قیمتوں کے بخار کے دوران اپارٹمنٹس بیچنے کی وجہ سے پھنس گئے۔

ہنوئی ضلع ہا ڈونگ میں ایک اپارٹمنٹ خریدے جانے سے دوگنا قیمت پر فروخت کر رہے ہیں، لیکن مسٹر کوان اور ان کی اہلیہ خوش نہیں ہو سکتے کیونکہ انہیں دوسرا مکان نہیں مل پا رہا ہے اور پرانے کی قیمت میں مسلسل اضافہ ہوتا جا رہا ہے۔

ایک 38 سالہ مکینک، ٹران ٹرنگ کوان نے کہا، "میں نے سوچا کہ اس وقت یہ عروج تھا۔ اگر میں تیزی سے فروخت نہیں کرتا تو قیمت کم ہو سکتی ہے اور میں مکان تبدیل کرنے کا موقع کھو دوں گا۔"

دو سال پہلے، اس نے اور اس کی بیوی نے یہ 69 m2 اپارٹمنٹ ایک ارب VND سے زیادہ میں خریدا۔ 2023 کے آخر میں، علاقے میں اپارٹمنٹس کی قیمت دوگنی ہو گئی، بہت سے خاندانوں نے فروخت کیا، اربوں VND کا منافع کمایا اور زمین پر گھر خریدا یا نئے اپارٹمنٹ میں تبدیل کرنے کے لیے کچھ زیادہ ادائیگی کی۔ مسٹر کوان دوسرے آپشن کی طرف جھک گئے، کیونکہ وہ کام کرنے کے لیے روزانہ تقریباً 20 کلومیٹر کا سفر کرنے سے تھک چکے تھے۔

انہوں نے کہا، "قیمت دیکھ کر، میں بھی دلچسپی لے رہا تھا۔ ارد گرد بہت سے لوگ بیچ رہے تھے، اور دلال مجھے فون کرتے رہے، اس لیے میں ہچکچا رہا تھا۔"

اپنا گھر بیچنے کے بعد، مسٹر کوان اور ان کی اہلیہ ایک نیا گھر خریدنے کے لیے دوڑ پڑے، لیکن ان کے معیار پر پورا اترنے والے منصوبوں کی قیمت میں بھی اضافہ ہوا۔ دریں اثنا، ایک ماہ سے زیادہ بعد، ان کے پرانے اپارٹمنٹ کی قیمت میں 100 ملین VND کا اضافہ ہوا۔ مارچ کے شروع تک، ایک پڑوسی کا گھر اس کے گھر سے 300 ملین VND زیادہ میں فروخت ہوا۔

اس نے کہا، "اس دن سے، میری بیوی کئی سالوں کی محنت کے برابر رقم کھونے کی شکایت کرتی رہی۔"

Co Nhue 1، Bac Tu Liem ضلع میں 10 سال پرانا اپارٹمنٹ پروجیکٹ۔ تصویر: فان ڈونگ — Co Nhue 1، Bac Tu Liem ضلع میں 10 سال پرانا اپارٹمنٹ پروجیکٹ۔ تصویر: *فان ڈونگ*

ہا ڈونگ ضلع کے مو لاؤ میں ایک اپارٹمنٹ بیچنے والے 42 سالہ مسٹر وو وان ٹرنگ کا معاملہ اور بھی افسوسناک ہے۔ اس کا 73 m2 اپارٹمنٹ درمیانی منزل پر ایک اچھی جگہ پر ہے، اس لیے اس نے اسے Tet Nham Thin سے دو ہفتے پہلے 3.2 بلین VND میں فروخت کیا۔

"ایک ماہ بعد، میرے پرانے اپارٹمنٹ کی قیمت میں 400 ملین VND کا اضافہ ہوا،" مسٹر ٹرنگ نے کہا۔ اس کے علاقے میں قیمتوں میں اچانک اضافے کا سبب بنتے ہوئے، قریب ہی کئی نئے منصوبے فروخت کے لیے کھولے گئے۔ انہوں نے کہا، "اپارٹمنٹ کی قیمتیں آسمان چھو رہی ہیں، یہاں تک کہ تعمیراتی صنعت میں ایک فرد کے طور پر، میں اب بھی حیران ہوں۔"

ہنوئی میں گھر خریدنے کی منصوبہ بندی کرنے والے خاندانوں کے کچھ گروپوں اور فورمز پر، بہت سے لوگوں نے مضحکہ خیز اور افسوسناک حالات شیئر کیے کیونکہ انہوں نے اپنے اپارٹمنٹس کو بڑھی ہوئی قیمتوں پر فروخت کرنے کا موقع لیا۔ کچھ لوگوں کا کہنا تھا کہ پچھلے سال کے وسط میں جب انھوں نے اپنے مکان کی قیمت میں اضافہ دیکھا تو انھوں نے جلدی سے اسے بیچ دیا اور نئے گھر خریدنے کے موقع کے انتظار میں کرائے پر لینے لگے۔ دو ماہ بعد، جب انہوں نے قیمت میں اچانک اضافہ دیکھا، تو اس شخص نے جلدی سے اسی پرانے علاقے میں تقریباً 400 ملین VND مزید میں ایک جیسا اپارٹمنٹ خرید لیا۔ کچھ لوگوں نے اپنے اپارٹمنٹس بیچ کر Hoai Duc میں زمین خریدی۔ اب وہ ہر روز سڑک پر دو گھنٹے سے زیادہ گاڑی چلا کر تھک چکے ہیں اور ان کے میاں بیوی آپس میں جھگڑ رہے ہیں۔ جس رقم سے وہ زمین خریدتے تھے، اب ان کے پاس مرکز کے قریب اپارٹمنٹ خریدنے کا موقع نہیں ہے۔

"میرے خاندان نے گزشتہ سال کے وسط میں اپنا گھر بیچ دیا اور ایک نئے پروجیکٹ میں ایک بڑا اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے منتقل ہو گیا، قیمت کا 95% ادا کر کے، لیکن اب پروجیکٹ نے عارضی طور پر تعمیر بند کر دی ہے، مکان اب بھی کرائے پر ہے، اور تقریباً ایک بلین VND کے قرض پر ماہانہ سود ابھی بھی قابل ادائیگی ہے۔ پچھلے سال فروخت ہونے والے پرانے گھر میں اس سال مشترکہ ممبر کے لیے 20-30% اضافہ ہوا،"

لانگ بیئن ضلع میں ایک طویل عرصے سے اپارٹمنٹ کے رئیل اسٹیٹ کے ماہر کے طور پر، 34 سالہ مسٹر نگوین مانہ کوانگ نے کہا کہ علاقے میں زیادہ تر اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 30-40 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ خاص طور پر ٹیٹ کے بعد قیمتوں میں ہوشربا اضافہ نے بہت سے لوگوں کو پشیمان بنا دیا ہے۔ انہوں نے کہا کہ "مجھے اکثر گھر کے مالکان سے جلد فروخت کرنے پر پچھتاوا ملتا ہے۔"

2024 کے اوائل میں، امریکی مالیاتی فرم NetCredit کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر تحقیق سے پتہ چلتا ہے کہ ہنوئی کے اندرونی شہر میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں گزشتہ سال کے مقابلے میں 77 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ Savills کے تازہ ترین اعدادوشمار سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ ہنوئی میں اپارٹمنٹس نے قیمت کی ایک نئی حد مقرر کی ہے، جو کہ 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں 24 فیصد زیادہ ہے۔

مختصر فراہمی، نئی مصنوعات کی ٹوکری بنیادی طور پر اعلی کے آخر میں طبقہ سے تعلق رکھتا ہے. طلب اور رسد کے درمیان بڑھتا ہوا سنگین عدم توازن اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو مسلسل نئے ریکارڈ قائم کرنے کی طرف دھکیلتا ہے۔ ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کا اندازہ ہے کہ 2024 میں، بنیادی اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اوسطاً 3-8% اضافہ ہوتا رہے گا۔

"اپارٹمنٹ کی قیمتیں ہر سال دوہرے ہندسوں کی شرح سے بڑھ رہی ہیں۔ صرف پچھلے سال، سال کے آغاز کے مقابلے ہنوئی کے اپارٹمنٹ کی قیمتوں کے اشاریہ میں 16% اضافہ ہوا،" VARS کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے کہا۔

ہنوئی میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے نائب صدر مسٹر رابرٹ لن نے کہا کہ "اپارٹمنٹ بیچنے کا بہترین وقت کب ہے" کے سوال کا کوئی صحیح جواب نہیں ہے۔ گھر کے مالک کی مطلوبہ واپسی کی شرح کتنی ہے، جب وہ توقع پوری ہو جاتی ہے، یہ مناسب ہے۔

سرمایہ کاری میں، "منافع لینے" کا لمحہ ہمیشہ دو دھاری تلوار ہوتا ہے۔ اگر آپ زیادہ قیمت پر بیچتے ہیں لیکن پھر زیادہ قیمت پر خریدتے ہیں تو یہ منافع نہیں ہے۔ ایک ہوشیار سرمایہ کار کو طویل مدتی سرمایہ کاری کے لیے فروخت کرنے کے بعد بہت کم قیمت پر خریدنا چاہیے۔ "زیادہ تر لوگ 'ڈبل ڈاون' انداز میں سرمایہ کاری کر رہے ہیں، مثال کے طور پر، 3 بلین میں گھر بیچنا، 1 بلین کا منافع کمانا، اور پھر تقریباً 4 بلین میں رئیل اسٹیٹ خریدنا۔ اگر آپ کیش فلو، سود کی لاگت، اور افراط زر کی لاگت کا حساب لگائیں، تو یہ ایک موثر سرمایہ کاری نہیں ہے،" مسٹر لِنہ نے کہا۔

مسٹر لِنہ نے مشورہ دیا کہ اگر آپ کے پاس کوئی پراپرٹی ہے جس میں آپ رہ رہے ہیں اور اسے بیچ کر کہیں اور خریدنا چاہتے ہیں یا پیسے کسی اور چیز کے لیے استعمال کرنا چاہتے ہیں، تو آپ کچھ دیر انتظار کر سکتے ہیں، خاص طور پر اس مدت کے بعد قیمت کی ایک نئی سطح ہو گی۔ جن کو زندہ رہنے کی حقیقی ضرورت ہے انہیں ابھی یا کسی بھی وقت خرید لینا چاہیے جو ان کے لیے مناسب ہو، کیونکہ عام طور پر، اپارٹمنٹ کی قیمتیں ہمیشہ بڑھ جاتی ہیں۔

"جو خاندان اس وقت نیا خریدنے کے لیے اپنا گھر بیچنا چاہتے ہیں، انہیں ہوشیار رہنے کی ضرورت ہے اور اپنا گھر تب ہی بیچیں جب انہیں کوئی نیا پروجیکٹ مل جائے۔ اسے بینک میں جمع کرانے کے لیے فروخت نہ کریں کیونکہ موجودہ بچت کی شرح سود کم ہے اور وہ اپارٹمنٹ کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کا مقابلہ نہیں کر سکتے،" مسٹر لِنہ نے کہا۔

سرمایہ کار Le Quoc Kien مشورہ دیتے ہیں کہ جن لوگوں کو اپنا گھر تبدیل کرنے کی ضرورت ہے وہ اس وقت کا فائدہ اٹھا سکتے ہیں جب اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھ جاتی ہیں تاکہ منافع کمایا جا سکے اور دوسری جگہ خریدیں، لیکن اگر وہ پھر بھی اپنے موجودہ ماحول سے مطمئن ہیں تو اپنا گھر بیچنے کے لیے جلدی کرنے کی ضرورت نہیں ہے اور پھر زیادہ قیمت پر خریدنا پڑے گا۔ اگر آپ اپنے رہنے کے ماحول کو تبدیل کیے بغیر منافع کمانا چاہتے ہیں، تو آپ کو فروخت کے لیے اشتہار دینا اور خریدنے کے لیے نیا مکان تلاش کرنا چاہیے۔ مسٹر کیئن نے کہا کہ "آپ کو پہلے اپنا گھر کسی نئی جگہ کو دیکھے بغیر فروخت نہیں کرنا چاہیے۔"

تاہم، ان دونوں کاموں کو متوازی طور پر کرنے کے لیے، ایک ساتھ فروخت اور واپس خریدنے کے کیش فلو کا بندوبست کرنا آسان نہیں ہے، اس کے لیے رئیل اسٹیٹ کے شعبے میں بہت زیادہ علم اور تجربے کی ضرورت ہوتی ہے اور یہ شوقیہ افراد کے لیے نہیں ہے۔

مکان فروخت کرنے کے تین ماہ سے زیادہ بعد، مسٹر کوان کا خاندان فروخت سے حاصل ہونے والے منافع کو می ٹری (نام ٹو لائیم ڈسٹرکٹ) میں اپنی بیوی کے کام کی جگہ کے قریب اور صرف 4 کلومیٹر کے فاصلے پر ایک اپارٹمنٹ کرائے پر لے رہا ہے۔ اپنی بیوی کے تنگ کرنے کے باوجود، وہ اب بھی مطمئن ہے کیونکہ وہ قریب سے کام کر سکتا ہے اور خاندان کے اثاثوں میں اضافہ کر سکتا ہے۔

انہوں نے کہا، "میں بغیر کسی پیسے کے دو سال سے زیادہ رہنے کے قابل تھا، اور یہاں تک کہ ایک ارب ڈونگ کا منافع بھی کمایا۔ میں اب بھی اپنے آپ کو خوش قسمت سمجھتا ہوں،" انہوں نے کہا۔

فان ڈونگ

ماخذ