مارکیٹ بدل رہی ہے، کیا یہ سرمایہ کاری کا سنہری وقت ہے؟ جنوبی اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں 'خفیہ طور پر' اضافہ ہو رہا ہے، جہاں ہنوئی میں زمین کی قیمتیں سب سے زیادہ ہیں؟

مارکیٹ میں تبدیلی کی تیاری کے تناظر میں، موجودہ دور سرمایہ کاری کے لیے سنہری وقت ہے، جنوبی اپارٹمنٹس کی قیمت میں "خاموشی سے" اضافہ ہو رہا ہے، جو ہنوئی میں زمین کی بلند ترین قیمت والے شہری علاقے کو ظاہر کر رہے ہیں... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

سال کے آغاز سے، ہنوئی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے ریئل اسٹیٹ کی زیادہ تر اقسام کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ ریکارڈ کیا ہے۔ (ماخذ: ڈی این اینڈ ٹی ٹی)

مارکیٹ قیمت کی ایک نئی سطح قائم کرتی ہے۔

ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی جیسے بڑے شہروں میں زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کی ایڈجسٹمنٹ قیمتوں میں اضافے کے جامع رجحان کے لیے ایک مضبوط اشارہ دے رہی ہے۔ ہو چی منہ سٹی میں زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست اکتوبر 2024 سے موثر ہے جس کی سب سے زیادہ قیمت ضلع 1 میں VND 687.2 ملین/m² تک پہنچ گئی ہے۔ دریں اثنا، ہنوئی میں، ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست نے ہون کیم ڈسٹرکٹ میں قیمت کو VND 695 ملین/m² سے زیادہ کر دیا ہے، جو ہو چی منہ سٹی کے مقابلے میں نمایاں طور پر زیادہ ہے۔ پرانی قیمت کی فہرست کے مقابلے، ہنوئی میں ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست 2-6 گنا زیادہ ہے۔

نظرثانی شدہ اراضی قانون کے مطابق، 2026 کے آغاز سے قومی زمین کی قیمتوں کی فہرست کا باضابطہ طور پر اطلاق متوقع ہے۔ یہ ایک اہم موڑ ہے، کیونکہ تاریخ میں، ہر نئی قیمت کی فہرست کے اعلان کے بعد زمین کی قیمتوں میں کمی کی کوئی نظیر نہیں ملتی۔

مثال کے طور پر، 2015 - 2019 کی مدت میں، جب زمین کی قیمت کا نیا فریم ورک لاگو کیا گیا تھا، ہنوئی میں زمین کی قیمتوں میں 10 - 20% اضافہ ہوا۔ اسی طرح، 2020 - 2024 کی مدت میں بھی تقریباً 15 فیصد کا اوسط اضافہ ریکارڈ کیا گیا جب قومی زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ایڈجسٹ کیا گیا۔ یہ رجحان ظاہر کرتا ہے کہ 2026 میں زمین کی نئی قیمت کی فہرست موجودہ سے زیادہ قیمت کی سطح قائم کرے گی۔ یہ بہت سے لوگوں کے سرمایہ کاری کے فیصلوں کو نمایاں طور پر متاثر کرے گا۔

مارکیٹ میں تبدیلی کی تیاری کے تناظر میں، موجودہ دور رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کا سنہری وقت ہے۔ زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کو سرکاری طور پر لاگو کرنے سے پہلے، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں اب بھی نسبتاً مناسب سطح پر ہیں۔ یہ سرمایہ کاروں کے لیے کم قیمتوں پر اثاثوں کے مالک ہونے کا ایک بہترین موقع ہے، زمین کی قیمت کے نئے فریم کے لاگو ہونے پر قیمت میں اضافے کے دباؤ سے بچتے ہوئے۔

اس مرحلے پر سرمایہ کاری سے جائیداد کی قیمت میں تیزی سے اضافہ کرنے میں بھی مدد ملتی ہے۔ درحقیقت، جب زمین کی قیمتوں کو نئے پرائس فریم کے مطابق ایڈجسٹ کیا جائے گا، تو ابتدائی سرمایہ کاروں کی جائیداد کی قیمت ڈرامائی طور پر بڑھ جائے گی۔ یہ ایک واضح مسابقتی فائدہ ہے، خاص طور پر جب سرمایہ کاروں میں شامل ہونے کے ساتھ ہی مارکیٹ آہستہ آہستہ "گرم ہوجاتی ہے"۔

اس کے علاوہ، بنیادی ڈھانچے اور اقتصادی ترقی کی مضبوط صلاحیت کے حامل علاقے اکثر سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش مقامات ہوتے ہیں۔ مثال کے طور پر، ہو چی منہ شہر کے پڑوسی صوبے جیسے ڈونگ نائی، بن ڈونگ یا لانگ این سبھی بنیادی ڈھانچے کے اہم منصوبوں سے بہت فائدہ اٹھا رہے ہیں۔ یہ علاقے نہ صرف رئیل اسٹیٹ کی قیمت میں اضافہ کرتے ہیں بلکہ مکانات کی طلب میں اضافے کی بدولت منافع کے بہت سے مواقع بھی پیدا کرتے ہیں۔

جنوبی اپارٹمنٹس "خاموشی سے" قیمت میں اضافہ

سال کے آغاز سے، ہنوئی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے ریئل اسٹیٹ کی زیادہ تر اقسام کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ ریکارڈ کیا ہے۔ ہنوئی کے اپارٹمنٹس کے برعکس، ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹس کے پروجیکٹس نے اب بھی قیمتوں میں مستحکم اضافہ ریکارڈ کیا ہے، کچھ پروجیکٹس کو مضبوط ترقی کا سامنا بھی ہے۔

CBRE ویتنام کی Q3/2024 کی رپورٹ کے مطابق، ہو چی منہ شہر میں، نئی سپلائی کم ہے لیکن جذب کی شرح بہتر ہو رہی ہے۔ خاص طور پر، Q3 میں، ہو چی منہ سٹی میں فروخت کے لیے 130 سے ​​کم نئے اپارٹمنٹس تھے، جو کہ فروخت کے لیے کھولے گئے منصوبوں کے اگلے مرحلے سے آتے ہیں، جو مرکز سے دور اضلاع میں واقع ہیں۔

اگرچہ فروخت کے لیے آفیشل سپلائی کم ہے، لیکن حالیہ دنوں میں ہو چی منہ سٹی مارکیٹ کے روشن مقام کا ذکر کیا جا سکتا ہے کیونکہ مارکیٹ میں تقریباً 300 اپارٹمنٹس ایسے پروجیکٹس سے دوبارہ پیش کیے گئے ہیں جنہوں نے تھو ڈک سٹی، ڈسٹرکٹ 7 میں گزشتہ 1-2 سالوں میں عارضی طور پر فروخت روک دی تھی اور تقریباً 2,700 اپارٹمنٹس جو کہ سرکاری طور پر فروخت کے لیے نہیں کھولے گئے تھے، مستقبل قریب میں فروخت کے لیے کھولے جانے کی توقع شروع کر دی گئی ہے۔

اس کے علاوہ، فروخت کے لیے باقی انوینٹری کے ساتھ زیادہ تر پراجیکٹس نے مثبت فروخت کی شرحیں ریکارڈ کیں، اس سہ ماہی میں 2,000 سے زیادہ اپارٹمنٹس نے کامیابی کے ساتھ لین دین کیا، جو پچھلی سہ ماہی سے تقریباً دوگنا ہے۔ سرمایہ کاروں نے سیلز کی بہت سی پالیسیوں کا اطلاق جاری رکھا جیسے ادائیگی کے طریقوں پر مبنی رعایتیں، ادائیگی کے متنوع نظام الاوقات، قرض کے سود کی حمایت، رینٹل کے وعدے وغیرہ۔

بکنگ کے مرحلے میں اعلی متوقع فروخت کی قیمتوں کے ساتھ کچھ پروجیکٹ بھی خریداروں کو اسی معیار کے لیکن کم فروخت کی قیمتوں اور جلد ہینڈ اوور کے لیے پرائمری پروڈکٹس کے ساتھ پڑوسی پروجیکٹس پر غور کرنے کا سبب بنتے ہیں۔

Q3/2024 تک، ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹس کی بنیادی فروخت کی قیمت خالص رقبہ کے VND66 ملین/m2 تک پہنچ گئی، جو کہ سہ ماہی کے لحاظ سے 4% اور تقریباً 8% سال بہ سال زیادہ ہے، جس کی بڑی وجہ پرانے پروجیکٹس نئے ابتدائی مرحلے میں اپنی فروخت کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کر رہے ہیں، جیسے کہ D-Homme (Di-Homme) اور Divida-6 (District) (ضلع 7) سبھی نے اپنی بنیادی فروخت کی قیمتوں کو پچھلے مرحلے کی فروخت کی قیمتوں کے مقابلے میں 10% - 30% تک ایڈجسٹ کیا۔

اس سہ ماہی میں ہو چی منہ سٹی کی ثانوی مارکیٹ میں تھوڑا سا اضافہ جاری رہا، جس میں اوسطاً 3% سہ ماہی اور 5% سال بہ سال اضافہ ہوا، تیسری سہ ماہی میں خالص منزل کے رقبے کے اوسط VND48 ملین/m2 تک پہنچ گیا۔ اس سہ ماہی میں زیادہ تر اپارٹمنٹ سیگمنٹس نے ثانوی فروخت کی قیمتوں میں اضافہ ریکارڈ کیا۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ Saigon Pearl پروجیکٹ کی قیمت میں متاثر کن اضافہ ہوا ہے – پچھلے سال میں 34% تک۔ Batdongsan.com.vn کے اعداد و شمار کے مطابق، فی الحال، عام فروخت کی قیمت تقریباً 83.2 ملین VND/m2 میں اتار چڑھاؤ آ رہی ہے۔

سی ٹی 3 پلاٹ پر سوشل ہاؤسنگ ایریا کا تناظر - کم چنگ نیا شہری علاقہ، ڈونگ انہ ضلع، ہنوئی۔ (ماخذ: سرمایہ کار)

ہنوئی میں 1,000 سے زیادہ سستی ہاؤسنگ یونٹس ہونے والے ہیں۔

سرمایہ کاروں Handico اور Viglacera کا مشترکہ منصوبہ 2025 کے اوائل میں CT3، CT4 - کم چنگ نیو اربن ایریا، ڈونگ انہ ڈسٹرکٹ (ہانوئی) کے پلاٹوں پر سماجی ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبے کے تحت CT3 پروجیکٹ کی تعمیر شروع کرنے کا ارادہ رکھتا ہے۔

پراجیکٹ مینجمنٹ بورڈ کی معلومات کے مطابق، ڈونگ انہ ڈسٹرکٹ کی پیپلز کمیٹی دسمبر 2024 میں سائٹ کی منظوری کی پیشرفت کو تیز کر رہی ہے۔ توقع ہے کہ جنوری 2025 میں، ہنوئی پیپلز کمیٹی منصوبے کو شروع کرنے کے لیے اقدامات کرنے کے لیے مشترکہ سرمایہ کار کے لیے زمین مختص کرنے کا فیصلہ کرے گی۔

منظور شدہ منصوبے کے مطابق، CT3 زمینی پلاٹ 3 بلند و بالا اپارٹمنٹ کی عمارتیں بنائے گا، ہر عمارت 12 منزلیں + 1 اٹاری کی ہے۔ کل تعمیراتی منزل کا رقبہ 109,000 m2 سے زیادہ ہے، جس میں کل 1,104 اپارٹمنٹس ہیں، اور تقریباً 4,000 افراد کی آبادی ہے۔

زمینی پلاٹ CT4 پر، سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹ نے تعمیراتی سرمایہ کاری مکمل کر لی ہے اور 2021 کی چوتھی سہ ماہی سے 12 منزلہ اپارٹمنٹ بلڈنگ + 1 اٹاری کے ساتھ استعمال میں لایا گیا ہے، کل 484 اپارٹمنٹس 1,500 سے زیادہ لوگوں کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرتے ہیں۔

زمینی پلاٹ CT5 پر منصوبے کے بارے میں، مشترکہ سرمایہ کار کے نمائندے نے کہا کہ وہ ڈونگ انہ ضلع کی پیپلز کمیٹی کے ساتھ فعال طور پر رابطہ کر رہے ہیں تاکہ معاوضے اور سائٹ کی منظوری میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کیا جا سکے اور ساتھ ہی لوگوں کے لیے دوبارہ آبادکاری کی زمین کا بندوبست کیا جا سکے۔

دوسری طرف، کنسورشیم شہر کی ایک رپورٹ کا مطالعہ کر رہا ہے تاکہ ورکر ہاؤسنگ پروجیکٹ سے سوشل ہاؤسنگ میں ایڈجسٹمنٹ کی اجازت دی جائے تاکہ اس قسم کی پالیسی ہاؤسنگ تک رسائی حاصل کرنے والے مضامین کو مزید وسعت دی جا سکے، جو کہ لوگوں کی اکثریت کے لیے موزوں ہے۔

ہنوئی میں زمین کی سب سے زیادہ قیمت کے ساتھ شہری علاقے کو ظاہر کرنا

ہنوئی کی ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق، Tay Ho Tay شہری علاقہ (Tay Ho District) وہ شہری علاقہ ہے جس کی زمین کی قیمت 113 ملین VND/m2 سے زیادہ ہے۔

مندرجہ بالا قیمت شہری علاقے کے سب سے خوبصورت مقام (مقام 1) سے تعلق رکھتی ہے جس میں 60 میٹر روڈ سیکشن ہے، جو تائے ہو ضلع کا حصہ ہے، جو کہ 2019 میں جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست کے مقابلے میں 225 فیصد اضافہ ہے (34.8 ملین VND/m2)۔

Tay Ho Tay کے شہری علاقے میں، 60m سڑک کے سامنے والے مقام لیکن Bac Tu Liem ضلع میں اس کی قیمت تقریباً 108 ملین VND/m2 ہے، جو کہ 210% کا اضافہ ہے۔

ہنوئی کی ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمتوں کی فہرست کے مطابق، 5 شہری علاقے ہیں جن کی زمین کی قیمتیں 100 ملین VND/m2 سے زیادہ سڑک کے فرنٹیج پر ہیں۔

Tay Ho Tay کے شہری علاقے کے علاوہ (تجارتی نام Starlake ہے)، Nam Trung Yen کے شہری علاقے کی قیمت 40m سڑک کے حصے کے ساتھ 109.3 ملین VND/m2 ہے، Thanh Pho Giao Luu کے شہری علاقے کی 50m سڑک کے حصے کی قیمت تقریباً 104.3m/2 ملین VND کے قریب ہے، 60 میٹر روڈ سیکشن پر 108 ملین VND/m2، اور My Dinh - Me Tri شہری علاقے میں 20-30m سڑک کے حصے میں تقریباً 101 ملین VND/m2 کی قیمت ہے۔

مضافاتی شہری علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں بھی اوسطاً 175-200% اضافہ ہوا۔ مثال کے طور پر، Lideco شہری علاقہ (Hoai Duc District) 18.8 ملین VND سے بڑھ کر تقریباً 54.7 ملین VND/m2 ہو گیا، جو تقریباً 190% کے اضافے کے برابر ہے۔

دریں اثنا، ہنوئی میں نئے ایڈجسٹ کردہ جدول میں سب سے کم شہری زمین کی قیمت Phu Thinh رہائشی علاقہ، Son Tay ٹاؤن ہے جس کی قیمت 11.38 ملین VND/m2 ہے، جو پرانی قیمت کی فہرست کے مقابلے میں 175% اضافہ ہے۔

تاہم، اوپر کی قیمتیں حال ہی میں مارکیٹ میں خرید و فروخت کی قیمتوں سے بہت کم ہیں۔

مارکیٹ اور رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ سائٹس کا سروے کرتے ہوئے، Tay Ho Tay کے شہری علاقوں کے ساتھ ساتھ دیگر شہری علاقوں میں مکانات اور زمین کی قیمتیں 3-4 گنا زیادہ فروخت کے لیے مشتہر کی جا رہی ہیں۔ مثال کے طور پر، Tay Ho Tay شہری علاقے میں، ولا اور ٹاؤن ہاؤسز کی قیمتیں تقریباً 350-400 ملین VND/m2 میں فروخت کے لیے دی جا رہی ہیں، اپارٹمنٹس 100 ملین VND/m2 سے زیادہ ہیں۔ یہاں ولا ہیں جن کی تشہیر شدہ قیمتیں 500 ملین VND/m2 سے زیادہ ہیں۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-29887.html