رئیل اسٹیٹ ڈپازٹ کے ضوابط پر تنازعہ۔

ابتدائی مشاورت کے لیے قومی اسمبلی میں پیش کیے گئے مسودہ قانون میں (حکومتی عرضی نمبر 108/TTr-CP مورخہ 5 اپریل) میں کہا گیا ہے کہ زیر تعمیر مکانات یا تعمیراتی کام بیچنے والے، یا کسی پروجیکٹ کے اندر موجودہ انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی یا لیز پر دینے والے پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو رئیل اسٹیٹ ایکسچینج (آرٹیکل 7) کے ذریعے لین دین کرنے کی ضرورت ہوگی۔ ان تجاویز پر ملے جلے ردعمل کا اظہار کیا گیا ہے، جس میں ماہرین اور کچھ قومی اسمبلی کے نمائندوں کی طرف سے اختلاف رائے ہے۔

2 اختیارات

پانچویں اجلاس میں قومی اسمبلی کے اراکین کی آراء کی بنیاد پر، مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی نے متعلقہ ایجنسیوں کے ساتھ مل کر قانون کے مسودے کی تحقیق کی، اسے شامل کیا اور اس کا جائزہ لیا۔ قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کو پیش کیے گئے مسودہ قانون کے تاثرات، نظرثانی اور حتمی شکل دینے کے بارے میں تازہ ترین رپورٹ میں، حکومت نے اس شرط کو ختم کرنے پر اتفاق کیا کہ رئیل اسٹیٹ کے لین دین کو تجارتی منزل (آرٹیکل 57) سے گزرنا چاہیے، اس کی جگہ صرف اداروں کے لیے ایسی لین دین کی حوصلہ افزائی کی جائے گی۔

"مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی کا اس نظریہ کو اپنانا بروقت اور بہت خوش آئند ہے کیونکہ ریئل اسٹیٹ کے کچھ لین دین کو تیسرے فریق سے گزرنے کی ضرورت ہوتی ہے، جیسے کہ رئیل اسٹیٹ ایکسچینج، اضافی طریقہ کار اور اخراجات پیدا کرے گا، اس تناظر میں ریل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوگا جہاں قانون میں پہلے سے ہی معاہدوں کی نوٹرائزیشن اور تصدیق کے ضوابط موجود ہیں۔"

مسودہ قانون کی ایک اور قابل ذکر شق وہ شرط ہے جس کے تحت ڈویلپرز کو رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں جمع جمع کرنے کی اجازت ہے۔ تازہ ترین مسودہ قانون کی شق 5، آرٹیکل 23 میں، مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی دو اختیارات تجویز کرتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں ڈپازٹ کے ضوابط کے بارے میں ابھی بھی بہت سی متضاد آراء موجود ہیں جیسا کہ رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) کے مسودہ قانون میں تجویز کیا گیا ہے۔ تصویر: TAN THANH

آپشن 1: رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے ڈویلپر کو صرف اسی صورت میں ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جیسا کہ گاہک کے ساتھ اتفاق کیا گیا ہے جب ہاؤسنگ یا کنسٹرکشن پروجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن کسی ریاستی ایجنسی سے منظور شدہ ہو اور ڈویلپر کے پاس اس قانون کی شق 2، آرٹیکل 25 میں بیان کردہ زمین کے استعمال کے حق کے دستاویزات میں سے کم از کم ایک دستاویز موجود ہو، اور اس قانون کے ذریعے تعمیر کے آغاز کے بارے میں مطلع کرنے کا طریقہ کار مکمل کر لیا ہو۔ ڈپازٹ ایگریمنٹ میں ہاؤسنگ یا کنسٹرکشن پروجیکٹ کی فروخت کی قیمت یا لیز پرچیز کی قیمت واضح طور پر بتانی چاہیے، اور ڈپازٹ کی رقم ہاؤسنگ یا کنسٹرکشن پروجیکٹ کی سیلنگ پرائس یا لیز پرچیز پرائس کے 10% سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے...

آپشن 2: رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے ڈویلپر کو صرف اس صورت میں ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جیسا کہ صارفین کے ساتھ اتفاق کیا گیا ہے جب ہاؤسنگ یا تعمیراتی پروجیکٹ نے کاروبار میں شامل ہونے کی تمام شرائط پوری کی ہوں اور لین دین اس قانون کی دفعات کے مطابق کیا گیا ہو۔

کیا ڈپازٹ کی ضرورت کو کم کرنا چاہیے یا ختم کرنا چاہیے؟

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے آپشن 1 کی کچھ شقوں سے اپنے اختلاف کا اظہار کیا، کیونکہ یہ صارفین، خاص طور پر انفرادی صارفین کے حقوق کے تحفظ میں زیادہ معنی خیز نہیں ہیں۔ خاص طور پر، آپشن 1 میں بیان کردہ ڈپازٹ کی رقم پر نظر ثانی کی جانی چاہیے...

"ڈپازٹ کی رقم 5% سے زیادہ نہ ہو" سماجی عمل کے مطابق ایک معقول رقم ہے اور اس بات کو یقینی بناتی ہے کہ ڈپازٹ فنڈ ریزنگ کے مقاصد کے لیے نہیں ہے اور اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کافی اہمیت کا حامل ہے کہ ڈپازٹ کنندہ اور وصول کنندہ دونوں معاہدے سے واقف ہیں اور اس کی پابندی کرتے ہیں۔ اس سے پروجیکٹ کے ڈویلپر کو پراجیکٹ کی مصنوعات، سہولیات اور خدمات کے معیار کو بہتر بنانے اور بڑھانے کے لیے کسٹمر کی ضروریات اور ترجیحات کو سمجھنے میں بھی مدد ملتی ہے۔

دریں اثنا، ماہر Nguyen Van Dinh کا استدلال ہے کہ، نظریاتی طور پر، یہ جائزہ لینا ضروری ہے کہ آیا ڈپازٹ رئیل اسٹیٹ بزنس قانون کے دائرہ کار میں آتا ہے۔ ان کے مطابق، بیچنے والے (ڈویلپر) اور خریدار (ممکنہ کسٹمر) کے درمیان تعلق ایک سول رشتہ ہے، جو سول قانون کے تحت چلتا ہے۔

سول کوڈ کے آرٹیکل 328 کے مطابق، ڈپازٹ ایک فریق کا وہ عمل ہے جو کسی معاہدے کے اختتام یا کارکردگی کی ضمانت کے لیے ایک مخصوص مدت کے لیے ایک فریق کو رقم یا قیمتی دھاتیں، جواہرات، یا دیگر قیمتی اثاثے (اجتماعی طور پر جمع شدہ اثاثوں کے طور پر کہا جاتا ہے) دیتا ہے۔

لہذا، اگر بیچنے والے اور خریدار کے درمیان ڈپازٹ کے معاہدے کا مقصد صرف اس بات کو یقینی بنانا ہے کہ دونوں فریق اپارٹمنٹ کی خرید و فروخت کے معاہدے پر آگے بڑھیں گے جب شرائط پوری ہوں گی (جائیداد کو محفوظ کرنے کے لیے)، کیا خصوصی قوانین (رئیل اسٹیٹ بزنس لاء) ڈپازٹ کے وقت یا قدر کو محدود کر سکتے ہیں؟

مسٹر ڈنہ کے مطابق، پالیسی کی تاثیر کو یقینی بنانے اور "قانون کے تنازعات" سے بچنے کے لیے، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء کو ڈپازٹ کی ضرورت کو ریگولیٹ کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ اس کے بجائے، زیر تعمیر مکانات اور تعمیراتی منصوبوں کی فروخت، سرمایہ کاروں کی جانب سے سرمائے کو جمع کرنے اور استعمال کرنے، اور خلاف ورزیوں پر سخت پابندیاں لگانے کے لیے ضابطوں کی ضرورت ہے۔ لہٰذا، ڈپازٹس وصول کرنے کے لیے ضوابط اور ڈپازٹ ویلیو کو مسودہ قانون سے ہٹا دیا جانا چاہیے۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین (HOREA):

منصوبے کی منتقلی میں کوتاہیاں

پراجیکٹ کی منتقلی سے متعلق ضوابط کے بارے میں، مسودے کا آرٹیکل 38 واضح طور پر کسی منصوبے کو مکمل یا جزوی طور پر منتقل کرنے کا اصول بیان کرتا ہے۔ خاص طور پر، آرٹیکل 38 کی شق 3 یہ بتاتی ہے کہ منتقلی کے بعد، سرمایہ کار پروجیکٹ کا وارث ہو سکتا ہے، لیکن یہ اصول مسودے کے آرٹیکل 39 سے مطابقت نہیں رکھتا ہے۔ خاص طور پر، پوائنٹ سی، آرٹیکل 39 کی شق 1 کا تقاضا ہے کہ پروجیکٹ کی منتقلی کی صورت میں، سرمایہ کار کو بنیادی ڈھانچہ مکمل کرنا چاہیے...

حقیقت میں، اس منصوبے کے بیچنے والے اور خریداروں کے خیالات بالکل مختلف ہیں۔ خریداروں کے پاس پیسہ ہے، مختلف خیالات ہیں، اور وہ پروجیکٹ کی موجودہ حالت کو تبدیل کرنے میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں۔ لہذا، منتقلی حاصل کرنے کے بعد، وہ 1/500 پیمانے کی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کر سکتے ہیں، وہ زیادہ رقم ادا کرنا قبول کرتے ہیں، اپنی مالی ذمہ داریاں پوری کرتے ہیں، اور پرانے انفراسٹرکچر کو استعمال کرنے کی ضرورت نہیں ہوتی ہے۔ وہ نئے بنیادی ڈھانچے کی تعمیر کرتے ہیں. دریں اثنا، آرٹیکل 39 کی شق 3 منتقلی کی اجازت دینے سے پہلے نئے انفراسٹرکچر کی تکمیل کا تقاضا کرتی ہے، جو کہ منتقل کرنے والے کے لیے تکلیف دہ ہے۔ جب قواعد و ضوابط محدود رہیں گے، تو یہ منصوبوں کے انضمام اور حصول (M&A) کو مشکل بنا دے گا، منتقلی کے لیے سازگار ماحول پیدا نہیں کرے گا، اور بہت سے نااہل سرمایہ کاروں کو نئے سرمایہ کاروں کو تلاش کرنا مشکل ہو جائے گا۔

ڈاکٹر فام انہ خوئی، FINA ریئل اسٹیٹ فنانشل سروسز کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر:

ضابطوں میں توازن کو یقینی بنانے کی ضرورت ہے۔

قومی اسمبلی میں رئیل اسٹیٹ بزنس کے ترمیمی قانون کے حوالے سے کئی اہم امور پر بحث اور فیصلے کیے گئے۔ تاہم، تمام پالیسی فیصلوں کو مارکیٹ کے تمام شرکاء کے درمیان متوازن ہونے کی ضرورت ہے، بشمول رئیل اسٹیٹ کے خریدار اور بیچنے والے۔ اگر قانون خریداروں یا بیچنے والوں کے لیے مشکلات پیدا کرتا ہے تو یہ عدم توازن پیدا کرے گا۔ مثال کے طور پر، کسی پروڈکٹ کو فروخت کے لیے لانچ کرنے کی شرائط کے حوالے سے، اگر قانون بہت سخت ہے، تو ڈویلپرز کے لیے سرمایہ اکٹھا کرنا مشکل یا ناممکن ہو جائے گا، پراجیکٹ پر عمل درآمد میں رکاوٹ ہو گی، اور نتیجتاً، مارکیٹ میں پیش کی جانے والی مصنوعات کم معیار کی ہوں گی، جس کی قیمت خریداروں کی استطاعت سے زیادہ ہو گی۔

مزید برآں، حکومت کو بجٹ کے نقصانات کا سامنا کرنا پڑے گا، دیگر رئیل اسٹیٹ سے متعلقہ صنعتیں جیسے تعمیراتی سامان اور تعمیرات اپنی ملازمتیں کھو دیں گی، اور پوری معیشت متاثر ہوگی۔

لی تھانہ ٹریڈنگ اینڈ کنسٹرکشن کمپنی لمیٹڈ کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر LE HUU NGHIA :

جمع شدہ فنڈز کے انتظام کے لیے ضابطے ہونے چاہئیں۔

ایسے غیر ضروری ضابطے ہیں جنہیں قومی اسمبلی کو نظر انداز کرنا چاہیے۔ ان کو مسلط کرنے سے صرف معائنہ اور نگرانی پر عملہ ضائع ہوتا ہے... مثال کے طور پر، ڈپازٹ ریگولیشن ایک سول معاملہ ہے، جس کا فیصلہ خریدار اور بیچنے والے دونوں کرتے ہیں۔ اگر خریدار ڈپازٹ ادا کرنے پر راضی ہو جاتا ہے لیکن نہیں خریدتا ہے، تو وہ ڈپازٹ سے محروم ہو جاتا ہے، جبکہ اگر بیچنے والا رقم لے کر سودا منسوخ کر دیتا ہے، تو اسے ڈپازٹ کی تلافی کرنی چاہیے۔

ٹریڈنگ پلیٹ فارم کے ذریعے لین دین کیے جائیں یا نہیں، یہ ڈویلپرز کے انتخاب کی آزادی پر چھوڑ دیا جانا چاہیے، کیونکہ وہ جان لیں گے کہ کون سا پلیٹ فارم منتخب کرنے کے لیے کافی قابل ہے۔ بصورت دیگر، وہ اپنی مصنوعات خود فروخت کر سکتے ہیں اور صارفین کے لیے ذمہ دار ہو سکتے ہیں۔ حقیقت میں، اگر یہ لازمی ہوتا، تو بہت سے بے ایمان پلیٹ فارمز، جو صرف کمیشن حاصل کرنے کے لیے پروڈکٹس بیچنے میں دلچسپی رکھتے ہیں، اسے صارفین کو بیچنے کے لیے پروجیکٹ کو بڑھا چڑھا کر پیش کریں گے یا غلط بیانی کریں گے، اور اس کے بعد ڈیولپر تمام ذمہ داری اٹھائے گا۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کا ایک اہم پہلو ڈویلپر کے کیش فلو کا انتظام کرنا ہے۔ وہ کلائنٹس سے ملنے والی رقم کہاں رکھتے ہیں؟ اگر اس کا صحیح طریقے سے انتظام نہیں کیا جاتا ہے اور وہ اسے پروجیکٹ میں سرمایہ کاری کرنے کے بجائے من مانی طریقے سے استعمال کرتے ہیں، تو یہ کلائنٹس کے لیے خطرہ ہے۔

فام ڈنہ نے لکھا

ماخذ: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm