ہو چی منہ سٹی میں سرمایہ کار ہنوئی میں 7.5 گنا ریٹ پر اپارٹمنٹس تلاش کر رہے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے مثبت اشارے دکھائے ہیں۔

حال ہی میں، batdongsan.com.vn کی Q1/2024 مارکیٹ رپورٹ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے مثبت علامات ظاہر کیے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ بروکرز کے batdongsan.com.vn کے سروے کے مطابق جن رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کے لیے وہ کام کرتے ہیں ان کی سرگرمیوں کے بارے میں، 19% نے کہا کہ ان کی کمپنیوں نے اپنی افرادی قوت میں اضافہ کیا اور 26% نے تصدیق کی کہ ان کی کمپنیوں نے 2024 کی پہلی سہ ماہی میں اپنے مارکیٹنگ بجٹ میں اضافہ کیا۔

رئیل اسٹیٹ - ہو چی منہ شہر میں سرمایہ کار 7.5 گنا اضافے سے ہنوئی میں اپارٹمنٹس تلاش کر رہے ہیں۔ — ہو چی منہ سٹی میں جائیدادیں تلاش کرنے والے رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاروں کی ہنوئی اپارٹمنٹس میں دلچسپی کی سطح آج تک 7.5 گنا بڑھ گئی ہے۔

اپارٹمنٹ مارکیٹ کے بارے میں تبصرہ کرتے ہوئے، جنوبی علاقے میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے کہا کہ ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی قیمتیں پوچھنے والے ہو چی منہ شہر کے لوگوں تک پہنچ گئے ہیں، اور ہو چی منہ شہر سے ہنوئی میں اپارٹمنٹس تلاش کرنے والوں کی تعداد میں 7.5 گنا اضافہ ہوا ہے۔

خاص طور پر، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت 46 ملین VND/m2 ہے، جبکہ ہو چی منہ سٹی میں اوسط قیمت 48 ملین VND/m2 ہے۔

2018 کے آغاز میں، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹس کی طلب کی قیمت بالترتیب 27 اور 31 ملین VND/m2 تھی۔ 6 سال کے بعد، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت میں اضافہ 70% تک پہنچ گیا، یہاں تک کہ ہو چی منہ شہر کو بھی پیچھے چھوڑ دیا جہاں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں 55% اضافہ ہوا۔

ہنوئی کے اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کی وضاحت کرتے ہوئے، Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Quoc Anh نے کہا کہ اس کی دو اہم وجوہات ہیں۔

سب سے پہلے، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی فراہمی محدود ہے۔ اگرچہ ڈویلپرز کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کر دیا گیا ہے، حالیہ نئے پراجیکٹس ہر سال صرف 20,000-30,000 اپارٹمنٹس کا حصہ ڈالتے ہیں، جب کہ معمول کی طلب سالانہ 70,000-80,000 اپارٹمنٹس کی ہوتی ہے۔

دوم، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی مانگ زیادہ ہے۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ یہ مطالبہ نہ صرف ہنوئی اور شمالی صوبوں سے بلکہ جنوب سے بھی آتا ہے۔ Batdongsan.com.vn کا بڑا ڈیٹا حیران کن معلومات کا انکشاف کرتا ہے: ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ کے متلاشیوں کی ہنوئی اپارٹمنٹس میں دلچسپی کی سطح Q1 2021 سے اب تک 7.5 گنا بڑھ گئی ہے۔ اسی عرصے کے دوران، ہو چی منہ شہر میں رہائشیوں کی جانب سے اپارٹمنٹس کی تلاش کی تعداد میں صرف 2 گنا اضافہ ہوا۔

رئیل اسٹیٹ - ہو چی منہ سٹی میں سرمایہ کار ہنوئی میں 7.5 گنا اضافے پر اپارٹمنٹس تلاش کر رہے ہیں (شکل 2)۔ — ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت 46 ملین VND/m2 ہے، جبکہ ہو چی منہ سٹی میں اوسط قیمت 48 ملین VND/m2 ہے۔

مسٹر Nguyen Quoc Anh نے مشاہدہ کیا کہ ہو چی منہ شہر کے لوگ ہنوئی میں اپارٹمنٹس میں تیزی سے دلچسپی لے رہے ہیں کیونکہ قیمت کی سطح نسبتاً مستحکم ہے اور ہو چی منہ سٹی کے مقابلے میں اب بھی کم ہے۔ اس کے علاوہ، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کے کرایے کی پیداوار ہو چی منہ شہر سے زیادہ ہے۔

Batdongsan.com.vn کی Q1 رپورٹ کے مطابق، خاص طور پر، ہنوئی میں 2023 کے آغاز سے اب تک کے اپارٹمنٹس کے کرایے کی پیداوار 4.1% سے 4.9% تک ہے، جب کہ ہو چی منہ شہر میں یہ 3.9% سے 4.5% تک ہے۔

مزید برآں، حالیہ دنوں میں، جنوبی مارکیٹ میں کئی ڈویلپرز نے شمالی مارکیٹ میں توسیع کی ہے۔ ان ڈویلپرز کے جنوب سے ایک وفادار کسٹمر بیس ہنوئی میں ان کے نئے تیار کردہ پروجیکٹس میں دلچسپی رکھتا ہے، جو ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی مانگ میں اضافے میں معاون ہے۔

رئیل اسٹیٹ قانون میں ترمیم سے بہت سے گروہ مستفید ہوں گے۔

Batdongsan.com.vn میں حکمت عملی کے ڈائریکٹر مسٹر لی باو لانگ نے پیش گوئی کی ہے کہ قانون میں تبدیلیاں مستقبل میں زمین کی قیمتوں کو بڑھا سکتی ہیں کیونکہ زمین کی قیمتوں کی تازہ کاری کی فریکوئنسی بڑھتی ہے اور درستگی کی سطح بہتر ہوتی ہے۔

انہوں نے تجزیہ کیا کہ 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 159 کے تحت زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کرنے اور زمین کی قیمت کے جدول میں سالانہ اپ ڈیٹ کی ضرورت ہے (ہر 5 سال کے بجائے)، حکومت یہ شرط رکھتی ہے کہ زمین کی قیمت کے جدول کا تعین صوبائی عوامی کمیٹی کی ذمہ داری ہے (زمین کی سابقہ قیمت کے فریم کے مقابلے میں)۔ مقامی لوگوں کے لیے طاقت اور ذمہ داری، جس کا مقصد علاقے کی اصل صورت حال کے مطابق زمین کی زیادہ درستگی کرنا ہے۔ 2024 اراضی قانون کا باب XI کٹوتی کے طریقہ کار کو ختم کرنے اور زمین کی تشخیص کے چار طریقوں کو لاگو کرنے کے لیے شرائط کی تفصیل بتانے سے بھی زمین کی تشخیص کی درستگی بہتر ہوتی ہے۔

مزید برآں، 2024 کے اراضی قانون کا آرٹیکل 138، جو زیر استعمال زمین کے لیے زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ دینے کے لیے تفصیلی شرائط کی تکمیل کرتا ہے، اس زمرے میں زمین کے پلاٹوں کے لیے بہتر لیکویڈیٹی اور قیمت کی تعریف کے مواقع بھی پیش کرتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ - ہو چی منہ سٹی میں سرمایہ کار ہنوئی میں 7.5 گنا اضافے پر اپارٹمنٹس تلاش کر رہے ہیں (شکل 3)۔ — ریئل اسٹیٹ کے صارفین عام طور پر قانون میں ہونے والی تبدیلیوں سے مستفید ہوتے ہیں۔

Batdongsan.com.vn کی Q1 2024 رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی رپورٹ میں، مسٹر لی باو لانگ نے کہا کہ اگر زمین کی قیمتیں بڑھیں تو، زمین کی منظوری کے بڑھتے ہوئے اخراجات اور کاروباری حالات، سرمائے کے تناسب، اور آباد کاری کے طریقہ کار سے متعلق سرمایہ کاروں کے لیے تین قوانین کے سخت تقاضوں کی وجہ سے بنیادی جائیداد کی قیمتیں بھی بڑھ جائیں گی۔ ثانوی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ نجی مکانات اور دیگر اقسام کی جائیدادوں کی قیمتوں میں اضافے کا باعث بنے گا۔

اس کے علاوہ، مسٹر لی باو لانگ کا خیال ہے کہ ترجیحی پالیسیوں اور نئے امدادی اقدامات کے ساتھ سماجی رہائش کی فراہمی میں بہتری کی توقع ہے، بشمول ایسے ضوابط جن میں صوبائی عوامی کمیٹیوں کو سماجی رہائش کے لیے کافی زمین مختص کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ سوشل ہاؤسنگ کے نئے قانون میں سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کی دو مزید شکلیں شامل کی گئی ہیں: غیر ملکی سرمایہ/غیر ملکی تنظیمیں اور مزدوروں کے لیے سماجی رہائش کرائے پر دینے کے لیے ٹریڈ یونین فنڈنگ۔ سرمایہ کاروں کو اجازت ہے کہ وہ بنیادی ڈھانچے کا 20% حصہ کاروباری مقاصد کے لیے مختص کریں، تمام منافع سے لطف اندوز ہوں، اور زمین کے استعمال/لیز فیس سے مستثنیٰ ہیں، بغیر قیمتوں کے تعین اور استثنیٰ کی درخواست کے طریقہ کار سے گزرے۔

مزید برآں، Batdongsan.com.vn کے ماہرین نے پیش گوئی کی ہے کہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے معیار میں بھی بہتری آئے گی جس کی بدولت ہینڈ اوور کے معیارات، پیشرفت وغیرہ پر سخت ضابطے ہوں گے۔ مثال کے طور پر، 2023 ہاؤسنگ قانون کا آرٹیکل 36 یہ کہتا ہے کہ سرمایہ کاروں کے پاس اس منصوبے کو لاگو کرنے کی صلاحیت اور تجربہ ہونا ضروری ہے، صرف شراکت داروں کو زمین کی منتقلی اور معاہدہ کرنے کے بعد تکنیکی معاہدے کی اجازت نہیں ہے۔ بنیادی ڈھانچے کا نظام مکمل اور استعمال میں لایا گیا ہے، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ پراجیکٹ رجسٹرڈ مراحل کے مطابق آگے بڑھے۔

مسٹر لی باو لانگ کا خیال ہے کہ ریئل اسٹیٹ کے صارفین عام طور پر قانون میں ہونے والی تبدیلیوں سے فائدہ اٹھاتے ہیں۔ ان میں سے، دو گروہ جو سب سے زیادہ فائدہ اٹھاتے ہیں وہ ہیں بیرون ملک رہنے والے ویتنامی اور وہ لوگ جو دوبارہ آبادکاری/معاوضہ کے اہل ہیں۔

اعداد و شمار کے مطابق، ترسیلات زر کا تقریباً 15-20% براہ راست رئیل اسٹیٹ میں لگایا جاتا ہے۔ قانون میں تبدیلیاں ایک باضابطہ قانونی فریم ورک اور زیادہ لچکدار پالیسیاں تشکیل دیتی ہیں، جس میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ بیرون ملک رہنے والے ویتنامی نژاد لوگ زمین کے استعمال کے حقوق کو منتقل کر سکتے ہیں (پہلے صرف غیر استعمال شدہ جائیدادوں کے انتظام کو لیز پر دینے یا اجازت دینے کی اجازت دی گئی تھی)۔ اس سے غیر ملکی سرمایہ کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں راغب کرنے کے مواقع بڑھیں گے۔

دوبارہ آبادکاری/ معاوضے کے اہل افراد کو بھی بہت سے معاملات میں ان کے حقوق کی ضمانت دی جاتی ہے۔ دوبارہ آباد ہونے والے گھرانوں اور افراد کو روزگار، آمدنی، اور مستحکم زندگی کے حالات اور پیداوار کے مواقع فراہم کیے جاتے ہیں۔ 2024 کا اراضی قانون یہ بھی طے کرتا ہے کہ آبادکاری کے علاقوں میں مکینوں کی فلاح و بہبود کو یقینی بنانے کے لیے مکمل تکنیکی اور سماجی بنیادی ڈھانچہ ہونا چاہیے۔ جن گھرانوں اور افراد کو اراضی کے قبضے کے لیے معاوضہ دیا گیا ہے، اگر وہ رہائشی زمین حاصل کرنے کے معیار پر پورا نہیں اترتے ہیں لیکن انہیں متبادل رہائش فراہم نہیں کی جا سکتی ہے، تب بھی انہیں رہائشی زمین کا معاوضہ دیا جاتا ہے۔ جن کی غیر زرعی زمین (رہائشی زمین نہیں) ضبط کر لی گئی ہے وہ بھی پہلے سے زیادہ لچکدار معاوضہ وصول کرتے ہیں۔

ماخذ