2024 کے زمینی قانون کی جھلکیاں

25 جنوری کو، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کو ایک دستاویز بھیجی، جس میں 2024 کے زمینی قانون کی منظوری کے لیے قومی اسمبلی کے ووٹ کا خیرمقدم کرتے ہوئے، زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بہتر بنانے کے لیے ایک ہم آہنگ قانونی نظام کو مکمل کیا گیا، اور ہمارے ملک کو ایک اعلیٰ آمدنی والے ترقی یافتہ ملک میں تبدیل کرنے کی رفتار پیدا کی۔

ریاست زمین استعمال کرنے والوں کو "ریڈ بک" جاری کرنے کی ذمہ دار ہے۔

HoREA کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ کے مطابق، 2024 کا اراضی قانون، جو کہ منظور ہوا اور یکم جنوری 2025 سے نافذ العمل ہو گا، میں 9 نمایاں "جھلکیاں" ہیں۔

2024 کا زمینی قانون منظور ہوا اور 1 جنوری 2025 سے نافذ ہوا، جس میں 9 نمایاں جھلکیاں ہیں۔

سب سے پہلے، 2024 کا اراضی قانون شق 1، آرٹیکل 177 میں "افراد کے زرعی اراضی کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے حصول کی حد کو ہر قسم کی زمین کے لیے افراد کی زرعی اراضی مختص کرنے کی حد سے 15 گنا سے زیادہ نہیں" میں توسیع کی اجازت دیتا ہے۔ آرٹیکل 192 اور 193 زراعت کے لیے ایسے حالات پیدا کرنے کے لیے کہ تیزی سے، پائیدار، مؤثر طریقے سے، اور مضبوطی سے قومی غذائی تحفظ کو یقینی بنائے۔

اسی مناسبت سے، 2024 کا اراضی قانون زرعی اراضی کے زیادہ موثر استعمال کے لیے حالات پیدا کرے گا تاکہ زرعی شعبہ زیادہ سے زیادہ ترقی کر سکے، کسان مزید امیر ہو سکتے ہیں اور دیہی علاقوں کا چہرہ زیادہ سے زیادہ اختراعی ہو سکتا ہے، جس سے معیشت اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ دونوں پر مثبت اثر پڑے گا۔

دوسرا، شق 9، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 138 میں مندرجہ ذیل شق شامل کی گئی ہے: "9۔ ریاست زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ دینے کے لیے ذمہ دار ہے جو اس آرٹیکل میں درج کی گئی شرائط کو پورا کرتے ہیں"۔

یہ ریاست کی ذمہ داری پر ایک اختراعی ضابطہ ہے کہ زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ تمام زمینی استعمال کنندگان کو درخواست پر (درخواست کے ساتھ) یا ان صورتوں میں بھی جہاں زمین استعمال کرنے والا درخواست نہیں کرتا ہے (بغیر درخواست کے)۔

"یہ ریاستی نظم و نسق میں ایک بہت بڑی اور بنیادی تبدیلی ہے۔ 2024 کا زمینی قانون نہ صرف زمین استعمال کرنے والوں کے جائز حقوق اور مفادات کو یقینی بناتا ہے بلکہ زمین کے استعمال کنندگان کے تئیں ریاست کی ذمہ داری کو بھی پوری طرح سے ظاہر کرتا ہے اور زمین کے ریاستی انتظام کے معیار کو بہتر بناتا ہے،" مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے زور دیا۔

تیسری خاص بات، 2024 کا اراضی قانون (آرٹیکل 79) خاص طور پر 31 مقدمات کا تعین کرتا ہے جہاں ریاست "قومی اور عوامی مفادات کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کی بازیابی کرتی ہے" اور شق 32، آرٹیکل 79 میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ "قومی اور عوامی مفادات کے لیے منصوبوں اور کاموں کو نافذ کرنے کے لیے زمین کی بازیابی کے معاملات میں جو اس شق 1 کے تحت نہیں آتے۔ آرٹیکل، قومی اسمبلی اس آرٹیکل میں زمین کی بازیابی کے معاملات میں ترمیم کرے گی اور اس کی تکمیل کرے گی تاکہ تشہیر، شفافیت، نگرانی میں آسانی کو یقینی بنایا جا سکے اور اس صورتحال پر قابو پایا جا سکے جہاں کچھ علاقوں نے پہلے کی طرح زمین کی بازیابی کی ہے۔

