کرائے کا بازار آدھا ہلچل، آدھا ویران ہے۔

ہو چی منہ سٹی: کرائے کے مکانات میں اب بھی 65% یا اس سے زیادہ کی مثبت رہائش کی شرح ہے، اس کے برعکس، سڑک کے سامنے والے ٹاؤن ہاؤسز میں بہت کم کرایہ دار ہیں اور اکثر خالی رہتے ہیں۔

VnExpress کے ریکارڈ سے پتہ چلتا ہے کہ دوسری سہ ماہی کے آغاز سے 21 مئی تک، ہو چی منہ شہر میں رینٹل ہاؤسنگ مارکیٹ مضبوطی سے دو حصوں میں تقسیم ہے: روشنی اور اندھیرا۔ خاص طور پر، 3.5 ملین VND ماہانہ سے کم کرایہ پر لینے والے مکانات، مرکز سے 10 کلومیٹر یا اس سے زیادہ، اوسط آمدنی والے طلباء اور کارکنوں کی اکثریت کی خدمت کرتے ہیں (12 ملین VND ماہانہ سے کم) نے 90-95% کی قبضے کی شرح ریکارڈ کی ہے۔ رینٹل ہاؤسنگ سیگمنٹ جس کی قیمت 3.5-5 ملین VND ماہانہ ہے، مرکز سے 3-6 کلومیٹر، اچھی آمدنی والے کارکنوں کی خدمت کر رہے ہیں (13-20 ملین VND ماہانہ سے) نے بھی 85-90% کی قبضے کی شرح حاصل کی۔

5-7 ملین VND ماہانہ سے زیادہ قیمت والے رینٹل ہاؤسنگ سیگمنٹ کے لیے، قبضے کی شرح 80% تک پہنچنے کے ساتھ معمولی اتار چڑھاؤ کے آثار ہیں، ہر چھ ماہ یا ایک سال کے معاہدے کی میعاد ختم ہونے کے بعد، کرایہ داروں کی تعداد کا 20-30% چیک آؤٹ کرتے ہیں، نئے کرایہ داروں کو تلاش کرنا پڑتا ہے۔ 8-15 ملین VND ماہانہ یا اس سے زیادہ کی قیمت والے رینٹل ہاؤسنگ میں رہائش کی شرح 70-75% تک گر جاتی ہے، باقاعدہ کرایہ دار چیک آؤٹ کرتے ہیں۔ رینٹل ہاؤسنگ سیگمنٹ جس کی قیمت 1,000 USD فی مہینہ یا اس سے زیادہ ہے اس میں 65-70% کی کمزور قبضے کی شرح ہے، لیکن یہ اب بھی مثبت سطح پر ہے۔

رہائشی مقاصد کے لیے کرائے کے مکانات کی مثالی قبضے کی شرح کے برعکس، ہو چی منہ سٹی کے مرکزی علاقے میں کرائے کے لیے سڑک کے سامنے والے ٹاؤن ہاؤسز کافی اداس ہیں، جن میں بہت سی جگہیں خالی ہیں۔ اپریل سے، Ngo Duc Ke، Ho Tung Mau، Ly Tu Trong، Hai Ba Trung، Nguyen Trai Fashion Street، Bui Vien Western Street (Dirt 1) کے ساتھ جاتے ہوئے، گلی کے سامنے والے ٹاؤن ہاؤسز جو کبھی کاروبار میں ہلچل مچا رہے تھے، اب بڑی تعداد میں خالی پڑے ہیں۔

نوٹرے ڈیم کیتھیڈرل - سٹی پوسٹ آفس کے چکر کے آس پاس بھی بہت سے برانڈز کی واپسی کی صورتحال پیش آئی۔ میٹروپولیٹن عمارت میں واقع میلور کافی اپریل کے آخر میں بند ہوگئی۔ حال ہی میں، eDiGi، ویتنامی مارکیٹ میں Apple (APR) کا پریمیم مجاز خوردہ اسٹور، جو ارب پتی جوناتھن ہان نگوین کے کاروباری نظام سے تعلق رکھتا ہے، جو سٹی پوسٹ آفس کے ساتھ واقع ہے، نے بھی احاطے کو واپس کر دیا۔ قریبی، کیفے سائگون لا پوسٹے باہر چلا گیا اور ابھی تک کوئی نیا کرایہ دار نہیں ملا ہے۔ بک اسٹریٹ کے ساتھ، میکڈونلڈز کی دکان کافی عرصہ قبل واپس لے لی گئی تھی لیکن یہ جگہ ابھی تک خالی ہے۔

پہلے، ڈسٹرکٹ 1 کے کور میں گلیوں کے سامنے والے ٹاؤن ہاؤسز کو بڑے برانڈز، چھوٹے اور درمیانے درجے کے کاروباری اداروں یا انفرادی کاروبار کرائے پر دیتے تھے، لیکن اب پرانے کرایہ دار ایک ایک کرکے چھوڑ رہے ہیں، نئے کرایہ دار نہیں آئے ہیں، جس کی وجہ سے خالی جگہوں کی شرح بڑھ رہی ہے۔

لی لوئی اسٹریٹ فرنٹیج، ڈسٹرکٹ 1، HCMC پر ٹاؤن ہاؤس کرایہ پر۔ تصویر: Quynh Tran — لی لوئی اسٹریٹ فرنٹیج، ڈسٹرکٹ 1، HCMC پر ٹاؤن ہاؤس کرایہ پر۔ تصویر: *Quynh Tran*

مندرجہ بالا پیش رفت کو دیکھتے ہوئے، ایک آزاد رئیل اسٹیٹ ماہر مسٹر لی کووک کین نے اندازہ لگایا کہ رینٹل ہاؤسنگ مارکیٹ واضح طور پر دو حصوں میں تقسیم ہے: روشن اور تاریک۔ روشن نصف کم قیمت یا سستی ہاؤسنگ رئیل اسٹیٹ ہے، جو کنزیومر رئیل اسٹیٹ گروپ سے تعلق رکھتی ہے، جس کی درجہ بندی ضروری ضروریات کے طور پر کی جا سکتی ہے، اور اس نے وبائی امراض کے بعد بحالی کی مدت سے لے کر اب تک اچھی قبضے کی شرح کو برقرار رکھا ہے۔ تاہم، مرکزی علاقوں میں دفاتر یا کاروباری جگہ کے طور پر کرائے کے لیے سڑک کے سامنے والے ٹاؤن ہاؤس، عام طور پر ڈسٹرکٹ 1، مانگ میں کمی اور معاشی مشکلات کی وجہ سے دباؤ میں ہیں۔

مسٹر کین نے تجزیہ کیا کہ 2020-2021 کی وبائی مدت کے دوران، تقریباً تمام کاروبار جن کو احاطے استعمال کرنے کی ضرورت تھی، انہیں بند کرنا پڑا اور اپنے پیمانے کو کم کرنا پڑا۔ 2022 کی دوسری سہ ماہی سے، نئی کاروباری سرگرمیوں کا بتدریج دوبارہ آغاز شروع ہوا، اور احاطے کی تلاش دوبارہ زیادہ فعال ہو گئی۔

تاہم، مہنگائی، جنگ، اور عالمی کساد بازاری کے علاوہ وبائی مرض کے منفی اثرات نے اپنا نقصان اٹھانا شروع کر دیا ہے: عالمی صارفین اپنے اخراجات کو سخت کر رہے ہیں، اور کاروباری اداروں کی پیداوار اور کاروباری سرگرمیاں اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا کر رہی ہیں اور ابھی تک وبائی مرض سے پہلے کے مرحلے پر بحال نہیں ہوئی ہیں۔ اس لیے، دفتری جگہ اور کاروباری جگہوں کی مانگ اب بھی کم ہے، یہی وجہ ہے کہ مرکزی علاقوں میں گلیوں کے سامنے والے بہت سے ٹاؤن ہاؤس اس وقت خالی پڑے ہیں۔

مسٹر کین کے مطابق، سال کے آغاز سے، معیشت نے بہت سی مشکلات اور چیلنجز دکھائے ہیں۔ کاروبار لاگت میں کٹوتی اور غیر موثر کاروباری شعبوں کو ترجیح دیتے ہوئے "معذور" کے بجائے "دفاع" کرتے ہیں۔

جب کاروباری کارروائیاں غیر مستحکم ہوں گی، کاروبار بتدریج "مقررہ لاگت" سے "متغیر لاگت" میں منتقل ہو جائیں گے۔ مثال کے طور پر، دفاتر یا مقررہ کاروباری احاطے کرائے پر لینے کے بجائے، وہ مقررہ پیمانے کو کم کر دیں گے اور ایک لچکدار ورکنگ ماڈل پر سوئچ کریں گے جو احاطے پر زیادہ انحصار نہیں کرتا ہے۔

کاروباری جگہ کرائے پر لینے کے بجائے، آف لائن سیلز پوائنٹس، چاہے کامیاب ہوں یا نہ ہوں، پھر بھی مقررہ اخراجات اٹھانا پڑتے ہیں، کرایہ دار دھیرے دھیرے لاگت بچانے والے کاروباری فارموں میں منتقل ہو رہے ہیں۔ اس کے مطابق، وہ صرف اس وقت لاگت اٹھاتے ہیں جب ان کے پاس آمدنی ہوتی ہے جیسے: آن لائن آرڈرز کرنے کے اخراجات، آن سائٹ احاطے کا استعمال کیے بغیر ڈیلیور کیے جانے والے آرڈرز کے پروموشنل اخراجات، پروڈکٹس فروخت ہونے پر سیلز بیچوانوں (ایجنٹس، ای کامرس سائٹس) کو ادا کیے جانے والے اخراجات۔

اس کے علاوہ، وبائی مرض کے دوران صارفین کے رویے میں تیزی سے تبدیلی، اسٹورز پر آف لائن لین دین کو بتدریج آن لائن پر منتقل کرنا، مرکزی علاقوں میں گلیوں کے سامنے والے ٹاؤن ہاؤسز کے لیے جگہ کی پوزیشن اور مانگ کو بھی بتدریج کم کرتا ہے۔

مسٹر کین نے یہ بھی کہا کہ آج کئی گلیوں کے سامنے والے مکانات کرائے کے لیے ویران ہونے کی ایک وجہ یہ ہے کہ احاطے کے مالکان کی اکثریت مضبوط مالی صلاحیت کے حامل افراد کی ہے۔ کرایہ کی اس سرگرمی سے حاصل ہونے والی آمدنی ان کے لیے ضروری نہیں ہے۔ اس کے علاوہ، وہ بھی بڑے انا والے لوگ ہیں، کم کرایہ ادا کرنے پر مجبور ہونے کا احساس پسند نہیں کرتے۔ اس لیے، جب پہلے سے کم قیمت پر سودے بازی کی جاتی ہے، تو زمیندار جگہ خالی چھوڑنے کو ترجیح دیتے ہیں۔

اس کے برعکس، سستی یا درمیانی رینج والے مکانات کے حصے میں، مالک مکان زیادہ آسانی سے قیمتوں پر بات چیت کر سکتے ہیں، اور کرائے کی قیمتیں بھی اعتدال پسند ہیں، طلب اور رسد مل جاتی ہیں، اس لیے خالی جگہ کی شرح کم ہے۔

وو لی

ماخذ لنک