ہو چی منہ شہر کے مضافاتی علاقوں میں رئیل اسٹیٹ کی مانگ میں تیزی سے کمی آئی ہے، کیا کیش فلو اب بھی نیچے کا انتظار کر رہا ہے؟

ایک ایسے وقت میں جب بازار "گرم" ہے، شہر کے مرکز میں زمین کا فنڈ سکڑ رہا ہے، طریقہ کار سخت ہو رہا ہے، اور قیمتیں روز بروز بڑھ رہی ہیں۔ دریں اثنا، ہو چی منہ شہر کے آس پاس کے صوبے، بڑے زمینی فنڈز، بنیادی ڈھانچے اور ایک پسماندہ مارکیٹ کے ساتھ، مستقبل میں قیمتوں میں اضافے کے بہت زیادہ امکانات رکھتے ہیں، جس کی وجہ سے بہت سے سرمایہ کار بہت کم توجہ دیتے ہیں۔

اس کے علاوہ، مضافاتی علاقوں کی اقتصادی تبدیلی اور بہت سے کاروباری اداروں کے سرمایہ کاری کے رجحان میں تبدیلی نے ہاؤسنگ کی طلب میں اضافے کے لیے حالات پیدا کیے ہیں، جس کی وجہ سے طلب روز بروز بڑھ رہی ہے، خاص طور پر ولا، ٹاؤن ہاؤسز، زمینی پلاٹوں کے حصوں میں... نمایاں صوبے ہیں جیسے ڈونگ نائی، لانگ این ، بِن دونگ، با ریا... جیسے بڑے بڑے ٹریفک کے ذریعے ترقی کے منصوبے: ونگ کے ذریعے۔ بین لوک - لانگ تھانہ ایکسپریس وے، ٹرنگ لوونگ - میرا تھوان ایکسپریس وے، ٹرنگ لوونگ - میرا تھوان ایکسپریس وے...

یہ سب کچھ علاقوں، ہو چی منہ شہر کے مرکز اور پڑوسی صوبوں کے درمیان رابطے اور اقتصادی تجارت میں سہولت لاتے ہیں۔ اس لیے، 2022 کے ابتدائی مراحل میں، ہو چی منہ شہر کے مضافات میں واقع صوبوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سرمایہ کاروں کے استحصال کے لیے ایک ممکنہ "سونے کی کان" بن گئی ہے۔ بہت سی پیشین گوئیاں یہ بھی ظاہر کرتی ہیں کہ 2025 تک ہو چی منہ شہر کے مضافات میں رئیل اسٹیٹ اور بھی تیزی سے ترقی کرے گی۔

ہو چی منہ شہر کے مضافاتی علاقوں میں رئیل اسٹیٹ کی مانگ میں تیزی سے کمی آئی ہے، رقم اب بھی بڑھ رہی ہے، تصویر 1 — غیر ترقی یافتہ انفراسٹرکچر کے ساتھ مضافاتی صوبوں میں زمین نے بہت سے سرمایہ کاروں کی توجہ مبذول کرائی ہے۔

تاہم، 2022 کے اختتام کے بعد سے عام مارکیٹ "منجمد" ہونے کے ساتھ، ہو چی منہ شہر کے مضافاتی علاقوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ دن بہ دن کم ہوتی جا رہی ہے۔ خاص طور پر حالیہ عرصے میں، خریداروں کی دلچسپی اور اس علاقے میں رئیل اسٹیٹ کی فہرستوں کی تعداد میں تیزی سے کمی واقع ہوئی ہے۔

Batdongsan.com.vn کے اپریل 2023 کے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ رپورٹ کے اعداد و شمار کے مطابق، Binh Duong میں، تمام اقسام کی جائیدادوں کی فہرستوں کی تعداد میں نمایاں کمی واقع ہوئی ہے۔ خاص طور پر، زمین کی فہرستوں کی تعداد میں 22% کی کمی واقع ہوئی ہے، اپارٹمنٹس میں 17% کی کمی ہوئی ہے، اور ولاز میں پچھلے مہینے کے مقابلے میں 12% کی کمی ہوئی ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ اقسام میں دلچسپی کی سطح بھی ہے، جیسے کہ زمین 13%، اپارٹمنٹس 8% یا پروجیکٹ اراضی 22.2% ہے۔

دریں اثنا، کرایے کی اقسام میں دلچسپی کی سطح میں نمایاں اضافہ ہوا، لیکن مارچ 2023 کے مقابلے تمام اقسام میں فہرست سازی کی تعداد میں تیزی سے کمی واقع ہوئی۔ یہ ظاہر کرتا ہے کہ مارکیٹ میں سپلائی میں اضافہ نہ ہونے کے تناظر میں کرائے کی طلب میں تیزی سے اضافہ ہو رہا ہے۔

ہو چی منہ شہر کے مضافاتی علاقوں میں رئیل اسٹیٹ کی مانگ میں تیزی سے کمی آئی ہے، رقم اب بھی بڑھ رہی ہے، تصویر 2 — Binh Duong میں جائیداد کی فہرستوں کی تعداد میں تمام اقسام میں کمی واقع ہوئی ہے۔

اسی طرح لانگ این میں، تمام قسم کی جائیدادوں میں دلچسپی کی سطح میں کمی آئی ہے، سوائے پرائیویٹ مکانات کی فروخت کے۔ اپارٹمنٹس، ولاز، اور زمینی پلاٹوں کی فہرستوں کی تعداد میں پچھلے مہینے کے مقابلے میں تیزی سے کمی آئی ہے۔ خاص طور پر دو قسم کے پروجیکٹ میں زمینی پلاٹ (31% نیچے) اور ولاز، ٹاؤن ہاؤسز (24.9% نیچے)۔ دریں اثنا، نجی مکانات، کمرے اور اپارٹمنٹس کرائے پر لینے کی مانگ میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، سود کے لحاظ سے صرف گودام اور کارخانے کم ہوئے ہیں۔

خاص طور پر، تھو تھوا ضلع اور ٹین این شہر میں رئیل اسٹیٹ میں دلچسپی نے موجودہ دور میں اپنی ترقی کو برقرار رکھا ہے۔ اس اضافے کی وضاحت کرتے ہوئے ماہرین نے کہا کہ یہ علاقے دو بڑے شہری علاقوں میکونگ ڈیلٹا اور ہو چی منہ سٹی کے درمیان پل ہونے کی وجہ سے ترقی کی بہت زیادہ صلاحیت رکھتے ہیں۔ مارکیٹ کا اندازہ لگانے کے لیے یہاں بہت سے پراجیکٹس کو فروغ دیا جا رہا ہے، اس لیے یہ بات قابل فہم ہے کہ سرمایہ کار اب بھی دلچسپی رکھتے ہیں۔

جہاں تک ڈونگ نائی صوبے کی مارکیٹ کا تعلق ہے، ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز کی بڑی انوینٹری کے ساتھ، اس قسم کی جائیدادوں کی فہرستوں کی تعداد میں پچھلے مہینوں کے مقابلے میں اب بھی اضافہ ہوا ہے جبکہ دیگر اقسام میں کمی آئی ہے۔ عام طور پر مارکیٹ سے ملتی جلتی صورت حال میں، ڈونگ نائی میں تمام قسم کے رئیل اسٹیٹ میں دلچسپی کی سطح میں کمی ریکارڈ کی گئی۔

ہو چی منہ شہر کے مضافاتی علاقوں میں رئیل اسٹیٹ کی مانگ میں تیزی سے کمی آئی ہے، رقم اب بھی آرہی ہے، تصویر 3

دریں اثنا، کرائے کی جائیدادوں کی مانگ میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، جیسے لانگ این اور بنہ ڈونگ۔ کرائے کی جائیدادوں کا یہ مطالبہ حقیقی رہائش کی ضروریات والے افراد کی طرف سے براہ راست خریداری کے بجائے طویل مدتی کرائے کا انتخاب کرنے کے رجحان سے ہو سکتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں ابھی تک اپنی حقیقی قیمت پر واپس نہ آنے اور قرض کی سود کی شرحیں گھر کے خریداروں کے لیے واقعی پرکشش نہ ہونے کے تناظر میں۔

صحافیوں اور عوامی رائے کا جواب دیتے ہوئے، جنوبی میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹان نے کہا کہ زمین کے لین دین میں کمی کی بنیادی وجہ سرمایہ کاری میں تیزی سے کمی اور اس قسم کی جائیداد کی قیاس آرائی پر مبنی مانگ ہے۔ کیونکہ فی الحال، مارکیٹ ان لوگوں کے لیے کھیل کا میدان ہے جن کو رہائش کی حقیقی ضرورت ہے۔ لوگوں کا یہ گروپ زمین میں زیادہ دلچسپی نہیں رکھتا، ایک ایسی قسم جو فوری طور پر رہائش کی ضروریات پوری نہیں کر سکتی۔ سرمایہ کاروں کے لیے خاص طور پر زمین کی مصنوعات اکثر مرکز سے دور واقع ہوتی ہیں۔

"زمین ایک ایسی مصنوعات ہے جو دیگر طبقات کے مقابلے میں حقیقی زندگی کے مقابلے میں سرمایہ کاری اور قیاس آرائیوں کے لیے زیادہ ہوتی ہے۔ جب مارکیٹ متحرک ہوتی ہے تو قیمت میں اضافہ کرنے والا پہلا طبقہ زمین ہوتا ہے، اور جب مارکیٹ مشکل ہوتی ہے، تو یہ قسم سب سے زیادہ متاثر ہوتی ہے۔ ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، اعتماد میں حالیہ گراوٹ اور مخصوص وقت کا تعین کرنے میں ناکامی، جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بہت سے لوگوں کو زمین خریدنے کے لیے اس وقت خرچ کرنے پر مجبور کرتی ہے۔" تجزیہ کیا

اس ماہر کے مطابق رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بالعموم، زمین اور خاص طور پر ٹاؤن ہاؤسز، 2022 کے وسط سے اب تک سست روی کا شکار ہیں، لیکن اشیا سے چھٹکارا پانے کے لیے قیمتوں میں تیزی سے کمی بنیادی طور پر پسماندہ رہائشی علاقوں میں ہوتی ہے، جہاں خدمات، سہولیات اور انفراسٹرکچر محدود ہیں۔ یہاں زمینی منصوبے بنیادی طور پر قیاس آرائیوں کی وجہ سے ہیں جو قیمتوں میں اضافے کا انتظار کر رہے ہیں، رہائش کی حقیقی ضروریات کو پورا نہیں کر رہے ہیں، اور کاروباری استحصال کے لیے آسان نہیں ہیں، اس لیے وہ پرکشش نہیں ہیں۔

2023 کی دوسری سہ ماہی میں آپریٹنگ صورتحال پر تبصرہ کرتے ہوئے، بہت سے تحقیقی یونٹس نے پیشن گوئی کی ہے کہ سپلائی کا رجحان ایک طرف جاری رہے گا اور معاشی صورتحال میں عام مشکلات کی وجہ سے مارکیٹ کی طلب میں مشکل سے اتار چڑھاؤ آئے گا۔ ثانوی مارکیٹ میں بھی لیکویڈیٹی میں بہت سی اچانک تبدیلیاں نہیں ہوں گی۔ لانگ این کے جاری رہنے کی پیش گوئی کی گئی ہے کہ وہ علاقہ بنے گا جو نئی زمینوں اور ٹاؤن ہاؤسز کی سپلائی کا زیادہ تر حصہ بناتا ہے، اس کے بعد بن دوونگ اور ہو چی منہ سٹی ہیں۔

ماخذ