اس کے ساتھ ہی، 2024 کے اراضی قانون کے باب VII میں ان لوگوں کے جائز اور قانونی حقوق اور مفادات کو یقینی بنانے کے لیے جن کی اراضی واپس لی گئی ہے، "معاوضہ، مدد، اور ریاست کی جانب سے دوبارہ آباد کاری" کے سخت ضابطے ہیں۔

اگلی خاص بات یہ ہے کہ 2024 کے اراضی قانون نے زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹا دیا ہے اور آرٹیکل 159 میں زمین کی قیمت کا جدول طے کیا ہے، جس کے مطابق زمین کی قیمت کا جدول سالانہ بنایا جاتا ہے اور پہلی زمین کی قیمت کا جدول یکم جنوری 2026 سے اعلان اور لاگو کیا جاتا ہے اور اگلے سال یکم جنوری سے ایڈجسٹ کیا جاتا ہے، جس سے زمین کی قیمت کی جدول میں مدد ملے گی، لیکن یہ مقامی سطح پر زمین کی قیمت کے دباؤ کو کنٹرول کرنے کے لیے کام کرے گا۔

ایک ہی وقت میں، 2024 کے زمینی قانون کی شق 5، آرٹیکل 158 اور آرٹیکل 160 زمین کی تشخیص کے 4 طریقے بتاتے ہیں جن میں موازنہ کا طریقہ، آمدنی کا طریقہ، فاضل طریقہ، اور زمین کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرنے کے گتانک کا طریقہ مخصوص زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے ہے۔ اگر زمین کی تشخیص کے دیگر طریقے تجویز کرنا ضروری ہو جن کا تعین نہیں کیا گیا ہے، تو حکومت سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کی تشخیص کے آسان آپریشن کو یقینی بنانے کے لیے قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کی تجویز کرے گی اور اس کی رضامندی حاصل کرے گی۔

پانچویں خاص بات، 2024 کے زمینی قانون نے "زمین کے فنڈز کی ترقی، انتظام اور استحصال" کے باب VIII کو شامل کیا ہے۔ اگر زمین کے فنڈز کی ترقی، انتظام اور استحصال کے اصولوں پر عمل درآمد کیا جاتا ہے، تو اسٹیٹ لینڈ فنڈ ڈیولپمنٹ آرگنائزیشن بنیادی زمین کی مارکیٹ میں سب سے بڑا زمینی فنڈ فراہم کرنے والا ادارہ بن جائے گا جو سماجی و اقتصادی ترقی میں سرمایہ کاری کرے گا اور زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی اور زمین کے استعمال کے منصوبوں کے لیے بولی لگانے کے ذریعے، تمام تفریق اراضی کا کرایہ ریاست میں جمع کیا جائے گا، جس کی وصولی اور عوام کے مفاد کے لیے زمین کا بجٹ عوام کی خدمت کے لیے منظور کیا جائے گا۔

جن لوگوں کی زمینیں واپس لی گئی ہیں ان کے جائز مفادات کو یقینی بنایا جائے۔

چھٹا، 2024 کے اراضی قانون کا باب IX خاص طور پر "زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے ذریعے زمین کی تقسیم اور زمین کے لیز کو منظم کرتا ہے" (آرٹیکل 125) ریاست کی طرف سے تخلیق کردہ صاف اراضی کے لیے، یا "زمین کا استعمال کرتے ہوئے سرمایہ کاری کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کے لیے بولی کے ذریعے اراضی مختص اور اراضی لیز" (آرٹیکل 126 واضح نہیں ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے ذریعے زمین کی لیز کی منظوری دی گئی ہے)۔ زمین کے فنڈز کی ترقی، انتظام اور استحصال سے متعلق باب VIII کی دفعات۔

"زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے ذریعے زمین کی تقسیم اور لیز" زمین کے فنڈ کی ترقی، انتظام اور استحصال کے باب VIII کی دفعات کے ساتھ مستقل مزاجی اور یکسانیت کو یقینی بناتی ہے۔

خاص طور پر، آرٹیکل 126 اس زمین کے لیے "سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کی بولی" کو لاگو کرنے کے طریقہ کار کو طے کرتا ہے اور یہ شرط عائد کرتا ہے کہ "جیتنے والا سرمایہ کار مجاز ریاستی ایجنسی کی ضرورت کے مطابق معاوضہ، مدد اور آباد کاری کے لیے سرمایہ فراہم کرنے کا ذمہ دار ہے"...

یہ مواد ان صارفین کے جائز اور قانونی مفادات کو یقینی بناتا ہے جن کی زمین کی بازیابی کی گئی ہے ان کا معاوضہ بازار کی صحیح قیمت پر دیا جاتا ہے، اور سائٹ پر دوبارہ آبادکاری کو ترجیح دیتے ہوئے دوبارہ آباد کیا جاتا ہے، اور اب کوئی ایسی صورت حال نہیں رہے گی جب سرمایہ کاروں کو لوگوں سے "سستی میں" زمین خریدنے کے لیے کسی کی مدد حاصل ہو۔

اس کے ساتھ ساتھ، یہ سرمایہ کاروں کے قانونی اور جائز مفادات کو یقینی بناتا ہے کہ وہ سائٹ کلیئرنس کے معاوضے کو مکمل کرنے کے اخراجات اور وقت کو واضح طور پر جانیں اور اس منصوبے کو انجام دینے کے لیے زمین مختص کی جائے، اور اب ایسی صورت حال نہیں رہے گی کہ "زمینداروں" کے پیچھے چھپے ہوئے "دلال" سرمایہ کاروں کے لیے مشکلات کا باعث بنیں۔

مزید برآں، عوامی مفاد کی خدمت کے لیے ریاستی بجٹ میں جمع کیے جانے والے پورے "متفرق کرایے" کو ان لوگوں کی حمایت اور اتفاق رائے حاصل ہو گا جن کی زمینیں بازیاب ہو جائیں گی اور معاشرے کو۔

7ویں خاص بات میں، ایسوسی ایشن نے تبصرہ کیا کہ 2024 کے اراضی قانون کا آرٹیکل 127 بہت ڈھیلے طریقے سے "زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے معاہدوں کے ذریعے سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کا استعمال" یا "زمین کے استعمال کے حقوق کا حامل" زیادہ تر سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں کے لیے بشمول تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے کچھ پابندیوں کے لیے، سوائے مخصوص رہائشی منصوبوں کے لیے۔ شق 1، آرٹیکل 127۔

آٹھویں، HoRER 2024 کے زمینی قانون کے آرٹیکل 30 کا خیرمقدم کرتا ہے، جس میں کہا گیا ہے کہ زمین استعمال کرنے والوں کو "زمین کے کرایے کی ادائیگی کی شکل منتخب کرنے کا حق" ہے، یا تو "سالانہ زمین کا کرایہ ادا کریں" یا "لیز کی پوری مدت کے لیے ایک بار میں زمین کا کرایہ ادا کریں"۔ پوائنٹ بی، شق 1، 2024 کے اراضی قانون کا آرٹیکل 34 ان تنظیموں کو بھی اجازت دیتا ہے جو ریاست کی طرف سے زمین لیز پر دی جاتی ہیں اور سالانہ زمین کا کرایہ وصول کرتی ہیں کہ انہیں "زمین سے منسلک اپنے اثاثوں کو رہن رکھنے" کا حق حاصل ہو۔

اس سے زمین کے صارفین کو ریزولیوشن 18-NQ/TW کی پالیسی کے مطابق "سرکاری زمین لیز پر دینے اور سالانہ کرایہ وصول کرنے" کا طریقہ منتخب کرنے کی "حوصلہ افزائی" ہو گی، کیونکہ سرمایہ کاروں کو یہ حق حاصل ہے کہ وہ "کریڈٹ اداروں میں زمین سے منسلک اپنے اثاثوں کو رہن رکھیں" تاکہ کریڈٹ تک آسانی سے رسائی ہو سکے۔

خاص طور پر، HOREA کے نمائندے کے مطابق، نویں خاص بات یہ ہے کہ قومی اسمبلی 2024 کے اراضی قانون کی متعدد شقوں کے فوری اطلاق کی اجازت دیتی ہے جیسے کہ زمین کی قیمت کا تعین یا زمین کے استعمال سے متعلق دفعات، عملی رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے سمندری تجاوزات کے منصوبوں کو عملی جامہ پہنانے کے لیے، خاص طور پر حکومت کو فوری طور پر لاگو کرنے کی اجازت دینے سے زمین پر حالات پیدا ہوں گے اور حالات پیدا ہوں گے۔ 2024 کے اراضی قانون کو نافذ کرنے کے لیے "زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے کا حکمنامہ"، "حکمنامہ نمبر 44/2014/ND-CP زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے فرمان کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل" کے بجائے۔

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html