ہنوئی کے مضافات میں زمین کی نیلامی کے ذخائر کو بڑے پیمانے پر ترک کرنا: اگر روکا نہ گیا تو مارکیٹ بگڑ جائے گی

زمین کی اونچی قیمت ادا کرنے کے بعد بڑے پیمانے پر ڈپازٹ کی منسوخی، ماہر نے تان ہوانگ من کیس سے "سبق" کا حوالہ دیا

ہنوئی کے مضافات میں زمین کی نیلامی میں جیتنے والی قیمتوں سے مارکیٹ کو مسلسل صدمہ پہنچا ہے۔ Hoai Duc ضلع میں، جیتنے والی زمین کی قیمتیں 90 سے 133 ملین VND/m2 تک تھیں۔ تھانہ اوئی ضلع میں، جیتنے والی زمین کی قیمتیں 51 سے 100 ملین VND/m2 تک تھیں، جو ابتدائی قیمت سے کئی گنا زیادہ تھیں۔

تاہم، نیلامی کے فوراً بعد، زیادہ تر فاتحین نے اپنی لاٹ 400 ملین سے 600 ملین VND فی لاٹ کے فرق پر فروخت کرنے کی پیشکش کی۔ اپنے عروج پر، جیتنے والی بولی سے زیادہ 800 ملین VND میں بہت سے لاٹوں کو دوبارہ فروخت کرنے کی پیشکش کی گئی۔ تاہم، صرف چند دنوں بعد، فرق تقریباً 100-200 ملین VND تک گر گیا۔

یہی نہیں، ان نیلامیوں کے بعد، ارد گرد کی مارکیٹ میں زمین کی قیمتوں کو بھی فوری طور پر 5-10 ملین VND/m2 تک بڑھا دیا گیا۔ اس وقت، بروکرز فروخت کے فرق کا انتظار کرنے کے لیے خریدنے کی ہمت بھی نہیں کرتے تھے کیونکہ ان کا خیال تھا کہ ارد گرد کے انفراسٹرکچر کے مقابلے زمین کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں۔

خاص طور پر، ڈپازٹ ترک کرنے کی صورت حال بڑے پیمانے پر واقع ہوئی ہے۔ مثال کے طور پر، Ngo Ba کے علاقے، Thanh Than گاؤں، Thanh Cao کمیون (Thanh Oai District، Hanoi) میں زمین کے 68 پلاٹوں کی نیلامی میں، ڈیپازٹ کے ساتھ 55 پلاٹ چھوڑے گئے، جن میں 100.5 ملین VND/m2 کی قیمت والی جیتی ہوئی لاٹ بھی شامل ہے۔ مکمل ادائیگی کے ساتھ 13 پلاٹوں میں سے، سب سے زیادہ قیمت صرف 55 ملین VND/m2 سے زیادہ تھی۔

ڈین ٹری کے رپورٹر سے بات کرتے ہوئے، جنوبی علاقے میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے کہا کہ ہنوئی میں نیلامی کی کہانی اس حقیقت میں پنہاں ہے کہ خریداروں کے لیے جمع کرانے کی ابتدائی قیمت بہت کم ہے۔ مثال کے طور پر، کچھ کامیاب نیلامیوں میں اوسط قیمت 30 ملین VND/m2 ہے لیکن ابتدائی قیمت صرف 7 ملین VND/m2 ہے۔ اس سے پتہ چلتا ہے کہ ان پٹ کی قیمت بہت آسان ہے۔

اس کے علاوہ، مارکیٹ میں مصنوعات کی فراہمی بہت کم ہے، جس کی وجہ سے جمع کنندگان منتقلی کے لیے خریدنا چاہتے ہیں۔ دریں اثنا، قلیل مدتی منتقلی کی اجازت دینا بھی کچھ حدود کا باعث بنتا ہے، جس سے عام مارکیٹ متاثر ہوتی ہے۔

ڈاکٹر ڈِن دی ہین - ایک معاشی ماہر - نے کہا کہ جو لوگ واقعی خریدنا چاہتے ہیں وہ اکثر زمین کی قیمتوں اور علاقے میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں بہت احتیاط سے جاننے کے لیے وقت اور کوشش صرف کرتے ہیں۔ ڈپازٹ نیچے رکھنا ظاہر کرتا ہے کہ وہ واقعی خریدنا چاہتے ہیں۔

تاہم، فی الحال، ہنوئی میں کچھ زمینوں کی نیلامی میں بڑے پیمانے پر ڈپازٹ کو ترک کیا گیا ہے۔ مسٹر ہین کے مطابق، ہمیں یہ پوچھنے کی ضرورت ہے کہ کیا شرکاء واقعی ریاست کی صحیح پالیسی کو خریدنا چاہتے ہیں یا سبوتاژ کرنا چاہتے ہیں؟

10 اگست کو تھانہ اوئی میں زمین کے 68 پلاٹوں کی نیلامی کے دوران 55 پلاٹوں پر جمع رقم ضبط کر لی گئی (تصویر: ڈونگ تام)۔

"زمین کی نیلامی کھلے پن اور شفافیت کا مظاہرہ کرتی ہے۔ یہ صحیح پالیسی ہے اور مارکیٹ کی معیشت سے مطابقت رکھتی ہے۔ ریاست اس امید پر زمین کی نیلامی کرتی ہے کہ اسے مارکیٹ کے لیے مناسب قیمت پر فروخت کیا جائے گا۔ ہدف کے سامعین وہ ہیں جنہیں زندہ رہنے یا طویل مدتی سرمایہ کاری کرنے کی حقیقی ضرورت ہے، نہ کہ وہ لوگ جو قیمتوں میں اضافے کی قیاس آرائیاں کر رہے ہیں،" مسٹر ہین نے کہا۔

مسٹر ہین کے مطابق ہنوئی کے مضافات میں حالیہ زمینوں کی نیلامی میں غیر معمولی علامات ظاہر ہوئے ہیں۔ وہ لوگ جنہوں نے زیادہ بولیاں جیتیں اور پھر بڑے پیمانے پر اپنی جمع پونجی چھوڑ دی وہ بھی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خلل ڈالنے کے ذمہ دار ہیں۔ اس نے ٹین ہونگ من کی زمین کی نیلامی سے حاصل ہونے والے "سبق" کا حوالہ دیا، جس میں آسمانی قیمتیں ادا کرنا اور پھر اپنے ذخائر کو ترک کرنا بھی شامل تھا۔ اس نے ایک لہر کا اثر پیدا کیا، تھو تھیم میں جائیداد کی قیمتوں میں بہت زیادہ اضافے کی لہر۔

"وہاں سے، میں سمجھتا ہوں کہ حالیہ زیادہ نیلامی اور پھر ڈپازٹ کو ضبط کرنا جان بوجھ کر اور حساب کیا گیا تھا، نہ کہ صرف زیادہ قیمت ادا کرنا۔ ہو سکتا ہے، نیلامی کے ذریعے، انہوں نے اس علاقے میں ایک ہنگامہ کھڑا کر دیا ہو جہاں وہ بہت زیادہ زمین کے مالک ہیں،" مسٹر ہیئن نے کہا۔

اگر چیک نہ کیا گیا تو ڈپازٹس کو چھوڑنے کا عمل جاری رہ سکتا ہے۔

زیادہ بولی لگانے اور پھر ڈپازٹ منسوخ کرنے کے نتائج کے بارے میں، ڈاکٹر ڈِن دی ہین نے کہا کہ، سب سے پہلے، یہ ریاست کی نیلامی کی پالیسی کو متاثر کرتا ہے۔ دوسرا، اس طرح کی نیلامی مقامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خلل ڈالنے اور بگاڑنے کا ایک ذریعہ بن جائے گی۔ وہاں سے، اس کا عام معیشت اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر غیر صحت بخش اثر پڑے گا۔ دریں اثنا، ریاست اقتصادی ترقی کو فروغ دینے کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کی کوشش کر رہی ہے۔

