مشکلات کو دور کرنا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے پائیداری پیدا کرنا

آج صبح، 19 نومبر کو، قومی اسمبلی کے اراکین نے گروپوں میں قومی اسمبلی کی قرارداد کے مسودے پر تبادلہ خیال کیا جس میں زمین کے قانون کے نفاذ کو منظم کرنے میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے متعدد طریقہ کار اور پالیسیاں وضع کی گئی تھیں۔ زمینی قانون کے ضوابط کو طویل عرصے سے قانونی نظام میں سب سے زیادہ حساس علاقہ سمجھا جاتا رہا ہے، کیونکہ ان کا براہ راست تعلق لوگوں کی اکثریت کے اہم مفادات سے ہے۔

زمین کے حصول، سائٹ کی منظوری، زمین کی قیمت کا تعین، زمین کے استعمال میں تبدیلی وغیرہ میں طویل مسائل کی وجہ سے بہت سے منصوبے "شیلف" ہو گئے، سماجی وسائل ضائع ہو گئے، جبکہ لوگوں کے حقوق کی ضمانت نہیں دی گئی۔

اس تناظر میں، حکومت کی جانب سے قومی اسمبلی میں ایک آسان طریقہ کار کے تحت قرارداد کا مسودہ پیش کرنے کو فوری طور پر فوری مسائل سے نمٹنے اور طویل تعطل سے بچنے کے لیے ایک بروقت اور ضروری اقدام سمجھا جاتا ہے۔ مسودے کے سب سے اہم مواد میں سے ایک زمین کی بازیابی کا دائرہ کار ہے۔ مسودے میں تین ایسے معاملات شامل کیے گئے ہیں جن میں ریاست قومی اور عوامی مفادات کے لیے زمین واپس لیتی ہے۔ خاص طور پر، وہ طریقہ کار جو صوبائی عوامی کونسل کو بقیہ رقبہ (زمین کی تقسیم اور زمین کے لیز کے لیے) کی بازیابی پر غور کرنے اور منظوری دینے کی اجازت دیتا ہے جب سرمایہ کار 75% سے زیادہ رقبہ اور 75% سے زیادہ زمین استعمال کرنے والوں پر معاہدہ کر چکا ہو۔

قومی اسمبلی کی اقتصادی اور مالیاتی کمیٹی کے مطابق، یہ ایک پالیسی تجویز ہے جو زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق معاہدوں کے ذریعے سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں پر عمل درآمد میں کئی سالوں سے موجود "روکاوٹ" کو دور کرنے کے لیے ہے۔ یہ طریقہ کار سرمایہ کاروں کے لیے سازگار حالات پیدا کرتا ہے، جنہوں نے زمین کے زیادہ تر رقبے پر بات چیت کی ہے لیکن باقی علاقے کو صاف کرنے میں دشواری کا سامنا کرنا پڑتا ہے، تاکہ منصوبے کو شیڈول کے مطابق نافذ کیا جا سکے۔ تاہم، کمیٹی نے مسودہ سازی کمیٹی سے یہ بھی درخواست کی کہ معاوضے کا حساب لگاتے وقت مفادات کو ہم آہنگ کرنے کے لیے ضابطے بنائے، زمین کی قیمت کی فہرست کو لاگو کرتے وقت شکایات اور قانونی چارہ جوئی کے امکان سے گریز کیا جائے اور بقیہ معاملات کے لیے معاوضے کا حساب لگانے کے لیے ایڈجسٹمنٹ گتانک کی جائے کیونکہ قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمت اکثر متفقہ اوسط قیمت سے کم ہوتی ہے۔

اس سے قبل، اس مواد سے متعلق مسودہ قرارداد پر تبصرہ کرتے ہوئے، ویتنام چیمبر آف کامرس اینڈ انڈسٹری (VCCI) نے یہ بھی کہا تھا کہ اگر زمین کی قیمت کی فہرست اور ایڈجسٹمنٹ گتانک اور مارکیٹ کی قیمت کے درمیان معاوضے کی قیمت کا فرق - جو کہ سرمایہ کاروں کے لیے لوگوں کے ساتھ گفت و شنید کرنے کی بنیاد ہے - کو پُر نہیں کیا جا سکتا ہے، تو اس سے پراجیکٹ میں تنازعات اور مفادات کے تنازعات پیدا ہو سکتے ہیں۔ VCCI نے یہ بھی تجویز کیا کہ ریاست قیمت پر بات چیت کرنے میں فریقین کی مدد کرتے ہوئے ثالثی کا کردار ادا کرے۔ اتفاق رائے نہ ہونے کی صورت میں ضوابط کے مطابق زمین پر دوبارہ دعویٰ کیا جائے گا۔

اس کے علاوہ قرارداد منظور ہونے کی صورت میں اس پر عمل درآمد کرتے وقت بہت سے دیگر چیلنجز کی بھی پیش گوئی کی گئی ہے۔ سب سے پہلے عمل درآمد ٹیم کی ذمہ داری کا خوف ہے - جس نے بہت سے منصوبوں کو سست کر دیا ہے کیونکہ حکام قانونی خطرات سے پریشان ہیں۔ اس کے بعد زمین کی غلط تشخیص کا خطرہ ہوتا ہے جب ڈیٹا نامکمل ہوتا ہے، جس کی وجہ سے زمین کی قیمتیں غیر معقول طور پر بڑھ جاتی ہیں یا اس کے برعکس - مارکیٹ سے کم، عدم تحفظ کا باعث بنتی ہیں، لوگوں کے جائز حقوق کو متاثر کرتی ہیں...

زمین کی بازیابی، زمین کی قیمتوں کی فہرستوں اور مارکیٹ کی قیمتوں کا تعین کرنے کے طریقہ کار کے بارے میں خدشات کے باوجود، رائے عامہ اور ماہرین کو ابھی بھی مسودہ قرارداد سے بہت زیادہ توقعات وابستہ ہیں۔ یہ 2024 کے اراضی قانون کے لیے ایک اہم عبوری طریقہ کار ہو گا، جو بیک لاگ پراجیکٹس کو صاف کرنے اور طویل شکایات کو کم کرنے میں مدد فراہم کرے گا۔ یہ قرارداد نہ صرف فوری مشکلات کو حل کرتی ہے بلکہ زمین کے قانون کو مزید پائیدار طریقے سے چلانے کے لیے ایک مستحکم قانونی بنیاد بھی بناتی ہے۔ تاہم، اگر اچھی طرح سے لاگو نہیں کیا جاتا ہے، تو یہ نئے خطرات پیدا کر سکتا ہے، خاص طور پر زمین کی بازیابی اور قیمتوں کے تعین کی پالیسیوں میں لوگوں کے اعتماد کے لیے خطرات۔ تمام زمینی ایڈجسٹمنٹ کا بنیادی اصول اب بھی اس اصول پر قائم رہنا چاہیے: معاشی ترقی کو سماجی انصاف کے ساتھ تجارت نہیں کرنا چاہیے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی پائیداری اور زمین کے استعمال کی کارکردگی بڑی حد تک اس بات پر منحصر ہے کہ ان دونوں اقدار کو ہم آہنگی سے کیسے متوازن کیا جائے۔

HA MY

ماخذ: https://www.sggp.org.vn/thao-go-kho-khan-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html