تضاد: لوگ گھر خریدنے کے لیے سستے قرضوں میں دلچسپی نہیں رکھتے

نومبر 2024 کے اوائل میں کمرشل بینکوں میں حقیقی سروے سے پتہ چلتا ہے کہ موجودہ ہوم لون سود کی شرح 4.6 - 9.5%/سال کے درمیان اتار چڑھاؤ آتی ہے۔ یہ گھر خریداروں کے لیے کافی پرکشش شرح سود سمجھا جاتا ہے۔

دریں اثنا، اسٹیٹ بینک کی رپورٹ کے مطابق، اگرچہ مارکیٹ ابھی تک توقع کے مطابق بحال نہیں ہوئی ہے، لیکن 2024 کی تیسری سہ ماہی کے اختتام تک، رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیوں میں بقایا کریڈٹ "ڈال" VND 1,274,233 بلین تک پہنچ گیا، جو گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 29.1 فیصد زیادہ ہے۔ تاہم، تعمیر، مرمت، اور گھر کی خریداری کے لیے بقایا قرضے صرف تقریباً 125,800 بلین VND تھے۔ اس طرح، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ گھر خریدنے کے لیے قرض لینے والے لوگوں کی تعداد صرف ایک چھوٹا سا حصہ ہے۔

16 نومبر کی صبح منعقد ہونے والے "ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی صحت اور ترقی کی طرف واپسی کے لیے" فورم میں، BIDV کے چیف اکنامسٹ ڈاکٹر کین وان لوک نے حوالہ دیا کہ ستمبر کے آخر تک، بقایا جائداد غیر منقولہ قرض 3.15 ملین بلین VND تک پہنچ گیا، جو کہ معیشت کے کل بقایا قرضوں کا تقریباً 21 فیصد ہے۔ جن میں سے رئیل اسٹیٹ بزنس لون میں 16 فیصد اضافہ ہوا، جبکہ ہوم لون میں صرف 4.6 فیصد اضافہ ہوا۔ اگرچہ گزشتہ سال کے مقابلے میں بہتری آئی ہے لیکن یہ اضافہ اب بھی کم ہے۔

" ترقی سے پتہ چلتا ہے کہ سرمائے کی طلب مارکیٹ کی فراہمی کی طرف مرکوز ہے، یعنی رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز اور سرمایہ کار۔ دریں اثنا، لوگوں کو رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے قرض لینے کی بہت کم ضرورت ہے ،" مسٹر کین وان لوک نے حوالہ دیا۔

مسٹر لوک کے مطابق، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ شرح سود مندرجہ بالا صورت حال کی وجہ نہیں ہے، کیونکہ حال ہی میں، گھریلو قرضوں کے لیے شرح سود گزشتہ سال کے مقابلے میں تقریباً 3 فیصد کم ہو کر انتہائی کم سطح پر آ گئی ہے۔

بہت سے لوگ گھر خریدنے کے لیے سستے قرضے لینے میں دلچسپی نہیں رکھتے۔ (مثال: Minh Duc)۔

" لوگوں کو گھر خریدنے کے لیے قرض لینے کی بہت کم ضرورت ہونے کی بنیادی وجہ یہ ہے کہ مکان کی قیمتیں اب بھی بہت زیادہ ہیں، حالانکہ حالیہ دنوں میں بہت سے سرمایہ کاروں نے محرک اور ترغیبی پالیسیاں شروع کی ہیں۔ جب کہ لوگوں کی ملازمتیں اور آمدنی اب بھی بہت مشکل ہے، وہ گھر کے لیے بڑی رقم ادھار لینے سے گریزاں ہیں۔ لوگ مکان کی قیمتیں بہت زیادہ دیکھتے ہیں،" مسٹر لوکفورڈ مصنوعات کے لیے انہیں تاخیر کا سامنا کرنا پڑتا ہے اور مارکیٹ میں تاخیر کرنا پڑتی ہے ۔ زور دیا.

اسی نظریے کا اظہار کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ ایک حقیقت جس کا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو سامنا ہے وہ ہے ہاؤسنگ پروڈکٹ کا غیر معقول ڈھانچہ، کم قیمت مکانات کی کمی، اور سستی رہائش۔

ہو چی منہ سٹی میں، 2021 سے اب تک، 3 بلین VND کے تحت ہاؤسنگ سیگمنٹ مارکیٹ سے مکمل طور پر غائب ہے۔ جہاں تک سوشل ہاؤسنگ کا تعلق ہے، اب تک صرف 12,000 یونٹس ہیں۔

مسٹر چاؤ نے کہا کہ " اعلی درجے کے مکانات مارکیٹ پر حاوی ہیں جبکہ سستی مصنوعات غائب ہیں، جو غیر مستحکم اور غیر پائیدار مارکیٹ کی ترقی کا باعث بنتی ہیں ،" مسٹر چاؤ نے کہا۔

VPBanks Securities Company کے تجزیہ کاروں کے مطابق، اسی نظریے کا اشتراک کرتے ہوئے، پوری صنعت میں کریڈٹ کی ترقی کا محرک رئیل اسٹیٹ، خاص طور پر ہوم لون کی مانگ پر منحصر ہے۔ تاہم، حالیہ دنوں میں مکانات کی بلند قیمتوں نے لوگوں کو مکان خریدنے کے لیے قرض لینے سے گریزاں کر دیا ہے۔ دریں اثنا، اگرچہ ہوم لون سود کی شرحیں ٹھنڈی ہو گئی ہیں، لیکن وہ بلند رہیں۔

مسٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین نے یہ بھی کہا کہ گھریلو قرضوں پر شرح سود کو کم کرنے سے قلیل مدت میں کچھ فوائد حاصل ہو سکتے ہیں جس سے لوگوں پر مالی بوجھ کم کرنے میں مدد ملے گی۔ تاہم، یہ ویتنام میں گھر کی ملکیت کے مسئلے کو مکمل طور پر حل کرنے کے لیے ایک جامع حل نہیں ہے۔ اس مسئلے کی بنیادی وجہ اب بھی لوگوں کی آمدنی کے مقابلے گھروں کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں، اس کے ساتھ ساتھ سوشل ہاؤسنگ سپلائی اور سپورٹ پیکجز کی کمی ہے جو واقعی کارآمد نہیں ہیں۔

اس لیے ماہرین کے مطابق اب جو چیز ضروری ہے وہ ہے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو مستحکم کرنا۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ نے اس بات پر زور دیا کہ رئیل اسٹیٹ ٹیکس کی پالیسی بنانا اور لاگو کرنا ضروری ہے کیونکہ یہ ٹول مارکیٹ کو ریگولیٹ کرے گا جب تیز قیاس آرائیاں ہوں یا جب یہ مشکل یا منجمد ہو۔ تاہم، اس نے نوٹ کیا کہ درخواست کی بنیاد بنانے کے لیے ریئل اسٹیٹ کے درست لین دین اور قیمت کا ڈیٹا بیس، باقاعدگی سے اپ ڈیٹ کرنے کے لیے وسائل کا ہونا ضروری ہے۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، ایک معاشی ماہر، ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر اینگو ٹری لانگ نے کہا کہ ٹیکس پالیسی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کا ایک اہم ذریعہ ہے، جو استحکام برقرار رکھنے، سرمایہ کاری کی حوصلہ افزائی اور پائیدار ترقی میں مدد کرتی ہے۔

" ٹیکس لگانے سے قیاس آرائیاں کم ہوں گی اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے استحکام میں اضافہ ہوگا۔ ٹرانسفر ٹیکس کا اطلاق سٹے بازوں کی شرکت کو کم کرنے میں مدد کرتا ہے، جو معیشت کے لیے طویل مدتی قدر کے بغیر صرف فوری منافع کمانا چاہتے ہیں۔ زمینی بخار اور رئیل اسٹیٹ کے بلبلوں سے بچتے ہوئے، مارکیٹ مزید مستحکم ہو جائے گی ،" مسٹر لانگ نے کہا۔

چو انہ

ماخذ