مسٹر ہین کے مطابق، اگر زیادہ قیمتیں ادا کرنے اور پھر ڈپازٹس کو ضبط کرنے کے عمل کو روکنے کے لیے کوئی سخت کارروائی نہیں کی گئی تو یہ واقعہ دیگر نیلامیوں میں بھی جاری رہ سکتا ہے۔

مسٹر ڈنہ من ٹوان نے مزید کہا کہ بازار میں ہلچل پیدا کرنے والی نیلامیوں کے بعد، نہ صرف سرمایہ کار بلکہ عام لوگ بھی 100-130 ملین VND/m2 کے نشان کے بارے میں سوچیں گے، جو ہنوئی کے مرکز سے 25-30 کلومیٹر کے فاصلے پر ہے۔ یہ نشان اس دائرے میں زمین کی قیمتوں کے لیے بھی نشان ہے جو کاروباری قدر یا استعمال کی قدر سے قطع نظر غیر معمولی طور پر بڑھ جاتی ہے۔ اس کے علاوہ، اگلی نیلامی، اگر کوئی ہے تو، دوسرے علاقوں میں بہت زیادہ قیمتیں ہوں گی۔

غیر معمولی جیتنے والی قیمتیں گھر کے خریداروں، سرمایہ کاری کے کاروبار اور یہاں تک کہ پوری مارکیٹ کے لیے عدم استحکام کا باعث بنیں گی۔

خاص طور پر، جو لوگ واقعی گھر خریدنا چاہتے ہیں ان کے لیے اس مدت کے دوران خریدنا مشکل ہو جائے گا جب بیچنے والے مارکیٹ ویلیو کے مقابلے قیمت میں اضافہ کریں گے۔ پیسے والے لوگ منافع کی امید میں زمین خریدنے کے لیے دوڑیں گے۔ اس کے علاوہ، جن لوگوں کو واقعی زندہ رہنے کی ضرورت نہیں ہے وہ دیگر معاشی سرگرمیوں کے لیے اسے گردش کرنے کے بجائے رئیل اسٹیٹ پر اپنی نقدی کی روانی پر توجہ مرکوز کریں گے۔ جن لوگوں کو گھر کی ضرورت ہوتی ہے ان کے پاس خریدنے کے لیے پیسے نہیں ہوتے، جب کہ پیسے والے لوگ اسے زمین میں لگا دیتے ہیں۔

اس کا اگلا نتیجہ یہ ہوگا کہ ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاری کرنے والے اداروں کو بڑے منصوبوں پر عمل درآمد کرتے وقت سائٹ کلیئرنس میں زیادہ دشواری کا سامنا کرنا پڑے گا اور سرمایہ بھی کئی گنا بڑھ جائے گا۔

اس کے علاوہ، چین کا اثر پوری مارکیٹ اور دیگر طبقات کے لیے ہو سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، ہنوئی کے مرکز میں اپارٹمنٹ پراجیکٹس کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوگا، بعض اوقات قلیل زمین کے فنڈ، زیادہ مانگ، اور زمین کی نئی قیمتوں میں اضافے کے تناظر میں 100 ملین VND/m2 تک؛ ملحقہ پراجیکٹس میں بھی 300-400 ملین VND/m2 کا اضافہ ہو سکتا ہے... یہ اتار چڑھاو مختصر مدت میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے عدم استحکام کا باعث بنے گا۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ اگر ہم نے بہت زیادہ بولی لگانے اور پھر ڈپازٹ ترک کرنے کی صورتحال کو نہ روکا تو ایسا دوبارہ ہو سکتا ہے (تصویر: ڈونگ ٹام)۔

اس ماہر نے زور دے کر کہا کہ اگر اس سے نمٹنے کے لیے کوئی اقدامات نہیں کیے گئے تو عمومی قیمت بڑھ جائے گی۔ کیونکہ نیلامی کے بعد لوگوں کو یہ یاد نہیں رہے گا کہ کتنے لوگوں نے اپنی جمع پونجی ڈالی ہے۔ وہ صرف حتمی نتیجہ، حتمی قیمت یاد رکھیں گے۔ یہ بات لوگوں کی یادداشت میں نقش ہو جائے گی کہ اس علاقے میں قیمت کتنی بار بڑھی ہے جس کا اثر یقیناً عام بازار پر پڑے گا۔

پابندیوں کی ضرورت ہے۔

احتیاطی تدابیر کے بارے میں، ڈاکٹر ڈِن دی ہین نے کہا کہ علاقوں میں نیلامی کے انعقاد کے لیے سخت اور محفوظ منصوبہ بندی کی ضرورت ہے۔ اس کے علاوہ، ابتدائی قیمت مقرر کرنے کے لیے زمین کی تشخیص کے عمل کے لیے تشخیص کرنے والی کمپنی اور ذمہ داری لینے کی ضرورت ہے۔ خاص طور پر، ابتدائی قیمت مارکیٹ کے مطابق ہونی چاہیے۔ اس لیے نیلامی میں حصہ لینے سے پہلے جمع کی گئی رقم مناسب ہونی چاہیے۔

خاص طور پر، ان لوگوں کو روکنے یا نہ کرنے کے اقدامات ہونے چاہئیں جنہوں نے پہلے اپنی بولیاں ایک خاص مدت تک نیلامی میں حصہ لینے سے واپس لے لی ہیں۔ نیلامی سے پہلے آرگنائزنگ کمیٹی کو بولی لگانے کے دیگر طریقوں کی طرح دستاویزات کی اسکریننگ کرنی ہوگی۔ اس کے علاوہ، ہر علاقہ ریاست اور عوام کے لیے کارکردگی کو یقینی بنانے کے لیے ہر جگہ کے لیے موزوں اضافی منصوبے اور ضوابط بھی لے سکتا ہے۔

مسٹر ڈنہ من ٹوان کے مطابق، حل یہ ہے کہ ان پٹ کی قیمت زیادہ مقرر کی جائے، جس سے شرکاء کی تعداد کو "سرف" تک محدود رکھا جائے۔ ایک ہی وقت میں، انتظامی ایجنسی کو پابندیاں تیار کرنی چاہئیں، جیسے کہ ڈپازٹ سے 2-3 گنا زیادہ جرمانہ اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ شرکاء اپنی ذمہ داریاں پوری کریں۔

ایک حل تجویز کرتے ہوئے، مسٹر لی ڈنہ چنگ - ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے مارکیٹ ریسرچ ورکنگ گروپ کے ممبر - نے کہا کہ موجودہ قیمت سے زیادہ ابتدائی قیمت مقرر کرنے کے لیے ایک پیمانہ ہونا ضروری ہے۔ اس کے علاوہ، ابتدائی قیمت کے 20% پر ڈپازٹ کی شرط لگانے کے بجائے، اسے تقریباً 30-50% تک بڑھایا جانا چاہیے۔ وہاں سے برے ارادوں کے ساتھ زمین کی نیلامی میں حصہ لینے والوں پر غور کیا جائے گا۔

اس کے علاوہ، ان کے مطابق، سرمایہ کاروں کو آرگنائزر کے اکاؤنٹ میں سیکیورٹی ڈپازٹ منتقل کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔ اگر سرمایہ کار نیلامی جیتتا ہے، تو ادائیگی کے لیے منتظم کے پاس سیکیورٹی ڈپازٹ برقرار رہے گا، اور اگر کوئی کمی ہے تو اضافی ادائیگی کی جائے گی۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm