رئیل اسٹیٹ ڈپازٹ کے ضوابط پر تنازعہ

قانون کے مسودے میں پہلی بار تبصرے کے لیے قومی اسمبلی (این اے) میں جمع کروائے گئے (جمع کرانے نمبر 108/TTr-CP مورخہ 5 اپریل)، یہ شرط ہے کہ سرمایہ کار مستقبل میں مکانات اور تعمیراتی کاموں کی فروخت؛ پروجیکٹ میں انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی اور لیز پر دینے کے لیے رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور (آرٹیکل 57) سے گزرنا ہوگا۔ ان تجاویز کو بہت سی مخالف آراء موصول ہوئی ہیں، جن میں ماہرین کے بہت سے اختلاف رائے اور NA کے کچھ نائبین شامل ہیں۔

2 اختیارات

5ویں اجلاس میں قومی اسمبلی کے مندوبین کی آراء کی بنیاد پر، مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی نے تحقیق، جذب اور جائزہ لینے کے لیے متعلقہ ایجنسیوں کے ساتھ رابطہ کیا۔ قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کو بھیجے گئے تازہ ترین مسودہ قانون کے جذب، نظرثانی اور تکمیل سے متعلق رپورٹ میں، حکومت نے اس ضابطے کو ہٹانے پر اتفاق کیا جس میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کو فلور (آرٹیکل 57) کے ذریعے کرنے کی ضرورت تھی، بجائے اس کے کہ صرف اداروں کو ایسا کرنے کی ترغیب دی جائے۔

"ڈرافٹنگ ایجنسی کی قبولیت بروقت اور بہت خوش آئند ہے کیونکہ اگر اسے کسی تھرڈ پارٹی، ریئل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور سے گزرنے کے لیے کچھ رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشنز کی ضرورت ہوتی ہے، تو یہ اضافی طریقہ کار اور اخراجات پیدا کرے گا، اس قانون کے تناظر میں ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ کرے گا جس کے پاس پہلے سے ہی معاہدوں کی نوٹرائزیشن اور سرٹیفیکیشن کے ضوابط موجود ہیں۔" - ماسٹر Nguyen Van Dinh نے اپنی رائے کا اظہار کیا۔

مسودہ قانون کی ایک اور قابل ذکر شق سرمایہ کاروں کے لیے رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں جمع جمع کرنے کی شرائط ہے۔ تازہ ترین مسودہ قانون کی شق 5، آرٹیکل 23 میں، مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی دو اختیارات تجویز کرتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے مسودہ قانون میں تجویز کردہ رئیل اسٹیٹ کی فروخت اور لین دین میں ڈپازٹس سے متعلق ضوابط پر اب بھی بہت سی متضاد آراء موجود ہیں (ترمیم شدہ)۔ تصویر: TAN THANH

آپشن 1: رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار کو کسٹمر کے ساتھ معاہدے کے مطابق ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت صرف اس صورت میں دی جاتی ہے جب گھر یا تعمیراتی کام کا ایک بنیادی ڈیزائن ہو جس کی کسی ریاستی ایجنسی نے تشخیص کی ہو اور سرمایہ کار کے پاس اس قانون کی شق 2، آرٹیکل 25 میں بیان کردہ اراضی کے استعمال کے حقوق سے متعلق کم از کم ایک دستاویزات موجود ہوں، اور تعمیراتی کام کے آغاز کے قانون کے مطابق تعمیراتی کام کے بارے میں مطلع کرنے کا طریقہ کار مکمل کر لیا ہو۔ ڈپازٹ ایگریمنٹ میں واضح طور پر گھر کی فروخت کی قیمت، لیز پر خریدنے کی قیمت یا تعمیراتی کام کا ذکر ہونا چاہیے اور ڈپازٹ کی رقم فروخت کی قیمت کے 10%، مکان یا تعمیراتی کام کی لیز پرچیز قیمت سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے...

آپشن 2: رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف گاہکوں کے ساتھ معاہدے کے مطابق ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جب ہاؤسنگ اور تعمیراتی کام کاروبار میں شامل ہونے کے لیے تمام شرائط کو پورا کر چکے ہوں اور اس قانون کی دفعات کے مطابق لین دین کیے ہوں۔

ڈپازٹ کی ضرورت کو کم کریں یا ہٹائیں؟

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے آپشن 1 میں کچھ مواد سے اختلاف کا اظہار کیا، کیونکہ یہ صارفین، خاص طور پر انفرادی صارفین کے مفادات کے تحفظ میں زیادہ معنی نہیں رکھتا۔ خاص طور پر، آپشن 1 میں طے شدہ ڈپازٹ کی رقم پر نظر ثانی کی جانی چاہیے۔

"ڈپازٹ کی رقم 5% سے زیادہ نہ ہو" سماجی پریکٹس کے مطابق ایک معقول سطح ہے اور اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ ڈپازٹ کی نوعیت سرمائے کو متحرک کرنے کے مقاصد کے لیے نہیں ہے اور اس کی اتنی بڑی قدر ہے کہ ڈپازٹ کرنے والے اور ڈپازٹ وصول کنندہ دونوں کے لیے سمجھداری سے معاہدے کی تعمیل کریں۔ اس طرح، یہ پراجیکٹ کے سرمایہ کار کو پراجیکٹ کی مصنوعات، افادیت اور خدمات کے معیار کو مکمل اور بہتر بنانے کے لیے صارفین کی ضروریات اور ذوق کو سمجھنے میں بھی مدد کرتا ہے۔

دریں اثنا، ماہر Nguyen Van Dinh نے کہا کہ تھیوری میں، اس بات کا جائزہ لینا ضروری ہے کہ آیا ڈپازٹ ریئل اسٹیٹ بزنس کے قانون کے دائرہ کار میں ہے۔ ان کے مطابق، جو شخص بیچنا چاہتا ہے (سرمایہ کار) اور جو شخص خریدنا چاہتا ہے (ممکنہ گاہک) کے درمیان تعلق ایک سول رشتہ ہے، جسے سول قانون کے ذریعے منظم کیا جاتا ہے۔

سول کوڈ کے آرٹیکل 328 کے مطابق، ڈپازٹ وہ ہے جب ایک فریق دوسرے فریق کو رقم یا قیمتی دھاتیں، جواہرات یا دیگر قیمتی اشیاء (اجتماعی طور پر ڈپازٹ کے طور پر کہا جاتا ہے) کسی معاہدے کے اختتام یا کارکردگی کو محفوظ بنانے کے لیے ایک مدت کے لیے فراہم کرتا ہے۔

لہذا، اگر بیچنے والے اور خریدار کے درمیان ڈپازٹ کے معاہدے کا مقصد صرف اس بات کو یقینی بنانا ہے کہ جب دونوں فریق اہل ہوں گے، وہ اپارٹمنٹ کی فروخت اور خریداری کا معاہدہ کریں گے (ایک جگہ محفوظ کرنے کے لیے)، کیا خصوصی قانون (رئیل اسٹیٹ بزنس لاء) ڈپازٹ وصول کرنے کے وقت یا ڈپازٹ کی قدر کو محدود کر سکتا ہے؟

مسٹر ڈِن کے مطابق، پالیسی کی تاثیر کو یقینی بنانے اور "قانونی تنازعات" سے بچنے کے لیے، رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون کو ڈپازٹس کو ریگولیٹ کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ اس کے بجائے، مکانات کی فروخت، مستقبل کے تعمیراتی کاموں، سرمایہ کاروں کی طرف سے سرمائے کی نقل و حرکت اور سرمایہ کے استعمال پر سخت کنٹرول کو منظم کرنا ضروری ہے، اور ساتھ ہی خلاف ورزیوں سے نمٹنے کے لیے سخت پابندیاں عائد کی جائیں۔ لہٰذا ڈیپازٹس وصول کرنے کی شرائط اور ڈیپازٹ ویلیوز کو مسودہ قانون سے ہٹا دیا جانا چاہیے۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین:

پروجیکٹ کی منتقلی کے مسائل

پراجیکٹ کی منتقلی کے ضوابط کے بارے میں، مسودے کے آرٹیکل 38 میں واضح طور پر پراجیکٹ کو مکمل یا جزوی طور پر منتقل کرنے کا اصول بتایا گیا ہے۔ خاص طور پر، آرٹیکل 38 کی شق 3 یہ بتاتی ہے کہ منتقلی کے بعد، سرمایہ کار پروجیکٹ کا وارث بن سکتا ہے، لیکن یہ اصول مسودے کے آرٹیکل 39 سے مطابقت نہیں رکھتا ہے۔ خاص طور پر، پوائنٹ سی، آرٹیکل 39 کی شق 1 کا تقاضا ہے کہ پروجیکٹ کی منتقلی کی صورت میں، سرمایہ کار کو بنیادی ڈھانچہ مکمل کرنا چاہیے...

درحقیقت، پروجیکٹ بیچنے والے اور خریداروں کے خیالات بالکل مختلف ہیں۔ خریداروں کے پاس پیسہ ہے، مختلف خیالات ہیں اور وہ پروجیکٹ کی موجودہ صورتحال کو تبدیل کرنے کے لیے سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں، اس لیے ٹرانسفر حاصل کرنے کے بعد، وہ 1/500 کی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کر سکتے ہیں، وہ زیادہ رقم ادا کرنے، مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے اور پرانے انفراسٹرکچر کو استعمال کرنے کی ضرورت نہیں رکھتے، وہ نئے انفراسٹرکچر کی تعمیر کرتے ہیں۔ جبکہ شق 3، آرٹیکل 39 منتقلی کی اجازت دینے کے لیے نئے انفراسٹرکچر کی تکمیل کا تقاضا کرتا ہے، جو کہ منتقلی کرنے والے کے لیے ایک تکلیف ہے۔ جب ریگولیشنز ابھی بھی پابند ہوں گے، اس سے پروجیکٹ کے انضمام اور حصول (M&A) کو مشکل ہو جائے گا، منتقلی کے لیے سازگار حالات پیدا نہیں ہوں گے، بہت سے سرمایہ کاروں کے لیے نئے سرمایہ کار تلاش کرنا مشکل ہو جائے گا۔

ڈاکٹر PHAM ANH KHOI، FINA ریئل اسٹیٹ فنانشل سروسز کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر:

توازن کو یقینی بنانے کے لیے ضوابط کی ضرورت ہے۔

بہت سے اہم مشمولات ہیں جن پر قومی اسمبلی نے بحث کی ہے اور ریئل اسٹیٹ بزنس کے قانون پر فیصلہ کیا ہے (ترمیم شدہ)۔ تاہم، تمام فیصلوں کو مارکیٹ میں حصہ لینے والے مضامین کے درمیان متوازن ہونے کی ضرورت ہے، بشمول رئیل اسٹیٹ کے خریدار اور بیچنے والے۔ اگر قانون خریداروں یا بیچنے والوں کے لیے مشکل بناتا ہے تو توازن ختم ہو جائے گا۔ مثال کے طور پر، مصنوعات کی فروخت کے لیے شرائط پر ضابطے، اگر قانون بہت سخت ہے، سرمایہ کاروں کو سرمائے کو جمع کرنے میں دشواری نہیں ہوگی یا نہیں ہوگی، منصوبوں کو نافذ کرنا مشکل ہوگا، پھر اخراجات بڑھیں گے۔ مارکیٹ میں سپلائی کی جانے والی مصنوعات کم ہوں گی، اور فروخت کی قیمت خریداروں کی استطاعت سے باہر ہو گی۔

یہاں تک کہ ریاست بجٹ سے ہونے والی آمدنی سے بھی محروم ہو جائے گی، رئیل اسٹیٹ سے متعلق دیگر صنعتیں جیسے کہ تعمیراتی سامان، تنصیب، کارکن اپنی ملازمتوں سے محروم ہو جائیں گے... اور پوری معیشت بھی متاثر ہو گی۔

لی تھانہ کنسٹرکشن اینڈ ٹریڈنگ کمپنی لمیٹڈ کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر LE HUU NGHI :

جمع شدہ رقم کے انتظام کے لیے ضابطے ہونے چاہئیں۔

ایسے غیر ضروری ضابطے ہیں جن کو قومی اسمبلی کو نظر انداز کرنا چاہیے، پابند کرنے سے صرف چیک اور نگرانی کے لیے زیادہ اہلکار خرچ ہوتے ہیں... مثال کے طور پر، ڈپازٹ ریگولیشن ایک سول معاملہ ہے، جس کا فیصلہ خریدار اور بیچنے والے دونوں کرتے ہیں۔ اگر خریدار ڈپازٹ کرنے پر راضی ہو جائے لیکن خرید نہ کرے تو ڈپازٹ ضائع ہو جائے گا، اور اگر بیچنے والا رقم لے کر معاہدہ منسوخ کر دے تو ڈپازٹ واپس کر دی جائے گی۔

یا فرش کے ذریعے ٹریڈنگ کو ریگولیٹ کرنا ہے یا نہیں یہ سرمایہ کار پر چھوڑ دیا جائے کہ وہ آزادانہ طور پر انتخاب کریں، کیونکہ وہ جان لیں گے کہ کون سی منزل کا انتخاب کرنے کے قابل ہے، بصورت دیگر وہ خود پروڈکٹ بیچیں گے اور گاہک کو ذمہ دار ہوں گے۔ درحقیقت، اگر ضابطہ لازمی ہے، بہت سے ناقابل اعتبار منزلیں، صرف کمیشن حاصل کرنے کے لیے پروڈکٹ بیچنا چاہتے ہیں، سچائی کو بڑھا چڑھا کر پیش کریں گے، صارفین کو پروڈکٹ بیچنے کے منصوبے کے بارے میں غلط کہیں گے، تو سرمایہ کار وہ ہے جو اس کی پوری ذمہ داری لے۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں اہم چیز سرمایہ کار کے کیش فلو کا انتظام کرنا ہے۔ وہ گاہکوں سے پیسے کہاں ڈالتے ہیں؟ اگر ان کا انتظام نہیں کیا جاتا ہے، تو وہ اسے من مانی طور پر استعمال کریں گے اور اسے پروجیکٹ کے نفاذ میں نہیں ڈالیں گے، جو کہ صارفین کے لیے خطرہ ہے۔

فام ڈنہ نے ریکارڈ کیا۔

ماخذ: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm