سرمائے کی رکاوٹیں بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو دیوالیہ ہونے کے خطرے میں ڈال دیں گی۔

سرکلر 06 - کریڈٹ تک رسائی میں رکاوٹیں

خاص طور پر، مسٹر کوئٹ نے کہا کہ سرکلر 06 میں، اسٹیٹ بینک کا ضابطہ جو صرف ایسے منصوبوں کو قرض دیتا ہے جو کاروباری حالات کو پورا کرتے ہیں، کاروبار کے لیے ایک بڑی مشکل ہوگی۔ درحقیقت، اس منصوبے کو صارفین کو فروخت کرنے سے پہلے، سرمایہ کار کو لاگو کرنے اور ابتدائی طور پر تعمیر کرنے کے لیے سرمائے کی ضرورت ہوتی ہے، سرمائے کے بغیر، کچھ بھی کرنا تقریباً ناممکن ہوگا۔

آج زیادہ تر سرمایہ کاروں کے پاس ان کے اپنے وسائل سے صرف 10 - 20% سرمایہ کاری ہوتی ہے، اور کسی بھی "صحت مند" انٹرپرائز کے پاس اس کے اپنے سرمائے کا صرف 25% ہوتا ہے، بقیہ 80% سرمایہ بینکوں اور صارفین سے جمع کیا جاتا ہے۔

دریں اثنا، اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے جب تک کہ یہ فروخت کے لیے اہل نہ ہو جائے، کل سرمایہ کاری کا 30 - 40% اخراجات کی ادائیگی کے لیے خرچ کیا جانا چاہیے جیسے: سائٹ کلیئرنس کے اخراجات، لینڈ ٹیکس، انفراسٹرکچر کی تعمیر کے اخراجات وغیرہ۔

اس طرح، اگر وہ بینکوں سے سرمایہ نہیں لے سکتے ہیں، تو سرمایہ کاروں کے پاس اس وقت تک تعمیر کرنے کے لیے 15-25% سرمائے کی کمی ہو گی جب تک کہ پروجیکٹ کاروبار کے لیے اہل نہیں ہو جاتا۔

" اس طرح کے تجزیے سے پتہ چلتا ہے کہ بینک کے قرضوں کے بغیر، ریئل اسٹیٹ کے کاروبار کی تقریباً اکثریت اپنے منصوبوں کو اس وقت تک نافذ نہیں کر سکے گی جب تک کہ وہ مکانات فروخت کرنے کے اہل نہیں ہو جاتے، سوائے چند کاروباروں کے جو بڑی اقتصادی صلاحیت رکھتے ہیں ،" مسٹر کوئٹ نے کہا۔

لہذا، مسٹر کوئٹ کے مطابق: " اگر افراد کے لیے نہیں، تو ہمیں سرمایہ کاروں کو قرض دینا چاہیے، کیونکہ دوسری صورت میں، سرمایہ کار تقریباً کسی بھی تعمیراتی منصوبے کو انجام دینے کے قابل نہیں ہوں گے ۔"

Dat Xanh North کے قائدین نے یہ تجویز بھی پیش کی کہ پراجیکٹس کو قرض دینے کی بنیاد کے طور پر صرف قانونی اہلیت کا ہونا ضروری ہے۔

مسٹر کوئٹ کے مطابق، آج زیادہ تر کاروبار بینکوں کے سرمائے پر انحصار کرتے ہیں، جب کہ قرض لینے کی شرائط اب بھی کافی سخت ہیں۔ پہلے، کاروبار کریڈٹ، کاروباری منصوبوں کے ساتھ قرض لے سکتے تھے، یعنی انہیں قرض حاصل کرنے کے لیے صرف ایک اچھے، قابل عمل کاروباری منصوبے کی ضرورت تھی۔ لیکن اب ایک قابل عمل کاروباری منصوبے کے ساتھ قرض لینا بہت مشکل ہے۔

" اگر سرکلر 06 نافذ ہوتا ہے، تو کاروبار کے لیے قرض لینا زیادہ مشکل ہو جائے گا۔ ایک قابل عمل کاروباری منصوبہ لیکن سرمائے کی کمی کا ہونا بھی ناقابل عمل ہو جائے گا، " مسٹر کوئٹ نے تشویش ظاہر کی۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کا سرکلر 06 نافذ ہونے کی صورت میں بہت سے رئیل اسٹیٹ کاروبار دیوالیہ ہونے کے خطرے سے پریشان ہیں۔ (تصویر تصویر)

قرض لینے میں دشواری کاروباروں کی پیداوار اور کاروبار کو کم کرنے کا سبب بنے گی، ترقی یا ترقی نہیں ہو گی۔

کچھ سرمایہ کار پیمانے کو بھی کم نہیں کر سکتے کیونکہ وہ سرمایہ کاری کے عمل میں ہیں۔ اگر وہ شیڈول کے مطابق عمل درآمد جاری رکھنا چاہتے ہیں تو انہیں مزید مشینری اور کارکنوں میں سرمایہ کاری کرنی ہوگی۔ اس کے علاوہ، انہوں نے ایک پارٹنر کے ساتھ معاہدہ کیا ہے اور پارٹنر کو پیشگی ادائیگی کرنی ہوگی۔

ایک طویل عرصے سے، ان میں سے 50-60% فنڈز بینکوں سے ادھار لیے گئے ہیں، اس لیے منصوبوں اور آپریشنز کو مکمل کرنا بہت مشکل ہو گیا ہے۔

" میرے خیال میں سرکلر 06 کا سب سے زیادہ اثر پڑے گا اور ان کاروباروں کے لیے سب سے زیادہ مشکلات پیدا کرے گا جو پروجیکٹ کر رہے ہیں۔ بہت سے کاروبار یقینی طور پر دیوالیہ ہو جائیں گے ،" مسٹر کوئٹ نے کہا۔

سٹیٹ بنک نے موضوع پر "غلط پابندی" لگائی؟

مسٹر کوئٹ کے مطابق، سرکلر 06 نے بینکوں کے لیے ایک حد سے زیادہ محتاط حفاظتی رکاوٹ پیدا کر دی ہے۔

درحقیقت، ایک بڑی "گرہ" ہے جو ابھی تک حل نہیں ہوئی، جو کہ قانونی مسئلہ ہے۔ لہذا، بہت سے منصوبوں، سرمایہ کاروں نے سرمایہ کاری کی ہے اور بینکوں نے قرض دیا ہے لیکن قانونی منظوری کا طریقہ کار سست ہے، آخر میں قرض دینے والے بینک شیڈول سے پیچھے ہیں، اور کاروبار بھی شیڈول سے پیچھے ہیں.

مثال کے طور پر، ابتدائی طور پر اس منصوبے کے 1 سال کے اندر کاروبار کے لیے اہل ہونے کی توقع تھی، لیکن حقیقت میں اس میں 2 سال لگے، جس کی وجہ سے بینک نے اپنے سرمائے کی وصولی کے منصوبے میں تاخیر کی۔ کاروباری ادارے خود اس بات کی تصدیق نہیں کر سکتے کہ یہ منصوبہ کب کاروبار کے لیے اہل ہو گا، اس لیے بینک کو محتاط رکھا جا رہا ہے کہ وہ خراب قرضوں کو "ہولڈنگ" کرنے سے گریز کرے۔

کاروبار کے لیے اہل ہونے کے لیے کسی پروجیکٹ کے طریقہ کار کو بہت سے مراحل سے گزرنا پڑتا ہے جیسے: زمین کی تشخیص، محکمہ تعمیرات، محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی طرف سے لائسنسنگ... اس لیے، بینک کو یہ نہیں معلوم ہوگا کہ وہ کب اپنا سرمایہ واپس کر پائے گا۔

" بینک اصل میں قانونی غیر یقینی صورتحال سے بھی خوفزدہ ہیں کیونکہ وہ نہیں جانتے کہ یہ منصوبہ کب شروع کیا جائے گا۔ اگر وہ قرض دیتے ہیں، تو بینک سرمائے کی وصولی نہیں کر سکے گا، جس سے خراب قرضہ ہو گا۔ اس لیے، میرے خیال میں اب بھی بنیادی مسئلہ قانونی گرہ کھولنا ہے ،" مسٹر کوئٹ نے کہا۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے کہا کہ شاید اسٹیٹ بینک ان مضامین پر "غلطی سے پابندی" لگا رہا ہے۔ کیونکہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس جو کاروباری شرائط پر پورا نہیں اترتے ہیں اور ریئل اسٹیٹ پروجیکٹس جو قانونی شرائط پر پورا نہیں اترتے ہیں الگ ہیں۔

مسٹر لی ہوانگ چاؤ کے مطابق، جب ایک رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ میں فنڈ قائم ہوتا ہے اور اس کی سرمایہ کاری کی پالیسی منظور ہوتی ہے، تو اس کا مطلب ہے کہ انٹرپرائز کو ایک سرمایہ کار کے طور پر تسلیم کیا جاتا ہے کیونکہ اس کے پاس زمین ہے۔ اگر پراجیکٹ کے پاس کنسٹرکشن پرمٹ ہے تو یہ بہت اچھی بات ہے۔ اس منصوبے کے لیے کافی قانونی شرائط ہیں لیکن کاروباری حالات کافی نہیں۔

" اس وقت، سرمایہ کاروں کو سرمایہ لینے کی ضرورت ہے، لیکن قرض دینا کیوں منع ہے؟ انٹرپرائزز کے پاس پہلے سے ہی پراجیکٹس ہیں، ضمانتیں ہیں، اور وہ قرض ادا کرنے کی اپنی صلاحیت ثابت کر سکتے ہیں۔ قرض کیوں نہیں دیتے؟ "، مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے پوچھا۔

" جہاں تک ریاست کی طرف سے سرمایہ کار کو تفویض کردہ ایک پروجیکٹ کا تعلق ہے، شروع میں سرمایہ کاری کے سرمائے کی بہت ضرورت ہوتی ہے۔ یہ کہنا کہ اس وقت قرض لینا خطرناک نہیں ہے۔ میں تسلیم کرتا ہوں کہ کسی بھی کاروباری سرگرمی میں خطرات ہوتے ہیں، لیکن مسئلہ خطرے کی سطح کا ہوتا ہے۔ پراجیکٹ بنایا گیا ہے، جس کا مطلب ہے کہ زمین ہے، سرمایہ کار نے بہت زیادہ رقم خرچ کی ہے ،" مسٹر این لی ہونگ چاؤ نے خطرے کی کہانی کو آگے بڑھاتے ہوئے کہا۔

Ngoc Vy

مفید
جذبات
تخلیقی
منفرد
غصہ