کیا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کساد بازاری کے آخری مراحل میں پہنچ چکی ہے؟

3 اکتوبر کی سہ پہر، Dat Xanh Services Institute of Economic - Financial - Real Estate Research (DXS - FERI) نے "2023 کی تیسری سہ ماہی اور 9 ماہ میں ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر تحقیق" کا اعلان کرنے کے لیے ایک تقریب کا انعقاد کیا، اس طرح یہ تبصرہ کیا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے مشکل ترین دور پر قابو پالیا ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو "گرم کرنے" میں مدد کے لیے 7 "سنہری" واقعات

DXS - FERI ریسرچ میں معلومات کا حوالہ دیتے ہوئے، مسٹر Luu Quang Tien - FERI کے ڈپٹی ڈائریکٹر نے کہا کہ سال کے پہلے 9 مہینوں کے دوران رونما ہونے والے 7 قابل ذکر واقعات کا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر براہ راست اثر پڑا۔

سب سے پہلے، اسٹیٹ بینک نے مارچ 2023 سے لگاتار چار بار آپریٹنگ سود کی شرح کو کم کیا، جس سے ریڈسکاؤنٹ کی شرح 3.5 فیصد اور ری فنانسنگ کی شرح 4.5 فیصد ہوگئی۔

دوسرا، رئیل اسٹیٹ لون کی سود کی شرحیں ٹھنڈی ہو گئی ہیں، بہت سے بینک 7.5% - 8.5% تک ترجیحی قرضے اور 11%-12% سے فلوٹنگ شرح سود پیش کر رہے ہیں۔

تیسرا، 2023 میں عوامی سرمایہ کاری کا بجٹ 700,000 بلین VND ہے۔ 2023 کی تیسری سہ ماہی کے اختتام تک، تقسیم شدہ عوامی سرمایہ کاری کا سرمایہ تقریباً 363,310 بلین VND ریکارڈ کیا گیا، جو منصوبے کے 51.38% تک پہنچ گیا۔

رئیل اسٹیٹ - کیا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کساد بازاری کے آخری مرحلے پر پہنچ گئی ہے؟ — اسٹیٹ بینک کی شرح سود میں کمی ان اہم اقداموں میں سے ایک ہے جو براہ راست رئیل اسٹیٹ کی ترقی کو متاثر کرتی ہے۔

چوتھا، سرکلر 06 جاری کیا گیا تاکہ قرضوں کی ضرورت والے افراد اور تنظیموں کو دوسرے بینکوں میں پرانے قرضوں کی پیشگی ادائیگی کی اجازت دی جائے۔

پانچواں، حکم نامہ 10 زمین کے قانون کے نفاذ کی رہنمائی کرنے والے فرمان کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل کے لیے جاری کیا گیا تھا۔ اس کے ساتھ، Condotel/Officetel رئیل اسٹیٹ کی قسم کو سرخ کتابیں دی جا سکتی ہیں، امید ہے کہ کئی سالوں سے قانونی رکاوٹیں دور ہو جائیں گی۔

چھٹا، اسٹیٹ بینک نے ٹریژری بل چینل کے ذریعے بینکنگ سسٹم سے تقریباً VND90,000 بلین نکال لیے ہیں۔ اس طرح، اس نے شرح مبادلہ پر دباؤ کو کم کرنے میں مدد کی ہے، پوری معیشت کے لیے لیکویڈیٹی میں خلل نہیں ڈالا، اس بات کو یقینی بنایا کہ معیشت کی حقیقی شرح سود میں کمی کے رجحان کو برقرار رکھا جائے۔

اور آخر میں، FERI کا خیال ہے کہ امریکہ اور ویت نام کے تعلقات کو ایک جامع اسٹریٹجک شراکت داری میں اپ گریڈ کرنا ویتنام کا آج تک کا سب سے کامیاب سفارتی واقعہ ہے، جس نے بہت سے نئے مواقع کھولے اور ویتنام کی قومی پوزیشن کو بلند کیا۔

مسٹر ٹائین کے مطابق، مندرجہ بالا 7 واقعات نے معیشت پر بالعموم اور خاص طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر اثر ڈالا ہے، اس طرح مارکیٹ کو "ہائبرنیشن" کے طویل عرصے کے بعد بتدریج بحالی کے آثار ظاہر کرنے میں مدد ملی ہے۔

کیا مارکیٹ نیچے آ گئی ہے؟

FERI کے ڈپٹی ڈائریکٹر کے نقطہ نظر کو شامل کرتے ہوئے، ڈاکٹر Pham Anh Khoi - DXS کے ڈائریکٹر - FERI نے اس بات کی تصدیق کی کہ حکومت کی طرف سے جاری کردہ انتظامی پالیسیوں کا ایک خاص سطح پر اثر ریکارڈ کیا گیا ہے، جس سے مارکیٹ کو بتدریج مثبت سمت میں گامزن کرنے میں مدد ملتی ہے۔

درحقیقت، رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کی راہ میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنے کی کوششیں تیز کی جا رہی ہیں۔ مسٹر کھوئی نے کہا کہ ہو چی منہ شہر میں، وزیر اعظم کے ورکنگ گروپ نے 67 رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس (ابتدائی 180 منصوبوں میں سے 37.2% کے برابر) کی ہدایت اور حل کیا ہے۔

ان میں سے، ورکنگ گروپ کی رہنمائی اور نگرانی میں 28 پروجیکٹس ہیں، 39 پروجیکٹس مقامی جائزے کے ذریعے، جیسے (اربن گرین پروجیکٹ، ڈیلاسول پروجیکٹ، 1,200 A5، Celadon City پروجیکٹ کے A6 اپارٹمنٹس، The Metropol Thu Thiem پروجیکٹ کے لاٹ 1.17 کے 280 اپارٹمنٹس...)۔

ہنوئی میں ورکنگ گروپ نے 419 پراجیکٹس (ابتدائی 712 پراجیکٹس کے 58.8 فیصد کے مساوی) کو ہدایت اور حل کیا ہے اور 293 پراجیکٹس کو حل کرنا جاری رکھے ہوئے ہے۔

2023 کی تیسری سہ ماہی میں، DXS - FERI کی رپورٹ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حقیقی لین دین میں کوئی اضافہ نہیں ہوا، لیکن صارفین کے جذبات میں بہتری آئی ہے۔ گاہکوں کی طرف سے رئیل اسٹیٹ کی تلاش کی شرح میں اضافہ ہوا ہے، خاص طور پر ریل اسٹیٹ کی ضروریات کو پورا کرنے والے طبقے میں۔

رئیل اسٹیٹ - کیا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کساد بازاری کے آخری مرحلے پر پہنچ گئی ہے؟ (شکل 2)۔ — DXS - FERI سروے۔

DXS - FERI کی طرف سے کرائے گئے نئے سروے میں، رئیل اسٹیٹ خریداروں کی نفسیات اور رویے میں تبدیلی آئی ہے۔

اس سوال کا سامنا کرتے ہوئے کہ "کیا سود کی شرح کم ہونے پر صارفین رئیل اسٹیٹ خریدنے کا ارادہ رکھتے ہیں؟"، 26% جواب دہندگان نے "ہاں" کا انتخاب کیا، 43% جواب دہندگان نے ہچکچاہٹ کا اظہار کیا "یقین نہیں"، صرف 31% نے "نہیں" کا جواب دیا، اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ جب شرح سود کم ہوتی ہے، مارکیٹ کا اعتماد بتدریج واپس آتا ہے، اور جب سود کی شرح میں کمی واقع ہوتی ہے تو رقم خریدنے کا عزم بھی کم ہوتا ہے۔ بہتر کرنا

تاہم، ڈاکٹر فام انہ کھوئی نے اب بھی کھلے دل سے تسلیم کیا کہ ملکی اور عالمی اقتصادی صورتحال کا اب بھی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر ناموافق اثر ہے۔ مارکیٹ کا اعتماد، اگرچہ آہستہ آہستہ واپس آ رہا ہے، ابھی تک مکمل طور پر بحال نہیں ہوا ہے۔

2023 کے پہلے 9 مہینوں میں اسی مدت کے مقابلے میں، مارکیٹ میں نئی سپلائی کی کمی جاری رہی، جذب کی شرح تیزی سے گر کر اوسطاً 20% تک پہنچ گئی۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات کو دور کرنے کی پالیسیاں مارکیٹ کی بحالی کو فروغ دینے میں واضح طور پر موثر نہیں رہی ہیں۔

مارکیٹ میں ایک روشن مقام یہ ہے کہ ڈپازٹ کی شرح سود 2020 کے بعد اپنی کم ترین سطح پر آ گئی ہے، جس کے نتیجے میں نئے قرضوں کے لیے پیش کردہ شرح سود کو بھی 2022 کے اوائل میں اسی سطح پر ایڈجسٹ کیا جا رہا ہے۔

اور اگرچہ پوری مارکیٹ کی مجموعی جذب کی شرح بحران سے پہلے کے سالوں کی اسی مدت کے مقابلے میں اب بھی کم ہے (پوری مارکیٹ کا اوسطاً 20%)، 2023 میں جذب کی شرح سہ ماہی تک بتدریج بڑھی ہے۔

"دوسری سہ ماہی میں پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں زیادہ اضافہ ہوا، تیسری سہ ماہی میں دوسری سہ ماہی سے زیادہ اضافہ ہوا، اور اگر جذب کی شرح میں اضافے کی رفتار مستحکم رہتی ہے، تو امید کی جاتی ہے کہ آنے والے عرصے میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بتدریج گرم ہو جائے گی،" مسٹر کھوئی نے اپنی رائے بیان کی۔

رئیل اسٹیٹ 2023 کی چوتھی سہ ماہی سے ٹھیک ہو جائے گا۔

ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں کب بہتری آئے گی اس کے بارے میں اپنے خیالات کا اظہار کرتے ہوئے، DXS - FERI کے ڈائریکٹر نے کہا کہ 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں داخل ہوتے ہوئے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں گہری کمی کو ایک سال گزر چکا ہے۔ حکومت سے لے کر کاروبار تک تمام جماعتوں کی کوششوں سے، اگرچہ ابھی بھی بہت سی مشکلات ہیں، لیکن ایسے اشارے مل رہے ہیں کہ مارکیٹ آہستہ آہستہ بہتر ہو رہی ہے۔

مستقبل قریب میں، مارکیٹ کو ان منصوبوں سے نئی سپلائی ملنے کی توقع ہے جو قانونی مسائل سے پاک ہو چکے ہیں، کم شرح سود کو بھی برقرار رکھا جائے گا، اور صارفین کو رئیل اسٹیٹ قرضوں کے لیے کریڈٹ کی حدوں کے حوالے سے زیادہ مدد ملے گی، اور سرمایہ کاروں کی نفسیات دھیرے دھیرے مشاہدہ کرنے سے ہٹ کر سرمایہ کاری کے لیے مناسب مصنوعات کے انتخاب کی طرف بڑھے گی۔

رئیل اسٹیٹ - کیا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کساد بازاری کے آخری مرحلے پر پہنچ گئی ہے؟ (شکل 3)۔ — ماہرین مارکیٹ ریسرچ لانچ ایونٹ میں گفتگو کر رہے ہیں۔

اسی مناسبت سے، مسٹر کھوئی نے تبصرہ کیا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کساد بازاری کے آخری مرحلے میں داخل ہو چکی ہے، اور اب مارکیٹ تقریباً نچلی سطح پر پہنچ چکی ہے۔

"مارکیٹ کے عمومی اصولوں کے مطابق، جب نیچے تک پہنچ جائے گی، جلد یا بدیر مارکیٹ بحال ہو جائے گی۔ ابھی مارکیٹ نیچے سے گزرنا شروع کر رہی ہے۔

یہ پیش گوئی کی گئی ہے کہ 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اچانک نمو نہیں ہوگی، لیکن یقینی طور پر 2022 کی چوتھی سہ ماہی کی اسی مدت کے مقابلے میں بہتر ترقی ہوگی۔ 2023 کی تیسری سہ ماہی کے اختتام سے بہت ساری معلومات اور مثبت تبدیلیوں کے ساتھ، یہ پیش گوئی کرنے کی ایک بنیاد ہے کہ حقیقی مارکیٹ میں گرمجوشی کے چوتھے سے آخر تک اضافہ ہوگا۔ 2023 کی سہ ماہی، اور آہستہ آہستہ 2024 کی دوسری سہ ماہی سے زیادہ واضح طور پر صحت یاب ہو جائیں"، مسٹر کھوئی نے اپنی رائے بیان کی ۔

ماخذ