ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں زمین کی نیلامی کے ذخائر کو بڑے پیمانے پر ترک کرنا: اگر روکا نہ گیا تو بازار بگڑ جائے گا

زمین کی اونچی قیمتیں ادا کرنے کے بعد بڑے پیمانے پر ڈپازٹ ترک کرنا، ماہرین نے ٹین ہوانگ من کیس سے "سبق" کا حوالہ دیا

ہنوئی کے مضافات میں زمین کی نیلامی میں جیتنے والی قیمتوں سے مارکیٹ مسلسل دنگ رہی ہے۔ Hoai Duc ضلع میں، جیتنے والی زمین کی قیمتیں 90 سے 133 ملین VND/m2 تک ہیں۔ تھانہ اوئی ضلع میں، جیتنے والی زمین کی قیمتیں 51 سے 100 ملین VND/m2 تک ہیں، جو ابتدائی قیمت سے کئی گنا زیادہ ہیں۔

تاہم، نیلامی کے فوراً بعد، زیادہ تر جیتنے والے اپنے لاٹ 400 ملین سے 600 ملین VND فی لاٹ کے فرق پر فروخت کر رہے تھے۔ اپنے عروج پر، جیتنے والی بولی سے زیادہ 800 ملین VND میں بہت سے لاٹ دوبارہ فروخت ہوئے۔ تاہم، صرف چند دنوں بعد، فرق تقریباً 100-200 ملین VND تک گر گیا۔

یہی نہیں، ان نیلامیوں کے بعد، ارد گرد کی مارکیٹ میں زمین کی قیمتوں کو بھی فوری طور پر 5-10 ملین VND/m2 تک بڑھا دیا گیا۔ اس وقت، بروکرز فروخت میں فرق کا انتظار کرنے کے لیے خریدنے کی ہمت بھی نہیں کرتے تھے کیونکہ ان کا خیال تھا کہ ارد گرد کے انفراسٹرکچر کے مقابلے زمین کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں۔

خاص طور پر، ڈپازٹ ترک کرنے کی صورت حال بڑے پیمانے پر واقع ہوئی ہے۔ مثال کے طور پر، Ngo Ba کے علاقے، Thanh Than گاؤں، Thanh Cao کمیون (Thanh Oai District، Hanoi) میں زمین کے 68 پلاٹوں کی نیلامی میں 55 پلاٹس جن میں ڈپازٹ چھوڑ دیا گیا تھا، جس میں 100.5 ملین VND/m2 کی قیمت والی جیتی ہوئی لاٹ بھی شامل تھی۔ مکمل ادائیگی کے ساتھ زمین کے 13 پلاٹوں میں، سب سے زیادہ قیمت صرف 55 ملین VND/m2 سے زیادہ تھی۔

جنوبی علاقے میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے ڈین ٹری رپورٹر سے بات کرتے ہوئے کہا کہ ہنوئی میں نیلامی کی کہانی اس حقیقت میں پنہاں ہے کہ خریداروں کے لیے جمع کرانے کی ابتدائی قیمت بہت کم ہے۔ مثال کے طور پر، کچھ کامیاب نیلامیوں میں اوسط قیمت 30 ملین VND/m2 ہے لیکن ابتدائی قیمت صرف 7 ملین VND/m2 ہے۔ اس سے پتہ چلتا ہے کہ ان پٹ کی قیمت بہت آسان ہے۔

اس کے علاوہ، مارکیٹ میں مصنوعات کی فراہمی بہت کم ہے، جس کی وجہ سے جمع کنندگان منتقلی کے لیے خریدنا چاہتے ہیں۔ دریں اثنا، قلیل مدتی منتقلی کی اجازت دینا بھی کچھ حدود کا باعث بنتا ہے، جس سے عام مارکیٹ متاثر ہوتی ہے۔

