ریاست زمین کی بنیادی قیمتوں کا فیصلہ کرتی ہے: رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کا حل

زمین کی بنیادی قیمتوں کے بارے میں ریاست کا فیصلہ مارکیٹ کے عدم استحکام کو کنٹرول کرنا ہے۔

وزارت زراعت اور ماحولیات (MARD) 15ویں میعاد کے 10ویں اجلاس میں غور کے لیے قومی اسمبلی میں پیش کرنے سے پہلے، اراضی قانون 2024 کے متعدد آرٹیکلز میں ترمیم اور سپلیمنٹس کے مسودہ کو مکمل کرنے کے لیے تنظیموں اور افراد سے وسیع پیمانے پر آراء اکٹھی کر رہی ہے۔

بہت سی رکاوٹوں کو دور کریں۔

زراعت اور ماحولیات کی وزارت کے مطابق، نفاذ کے 1 سال سے زیادہ کے بعد، 2024 کے اراضی قانون نے کئی مسائل کا انکشاف کیا ہے۔ موجودہ قواعد و ضوابط میں پابندیاں نہ صرف کاروباری اداروں کے لیے سرمایہ کاری اور منصوبوں کو تیار کرنے میں مشکلات کا باعث بنتی ہیں بلکہ لوگوں کے حقوق کو بھی براہ راست متاثر کرتی ہیں، خاص طور پر سرٹیفکیٹ دینے، زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے، پلاٹوں کی تقسیم، یا زمین کی بازیابی کے بعد معاوضہ وصول کرنے جیسے طریقہ کار میں۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ ریاست کی جانب سے زمین کی قیمتوں کے براہ راست تعین سے مجازی قیمتوں کو روکنے میں مدد ملے گی۔

ایک بڑی رکاوٹ جس کی نشاندہی کی گئی ہے وہ زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور منصوبوں کی ناکافی ہے، جو موجودہ دو درجے کے مقامی حکومتی ماڈل کے لیے موزوں نہیں ہے۔ ضلعی سطح پر زمین کے استعمال کی سالانہ منصوبہ بندی اب عملی نہیں رہی، وقت طلب ہے، اضافی طریقہ کار بناتی ہے اور زمین کو استحصال میں ڈالنے کے عمل کو سست کر دیتی ہے۔ بہت سے گھرانوں کو زمین کے استعمال کے منصوبے کو اپ ڈیٹ کرنے کا انتظار کرنا پڑتا ہے، اس لیے وہ پیداوار اور کاروباری مواقع سے محروم رہتے ہیں، جس سے اہم نقصانات ہوتے ہیں۔

زمین کی تقسیم اور لیز کے طریقہ کار کے بارے میں، منصوبے فی الحال بنیادی طور پر نیلامی یا بولی کے ذریعے لاگو ہوتے ہیں۔ تاہم، یہ عمل بہت سے دوسرے قوانین پر انحصار کی وجہ سے پیچیدہ اور اوور لیپنگ ثابت ہو رہے ہیں، جس کی وجہ سے پراجیکٹ کی تیاری کا عمل طویل ہو رہا ہے۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ زراعت اور ماحولیات کی وزارت نے مالک کے نمائندے کے طور پر زمین کی قیمتوں کا فیصلہ کرنے میں ریاست کے کردار کو واضح کرنے کی تجویز پیش کی۔ اس کے مطابق، بنیادی منڈی میں، بشمول زمین کی تقسیم، لیز پر دینا، اور زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی، زمین کی قیمتوں کا تعین ریاست کی طرف سے ہونا چاہیے، نہ کہ مشاورتی تنظیموں پر انحصار کرتے ہوئے۔ دریں اثنا، ثانوی منڈی میں، یعنی زمین کے استعمال کے حقوق کی خرید، فروخت، منتقلی، اور گروی رکھنے کی سرگرمیاں، زمین کی قیمتوں پر فریقین خود متفق ہوں گے، ریاست منصوبہ بندی، انفراسٹرکچر اور مالیاتی آلات کے ذریعے بالواسطہ ریگولیٹری کردار ادا کرے گی۔

تاہم، حقیقت میں، بنیادی زمین کی تشخیص اب بھی زیادہ تر مشاورتی نتائج اور ثانوی قیمتوں پر منحصر ہے، جبکہ مخصوص قیمت کے تعین کے طریقہ کار میں اب بھی بہت سی کوتاہیاں ہیں، شفافیت کا فقدان ہے اور مارکیٹ کی پیش رفت کی درست عکاسی نہیں کرتا ہے۔ اس سے ریاست کا ریگولیٹری کردار کمزور ہوتا ہے، پراجیکٹ پر عمل درآمد کی پیشرفت متاثر ہوتی ہے، اور بہت سی مایوسی کا سبب بنتا ہے جب لوگوں کو ان کی زمین واپس مل جاتی ہے لیکن معاوضے کی سطح اصل قیمت کے قریب نہیں ہوتی ہے۔

زراعت اور ماحولیات کی وزارت کی طرف سے نوٹ کیا گیا ایک اور مسئلہ تشخیص کے طریقوں، خاص طور پر اضافی طریقہ کار، جو کہ مارکیٹ کے اعداد و شمار، سرمایہ کاری کی اقسام اور زمین کے کرائے کی قیمتوں پر منحصر ہوتا ہے، کے اطلاق میں غلطی ہے۔ دریں اثنا، زمین کے استعمال کے حقوق کی مارکیٹ میں زبردست اتار چڑھاؤ آتا ہے، اور ڈیٹا بنیادی طور پر پرانی قیمتوں پر مبنی ہوتا ہے، جو اصل قیمت یا مستقبل کی صلاحیت کی عکاسی نہیں کرتے۔ اس کی وجہ سے لوگوں کو، خاص طور پر دیہی علاقوں میں، اکثر نقصانات کا سامنا کرنا پڑتا ہے کیونکہ زمین کی اصل قیمت لین دین میں درست طریقے سے ظاہر نہیں ہوتی۔

ہو چی منہ سٹی انسٹی ٹیوٹ آف انوائرنمنٹل اکنامکس کے ڈائریکٹر ڈاکٹر فام ویت تھوان نے کہا کہ زمینی قانون میں ترمیم ضروری ہے اور سوشلسٹ پر مبنی مارکیٹ اکانومی کو فروغ دینے کی سمت کے مطابق ہے۔ ان کے مطابق، موجودہ قانون میں بہت سی شقیں حقیقی زندگی اور کاروباری ضروریات کے بالکل قریب نہیں ہیں۔ خاص طور پر، زمین کو رہائشی اراضی میں تبدیل کرتے وقت اراضی کے استعمال کی فیس کی وصولی میں اس وقت تیزی سے اضافہ ہو رہا ہے، کچھ جگہوں جیسے ہو چی منہ شہر میں، یہ اضافہ 38 گنا تک ہے۔ یہ بہت سے لوگوں کے لیے اپنے استعمال کے قانونی حقوق تک رسائی حاصل کرنا ناممکن بنا دیتا ہے۔

ان کے مطابق، زمین کی بنیادی قیمتوں کے بارے میں ریاست کا فیصلہ درست سمت میں ایک قدم ہے، جس کا مقصد مارکیٹ کے عدم استحکام کو کنٹرول کرنا ہے، خاص طور پر موجودہ تناظر میں جب زمین کی قیمتوں کی قیاس آرائیاں، نیلامی اور پھر ڈپازٹ منسوخی... قیمت کی سطح کو غیر معمولی طور پر اوپر دھکیل رہی ہے۔ تاہم، ڈاکٹر تھوان نے زمین کی تشخیص کے نظام میں بنیادی قیمتوں اور ثانوی قیمتوں کو واضح طور پر الگ کرنے کی ضرورت کو نوٹ کیا۔ انہوں نے کہا، "گائیڈنگ دستاویزات میں گتانک K کا اطلاق بنیادی قیمتوں سے ثانوی قیمتوں کا تعین کرنے میں مدد کرے گا، اور ساتھ ہی ساتھ ریاست کے لیے مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے اور مستحکم کرنے کا ایک مؤثر ذریعہ بن جائے گا،" انہوں نے کہا۔

اس ماہر نے اس بات پر بھی زور دیا کہ قانون کو واضح طور پر یہ بتانے کی ضرورت ہے کہ کن صورتوں میں بنیادی قیمتوں کا اطلاق ہوتا ہے اور کن صورتوں میں ثانوی قیمتیں استعمال ہوتی ہیں۔ اس کے ساتھ موجود حکمنامے اور سرکلر عملی طور پر فزیبلٹی کو یقینی بنانے کے لیے تفصیلی رہنمائی فراہم کرنے میں کردار ادا کریں گے۔

ریگولیٹ کرنے اور شفافیت کو یقینی بنانے کے لیے مناسب ٹولز کی ضرورت ہے۔

اگرچہ ریاست کو زمین کی بنیادی قیمتوں کا فیصلہ کرنے کا اختیار دینے کی تجویز کو تمام لوگوں کی ملکیت کی نمائندگی کرنے کے کردار کو یقینی بنانے کے لیے ضروری سمجھا جاتا ہے، لیکن بہت سے آراء اب بھی اس تشویش کا اظہار کرتے ہیں کہ اگر قیمتوں کے تعین میں مارکیٹ کے عوامل کی کمی ہے، تو زمین کی منڈی میں "دو قیمت" کی صورت حال کے دوبارہ ہونے کا خطرہ ہے۔ اس سے نہ صرف مارکیٹ کی شفافیت متاثر ہوتی ہے بلکہ اس سے بجٹ میں نقصان بھی ہو سکتا ہے جس سے لین دین میں شامل فریقین میں عدم مساوات پیدا ہو سکتی ہے۔

ماضی میں "دو قیمت" کی صورت حال عام تھی، جب زمین کے ایک ہی پلاٹ کی دو مختلف قیمتیں تھیں: مالیاتی ذمہ داریوں کا حساب لگانے کے لیے معاہدے اور دستاویزات میں بیان کردہ قیمت اکثر مارکیٹ میں لین دین کی اصل قیمت سے بہت کم تھی۔ اس کی بنیادی وجہ یہ تھی کہ ریاست کی طرف سے جاری کردہ زمین کی قیمتوں کی فہرست میں فوری طور پر مارکیٹ کے اتار چڑھاؤ کی عکاسی نہیں کی گئی، جس کی وجہ سے سرکاری قیمت اور اصل قیمت کے درمیان بڑا فرق پیدا ہو گیا۔

ڈی کے آر اے گروپ کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر وو ہونگ تھانگ نے تبصرہ کیا کہ اگر ریاست کے پاس مارکیٹ کی رائے کے بغیر زمین کی قیمتوں کا فیصلہ کرنے کا واحد اختیار ہے، تو یہ آسانی سے غیر معروضی قیمتوں کا تعین کرے گی، جس کی وجہ سے "دو قیمت کے طریقہ کار" کی تکرار ہوگی۔ ان کے مطابق، قیمتوں کا تعین مارکیٹ کے اصولوں پر مبنی ہونے کی ضرورت ہے تاکہ ریاست، کاروبار اور سرمایہ کاروں سمیت تمام فریقوں کے درمیان انصاف کو یقینی بنایا جا سکے۔ مسٹر تھانگ نے کہا کہ اگر ریاست زمین مختص کرتی ہے، قیمتیں طے کرتی ہے اور رقم جمع کرتی ہے، تو یہ "فٹ بال کھیلنے اور ایک ہی وقت میں سیٹی بجانے" سے مختلف نہیں ہے، جس میں نگرانی کا ایک آزاد طریقہ کار نہیں ہے۔

ان کے مطابق، مارکیٹ کے عنصر کو مکمل طور پر ختم کرنے کے بجائے، قانون کو مناسب سپورٹ پالیسیاں رکھنے کے لیے زمین کے صارفین کی درجہ بندی کرنے پر غور کرنا چاہیے۔ مثال کے طور پر، زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرتے وقت پسماندہ گروہوں کے لیے مالی ذمہ داریوں کو مستثنیٰ یا کم کرنا ممکن ہے، جیسا کہ بہت سے ماہرین نے تجویز کیا ہے۔

دریں اثنا، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ دو قیمتوں کی صورت حال یا اس امکان کے بارے میں زیادہ فکر کرنے کی ضرورت نہیں ہے کہ کاروبار زمین کی پالیسیوں سے فائدہ اٹھا سکتے ہیں۔ ان کے مطابق، ریاست کے پاس ریئل اسٹیٹ کو کنٹرول کرنے اور منافع خوری کو روکنے کے لیے ٹیکس سے لے کر کریڈٹ تک مکمل ریگولیٹری ٹولز موجود ہیں۔ "ریاست کو پرائمری مارکیٹ میں زمین کی قیمتوں کے بارے میں فیصلہ کرنے کا پورا حق حاصل ہے، کیونکہ یہ پوری آبادی کی نمائندگی کرنے والے مالک کا حق ہے۔ اس دوران، ثانوی مارکیٹ، جہاں لوگوں اور کاروباری اداروں کے درمیان سول لین دین ہوتا ہے، وہ جگہ ہے جہاں مارکیٹ کو خود کو منظم کرنے کی ضرورت ہے،" انہوں نے زور دیا۔

درحقیقت، پچھلے 2 سالوں میں، ٹیکس کنٹرول، نوٹرائزیشن اور رئیل اسٹیٹ کی منتقلی کے ریکارڈ کے انتظام کو بہت سختی سے لاگو کیا گیا ہے۔ بہت سے لوگ جو خریداروں سے ٹیکس کم کرنے کے لیے کم قیمتوں کا اعلان کرنے کے لیے "پوچھنے" کی عادت رکھتے تھے، اب ضابطوں کی تعمیل کرنے پر مجبور ہیں، کیونکہ نوٹرائزیشن اور ٹیکس ایجنسیاں اب کم اعلانات کی اجازت نہیں دیتی ہیں، اور غیر معمولی اختلافات کا پتہ چلنے پر دستاویزات کو دوبارہ کرنے کی بھی ضرورت ہوتی ہے۔ لام ڈونگ میں ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار مسٹر فام ہوو ٹی نے کہا کہ وہ اخراجات بچانے کے لیے جائیداد کی منتقلی کی کم قیمتوں کا اعلان کرتے تھے، لیکن جب سے ایجنسیوں نے سختی کی ہے، اس لیے اس نے بہت سختی سے ایسا کیا ہے۔ "خریدار اب کم قیمتوں کا اعلان کرنے سے انکار کرتے ہیں۔ وہ پریشان ہیں کہ بعد میں فروخت کرنے پر ان پر بھاری ٹیکس عائد کیا جائے گا، اس لیے انہیں حقیقی قیمت کا اعلان کرنے کی ضرورت ہے،" مسٹر ٹی نے کہا۔

"ہو چی منہ شہر کے ایک بروکر مسٹر نگوین ڈانگ پھو نے تصدیق کی کہ "دوہری قیمت" کے اعلان کی صورتحال تقریباً ختم ہو چکی ہے۔ ٹیکس حکام اس میں بہت ملوث ہیں۔ جھوٹے اعلان کے کچھ معاملات کو طلب کیا گیا ہے، یہاں تک کہ مجرمانہ کارروائی کا انتباہ بھی کیا گیا ہے۔ اب خریدار اور بیچنے والے دونوں ہی سنجیدہ ہیں، جو بھی ٹیکس ادا کرتا ہے وہ ذمہ دار ہے۔

ورچوئل قیمتوں کو روکنے میں تعاون کریں۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ کے مطابق، مشاورتی تنظیموں اور تشخیصی کونسلوں کے ذریعے موجودہ تشخیص آسانی سے خامیاں پیدا کرتی ہے، یہاں تک کہ زمین کی قیمت کا تعین کرتے وقت "ملازم" کا باعث بنتی ہے۔ اس لیے ریاست کے لیے ضروری ہے کہ وہ پرائمری مارکیٹ میں قیمتوں کا براہ راست تعین کرے۔ ثانوی مارکیٹ میں، مارکیٹ میکانزم کو مکمل طور پر چلایا جانا چاہیے، ٹیکس ٹولز کے ذریعے ریاست کے کنٹرول میں۔ یہ نقطہ نظر نہ صرف زمین کی قیمتوں کو شفاف بنانے میں مدد کرتا ہے بلکہ یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو "ٹھنڈا کرنے" اور قیاس آرائیوں سے بڑھتی ہوئی ورچوئل قیمتوں کو روکنے میں بھی مدد کرتا ہے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm