بند کریڈیٹ سرکل ریل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے 'ڈیڈ لاک' کو حل کرتا ہے؟

سال کے آغاز سے آپریٹنگ سود کی شرحوں میں چار کمی کے بعد، اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) نے محتاط سے کنٹرول نرمی کی طرف پالیسی کو تبدیل کرنے کا اشارہ دیا ہے۔ تاہم، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے، شرح سود کا مسئلہ اتنا اہم نہیں ہے کہ آیا وہ سرمائے تک رسائی حاصل کر سکتے ہیں یا نہیں۔

سرکل آف ٹرسٹ کلوز نِٹ گو کارڈ برائے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 1 — ماہر اقتصادیات ، ڈاکٹر Nguyen Tri Hieu

حال ہی میں، ایک "بند دائرے" کی شکل میں رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو فروغ دینے کی تجویز سامنے آئی ہے۔ اس کے مطابق، بینکنگ انڈسٹری کچھ قیمتوں کے حصوں (درمیانی حد اور نیچے) کے لیے رئیل اسٹیٹ کریڈٹ پیکجز کا مطالعہ اور نفاذ کر سکتی ہے۔ کریڈٹ ایک بند دائرے میں تقسیم کیا جائے گا جس میں بینک 100% کیش فلو کو کنٹرول کرے گا (بینک - گھر خریدار - سرمایہ کار - بینک)۔

اس حل کے ساتھ، سرمایہ کاروں کو فروخت کی قیمتوں کو کم کرتے وقت تھوڑا سا نقصان اٹھانا پڑے گا، لیکن انوینٹری جاری کریں گے۔ توقع کی جاتی ہے کہ اس حل سے لوگوں کے رہائشی مسائل کو حل کرنے میں مدد ملے گی جن میں بہت زیادہ صلاحیت اور سرمایہ کی جگہ ہے، جس سے بینکوں کو خطرے پر قابو پانے کے ساتھ، منتخب طور پر قرض کی تقسیم میں مدد ملے گی۔

تاہم، ماہر اقتصادیات ڈاکٹر Nguyen Tri Hieu نے کہا کہ تینوں فریقوں: بینکوں، سرمایہ کاروں اور گھر کے خریداروں کے درمیان تعلقات کے حوالے سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی حقیقت کو دوبارہ جانچنا ضروری ہے۔ انہوں نے نشاندہی کی کہ امریکہ میں، بینک صرف پراجیکٹ مکمل ہونے کے بعد ہی گھر خریداروں کو قرض دیتے ہیں، اور بینک قیمت کا اندازہ لگا سکتا ہے تاکہ صارفین کے پاس سرمایہ کاروں کو ادائیگی کرنے کے لیے رقم ہو۔

"ویتنام میں، یہ زیادہ تخلیقی ہے لیکن کچھ خطرناک ہے، یعنی سرمایہ کار گھر کے خریداروں کو رقم جمع کرنے اور پیش رفت کے مطابق ادائیگی کرنے کے لیے کہتے ہیں۔ اس کا مطلب ہے کہ سرمایہ کاروں نے مستقبل کے منصوبوں کو تیار کرنے کے لیے بینکوں سے قرضہ لیا ہے، لیکن ساتھ ہی ساتھ گھر کے خریداروں سے بھی رقم اکٹھی کی ہے۔ جب بہت زیادہ رقم ہوتی ہے، تو سرمایہ کار اسے دوسرے منصوبوں کی مالی اعانت کے لیے استعمال کرتے ہیں۔ سرمایہ کار جو 'پہلے سے ہی دونوں ہاتھوں سے گھر خریدنے کے خطرے سے دوچار ہوں گے'۔ ادا کیا،" ماہر نے تجزیہ کیا۔

اس کے مطابق، ڈاکٹر Nguyen Tri Hieu نے یہ مسئلہ اٹھایا کہ کیش فلو کو کیسے کنٹرول کیا جائے تاکہ آخر میں، گھر خریدنے والوں کے پاس گھر ہو، بینک رقم وصول کرے، اور سرمایہ کار اس منصوبے کو مکمل کرے اور منافع کمائے۔ انہوں نے کہا کہ درحقیقت ویتنام میں ابھی تک بند کریڈیٹ سرکل کا کوئی طریقہ کار نہیں ہے کیونکہ پراجیکٹس کرتے وقت بہت سے مسائل پیدا ہوتے ہیں۔

"اس کا آسان حل یہ ہے کہ مستقبل میں بننے والے ہر پروجیکٹ کے لیے، جب گھر خریدار ادائیگی کریں گے، تو انہیں پروجیکٹ کے سرمایہ کار کے بقایا قرض سے کٹوتی کرنے کے لیے براہ راست بینک کو ادائیگی کرنی ہوگی۔ اگرچہ پروجیکٹ کے مالک کے پاس مستقبل میں بننے والے پروجیکٹ کے طور پر ضمانت ہے، لیکن اس کی قیمت میں بتدریج کمی آئے گی جب اثاثہ گھر کے خریداروں کو فروخت کیا جائے گا اور اس وجہ سے بینک کے پاس موجود اصل اثاثہ سے کٹوتی کی جائے گی، جب بینک کے پاس موجود کول کی قیمت میں کمی واقع ہوگی۔ اس کے مطابق بقایا قرض کم ہوتا ہے،" ماہر نے کہا۔

ڈاکٹر Nguyen Tri Hieu نے تبصرہ کیا کہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ "بلاکیج" کا موجودہ مسئلہ یہ ہے کہ بینک نقد کے بہاؤ کو کنٹرول نہیں کر سکتے، اس لیے وہ منجمد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تناظر میں قرض دینے کی ہمت نہیں کرتے۔ اس کے مطابق، اس نے ریئل اسٹیٹ کریڈٹ کو غیر مسدود کرنے کے لیے 3 حل تجویز کیے ہیں۔

سب سے پہلے، رئیل اسٹیٹ قرضے کے موجودہ معیارات کو کم نہ کریں۔ کاروباروں کو اب بھی نقد بہاؤ، منافع کے تناسب، اور مالی لیوریج کے تناسب کا حساب لگانا اور یقینی بنانا ہے۔

دوسرا، قرض لینے والے کاروباروں کو اپنے قرضوں کی ادائیگی کے قابل ہونے کے لیے اپنے مالیاتی نظام اور نقد بہاؤ کی تشکیل نو کرنی چاہیے۔

تیسرا، 30,000 بلین VND پیکج کی طرح سماجی رہائش کو سپورٹ کرنے کے لیے ایک خصوصی قرض کا پروگرام ہونا چاہیے جو کہ لاگو کیا گیا تھا، کاروباروں کو ایسی مصنوعات فراہم کرنے میں معاونت کرتا ہے جو معاشرے کی اکثریت کی ضروریات کو پورا کرتی ہوں۔

ماخذ