رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں 'نیا کھلاڑی'

'نیا کھلاڑی' کوئی کارپوریشن نہیں ہے، بلکہ وہ پالیسیاں ہیں جن کا مقصد لوگوں کی قوت خرید کے لیے موزوں ہاؤسنگ سپلائی بنانا ہے۔ اگر اسے اچھی طرح سے نافذ کیا جائے تو یہ مستقبل قریب میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی غیر معقول صورتحال کو بدل سکتا ہے۔

تھانگ لانگ گرین سٹی سوشل ہاؤسنگ ایریا، کم چنگ نئے شہری علاقے، ہنوئی میں - تصویر: B.NGOC

"نیا کھلاڑی" ہاتھ میں بہت سارے "سامان" کے ساتھ۔ یہ 1 ملین سوشل ہاؤسنگ یونٹس کا ہدف حاصل کرنے کے لیے ہر علاقے کو سماجی رہائش کی تعمیر کے لیے مخصوص اہداف تفویض کر رہا ہے۔ یہ سب ایک ساتھ کرنے کے لیے نمونے کے ماڈلز کو ڈیزائن کرنا اور کاروباروں کو سماجی رہائش کی تعمیر کے لیے حوصلہ افزائی کرنے کے لیے منافع میں اضافہ کرنا۔

مارچ میں، ہمیں ایک قومی ہاؤسنگ فنڈ قائم کرنا چاہیے، اور قانونی مسائل کا سامنا کرنے والے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے مشکلات کو دور کرنے کے لیے پالیسیوں کا ایک سلسلہ ہے...

ماخذ: وزارت تعمیرات - گرافکس: T.DAT

افسوسناک حقیقت: اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں۔

ہاؤسنگ کی مانگ بہت زیادہ ہے جبکہ سپلائی محدود ہے، بنیادی طور پر درمیانی رینج، اعلیٰ درجے کے اور لگژری کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس، اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو ان کی حقیقی قیمت سے کہیں زیادہ دھکیل رہے ہیں۔

NHS Trung Van سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ (Nam Tu Liem District, Hanoi) میں Tuoi Tre کے ریکارڈ کے مطابق، ایک ہی عمارت میں سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس اور کمرشل اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمتوں میں بہت زیادہ فرق ہے۔

جبکہ NHS Trung Van عمارت میں سماجی رہائش کی فروخت کی قیمت کا اعلان مئی 2023 میں ہنوئی کے محکمہ تعمیرات نے تقریباً 19.5 ملین VND/ ^m2 میں کیا تھا، کمرشل اپارٹمنٹ فنڈ کی فروخت کی قیمت (پروجیکٹ میں اپارٹمنٹس کی کل تعداد کا تقریباً 20%) 60 - 70 ملین VND/ ^m2 میں فروخت کے لیے پیش کی جا رہی ہے۔

اسی پروجیکٹ میں اور اسی بنیادی ڈھانچے اور تعمیراتی معیار کے ساتھ، کمرشل اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت سے 3 گنا زیادہ ہے۔

اسی طرح، Udic Ecotower Ha Dinh سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹ کی فروخت کی قیمت (جس کی تعمیر ابھی ابھی Udic انفراسٹرکچر ڈیولپمنٹ انویسٹمنٹ کارپوریشن نے زمینی پلاٹ N01، Ha Dinh نیو اربن ایریا، Tan Trieu کمیون، Thanh Tri District، ہنوئی میں شروع کی ہے) کا اعلان ہنوئی کے محکمہ تعمیرات نے فروری 2025 میں کیا تھا، تقریباً 252 ملین ^ڈالر کرایہ پر۔ 150,000 VND/ ^m2 /مہینہ، اور لیز پر خریداری کی قیمت 390,000 VND/ ^m2 /مہینہ۔

دریں اثنا، اسی سماجی انفراسٹرکچر اور ٹریفک کنیکشنز جیسے Eco Green City، D3 Vinaconex 2 بلڈنگ، QMS To Huu، The Charm An Hung کے ساتھ پڑوسی علاقوں میں کمرشل اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت 55 - 75 ملین VND/ ^m2 میں فروخت کے لیے مشتہر کی جا رہی ہے۔

مندرجہ بالا صورتحال موجودہ ہاؤسنگ مارکیٹ کی خامیوں کو ظاہر کرتی ہے۔ ریاستی کنٹرول کے تحت سوشل ہاؤسنگ کی قیمت (10% کے سرمایہ کار کے منافع کے مارجن کے ساتھ) اوسط اور کم آمدنی والے لوگوں کی اکثریت کے لیے قابل استطاعت سطح پر رکھی گئی ہے (تقریباً 20 - 25 ملین VND/ ^m2 )، جب کہ کمرشل ہاؤسنگ کی قیمت (کمی کی وجہ سے) پراجیکٹ کے مالکان کی پیشکش کی سطح پر منحصر ہے، جو کہ 5 فیصد سے زیادہ ہے۔ 75 ملین VND/ ^m2 ) اگرچہ رہائش کا معیار زیادہ مختلف نہیں ہے۔

اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں مسلسل اضافے کی صورت حال ان اپارٹمنٹس کی قیمتوں کو بھی دھکیل دیتی ہے جو 5-10 سالوں سے استعمال ہو رہے ہیں، جن میں کوئی تبدیلی نہیں کی گئی، یا یہاں تک کہ انحطاط پذیر، 2024 میں 1.5-2 گنا تک بڑھ گئی۔

NHS Trung Van سوشل ہاؤسنگ ایریا (Nam Tu Liem, Hanoi) - تصویر: BN

بہت سے اپارٹمنٹس فروخت کے لیے ہیں، کیا قیمت بڑھ سکتی ہے؟!

حکومت نے متعلقہ وزارتوں اور شعبوں سے درخواست کی ہے کہ وہ ایک قومی ہاؤسنگ فنڈ کا قیام مارچ 2025 تک مکمل کر لیں تاکہ سوشل ہاؤسنگ اور سستی کمرشل ہاؤسنگ کی فراہمی میں تیزی سے اضافہ ہو، جو اوسط اور کم آمدنی والے لوگوں کی اکثریت اور صنعتی پارک کے کارکنوں کی آمدنی کے لیے موزوں ہو۔

بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کو فروغ دینے کے لیے حل کے سلسلے کے ساتھ ایک قومی ہاؤسنگ فنڈ کا قیام آنے والے وقت میں سستی مکانات کی فراہمی کو بڑھانے میں مدد دے گا، اس طرح ہاؤسنگ مارکیٹ کو نئی شکل دی جائے گی اور آنے والے سالوں میں مکانات کی قیمتیں کم ہوں گی۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر نگوین وان ڈنہ نے کہا کہ طویل مدت میں قومی ہاؤسنگ فنڈ قائم کرنے سے مارکیٹ میں استحکام پیدا ہوگا، اور لوگوں کی کم از کم رہائش کی ضروریات پوری ہوں گی، لیکن ہاؤسنگ کی فراہمی میں وقت لگے گا۔

تاہم، مختصر مدت میں، قومی ہاؤسنگ فنڈ کے قیام کے بارے میں معلومات مارکیٹ میں اعتماد پیدا کرے گی، اور کارکنان اور کم آمدنی والے لوگ یقین کریں گے کہ خریدنے کے لیے سستی مکانات دستیاب ہوں گے۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر Nguyen Quang Tuyen - بورڈ آف ہنوئی لاء یونیورسٹی کے وائس چیئرمین کے مطابق، حکومت نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی خرابی کی درست نشاندہی کی ہے، جو کہ طلب کے مقابلے میں رسد بہت کم ہے۔ پہلے، ریاست صرف پالیسیاں جاری کرتی تھی، لیکن سپلائی میں اضافے کا انحصار سرمایہ کاروں پر ہوتا تھا، اس لیے لوگوں کو فروخت کرنے کے لیے کم قیمت مکانات کے لیے کوئی فنڈ نہیں تھا۔

حکومت اب مقامی آبادی کے لیے سالانہ سماجی ہاؤسنگ اخراجات مختص کرتی ہے۔ اگر اس پر سختی سے عمل کیا جائے تو یقینی طور پر سپلائی بڑھے گی۔ یہ بھی بہت سے ممالک کی طرف سے لاگو ایک حل ہے.

"حل مارکیٹ کو متاثر اور ریگولیٹ کریں گے، سپلائی اور ڈیمانڈ کے درمیان عدم توازن کو کم کریں گے۔ ان پر سختی سے عمل درآمد کرنا ضروری ہے۔ ساتھ ہی، مارکیٹ کو شفاف بنانا، رئیل اسٹیٹ پر ایک مکمل ڈیٹا سسٹم ہونا، جاننا ضروری ہے کہ ایک شخص کے کتنے گھر ہیں اور ریگولیٹری ٹولز جیسے کہ رئیل اسٹیٹ ٹیکس استعمال کرنے کی ضرورت ہے،" مسٹر ٹوئن نے زور دیا۔

کرایہ دار فرنیچر کو لی وان لوونگ اسٹریٹ، نہ بی ڈسٹرکٹ، ہو چی منہ سٹی پر ایک اپارٹمنٹ کی عمارت میں منتقل کر رہے ہیں - تصویر: TU TRUNG

ہو چی منہ سٹی نے ایک سوشل ہاؤسنگ سیونگ فنڈ قائم کرنے کی تجویز پیش کی۔

2021 سے 2030 کی مدت میں کم آمدنی والے لوگوں اور صنعتی پارک کے کارکنوں کے لیے کم از کم 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس بنانے کے سرمایہ کاری کے منصوبے کے مطابق، ہو چی منہ سٹی کو 2030 تک تقریباً 70,000 سماجی ہاؤسنگ یونٹس تیار کرنے کا ہدف دیا گیا ہے۔ 2026 سے 2030 تک تقریباً 44,000 یونٹ تعمیر کیے جائیں گے۔

عمل درآمد کے لیے سرمایہ رکھنے کے لیے، بہت سے طریقوں کی ضرورت ہوتی ہے، بشمول ان لوگوں کو متحرک کرنا جو اپنی تنخواہوں سے کٹوتی کے ذریعے سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے اہل ہیں، جس پر عمل درآمد کا کوئی طریقہ کار موجود نہیں ہے۔

لہذا، سوشل ہاؤسنگ سیونگ فنڈ (سنگاپور کے ماڈل کی طرح) قائم کرنے کے مطالعے کا مقصد سماجی وسائل کو زیادہ سے زیادہ کرنا، ضرورت مندوں کے لیے رہائش کے لیے مالی بچت کے بارے میں بیداری پیدا کرنا، اور ساتھ ہی لوگوں کے اس گروپ اور مخصوص پروجیکٹ کے علاقوں کا انتظام کرنا ہے۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے تجویز پیش کی ہے کہ حکومت علاقے میں سوشل ہاؤسنگ سیونگ فنڈ کے قیام کی اجازت دے۔ حکومت سے منظوری حاصل کرنے کے بعد، سٹی پیپلز کمیٹی اس آپریٹنگ ماڈل کو یکجا کرنے کے لیے وزارت خزانہ اور وزارت تعمیرات کے ساتھ رابطہ قائم کرے گی۔

سنگاپور ماڈل کا حوالہ دیں۔

ویتنام کی نیشنل یونیورسٹی آف ایگریکلچر کی فیکلٹی آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ کے لیکچرر ڈاکٹر فام فوونگ نام نے کہا کہ بڑے شہروں میں کم لاگت والے مکانات تیار کرنے کے لیے ایک قومی ہاؤسنگ فنڈ کا قیام فوری طور پر کم آمدنی والے لوگوں کے لیے رہنے کے لیے جگہ بنانے کے لیے ضروری ہے۔ فنڈ ڈویلپمنٹ ماڈل سنگاپور کے سینٹرل پراویڈنٹ فنڈ (CPF) کا حوالہ دے سکتا ہے۔

یہ فنڈ 1955 میں قائم کیا گیا تھا اور بنیادی طور پر سوشل ہاؤسنگ لون کے لیے استعمال ہوتا ہے۔ جب یہ پہلی بار قائم کیا گیا تھا، شراکت کی شرح ماہانہ تنخواہ کا 10% تھی (ہر ملازم اور آجر کے لیے 5%)۔ فی الحال، آجروں اور کم آمدنی والے ملازمین اور سرکاری ملازمین کو بالترتیب 17%/ماہ اور 20%/ماہ کی شرح سے CPF میں اپنی ماہانہ تنخواہ کا حصہ ڈالنا چاہیے۔ CPF گھر کی قیمت کا 90% تک بہت کم شرح سود پر قرض دیتا ہے اور اسے 25 - 30 سال کی قسطوں میں ادا کیا جاتا ہے۔

CPF کے علاوہ، سنگاپور ہاؤسنگ اینڈ ڈیولپمنٹ بورڈ کم آمدنی والے گھر خریداروں کو رہن کے قرضے بھی فراہم کرتا ہے جو فلیٹ کی قیمت کے 80% کے برابر ہے، زیادہ سے زیادہ قرض کی مدت کے لیے قرض لینے والے کی عمر مائنس 55 سال یا 30 سال، جو بھی پہلے آئے۔

اس کے علاوہ، لوگوں کے لیے مکان خریدنا ممکن بنانے کے لیے، حکومت کو قرضے فراہم کرنے کی ضرورت ہے تاکہ لوگوں کو اپنی ماہانہ آمدنی کا 20 فیصد سے کم مکان خریدنے پر خرچ کرنا پڑے۔ پرائیویٹ ہاؤسنگ لون کمرشل بینک اور دیگر مالیاتی ادارے فراہم کرتے ہیں۔

ہاؤسنگ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے، مکانات کی بڑھتی ہوئی قیمتوں پر قابو پانے اور قیاس آرائیوں کو محدود کرنے کے لیے، سنگاپور کی حکومت نے بہت سے موثر اقدامات کا اطلاق کیا ہے جیسے کہ گھر کی خریداری کے لیے قرض کی زیادہ سے زیادہ مدت کو کم کرنا، قرضوں کی قدر کو محدود کرنا، رئیل اسٹیٹ کے خریداروں پر ٹیکس بڑھانا...

اس کی ہاؤسنگ مارکیٹ ڈویلپمنٹ پالیسی کی کامیابی نے سنگاپور کو دنیا میں سب سے زیادہ گھر کی ملکیت کی شرح کے ساتھ ملک بنا دیا ہے (فی الحال 90% سے زیادہ تک پہنچ گئی ہے)۔

"ریاست کا خاص طور پر اہم کردار ہے۔ یہ خاص طور پر ضروری ہے کہ سستی رہائش کی ترقی کے لیے خصوصی ضوابط کو فوری طور پر جاری کیا جائے، جبکہ ایک ہی وقت میں اس پر عمل درآمد، نگرانی، اور عمل درآمد کے عمل کے دوران پیدا ہونے والے مسائل کو فوری طور پر حل کیا جائے۔

نجی سرمایہ کاروں کو، جنہیں سرمایہ کاروں کے طور پر سمجھا جاتا ہے، کو مخصوص سپورٹ پالیسیوں، خاص طور پر مالیاتی اور زمینی پالیسیوں کے ساتھ اس ہاؤسنگ فنڈ کو تیار کرنے میں حصہ لینے کے لیے حوصلہ افزائی کرنے کی ضرورت ہے،" مسٹر نام نے کہا۔

ماخذ: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm