زمین کے استعمال کی فیس، کاروبار پر بوجھ کم کرنے کے لیے متعدد بار جمع کی گئی۔

زمین کے کرایے کے فرق کو منظم کرنا

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ کے مطابق، زمین سے اضافی قیمت (زمین کے کرایے کا فرق) دو اہم اداروں کی طرف سے بنائی گئی ہے: ریاست اور سرمایہ کار (جس میں نجی سرمایہ کار بہت اہم کردار ادا کرتے ہیں)۔ لہذا، ریاستی بجٹ کی آمدنی اور سرمایہ کاروں کے فائدے کے لیے منصفانہ اور سماجی استحکام کو یقینی بنانے کے لیے زمین اور زمین کی قیمتوں پر مالیاتی پالیسیوں کو منظم کرنے کی ضرورت ہے۔

سب سے پہلے، ریاست زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی، تعمیرات اور شہری منصوبہ بندی، مربوط نقل و حمل کی منصوبہ بندی (TOD) کے ذریعے زمین سے اضافی قیمت (زمین کے کرایے میں فرق) پیدا کرتی ہے اور سرمایہ کاروں کو کاروباری سرمایہ کاری کے منصوبوں کو انجام دینے کے لیے منصوبہ بندی کے مطابق زمین کے استعمال کے مقاصد میں تبدیلی کی اجازت دیتی ہے۔ لہذا، ریاست کو قومی اور عوامی مفادات کی خدمت کے لیے زمین (زمین کے کرایے کا فرق) سے اس اضافی قیمت کو ریگولیٹ کرنے کا حق ہے۔

Tiền sử dụng đất không nên tận thu - Ảnh 1. — زمین کے استعمال کی فیس ریاستی بجٹ کے لیے آمدنی کا ایک بہت بڑا ذریعہ ہے۔

مثال کے طور پر، ہو چی منہ شہر میں، 1 ہیکٹر زرعی زمین صرف تقریباً 500 ملین VND/سال کی قیمت پیدا کرتی ہے، لیکن جب زمین کے استعمال کا مقصد غیر زرعی زمین میں تبدیل کیا جاتا ہے، تو 1 ہیکٹر پیداوار، صنعتی، تجارتی، خدمت اور شہری زمین کی قیمت 55 بلین VND/سال، 100 گنا زیادہ ہوتی ہے۔ یہ اس حقیقت سے ظاہر ہوتا ہے کہ ضلع 7 1997 میں قائم کیا گیا تھا (نہا بی زرعی ضلع سے الگ)۔ اس وقت، ریاستی بجٹ کی آمدنی صرف 59 بلین VND تھی، لیکن 25 سال بعد، 2022 میں، ریاستی بجٹ کی آمدنی 5,550 بلین VND تک تھی، جو 1997 کے مقابلے میں 94 گنا زیادہ ہے۔

لہذا، 2018 میں، حکومت نے ہو چی منہ شہر کو 2025/2020 کی مدت میں 26,000 ہیکٹر زرعی اراضی کو غیر زرعی، پیداواری، صنعتی، تجارتی، خدماتی اور شہری اراضی میں تبدیل کرنے کی اجازت دی۔ فی الحال، ہو چی منہ سٹی 5 مضافاتی اضلاع کو شہری علاقوں میں تبدیل کرنے کا ایک منصوبہ تیار کر رہا ہے۔ اس کے ساتھ ہی، قومی اسمبلی نے ہو چی منہ شہر کی ترقی کے لیے متعدد مخصوص میکانزم اور پالیسیوں کو پائلٹ کرنے سے متعلق قرارداد 98 جاری کی ہے، جو کہ آنے والے سالوں میں اس شہر کے لیے زمینی وسائل سمیت تیزی سے ترقی کرنے کے حالات پیدا کرے گی۔

دریں اثنا، سرمایہ کار (بنیادی طور پر پرائیویٹ سرمایہ کار) تعمیراتی سرگرمیوں میں سرمایہ کاری کی سرگرمیوں کے ذریعے زمین سے اضافی قیمت (زمین کے کرایے میں فرق) پیدا کرتے ہیں اور پروجیکٹوں کو تیار کرنے کے لیے زمین پر کام کے کاروبار کے ذریعے۔ بنیادی طور پر سرمایہ کاروں کی تخلیقی صلاحیتوں اور مالیاتی صلاحیت کے ذریعے، جو اس منصوبے کی سرمایہ کاری کی شرح میں جھلکتی ہے۔ سرمایہ کاری کی شرح جتنی زیادہ ہوگی، رئیل اسٹیٹ کی قدر اتنی ہی زیادہ ہوگی اور سرمایہ کاروں کو ریاست کی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کے بعد زمین سے اضافی قیمت (زمین کے کرایے میں فرق) سے لطف اندوز ہونے کا حق ہے۔

لہذا، ریاست اور کاروباری اداروں کے درمیان مفادات کو ہم آہنگ کرنے کے لیے زمین سے اضافی قیمت (زمین کے کرایے کا فرق) کو منظم کرنے کے لیے ایک طریقہ کار تیار کرنا ضروری ہے۔

زمین کے استعمال کی فیس کو ٹیکس بنائیں

ایک اور مسئلہ جس کو اٹھانے کی ضرورت ہے وہ یہ ہے کہ ریاست کو صرف زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کو معقول اور منصفانہ انداز میں جمع کرنا چاہیے، اس نظریے سے کہ زیادہ جمع نہ ہو اور نہ ہی کسی چیز کو دراڑ سے پھسلنے دیا جائے۔

بہت سے کاروباری اداروں کے مطابق، زمین کے استعمال کی فیس فی الحال ان کے لیے ایک بوجھ ہے اور یہ بھی نامعلوم ہے کیونکہ وہ طویل عرصے سے زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے سے قاصر ہیں۔

زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کا موجودہ طریقہ کاروبار کے لیے مشکل بنا رہا ہے اور مانگنے اور دینے، ہراساں کرنے کا طریقہ کار بنا رہا ہے۔ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو زمین کے استعمال کی فیس کی ایک بہت بڑی رقم ادا کرنی پڑ رہی ہے، جو کہ سائٹ کلیئرنس کے لیے معاوضے کی لاگت کے تقریباً 70% کے برابر ہے، تقریباً دوسری بار زمین کے استعمال کے حقوق کو واپس خریدنا پڑتا ہے، اور یہ بوجھ بالآخر گھر کے خریداروں کو برداشت کرنا پڑتا ہے۔ اس کے مطابق، زمین کے استعمال کی فیس ہاؤسنگ لاگت کے ڈھانچے کا ایک بڑا حصہ ہے، جو اپارٹمنٹس کی لاگت کا تقریباً 10%، ٹاؤن ہاؤسز کی لاگت کا تقریباً 30% اور ولاز کی لاگت کا تقریباً 50% ہے۔ ریاست زمین کے استعمال کی فیس سے بڑی مقدار میں ریونیو حاصل کر رہی ہے، لیکن طویل مدت میں، اگر تمام اراضی حوالے کر دی جائے، تو بجٹ کی آمدنی کا یہ بڑا ذریعہ باقی نہیں رہے گا، اور اسے اضافی اور پراپرٹی ٹیکس سے تبدیل کرنے کی ضرورت ہوگی۔

Tiền sử dụng đất không nên tận thu - Ảnh 2. — یہ سب ایک ساتھ جمع کرنے کے بجائے، بہت سے لوگوں نے زمین کے استعمال کی فیس کو ٹیکس میں تبدیل کرنے کی تجویز پیش کی ہے۔

لہذا، کاروبار زمین کے استعمال کی فیس کو بطور ٹیکس ریگولیٹ کرنے کی تجویز پیش کرتے ہیں جو کہ زرعی اراضی سے رہائشی اراضی میں زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے پر لگائے گئے ٹیکس کی شرح کے ساتھ، صوبائی عوامی کمیٹی کی طرف سے جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست میں شمار کی جاتی ہے، جو کہ زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ گتانک کے ذریعے سالانہ ایڈجسٹ کی جاتی ہے۔ یہ شفافیت کو یقینی بنائے گا، درخواست دینے کے طریقہ کار کو ختم کرے گا، اور موجودہ بہت بھاری زمین کے استعمال کی فیس کی وصولی کو زیادہ معقول سطح تک کم کرے گا۔ اس کی بنیاد پر، صوبوں اور مرکز کے زیر انتظام شہروں کے ریاستی بجٹ کے لیے آمدنی کا ایک مستحکم اور پائیدار ذریعہ بنانے کے لیے پراپرٹی ٹیکس (رہائشی اراضی، مکانات) کے قانون کی تکمیل کی جائے گی۔

زمین کے استعمال کی فیس کے حساب کتاب کو تیز کرنے کے لیے، ماہرین اور کاروبار تجویز کرتے ہیں کہ زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایوں کا حساب لگانے کے لیے اضافی طریقہ کو برقرار رکھا جائے اور پلاٹوں اور اراضی کے علاقوں میں ترقی کی صلاحیت، بڑے پیمانے پر، اور 200 بلین VND سے زیادہ کی قیمت ہے کیونکہ ان منصوبوں پر زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کے قابلیت کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ درحقیقت، ماضی میں تقریباً 90% رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے لیے سرپلس طریقہ استعمال کرنا پڑتا تھا۔

ماخذ لنک