuoitre.vn/khuyen-nghi-nguoi-dan-khong-nen-vay-qua-50-gia-tri-can-nha-de-tranh-rui-ro-20251106122048406.htm