ڈاکٹر ڈِن دی ہین - معاشی ماہر - نے کہا کہ جو لوگ واقعی خریدنا چاہتے ہیں وہ اکثر زمین کی قیمتوں اور علاقے میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں احتیاط سے جاننے کے لیے وقت اور کوشش صرف کرتے ہیں۔ ڈپازٹ کو "نیچے رکھنا" ظاہر کرتا ہے کہ وہ واقعی خریدنا چاہتے ہیں۔

تاہم، فی الحال، ہنوئی میں کچھ زمینوں کی نیلامی میں بڑے پیمانے پر ڈپازٹ کو ترک کیا گیا ہے۔ مسٹر ہین کے مطابق، یہ پوچھنا ضروری ہے کہ کیا شرکاء واقعی ریاست کی صحیح پالیسی کو خریدنا چاہتے ہیں یا سبوتاژ کرنا چاہتے ہیں؟

10 اگست کو تھانہ اوئی میں زمین کے 68 پلاٹوں کی نیلامی کے دوران 55 پلاٹوں کی جمع پونجی ضبط کر لی گئی (تصویر: ڈونگ تام)۔

"زمین کی نیلامی کھلے پن اور شفافیت کو ظاہر کرتی ہے۔ یہ صحیح پالیسی ہے اور مارکیٹ کی معیشت سے مطابقت رکھتی ہے۔ ریاست اس امید پر زمین کی نیلامی کرتی ہے کہ اسے مارکیٹ کے لیے مناسب قیمت پر فروخت کیا جائے گا۔ ہدف کے سامعین وہ ہیں جنہیں حقیقی زندگی گزارنے یا طویل مدتی سرمایہ کاری کرنے کی ضرورت ہے، نہ کہ قیمتوں کو قیاس آرائیاں کرنے اور بڑھانے کے لیے،" مسٹر ہین نے کہا۔

مسٹر ہین کے مطابق ہنوئی کے مضافات میں حالیہ زمینوں کی نیلامی میں غیر معمولی علامات ظاہر ہوئے ہیں۔ وہ لوگ جنہوں نے اونچی بولیاں جیتیں اور پھر اپنی جمع پونجی کو اجتماعی طور پر چھوڑ دیا وہ بھی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خلل ڈالنے کے ذمہ دار ہیں۔ اس نے ٹین ہونگ من کی زمین کی نیلامی سے حاصل ہونے والے "سبق" کا حوالہ دیا، جس میں آسمانی قیمتیں ادا کرنا اور پھر اپنے ذخائر کو ترک کرنا بھی شامل تھا۔ اس نے ایک لہر کا اثر پیدا کیا، تھو تھیم میں جائیداد کی قیمتوں میں بہت زیادہ اضافے کی لہر۔

"اس سے، میں سمجھتا ہوں کہ حالیہ زیادہ نیلامی اور پھر ڈپازٹ کو ضبط کرنا جان بوجھ کر اور حساب کیا گیا تھا، نہ کہ صرف زیادہ قیمت ادا کرنا۔ ہو سکتا ہے، اس نیلامی کے ذریعے، انہوں نے اس علاقے میں ہلچل مچا دی ہو، جہاں وہ کافی زمین کے مالک ہیں،" مسٹر ہیئن نے کہا۔

اگر نہ روکا گیا تو ڈھیروں کا خاتمہ جاری رہ سکتا ہے۔

زیادہ بولی لگانے اور پھر ڈپازٹ منسوخ کرنے کے نتائج کے بارے میں، ڈاکٹر ڈِن دی ہین نے کہا کہ، سب سے پہلے، یہ ریاست کی نیلامی کی پالیسی کو متاثر کرتا ہے۔ دوسرا، اس طرح کی نیلامی مقامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خلل ڈالنے اور بگاڑنے کا ایک ذریعہ بن جائے گی۔ وہاں سے، اس کا عام معیشت اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر غیر صحت بخش اثر پڑے گا۔ دریں اثنا، ریاست اقتصادی ترقی کو فروغ دینے کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کی کوشش کر رہی ہے۔

مسٹر ہین کے مطابق، اگر زیادہ ادائیگی اور پھر ڈپازٹ ضبط کرنے کے عمل کو روکنے کے لیے کوئی سخت کارروائی نہیں کی گئی تو یہ واقعہ دیگر نیلامیوں میں بھی جاری رہ سکتا ہے۔

مسٹر ڈنہ من ٹوان نے مزید کہا کہ بازار میں ہلچل پیدا کرنے والی نیلامیوں کے بعد، نہ صرف سرمایہ کار بلکہ عام لوگ بھی 100-130 ملین VND/m2 کے نشان کے بارے میں سوچیں گے، جو ہنوئی کے مرکز سے 25-30 کلومیٹر کے فاصلے پر ہے۔ یہ نشان اس دائرے میں زمین کی قیمتوں کے لیے بھی نشان ہے جو کاروباری قدر یا استعمال کی قدر سے قطع نظر غیر معمولی طور پر بڑھ جاتی ہے۔ اس کے علاوہ، اگلی نیلامی، اگر کوئی ہے تو، دوسرے علاقوں میں بہت زیادہ قیمتیں ہوں گی۔

غیر معمولی بولی لگانے سے گھر کے خریداروں، سرمایہ کاری کے کاروبار کے لیے بہت سے نتائج برآمد ہوں گے، اور یہاں تک کہ پوری مارکیٹ میں عدم استحکام پیدا ہوگا۔

خاص طور پر، جو لوگ واقعی گھر خریدنا چاہتے ہیں ان کے لیے اس مدت کے دوران خریدنا مشکل ہو جائے گا جب بیچنے والے مارکیٹ ویلیو کے مقابلے قیمت میں اضافہ کریں گے۔ پیسے والے لوگ منافع کی امید میں زمین خریدنے کے لیے دوڑیں گے۔ اس کے علاوہ، جن لوگوں کو واقعی زندہ رہنے کی ضرورت نہیں ہے وہ دیگر معاشی سرگرمیوں کے لیے اسے گردش کرنے کے بجائے رئیل اسٹیٹ پر اپنی نقدی کی روانی پر توجہ مرکوز کریں گے۔ جن لوگوں کو گھر کی ضرورت ہوتی ہے ان کے پاس خریدنے کے لیے پیسے نہیں ہوتے، جب کہ پیسے والے لوگ اسے زمین میں لگا دیتے ہیں۔

اس کا اگلا نتیجہ یہ ہے کہ ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاری کرنے والے اداروں کو بڑے منصوبوں پر عمل درآمد کرتے وقت سائٹ کی منظوری میں زیادہ دشواری کا سامنا کرنا پڑے گا اور سرمایہ بھی کئی گنا بڑھ جائے گا۔

اس کے علاوہ، چین کا اثر پوری مارکیٹ اور دیگر طبقات کے لیے ہو سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، ہنوئی کے مرکز میں اپارٹمنٹ پراجیکٹس کی قیمت میں تیزی سے اضافہ ہوگا، بعض اوقات قلیل زمین کے فنڈ، زیادہ مانگ، اور زمین کی نئی قیمتوں میں اضافہ کے تناظر میں 100 ملین VND/m2 تک؛ ملحقہ پراجیکٹس میں بھی 300-400 ملین VND/m2 کا اضافہ ہو سکتا ہے... یہ اتار چڑھاو مختصر مدت میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے عدم استحکام کا باعث بنے گا۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ اگر ہم نے زیادہ قیمتوں پر بولی لگانے اور پھر جمع کو ترک کرنے کی صورتحال کو نہ روکا تو ایسا دوبارہ ہو سکتا ہے (تصویر: ڈوونگ ٹام)۔

اس ماہر نے زور دے کر کہا کہ اگر اس سے نمٹنے کے لیے کوئی اقدامات نہیں کیے گئے تو عمومی قیمت بڑھ جائے گی۔ کیونکہ نیلامی کے بعد لوگوں کو یہ یاد نہیں رہے گا کہ کتنے لوگوں نے اپنی جمع پونجی ڈالی ہے۔ انہیں صرف حتمی نتیجہ، حتمی قیمت یاد ہے۔ یہ بات لوگوں کی یادداشت میں نقش ہو جائے گی کہ اس علاقے میں قیمت کتنی بار بڑھی ہے جس کا اثر یقیناً عام بازار پر پڑے گا۔

پابندیوں کی ضرورت ہے۔

احتیاطی تدابیر کے بارے میں، ڈاکٹر ڈِن دی ہین نے کہا کہ علاقوں میں نیلامی کی تنظیم کو سخت اور محفوظ منصوبہ بندی کی ضرورت ہے۔ اس کے علاوہ، ابتدائی قیمت مقرر کرنے کے لیے زمین کی تشخیص کے عمل کے لیے تشخیص کرنے والی کمپنی اور ذمہ داری لینے کی ضرورت ہے۔ خاص طور پر، ابتدائی قیمت مارکیٹ کے مطابق ہونی چاہیے۔ اس لیے نیلامی میں حصہ لینے سے پہلے جمع کی گئی رقم مناسب ہونی چاہیے۔

خاص طور پر، ان لوگوں کو منع کرنے یا نہ دینے کے اقدامات ہونے چاہئیں جنہوں نے پہلے اپنی بولیاں چھوڑ دی ہیں انہیں ایک مخصوص مدت کے لیے نیلامی میں حصہ لینے کی اجازت نہیں دی جائے۔ نیلامی سے پہلے آرگنائزنگ کمیٹی کو بولی لگانے کے دیگر طریقوں کی طرح دستاویزات کی اسکریننگ کرنی ہوگی۔ اس کے علاوہ، ہر علاقہ ریاست اور عوام کے لیے کارکردگی کو یقینی بنانے کے لیے ہر جگہ کے لیے موزوں اضافی منصوبے اور ضوابط بھی لے سکتا ہے۔

مسٹر ڈنہ من ٹوان کے مطابق، حل یہ ہے کہ ان پٹ کی قیمتوں میں اضافہ کیا جائے اور شرکاء کو "سرفنگ" سے محدود کیا جائے۔ ایک ہی وقت میں، انتظامی ایجنسی کو پابندیاں تیار کرنی چاہئیں، جیسے کہ جمع شدہ رقم سے 2-3 گنا زیادہ جرمانہ تاکہ شرکاء اپنی ذمہ داریوں کو پورا کریں۔

ایک حل تجویز کرتے ہوئے، مسٹر لی ڈنہ چنگ - ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے مارکیٹ ریسرچ ورکنگ گروپ کے ممبر - نے کہا کہ موجودہ قیمت سے زیادہ ابتدائی قیمت مقرر کرنے کے لیے ایک پیمانہ ہونا ضروری ہے۔ اس کے علاوہ، ابتدائی قیمت کے 20% پر ڈپازٹ کی شرط لگانے کے بجائے، اسے تقریباً 30-50% تک بڑھایا جانا چاہیے۔ وہاں سے برے ارادوں کے ساتھ زمین کی نیلامی میں حصہ لینے والوں پر غور کیا جائے گا۔

اس کے علاوہ، ان کے مطابق، سرمایہ کاروں کو آرگنائزر کے اکاؤنٹ میں سیکیورٹی ڈپازٹ منتقل کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔ اگر سرمایہ کار نیلامی جیتتا ہے، تو ادائیگی کے لیے منتظم کے پاس سیکیورٹی ڈپازٹ برقرار رہے گا، اور اگر کوئی کمی ہے تو اضافی ادائیگی کی جائے گی۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm