کم از کم 1.5 بلین ڈونگ کی ضرورت سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں؟

رئیل اسٹیٹ کے بہت سے حصے سست رہتے ہیں، لیکن ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ دیکھا گیا ہے، جو کہ 13% کا سالانہ اضافہ برقرار رکھتے ہیں۔ ہنوئی میں اپارٹمنٹس کے کرایے کی اوسط قیمت میں پچھلے سال کے مقابلے میں 4.5% اضافہ ہوا ہے۔

ون ہاؤسنگ کے بزنس ڈویلپمنٹ ڈائریکٹر مسٹر ٹران کوانگ ٹرنگ نے کہا کہ ہنوئی میں کرایہ کے لیے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری اس وقت بھی سرمایہ کاری کا ایک پرکشش ذریعہ ہے۔

اپارٹمنٹ کرایہ پر منافع کے ساتھ، کم از کم سرمایہ کاری درکار ہے 15 بلین VND، تصویر 1 — مسٹر ٹران کوانگ ٹرنگ، ون ہاؤسنگ کے بزنس ڈویلپمنٹ ڈائریکٹر۔ (تصویر: ایم ایل)

جیسے جیسے بینک کی شرح سود میں کمی آتی ہے اور بہت سی پالیسیاں بحالی کو فروغ دیتی ہیں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ دوبارہ سرمائے کے بہاؤ کا خیرمقدم کرنا شروع کر دیتی ہے۔ سرمایہ کار رینٹل ریئل اسٹیٹ چینل میں سرمایہ کے بہاؤ کا ایک بڑا حصہ ڈال رہے ہیں۔ آپ کی رائے میں، اس بات پر یقین کرنے کی کیا وجہ ہے کہ یہ سرمایہ کاری چینل طویل مدت میں منافع لائے گا؟

- 2019 کی آبادی کی مردم شماری کے مطابق، دارالحکومت کی آبادی میں ہر سال تقریباً 200,000 افراد کا اضافہ متوقع ہے، جو کہ ایک بڑے ضلع کے برابر ہے۔ ان میں سے زیادہ تر لوگ مکان کرائے پر لیتے ہیں، جس سے ہنوئی میں کرائے کے مکانات کی زیادہ مانگ پیدا ہوتی ہے۔ نیز، 2019 تک، ویتنام میں تقریباً 120,000 غیر ملکی کارکن کام کر رہے ہیں اور یہ تعداد ہر سال اوسطاً 17% بڑھ رہی ہے۔

ہنوئی میں اپارٹمنٹ کے کرایے کی اوسط قیمت تقریباً 10 ملین VND/ماہ ہے، پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں کرایے کی اوسط قیمت میں 4.5% اضافہ ہوا ہے۔ اس طرح، یہ واضح ہے کہ اپارٹمنٹ کے حصے کی پیداوار میں ہمیشہ ایک روشن موقع ہوتا ہے کیونکہ سپلائی مانگ سے کم ہوتی ہے۔

اپارٹمنٹس کے کرایے کی اچھی مانگ ہے، تاہم اب بھی ایک نظریہ موجود ہے کہ اپارٹمنٹ ریئل اسٹیٹ خریدنا ایک منفی اثاثہ ہے اور مستقبل میں آہستہ آہستہ اس کی قیمت کم ہو جائے گی۔ کیا آپ اس نقطہ نظر سے اتفاق کرتے ہیں؟

- رینٹل اپارٹمنٹ میں سرمایہ کار دو مسائل سے متعلق ہے، ایک یہ کہ آیا مستقبل میں سرمایہ کی لاگت میں اضافہ ہوسکتا ہے، دوسرا یہ کہ کرایہ پر کیش فلو کیسا ہے۔ رینٹل اپارٹمنٹ کی قسم کی قیمت اور قیمت میں اضافے کے مارجن کے بارے میں، ہنوئی اپارٹمنٹس میں ریل اسٹیٹ کے حصوں میں سب سے زیادہ رینٹل منافع کا مارجن ہے۔

ہنوئی میں، 2022 میں اپارٹمنٹس کرائے پر لینے سے حاصل ہونے والا منافع 4.4% ہے، جو سڑک کے سامنے والے مکانات کے کرائے کی شرح سے 1.7 گنا زیادہ ہے۔ صرف ہنوئی کے مغرب میں، کرائے کا منافع 5% سے 6% تک ہے۔

واپسی کی اس شرح کے ساتھ، اپارٹمنٹ کا مالک تقریباً 4 - 4.5%/سال کی افراط زر سے بچتا ہے اگر وہ نقد رقم رکھتا ہے، اور مستقبل میں سرمایہ کی قدر کی شرح سے بھی منافع حاصل کرتا ہے۔ مثال کے طور پر، ہنوئی میں، 2018 سے 2022 تک، اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں سالانہ اوسطاً 13% اضافہ ہوا۔

آپ کے مشاہدے کے مطابق ہنوئی میں کن علاقوں میں کرایے کی اچھی صلاحیت موجود ہے؟ کیوں؟

- مغربی علاقہ کرایہ داروں کی ایک بڑی تعداد کو اپنی طرف متوجہ کر رہا ہے، خاص طور پر Vinhomes Smart City میں عمارتیں، تقریباً 5.5% کے کرائے کی پیداوار، جو کہ پوری مارکیٹ کی اوسط (تقریباً 4.4%) سے زیادہ ہے۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ اس شہر کے کرایے کی نقدی کا بہاؤ علاقے کے دیگر منصوبوں سے زیادہ ہے۔

مغربی خطے میں اچھی ترقی کی وجہ درج ذیل عوامل سے متعلق ہے: سب سے پہلے، ریاست مغربی خطے کے لیے تمام ایجنسیوں، وزارتوں اور شعبوں کی منظوری دے رہی ہے۔ فام وان باخ اسٹریٹ پر 1.2 بلین امریکی ڈالر کی سرمایہ کاری کے ساتھ امریکی سفارت خانے کا علاقہ بھی اپریل 2023 میں شروع کیا گیا تھا۔ مستقبل میں اس علاقے پر توجہ مرکوز کرتے ہوئے، امریکہ سے متعلقہ یونٹس کے نمائندہ دفاتر بنائے جائیں گے۔

مغرب میں، کرائے کے حصے میں سب سے زیادہ مطلوب منصوبے اس علاقے میں ہیں۔ بہت سے غیر ملکی کرایہ دار رہائش کے لیے $1,000 - $2,000 خرچ کرنے کو تیار ہیں، جو کہ کوئی بڑی بات نہیں ہے۔

عام طور پر، وہ علاقہ جہاں غیر ملکی کرایہ پر لیتے ہیں وہاں کرایے کی اچھی قیمتیں ہوں گی، جس کا مطلب ہے کہ اس علاقے میں قیمت کی سطح بڑھ جائے گی۔ اور جب کرائے کی قیمت بڑھ جاتی ہے تو اس کا مطلب ہے کہ وہاں کی جائیداد کی قیمت بھی بڑھ جائے گی، یہی رہائشی جائیداد کی منطق ہے۔

اپارٹمنٹ کرایہ کے لیے زیادہ منافع کے ساتھ، کم از کم سرمایہ کاری درکار ہے 15 بلین VND، تصویر 2 — کرایہ کے لیے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے، صارفین کے پاس کم از کم ایکویٹی کیپٹل 1.5 بلین یا اس سے زیادہ ہونا چاہیے۔ (تصویر: سی پی)

سرمایہ کاروں کی مالی صلاحیت مختلف ہوتی ہے۔ آپ کی رائے میں، کس قسم کا اپارٹمنٹ کرایہ پر لینا سب سے آسان ہے؟ ایک سرمایہ کار کو اپارٹمنٹ کرایہ پر لگانے کے لیے کتنا سرمایہ درکار ہے؟

- نوجوان سنگلز کے لیے اسٹوڈیو اور 1 بیڈ روم والے اپارٹمنٹس اور 1 بیڈ روم + 2 بیڈ روم والے اپارٹمنٹس بڑی تعداد میں کرایہ داروں کے لیے موزوں ہوں گے، جو میاں بیوی اور بچوں والے خاندان ہیں۔ جہاں تک اعلیٰ طبقے کا تعلق ہے، مثال کے طور پر، سینئر ماہرین، مشیران یا کمپنیوں کے سی ای اوز جو اپنی بیویوں اور بچوں کو کام پر لاتے ہیں، وہ ولا، پینٹ ہاؤسز کرائے پر لینے کا انتخاب کرنے کے لیے تیار ہیں... اپارٹمنٹس میں کرائے پر سرمایہ کاری کرنے کے لیے، صارفین کے پاس بھی کم از کم 1.5 بلین یا اس سے زیادہ کی ایکویٹی ہونی چاہیے۔ اپارٹمنٹ کی قیمت اور کرائے کے فرنیچر میں مختلف سرمایہ کاری پر منحصر ہے، ایکویٹی بھی مختلف ہوگی۔

رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی شکلوں میں، جیسے سرفنگ یا طویل مدتی ہولڈنگ، اس وقت کرائے کے لیے سرمایہ کاری سب سے زیادہ موزوں کیوں ہے، جناب؟

- میرے خیال میں یہ اب بھی وقت کے ہر موڑ پر گاہک کی توقعات کے بارے میں ایک کہانی ہے۔ ایک ہوشیار سرمایہ کار کو معلوم ہوگا کہ وہ ایک ٹوکری میں انڈے ڈالنے کے بجائے کئی ٹوکریوں میں انڈے ڈالتے ہیں، ان کے پاس طویل مدتی سرمایہ کاری کے لیے رئیل اسٹیٹ پراڈکٹس رکھنے ہوں گے تاکہ مستقبل میں وہ صرف سرمائے کی تعریف سے ہی منافع کما سکیں۔ لیکن اس قسم کے ساتھ، سرمایہ کاروں کو واضح قانونی حیثیت کے ساتھ، اچھی قیمت پر رئیل اسٹیٹ خریدنا چاہیے۔

جہاں تک وہ لوگ جو ماہانہ کیش فلو کے ساتھ کرایے کی متعدد جائیدادوں کے مالک ہیں، ان کے بہت واضح مقاصد ہیں، جیسے: اپنے بچوں کی تعلیم کے لیے رقم حاصل کرنا، یا ریٹائر ہونے پر ماہانہ رقم خرچ کرنا، سفر کرنا ... ایسے لوگ بھی ہیں جن کی سرمایہ کاری کا بہت طریقہ کار ہے، جو بہت سے منصوبوں میں اپارٹمنٹس کی ایک زنجیر بنانا ہے۔ ہر پروجیکٹ میں تقریباً 3 - 5 اپارٹمنٹس ہوتے ہیں جو 300 - 500 ملین تک ماہانہ کیش فلو لے کر آتے ہیں۔

ریل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری میں، یہ بالآخر اثاثہ کی قیمت کے بارے میں ہے. کوئی بھی جائیداد جو کیش فلو پیدا کرتی ہے وہ ریل اسٹیٹ ہے۔ لہذا، اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا ہے کہ آپ کتنی ملکیت رکھتے ہیں، اہم بات یہ ہے کہ آپ کی جائیداد آپ کے لیے کتنا کیش فلو پیدا کرتی ہے۔

گفتگو کے لیے آپ کا شکریہ!

ماخذ