ہنوئی کے مضافات میں زمین کی نیلامی کے ذخائر کو بڑے پیمانے پر ترک کرنا: اسے روکنے میں ناکامی مارکیٹ کو بگاڑ دے گی۔

زمین کی اونچی قیمتوں کی بولی لگانے کے بعد ذخائر کو بڑے پیمانے پر ترک کرنا: ماہرین ٹین ہوانگ من کیس کو ایک "سبق" کے طور پر پیش کرتے ہیں۔

مارکیٹ حال ہی میں ہنوئی کے مضافات میں زمین کی نیلامی میں بولی کی جیتنے والی قیمتوں سے حیران رہ گئی ہے۔ Hoai Duc ضلع میں، زمین کے لیے جیتنے والی بولی کی قیمتیں 90 سے 133 ملین VND/m2 تک تھیں۔ تھانہ اوئی ضلع میں، زمین کے لیے جیتنے والی بولی کی قیمتیں 51 سے 100 ملین VND/m2 تک تھیں، جو ابتدائی قیمت سے کئی گنا زیادہ تھیں۔

تاہم، نیلامی کے فوراً بعد، زیادہ تر جیتنے والے بولی دہندگان نے اپنے لاٹ کو 400 ملین سے 600 ملین VND فی لاٹ کے مارک اپ کے لیے دوبارہ فروخت کیا۔ اپنے عروج پر، بہت سی لاٹیں جیتنے والی بولی کی قیمت سے زیادہ 800 ملین VND میں دوبارہ فروخت ہوئیں۔ تاہم، صرف چند دنوں بعد، مارک اپ تقریباً 100-200 ملین VND تک گر گیا۔

مزید یہ کہ، ان نیلامیوں کے بعد، ارد گرد کے علاقے میں زمین کی قیمتوں میں فوری طور پر 5-10 ملین VND/m2 کا اضافہ ہوا۔ یہاں تک کہ بروکرز بھی اس وقت خریدنے سے ہچکچاتے تھے، اس خوف سے کہ وہ منافع کے لیے دوبارہ فروخت کریں گے، یہ مانتے ہوئے کہ ارد گرد کے انفراسٹرکچر کے مقابلے زمین کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ لاوارث ذخائر میں اضافہ ہوا ہے۔ مثال کے طور پر، Ngo Ba کے علاقے، Thanh Than گاؤں، Thanh Cao کمیون (Thanh Oai District، Hanoi) میں 68 اراضی کے پلاٹوں کی نیلامی میں، 55 پلاٹوں کی جمع پونجی چھوڑ دی گئی، جس میں ایک پلاٹ بھی شامل ہے جو 100.5 ملین VND/m2 میں جیتا گیا۔ ان 13 پلاٹوں میں سے جن کے لیے مکمل ادائیگی کی گئی تھی، سب سے زیادہ قیمت صرف 55 ملین VND/m2 سے تھوڑی زیادہ تھی۔

ڈان ٹرائی اخبار کے نامہ نگار کے ساتھ بات کرتے ہوئے، جنوبی علاقے میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے کہا کہ ہنوئی میں نیلامی کا مسئلہ اس حقیقت میں مضمر ہے کہ خریداروں کے لیے ڈپازٹ رکھنے کے لیے ابتدائی قیمت بہت کم ہے۔ مثال کے طور پر، اوسط قیمت جس پر کچھ پراپرٹیز کو کامیابی کے ساتھ نیلام کیا گیا تھا 30 ملین VND/m2 ہے، لیکن ابتدائی قیمت صرف 7 ملین VND/m2 ہے۔ اس سے پتہ چلتا ہے کہ داخلے کی قیمت بہت آسانی سے مقرر کی گئی ہے۔

مزید برآں، مارکیٹ میں مصنوعات کی محدود سپلائی ان لوگوں کی طرف لے جاتی ہے جنہوں نے ڈپازٹ رکھے ہیں وہ خریدنا اور دوبارہ بیچنا چاہتے ہیں۔ دریں اثنا، مختصر مدت کے اندر دوبارہ فروخت کی اجازت دینے سے بھی کچھ حدیں پیدا ہوتی ہیں، جس سے مجموعی مارکیٹ متاثر ہوتی ہے۔

ایک معاشی ماہر ڈاکٹر ڈِن دی ہین نے کہا کہ جو لوگ حقیقی طور پر خریدنا چاہتے ہیں وہ عام طور پر اس علاقے میں زمین کی قیمتوں اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی اچھی طرح تحقیق کرنے کے لیے کوشش اور وقت لگاتے ہیں۔ ڈپازٹ ڈالنے کا عمل ان کی خریداری کی شدید خواہش کو ظاہر کرتا ہے۔

تاہم، فی الحال، ہنوئی میں کچھ زمینوں کی نیلامی میں بڑے پیمانے پر ڈپازٹ ضبطی کے رجحان کا سامنا ہے۔ مسٹر ہین کے مطابق، یہ سوال پوچھنے کی ضرورت ہے کہ کیا اس میں حصہ لینے والے واقعی زمین خریدنا چاہتے ہیں یا ریاست کی صحیح پالیسیوں کو کمزور کر رہے ہیں؟

10 اگست کو تھانہ اوئی میں 68 پلاٹوں کی نیلامی میں 55 پلاٹوں کی جمع پونجی ضبط کر لی گئی تھی (تصویر: ڈونگ تام)۔

"زمین کی نیلامی کھلے پن اور شفافیت کا مظاہرہ کرتی ہے۔ یہ ایک درست پالیسی ہے اور مارکیٹ کی معیشت کے مطابق ہے۔ ریاست نیلامی کے لیے زمین کو اس امید پر فروخت کرتی ہے کہ اسے مارکیٹ کے لیے مناسب قیمت پر فروخت کیا جائے گا۔ ہدف کے سامعین وہ ہیں جن کو مکان یا طویل مدتی سرمایہ کاری کی حقیقی ضرورت ہے، نہ کہ قیمتوں کو بڑھانے کے لیے قیاس آرائیوں میں ملوث،" مسٹر نے کہا۔

مسٹر ہین کے مطابق ہنوئی کے مضافات میں حالیہ زمینوں کی نیلامی میں غیر معمولی علامات ظاہر ہوئے ہیں۔ حقیقت یہ ہے کہ جنہوں نے زیادہ بولی جیتی اور پھر اپنی جمع پونجی کو اجتماعی طور پر ترک کر دیا وہ بھی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خلل ڈالنے کی ذمہ داری لیتا ہے۔ اس نے ٹین ہوانگ من کی زمین کی نیلامی سے حاصل ہونے والے "سبق" کا حوالہ دیا، جہاں اسی طرح، بولی دہندگان نے بہت زیادہ قیمتیں پیش کیں اور پھر اپنے ذخائر کو چھوڑ دیا۔ اس نے ایک لہر کا اثر پیدا کیا، جس کے نتیجے میں تھو تھیم میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں زبردست اضافہ ہوا۔

"لہذا، میں سمجھتا ہوں کہ حالیہ زیادہ بولیاں جس کے بعد ڈپازٹس کی ضبطی کی گئی تھی، جان بوجھ کر اور حساب کی گئی تھی، نہ کہ صرف کم ادائیگی کا معاملہ۔ یہ ممکن ہے کہ انہوں نے اس نیلامی کا استعمال اس علاقے میں مقبولیت پیدا کرنے کے لیے کیا ہو جہاں ان کے پاس ایک قابل ذکر اراضی ہے،" مسٹر ہیئن نے کہا۔

اگر چیک نہ کیا گیا تو ڈپازٹ کی ضبطی کا مسئلہ جاری رہ سکتا ہے۔

ڈپازٹس کی ضبطی کے بعد زیادہ قیمت والی نیلامیوں کے نتائج کے بارے میں، ڈاکٹر ڈنہ دی ہین کا کہنا ہے کہ، سب سے پہلے، یہ ریاست کی نیلامی کی پالیسیوں پر منفی اثر ڈالتا ہے۔ دوم، اس طرح کی نیلامی مقامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خلل اور تحریف کا آلہ بن جاتی ہے۔ اس کے نتیجے میں، مجموعی معیشت اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر منفی اثر پڑتا ہے۔ دریں اثنا، ریاست اقتصادی ترقی کو فروغ دینے کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کی کوشش کر رہی ہے۔

مسٹر ہین کے مطابق، اگر زیادہ قیمتوں کی بولی لگانے اور پھر ڈپازٹ کو ترک کرنے کے عمل کو روکنے کے لیے کوئی فیصلہ کن اقدام نہیں کیا گیا تو یہ صورتحال دیگر نیلامیوں میں بھی جاری رہ سکتی ہے۔

مسٹر ڈنہ من ٹوان نے مزید کہا کہ نیلامی کے بعد جس نے مارکیٹ میں ہلچل مچا دی، نہ صرف سرمایہ کار بلکہ عام لوگ بھی ہنوئی کے مرکز سے 25-30 کلومیٹر کے فاصلے پر واقع زمین کے لیے 100-130 ملین VND/m2 نشان کے بارے میں سوچیں گے۔ یہ نشان اس دائرے میں زمین کی قیمتوں کا معیار بھی ہے جو کاروبار یا استعمال کی قیمت سے قطع نظر غیر معمولی طور پر بڑھتا ہے۔ مزید برآں، دوسرے علاقوں میں بعد میں ہونے والی نیلامیوں کی قیمتیں بھی زیادہ ہوں گی۔

غیر معمولی بولی لگانے کے طریقے گھریلو خریداروں، سرمایہ کاری کے کاروبار، اور یہاں تک کہ پوری مارکیٹ کو غیر مستحکم کرنے کے لیے متعدد منفی نتائج کا باعث بن سکتے ہیں۔

خاص طور پر، جن لوگوں کو گھر خریدنے کی حقیقی ضرورت ہے، ان کے لیے اس مدت کے دوران ایسا کرنا بہت مشکل ہو گا، کیونکہ بیچنے والے قیمتوں کو مارکیٹ ویلیو سے زیادہ بڑھانے کی ذہنیت کو برقرار رکھیں گے۔ جن کے پاس پیسہ ہے وہ منافع کی امید میں زمین خریدنے کے لیے دوڑیں گے۔ اس کے علاوہ، وہ لوگ جن کو رہائش کی حقیقی ضرورت نہیں ہے وہ دیگر معاشی سرگرمیوں کے بجائے رئیل اسٹیٹ پر اپنی رقم مرکوز کریں گے۔ جن کے پاس مکان کی ضرورت ہے ان کے پاس گھر خریدنے کے لیے پیسے نہیں ہوتے، جب کہ جن کے پاس پیسے ہوتے ہیں وہ زمین میں جمع کر لیتے ہیں۔

اس کا اگلا نتیجہ یہ ہوگا کہ بڑے منصوبوں میں سرمایہ کاری کرنے والے ملکی اور غیر ملکی کاروباروں کو زمین کے حصول میں زیادہ مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا، اور ان کے سرمائے کی لاگت بھی کئی گنا بڑھ سکتی ہے۔

مزید برآں، ایک ڈومینو اثر پوری مارکیٹ اور دیگر حصوں میں ہو سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، مرکزی ہنوئی میں اپارٹمنٹ پروجیکٹس کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ دیکھا جا سکتا ہے، ممکنہ طور پر 100 ملین VND/m2 تک پہنچ سکتا ہے، زمین کی کمی، زیادہ مانگ، اور زمین کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کے درمیان؛ زمین پر مبنی منصوبے بھی 300-400 ملین VND/m2 تک بڑھ سکتے ہیں… یہ اتار چڑھاو مختصر مدت میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں عدم استحکام کا باعث بنے گا۔

ماہرین کا خیال ہے کہ اگر زیادہ قیمتوں کی بولی لگانے اور پھر ڈپازٹ ترک کرنے کے عمل کو نہ روکا گیا تو یہ دوبارہ ہو سکتا ہے (تصویر: ڈونگ ٹام)۔

اس ماہر نے زور دے کر کہا کہ اصلاحی اقدامات کے بغیر قیمت کی عمومی سطح بڑھے گی۔ کیونکہ نیلامی کے بعد لوگوں کو یہ یاد نہیں رہے گا کہ کتنے لوگوں کی جمع پونجی ضبط ہوئی۔ وہ صرف حتمی نتیجہ اور حتمی قیمت یاد رکھیں گے۔ اس سے لوگوں کے ذہنوں پر نقش ہو جائے گا کہ اس علاقے میں قیمت کتنی بار بڑھی ہے، اس طرح مجموعی طور پر مارکیٹ پر اثر پڑے گا۔

پابندیوں کی ضرورت ہے۔

روک تھام کے اقدامات کے بارے میں، ڈاکٹر ڈِن دی ہین نے مشورہ دیا کہ مقامی علاقوں میں نیلامیوں کو سخت اور محفوظ منصوبوں کے ساتھ منعقد کرنے کی ضرورت ہے۔ مزید برآں، ابتدائی قیمت کا تعین کرنے کے لیے زمین کی تشخیص کے عمل میں ایک تشخیصی کمپنی شامل ہونی چاہیے جو اس کی تشخیص کے لیے ذمہ دار ہو۔ ابتدائی قیمت مارکیٹ کی قیمت کے مطابق ہونی چاہیے۔ نتیجتاً، نیلامی میں حصہ لینے کے لیے درکار ڈپازٹ قدر کے مطابق ہونا چاہیے۔

خاص طور پر، ممانعت کے لیے اقدامات کیے جائیں یا ایک خاص مدت کے لیے ان لوگوں کو جو پہلے نیلامی میں حصہ لینے سے اپنی بولیاں ضائع کر چکے ہیں۔ نیلامی سے پہلے، آرگنائزنگ کمیٹی کو دیگر بولی کے عمل کی طرح درخواستوں کی اسکریننگ کرنی چاہیے۔ مزید برآں، ہر علاقہ ریاست اور عوام دونوں کے لیے کارکردگی کو یقینی بنانے کے لیے اپنی مخصوص ضروریات کے مطابق اضافی منصوبے اور ضوابط بھی تجویز کر سکتا ہے۔

مسٹر ڈنہ من ٹوان کے مطابق، حل یہ ہے کہ ان پٹ کی قیمت کو بڑھایا جائے اور قیاس آرائی پر مبنی تجارت کے لیے شرکت کو محدود کیا جائے۔ ایک ہی وقت میں، ریگولیٹری ایجنسیوں کو جرمانے قائم کرنے چاہئیں، جیسے کہ جمع شدہ رقم سے 2-3 گنا جرمانے، اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ شرکاء اپنی ذمہ داریوں کو پورا کریں۔

ایک حل پیش کرتے ہوئے، مسٹر لی ڈنہ چنگ - ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کی مارکیٹ ریسرچ ٹاسک فورس کے رکن - نے تجویز پیش کی کہ موجودہ قیمت سے زیادہ ابتدائی قیمت مقرر کرنے کے لیے اقدامات کیے جائیں۔ اس کے علاوہ، ابتدائی قیمت پر 20% ڈپازٹ کے موجودہ ضابطے کے بجائے، اسے بڑھا کر تقریباً 30-50% کیا جانا چاہیے۔ یہ ان لوگوں کو روکے گا جو زمین کی نیلامی میں حصہ لینے کا ارادہ رکھتے ہیں۔

مزید برآں، ان کے مطابق، سرمایہ کاروں کو آرگنائزنگ کمیٹی کے اکاؤنٹ میں سیکیورٹی ڈپازٹ منتقل کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔ اگر سرمایہ کار نیلامی جیتتا ہے، تو ادائیگی کے لیے آرگنائزنگ کمیٹی کے پاس سیکیورٹی ڈپازٹ ہو گی۔ اگر کوئی کمی ہے تو اضافی رقم ادا کی جائے گی۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm