جنگل کے لیے شہر چھوڑنے کا رجحان ٹھنڈا، زمین کی قیمت میں 30 فیصد کمی لیکن کوئی نہیں خریدتا

زمین کی قیمتیں تیزی سے گرتی ہیں لیکن کوئی نہیں خریدتا

"2021 میں، میں نے ڈاک سونگ ڈسٹرکٹ، ڈاک نونگ صوبے میں 3 ہیکٹر زمین 4.5 بلین VND میں خریدی تھی، لیکن اب میں اسے 3 بلین VND سے زیادہ میں فروخت کر رہا ہوں اور کوئی اسے نہیں خرید رہا ہے،" مسٹر ٹران وان کوانگ، ڈسٹرکٹ 3، ہو چی منہ سٹی کے ایک سرمایہ کار نے کہا۔

مسٹر کوانگ کے مطابق، اس وقت ان کے دوست اکثر ایک دوسرے کو سرمایہ کاری کے لیے زرعی زمین خریدنے کی دعوت دیتے تھے کیونکہ بہت سے لوگ "جنگل کے لیے شہر چھوڑ کر جانا چاہتے تھے"۔ اس رجحان کی وجہ سے، اس نے صحیح وقت کا انتظار کرنے کے لیے ڈاک نونگ میں زمین خریدی۔

2023 تک، معاشی زوال کے آثار دیکھتے ہوئے، اس نے سرمایہ کی وصولی کے لیے زمین فروخت کرنے کا فیصلہ کیا، لیکن ایک سال سے زیادہ گزرنے کے باوجود، اس نے ابھی تک اسے فروخت نہیں کیا۔

"میں نے قیمت میں 30 فیصد کمی کی لیکن ابھی تک کوئی خریدار نہیں ملا۔ میرا خاندان بھی شرح سود اور کم آمدنی کے باعث بہت زیادہ دباؤ میں ہے۔ اگر زمین فروخت نہیں کی جا سکتی تو مشکلات میں اضافہ ہو جائے گا،" مسٹر کوانگ نے شیئر کیا۔

ہو چی منہ شہر میں ایک سرمایہ کار مسٹر کوانگ نے 30% نقصان قبول کیا لیکن پھر بھی وہ زرعی زمین فروخت نہیں کر سکے جو انہوں نے 2021 میں خریدی تھی۔ (تصویر: D.V)

مسٹر کوانگ ان بہت سے سرمایہ کاروں میں سے ایک ہیں جو اس عرصے کے دوران اپنے اسٹاک سے باہر نہیں نکل سکتے۔ جو لوگ وقت پر "لہر" پر کود نہیں سکتے انہیں اگلی لہر کا انتظار کرنا پڑے گا، اور اس دوران انہیں مالی دباؤ پر قابو پانا ہوگا۔

وی ٹی سی نیوز کے مطابق، ہو چی منہ شہر میں بہت سے سرمایہ کار لام ڈونگ، بنہ فوک، ڈاک نونگ، ڈاک لک میں 10-30% کی رعایت پر زرعی زمین فروخت کر رہے ہیں۔ فروخت کے لیے زمین کی قیمت مقام اور رقبہ کے لحاظ سے 4-15 بلین VND ہے۔ تاہم، اس مدت کے دوران بہت کم سرمایہ کاروں کے پاس گاہک ہوتے ہیں۔ زیادہ تر خریدار قیمت کم کرنا چاہتے ہیں اور ادائیگی کرنے میں جلدی نہیں کرتے ہیں۔

COVID-19 کی وبا کے دوران "شہر کو جنگل کے لیے چھوڑنے" کا رجحان بڑھ رہا ہے، جس کی وجہ سے لام ڈونگ، بنہ فوک، ڈاک نونگ، اور ڈاک لک جیسے علاقوں میں زرعی زمین اور پیداواری جنگلاتی زمین کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔

2020 - 2021 کی مدت میں، ان صوبوں میں زرعی زمین کی قیمتوں میں معمول کے مقابلے میں 4 - 5 گنا اضافہ ہوا، جس کی وجہ سے ہو چی منہ شہر میں بہت سے سرمایہ کار "کھیل" میں دوڑ پڑے۔

اس وقت، ڈاک نونگ اور ڈاک لک صوبوں میں 1 ہیکٹر اراضی جس کی لاگت تقریباً 300-400 ملین VND تھی صرف 5-6 ماہ کے بعد اچانک بڑھ کر 1.2-1.5 بلین VND/ہیکٹر ہو گئی۔ بنہ فوک اور لام ڈونگ میں زمین بھی 2-3 بار آسمان کو چھونے لگی کیونکہ ہو چی منہ سٹی میں بہت سی رئیل اسٹیٹ بروکریج کمپنیاں مارکیٹ میں آئیں۔

قیاس آرائیاں کرنے والے اور زمین کے دلال زمین کی بڑھتی ہوئی مانگ کی وجہ سے "قیمتیں بڑھانے" کا مقابلہ کرتے ہیں۔ تاہم، جب لہر گزر جاتی ہے، تو کچھ سرمایہ کار امیر ہو جاتے ہیں، لیکن کچھ ایسے بھی ہوتے ہیں جو "دیوالیہ ہو جاتے ہیں" کیونکہ وہ سست ہوتے ہیں اور آخری خریدار بن جاتے ہیں، جو مال سے چھٹکارا حاصل نہیں کر پاتے۔

ڈاک لک میں زمین کے بہت سے پلاٹ سستے داموں فروخت کے لیے پیش کیے جا رہے ہیں۔ (تصویر: D.V)

سرمایہ کاروں کے لیے مہنگا سبق

تھو ڈک شہر میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے نمائندے مسٹر لی وان لانگ نے کہا کہ "شہر کو جنگل کے لیے چھوڑنے" کا رجحان ٹھنڈا ہو گیا ہے۔ بہت سے سرمایہ کار 2018 سے 2021 تک خریدی گئی زمین فروخت کر رہے ہیں۔ تاہم، زمین بیچنے کے لیے سرمایہ کاروں کو اکثر بھاری نقصان اٹھانا پڑتا ہے۔

مسٹر لانگ نے اشتراک کیا کہ جب "شہر کو جنگل کے لیے چھوڑنا" کو ایک رجحان کہا جاتا ہے، تو یہ بہت ہی مختصر عرصے میں موجود ہوتا ہے۔ سرمایہ کاروں اور لوگوں کو یہ یاد رکھنے کی ضرورت ہے کہ زرعی زمین کی کاروباری برادری بنیادی طور پر مقامی زمین کے دلال یا چھوٹے قیاس آرائیاں کرنے والے ہیں۔ یہ وہ گروہ ہیں جو عارضی اور مقامی بنیادوں پر کام کرتے ہیں، وہ ورچوئل لینڈ فیور بنانے کے لیے قیمتوں میں مسلسل اضافہ کرنے کے لیے تیار ہیں۔ جب بخار گزر جاتا ہے، اصل متاثرین اب بھی سرمایہ کار ہوتے ہیں۔

ہو چی منہ شہر کے ایک رئیل اسٹیٹ ماہر مسٹر نگوین ہوانگ نے تبصرہ کیا کہ 2021 کے آخر سے جنگل کے لیے شہر چھوڑنے کا رجحان کم ہو رہا ہے۔ فی الحال، بہت سے سرمایہ کار اس رجحان سے "مایوس" ہو گئے ہیں، زیادہ سے زیادہ لوگ ہوم اسٹے اور فارم سٹے کے ماڈلز سے کامیاب نہیں ہو پا رہے ہیں۔ یہ اس وقت بھی ناگزیر ہے جب لوگ اس منصوبے کی فزیبلٹی پر غور نہیں کرتے جس پر وہ عمل پیرا ہیں۔

"سنٹرل ہائی لینڈز میں، بہت سی زرعی زمینیں 100 - 200 مربع میٹر کے چھوٹے پلاٹوں میں بٹی ہوئی ہیں، جو سرمایہ کار محتاط نہیں ہیں وہ آسان قیمت کی وجہ سے ان پلاٹوں میں آسانی سے دوڑیں گے، لیکن وہ اس بات کو نہیں دیکھتے کہ سنٹرل ہائی لینڈز میں ایسے چھوٹے پلاٹ خریدنے کے لیے صارفین اربوں خرچ نہیں کریں گے، اور بہت سے پلاٹ کم ہوں گے، بڑے پلاٹوں کے ساتھ پانی بھی کم ہوگا۔ سستی قیمتیں، دور دراز، الگ تھلگ علاقوں میں واقع ہیں، ناگوار نقل و حمل اور محدود سہولیات کے ساتھ، جس کی وجہ سے خریداروں کی کمی ہے،" مسٹر ہوانگ نے کہا۔

مسٹر ہونگ نے کہا کہ اگرچہ زمین کا رقبہ بڑا ہے اور قیمت خریدنا آسان ہے، لیکن اگر کوئی واضح کاروباری منصوبہ نہیں ہے، تو سرمایہ کار آسانی سے پیسے کھو سکتے ہیں اگر وہ جلد "سامان فروخت" نہیں کر سکتے یا ان کے پاس کوئی مخصوص مالی منصوبہ نہیں ہے۔ یہ بھی آج بہت سے سرمایہ کاروں کا خاتمہ ہے۔

مسٹر ہونگ کے مطابق، جب سرمایہ کار "رک نہیں سکتے"، تو وہ مالی اخراجات اور سود اٹھاتے ہوئے، طویل عرصے تک "زمین پر قبضہ" کرنے پر مجبور ہوتے ہیں۔ عام طور پر، بہت سے سرمایہ کار جنہوں نے لام ڈونگ میں زمین خریدی تھی، طویل عرصے تک اپنی مصنوعات فروخت کرنے سے قاصر تھے۔

مسٹر ہوانگ کے مطابق، فی الحال، اگر سرمایہ کار 30-40٪ کے نقصانات کو کم کرتے ہیں اور زمین بیچ سکتے ہیں، تو وہ بھی خوش قسمت ہیں۔

مسٹر ہوانگ کا خیال ہے کہ سرمایہ کار اور لوگ جو "شہر کو جنگل کے لیے چھوڑنا" چاہتے ہیں، ان کے لیے اپنی زمین کے لیے ایک مخصوص منصوبہ ہونا چاہیے، جو کہ قائم خطرات کے ساتھ ایک تفصیلی، واضح منصوبہ ہونا چاہیے۔

جب لوگ ہوم اسٹے یا فارم اسٹے بنانا چاہتے ہیں، تو ان کے پاس ایک واضح منصوبہ ہونا ضروری ہے۔ عام طور پر، کیا لگانا ہے، کیا اگانا ہے، زمین کو بہتر بنانے پر کتنا خرچ آئے گا، اسے بنانے میں کتنا خرچ آئے گا، زمین کو چلانے اور دیکھ بھال کرنے میں کتنا خرچ آئے گا، وغیرہ۔ زمین کے لیے بھی آسان ٹریفک کنکشن ہونا ضروری ہے، اور بنیادی سہولیات جیسے بازار، ہسپتال، اور اسکول زیادہ دور نہیں۔

DAI VIET

ماخذ