کرائے کا بازار آدھا ہلچل، آدھا ویران ہے۔

ہو چی منہ سٹی: کرائے کے مکانات میں اب بھی 65% یا اس سے زیادہ کی مثبت رہائش کی شرح ہے، اس کے برعکس، سڑک کے سامنے والے ٹاؤن ہاؤسز میں بہت کم کرایہ دار ہیں اور اکثر خالی رہتے ہیں۔

VnExpress کے ریکارڈ سے پتہ چلتا ہے کہ دوسری سہ ماہی کے آغاز سے 21 مئی تک، ہو چی منہ شہر میں رینٹل ہاؤسنگ مارکیٹ مضبوطی سے دو حصوں میں تقسیم ہے: روشنی اور اندھیرا۔ خاص طور پر، 3.5 ملین ماہانہ VND کے تحت رینٹل ہاؤسنگ، جو مرکز سے 10 کلومیٹر یا اس سے زیادہ کے فاصلے پر واقع ہے، جو اوسط آمدنی والے طلباء اور کارکنوں کی اکثریت کی خدمت کر رہے ہیں (ماہانہ VND12 ملین سے کم) نے 90-95% کی قبضے کی شرح ریکارڈ کی ہے۔ رینٹل ہاؤسنگ سیگمنٹ جس کی قیمت VND3.5-5 ملین ماہانہ ہے، جو مرکز سے 3-6 کلومیٹر کے فاصلے پر واقع ہے، اچھی آمدنی والے کارکنوں کی خدمت کر رہے ہیں (ماہانہ 13-20 ملین VND سے) نے بھی 85-90% کی قبضے کی شرح حاصل کی۔

رینٹل ہاؤسنگ سیگمنٹ کے لیے جس کی قیمت VND5-7 ملین ماہانہ سے زیادہ ہے، 80% کے قبضے کی شرح کے ساتھ معمولی اتار چڑھاؤ کے آثار ہیں، ہر چھ ماہ یا ایک سال کے معاہدے کی میعاد ختم ہونے کے بعد، کرایہ داروں کی تعداد کا 20-30% چیک آؤٹ کرتے ہیں، نئے کرایہ داروں کو تلاش کرنا پڑتا ہے۔ رینٹل ہاؤسنگ جس کی قیمت VND8-15 ملین ماہانہ یا اس سے زیادہ ہے اس میں قبضے کی شرح ہے جو 70-75% تک گر جاتی ہے، باقاعدہ کرایہ دار چیک آؤٹ کرتے ہیں۔ رینٹل ہاؤسنگ سیگمنٹ جس کی قیمت USD1,000 ماہانہ یا اس سے زیادہ ہے اس میں 65-70% کی کمزور قبضے کی شرح ہے، لیکن یہ اب بھی مثبت سطح پر ہے۔

رہائشی مقاصد کے لیے کرائے کے مکانات کی مثالی قبضے کی شرح کے برعکس، ہو چی منہ سٹی کے مرکزی علاقے میں کرائے کے لیے سڑک کے سامنے والے مکانات کی تعداد کافی اداس ہے، جن میں بہت سی لاٹیں خالی ہیں۔ اپریل کے بعد سے، Ngo Duc Ke، Ho Tung Mau، Ly Tu Trong، Hai Ba Trung Street، Nguyen Trai Fashion Street، اور Bui Vien Western Street (Distract 1) کے ساتھ چلتے ہوئے، گلیوں کے سامنے والے گھر جو کبھی کاروبار میں ہلچل مچا رہے تھے اب بڑی تعداد میں خالی پڑے ہیں۔

نوٹرے ڈیم کیتھیڈرل - سٹی پوسٹ آفس کے چکر کے آس پاس بھی بہت سے برانڈز کی واپسی کی صورتحال پیش آئی۔ میٹروپولیٹن عمارت میں واقع میلور کافی اپریل کے آخر میں بند ہوگئی۔ حال ہی میں، eDiGi، ویتنامی مارکیٹ میں ایک مجاز Apple (APR) پریمیم ریٹیل اسٹور، جو ارب پتی جوناتھن ہان نگوین کے کاروباری نظام سے تعلق رکھتا ہے، جو سٹی پوسٹ آفس کے ساتھ واقع ہے، نے بھی احاطے کو واپس کر دیا۔ قریبی، Saigon La Poste Cafe باہر چلا گیا اور ابھی تک نیا کرایہ دار نہیں ملا۔ بک اسٹریٹ کے ساتھ، میکڈونلڈز کی دکان کافی عرصہ قبل واپس لے لی گئی تھی لیکن یہ جگہ ابھی تک خالی ہے۔

پہلے، ڈسٹرکٹ 1 کے کور میں فرنٹیج ٹاؤن ہاؤسز کو بڑے برانڈز، چھوٹے اور درمیانے درجے کے کاروباری اداروں یا انفرادی کاروبار کے ذریعے کرائے پر دیا جاتا تھا، لیکن اب ایک کے بعد ایک پرانے کرایہ دار وہاں سے جا رہے ہیں، نئے کرایہ دار نہیں آئے ہیں، جس کی وجہ سے خالی جگہوں کی شرح میں اضافہ ہو رہا ہے۔

لی لوئی اسٹریٹ فرنٹیج، ڈسٹرکٹ 1، HCMC پر ٹاؤن ہاؤس کرایہ پر۔ تصویر: Quynh Tran — لی لوئی اسٹریٹ فرنٹیج، ڈسٹرکٹ 1، HCMC پر ٹاؤن ہاؤس کرایہ پر۔ تصویر: *Quynh Tran*

مندرجہ بالا پیش رفت کو دیکھتے ہوئے، ایک آزاد رئیل اسٹیٹ ماہر مسٹر لی کووک کین نے اندازہ لگایا کہ رینٹل ہاؤسنگ مارکیٹ واضح طور پر دو حصوں میں تقسیم ہے: روشنی اور اندھیرا۔ روشن نصف کم قیمت یا سستی ہاؤسنگ رئیل اسٹیٹ ہے، جو کنزیومر رئیل اسٹیٹ گروپ سے تعلق رکھتی ہے، جس کی درجہ بندی ضروری ضروریات کے طور پر کی جا سکتی ہے، اور اس نے وبائی امراض کے بعد بحالی کی مدت کے بعد سے اچھی قبضے کی شرح کو برقرار رکھا ہے۔ تاہم، مرکزی علاقوں، عام طور پر ڈسٹرکٹ 1، میں دفاتر یا کاروباری جگہ کے طور پر کرائے کے لیے سڑک کے سامنے والے ٹاؤن ہاؤسز، مانگ میں کمی اور معیشت کی جدوجہد کے باعث دباؤ میں ہیں۔

مسٹر کین نے تجزیہ کیا کہ 2020-2021 کی وبائی مدت کے دوران، تقریباً تمام کاروبار جن کو احاطے استعمال کرنے کی ضرورت تھی، انہیں بند کرنا پڑا اور اپنے پیمانے کو کم کرنا پڑا۔ 2022 کی دوسری سہ ماہی سے، نئی کاروباری سرگرمیوں کا بتدریج دوبارہ آغاز شروع ہوا، اور احاطے کی تلاش دوبارہ زیادہ فعال ہو گئی۔

تاہم، مہنگائی، جنگ اور عالمی کساد بازاری کے علاوہ وبائی مرض کے منفی اثرات نے اپنا نقصان اٹھانا شروع کر دیا ہے: عالمی صارفین اپنے اخراجات کو سخت کر رہے ہیں، اور کاروباری اداروں کو اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے اور وہ ابھی تک وبائی مرض سے پہلے کے مرحلے پر نہیں آئے ہیں۔ اس لیے، دفتری جگہ اور کاروباری جگہوں کی مانگ اب بھی کم ہے، یہی وجہ ہے کہ مرکزی علاقے میں بہت سے گلیوں کے سامنے والے ٹاؤن ہاؤس اس وقت خالی پڑے ہیں۔

مسٹر کیئن کے مطابق، سال کے آغاز سے، معیشت نے بہت سی مشکلات اور چیلنجز دکھائے ہیں، کاروبار "حملے" کے بجائے "دفاع" کرتے ہیں، لاگت میں کمی اور غیر موثر کاروباری شعبوں کو ترجیح دیتے ہیں۔

جب کاروباری کارروائیاں غیر مستحکم ہوں گی، کاروبار بتدریج "مقررہ لاگت" سے "متغیر لاگت" میں منتقل ہو جائیں گے۔ مثال کے طور پر، دفاتر یا مقررہ کاروباری احاطے کرائے پر لینے کے بجائے، وہ اپنے مقررہ پیمانے کو کم کر دیں گے اور ایک لچکدار ورکنگ ماڈل پر جائیں گے جو احاطے پر زیادہ انحصار نہیں کرتا ہے۔

کاروباری احاطے کرائے پر لینے کے بجائے، آف لائن سیلز پوائنٹس، چاہے کامیاب ہوں یا نہ ہوں، پھر بھی مقررہ لاگت کا سامنا کرنا پڑتا ہے، کرایہ دار آہستہ آہستہ لاگت بچانے والے کاروباری فارموں کی طرف منتقل ہو رہے ہیں۔ اس کے مطابق، وہ صرف اس وقت لاگت اٹھاتے ہیں جب ان کے پاس آمدنی ہوتی ہے جیسے: آن لائن آرڈرز کرنے کے اخراجات، آن سائٹ احاطے کا استعمال کیے بغیر ڈیلیور کیے جانے والے آرڈرز کے پروموشنل اخراجات، پروڈکٹس فروخت ہونے پر سیلز بیچوانوں (ایجنٹس، ای کامرس سائٹس) کو ادا کیے جانے والے اخراجات۔

اس کے علاوہ، وبائی مرض کے دوران صارفین کے رویے میں تیزی سے تبدیلی، اسٹورز پر آف لائن لین دین کو بتدریج آن لائن پر منتقل کرنا، مرکزی علاقوں میں گلیوں کے سامنے والے ٹاؤن ہاؤسز کے لیے جگہ کی پوزیشن اور مانگ کو بھی بتدریج کم کرتا ہے۔

مسٹر کین نے یہ بھی کہا کہ اس وقت کرائے کے لیے بہت سے گلیوں کے سامنے والے مکانات ویران ہونے کی ایک وجہ یہ ہے کہ احاطے کے مالکان کی اکثریت مضبوط مالی صلاحیت کے حامل افراد کی ہے۔ کرایہ کی اس سرگرمی سے حاصل ہونے والی آمدنی ان کے لیے ضروری نہیں ہے۔ اس کے علاوہ، وہ بھی بڑے انا والے لوگ ہیں، کم کرایہ ادا کرنے پر مجبور ہونے کا احساس پسند نہیں کرتے۔ اس لیے، جب پہلے سے کم قیمت پر سودے بازی کی جاتی ہے، تو زمیندار جگہ خالی چھوڑنے کو ترجیح دیتے ہیں۔

اس کے برعکس، سستی یا درمیانی رینج والے مکانات کے حصے میں، مالک مکان زیادہ آسانی سے قیمتوں پر بات چیت کر سکتے ہیں، اور کرائے کی قیمت بھی اعتدال پسند ہے، طلب اور رسد پوری ہوتی ہے، اس لیے خالی جگہ کی شرح کم ہے۔

وو لی

ماخذ لنک