چین کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کا آغاز

چین کی ہاؤسنگ اور شہری-دیہی تعمیرات کی وزارت نے کہا کہ مقامی حکومتیں سرکاری اداروں سے پراپرٹی ڈویلپرز سے کچھ غیر فروخت شدہ گھر خریدنے میں مدد کے لیے کہہ سکتی ہیں۔

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — شنگھائی، چین میں عمارتیں

چینی حکومت نے پراپرٹی مارکیٹ کو بچانے کے لیے اپنا اب تک کا سب سے پرجوش منصوبہ شروع کیا ہے۔

یہ ایک ایسی پیشرفت ہے جس کا سرمایہ کار مہینوں سے انتظار کر رہے تھے۔ لیکن کیا یہ اقدامات کارآمد ہوں گے یہ ایک بڑا سوالیہ نشان ہے۔

مہتواکانکشی منصوبہ

پیکیج ڈیل چین کے گرد گھومتی ہے جس کی پالیسی کو ایک بڑے شہر میں آزمایا گیا ہے - جس میں مقامی حکومتوں کو پراپرٹی ڈویلپرز سے غیر فروخت شدہ گھر خریدنے اور انہیں سستی سماجی رہائش میں تبدیل کرنے کی ضرورت ہے۔

اس منصوبے میں رہن کے نرخوں میں کٹوتی اور ادائیگی کے تقاضے بھی شامل ہیں، اور اس سے بھی اہم بات یہ ہے کہ مرکزی بینک کی جانب سے کم سود پر 300 بلین یوآن ($41.5 بلین) نقدی بھی شامل ہے تاکہ غیر فروخت شدہ جائیداد کی ریاستی خریداریوں کے لیے مالی اعانت فراہم کی جا سکے۔

اے این زیڈ ریسرچ کے سینئر اسٹریٹجسٹ ژاؤپینگ زنگ نے کہا، "پالیسی ساز جائیداد کے ایک مکمل بحران کو روکنے کی فوری ضرورت سے آگاہ ہیں۔" "نیا بچاؤ منصوبہ چینی پالیسی سازوں کے حالات کو تبدیل کرنے کے عزم کو ظاہر کرتا ہے۔"

اگرچہ عجلت کا خیرمقدم کیا گیا ہے، ماہرین کا کہنا ہے کہ موجودہ امدادی پیکج مؤثر ہونے کے لیے بہت چھوٹا ہو سکتا ہے اور اسے فنڈنگ کے مسائل کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے۔

گولڈمین سیکس کے مطابق چین میں فروخت نہ ہونے والے گھروں، نامکمل منصوبوں اور غیر استعمال شدہ زمین کی کل قیمت تقریباً 30 ٹریلین یوآن ($4.1 ٹریلین) ہے۔

گولڈمین تجزیہ کاروں نے ایک حالیہ تحقیقی نوٹ میں کہا ہے کہ تمام شہروں میں ہاؤسنگ سپلائی کو آخری مرتبہ 2018 میں دیکھی گئی سطح تک کم کرنے میں 7 ٹریلین یوآن ($967 بلین) سے زیادہ کا وقت لگے گا، جو کہ پراپرٹی مارکیٹ کے لیے ایک عروج کا سال ہے۔ یہ پیپلز بینک آف چائنا (PBoC، مرکزی بینک) کی جانب سے اعلان کردہ فنڈنگ کی رقم سے 20 گنا زیادہ ہے۔

اگرچہ چین کی معیشت نے اس سال کے شروع میں توقع سے زیادہ تیزی سے ترقی کی ہے، لیکن اس رفتار کو بنیادی بنیادوں پر رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی وجہ سے کم کیا جا رہا ہے، جو کبھی معاشی سرگرمیوں کا 30 فیصد بنتا تھا۔

محدود پیمانے پر

اس مہینے کے شروع میں اعلانات کی ہلچل کے باوجود، یہ ابھی تک واضح نہیں ہے کہ چینی حکومت گھر خریدنے کے پروگرام کو کیسے نافذ کرے گی اور اسے اس کے لیے کتنی رقم درکار ہوگی۔ سب سے اہم بات یہ ہے کہ یہ واضح نہیں ہے کہ نقدی کی کمی کا شکار مقامی حکومتوں کو اس کی ادائیگی کے لیے رقم کہاں سے ملے گی۔

PBoC کے ڈپٹی گورنر تاؤ لنگ نے کہا کہ تازہ ترین ری فنانسنگ پروگرام مقامی گھر کی خریداری میں مدد کے لیے 500 بلین یوآن ($69 بلین) مالیت کے بینک قرض فراہم کر سکتا ہے۔

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — شنگھائی، چین میں اپارٹمنٹ کی عمارت۔

لیکن یہ تعداد بھی اس سے کہیں کم ہے جس کی ضرورت ہے۔ کچھ تجزیہ کاروں کا اندازہ ہے کہ چین کی جائیداد کی فہرست کو صاف کرنے میں سیکڑوں بلین ڈالر لگیں گے، جس میں ملک بھر میں لاکھوں خالی یا آدھے تعمیر شدہ گھر شامل ہیں۔

نومورا کے چیف چائنا اکانومسٹ ٹنگ لو، جو چین کے پراپرٹی سیکٹر کو ایک "مشکل مسئلہ" قرار دیتے ہیں، نے کہا کہ پہلے ہی فروخت ہونے والے گھروں کی تعمیر کو مکمل کرنے کے لیے کم از کم 3.2 ٹریلین یوآن ($442 بلین) درکار ہوں گے۔ انہوں نے اندازہ لگایا کہ اس وقت تقریباً 20 ملین گھر ایسے ہیں جو پہلے سے فروخت ہو چکے ہیں لیکن ابھی تعمیر ہونا باقی ہیں۔

پیسہ کہاں ہے؟

تاہم، PBoC کے ڈپٹی گورنر تاؤ لنگ کے مطابق، لوکل گورنمنٹ بانڈ جاری کرنے والے (LGFVs) فی الحال "چھپے ہوئے" قرض کی ایک بڑی رقم سے جکڑے ہوئے ہیں جسے خریدنے کی اجازت نہیں ہے۔ اس سے مقامی حکومتوں کے پاس نقد رقم جمع کرنے کے کم اختیارات ہوتے ہیں۔

چین کے صوبوں اور شہروں نے تقریباً 15 ٹریلین ڈالر کا قرضہ جمع کر رکھا ہے، جس میں سے زیادہ تر حالیہ برسوں میں انفراسٹرکچر کے منصوبوں اور وبائی امراض سے متعلق اخراجات کی لاگت کو پورا کرنے کے لیے چھپا کر رکھ دیا گیا ہے۔

پراپرٹی مارکیٹ میں مندی نے مقامی حکومتوں کی مالی پریشانیوں کو بڑھا دیا ہے، کیونکہ زمین اور مکانات کی فروخت عام طور پر کل آمدنی کا 40 فیصد سے زیادہ ہوتی ہے۔ قرضوں کے بحران نے بہت سے چینی شہروں کو اخراجات میں تیزی سے کمی کرنے پر مجبور کر دیا ہے۔

چین کی رئیل اسٹیٹ انڈسٹری 2019 میں کمزور ہونا شروع ہوئی اور تقریباً تین سال قبل ایک "بلیک ہول" میں گر گئی، جب حکومت کی جانب سے رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز کو قرض دینے کی سرگرمیوں کو سخت کرنے کا حکم جاری کیا گیا۔

کلیدی شعبے کو بچانے کی کوششیں 2022 کے اوائل میں شروع ہوئیں، جب مندی نے کچھ ڈویلپرز کے لیے ایک بحران پیدا کیا اور ہزاروں گھر خریداروں میں عدم اطمینان کو جنم دیا کیونکہ پروجیکٹوں میں تاخیر ہوئی یا ڈیڈ لائن چھوٹ گئی۔ لیکن یہ اقدامات بڑی حد تک غیر موثر تھے، جس کی وجہ سے ڈویلپرز کے کیش فلو میں کمی واقع ہوئی۔

بس شروعات ہے۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ فروخت نہ ہونے والے گھروں کی زیادہ سپلائی کو دور کرنا چین کے رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی بحالی کا پہلا قدم ہے۔ دوسرے الفاظ میں، گولڈمین سیکس کے تجزیہ کاروں کے مطابق، چین کو تین اہم مسائل کو حل کرنے کی ضرورت ہے۔

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — چین میں تعمیراتی منصوبہ۔

دوسرے اور تیسرے مرحلے میں ہاؤسنگ کی طلب کو بڑھانا اور تعمیر میں سست روی کو کم کرنا شامل ہے۔ اس کے لیے صارفین کا اعتماد بڑھانے اور گھر کی قیمتوں کو بڑھانے کے لیے مزید تفصیلی اقدامات کی ضرورت ہے۔

یہ بات قابل غور ہے کہ بیرونی ماحول تیزی سے مشکل ہوتا جا رہا ہے۔ امریکی حکومت نے یکم اگست سے چین سے درآمدی اشیا کی ایک سیریز پر محصولات بڑھانے کا فیصلہ کیا ہے اور یورپی یونین (EU) بھی ایسی ہی کارروائی کر سکتی ہے۔ سابق امریکی صدر ڈونلڈ ٹرمپ نے یہاں تک دھمکی دی کہ اگر وہ دوبارہ منتخب ہوئے تو چین سے درآمدات پر 60 فیصد ٹیرف عائد کر دیں گے۔

تجزیہ کاروں کا اندازہ ہے کہ مسٹر ٹرمپ کے تجویز کردہ ٹیرف چین کی شرح نمو کو 0.9 فیصد پوائنٹس تک کم کر سکتے ہیں۔

طویل مدتی میں، ماہرین کا کہنا ہے کہ یہ منصوبہ چین کے جاپان کی طرح "تعدیلاتی سرپل" میں گرنے کے خطرے کو کم کر سکتا ہے۔ جاپان سے اہم سبق یہ ہے کہ پالیسی سازوں کو بہت دیر سے کام کرنے سے گریز کرنا چاہیے۔ انہوں نے مزید کہا کہ یہ چین کے پراپرٹی بحران کے خاتمے کا آغاز ہو سکتا ہے۔

ویتنامپلس کے مطابق

ماخذ