بند کریڈیٹ سرکل ریل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے 'ڈیڈ لاک' کو حل کرتا ہے؟

سال کے آغاز سے اب تک آپریٹنگ شرح سود میں چار کمی کے بعد، اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) نے پالیسی کو محتاط سے کنٹرول شدہ ڈھیل کی طرف تبدیل کرنے کا اشارہ دیا ہے۔ تاہم، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے، شرح سود کا مسئلہ اتنا اہم نہیں ہے کہ آیا وہ سرمائے تک رسائی حاصل کر سکتے ہیں یا نہیں۔

اعتماد کا دائرہ، قریبی، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے محفوظ، تصویر 1 — ماہر اقتصادیات ، ڈاکٹر Nguyen Tri Hieu

حال ہی میں، "بند دائرے" کی شکل میں رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو فروغ دینے کی تجویز سامنے آئی ہے۔ اس کے مطابق، بینکنگ انڈسٹری کچھ قیمت والے حصوں (درمیانی حد اور نیچے) کے لیے رئیل اسٹیٹ کریڈٹ پیکجز کا مطالعہ اور تعینات کر سکتی ہے۔ کریڈٹ ایک بند دائرے میں تقسیم کیا جائے گا جس میں بینک 100% کیش فلو کو کنٹرول کرے گا (بینک - گھر خریدار - سرمایہ کار - بینک)۔

اس حل کے ساتھ، سرمایہ کاروں کو فروخت کی قیمتوں کو کم کرتے وقت تھوڑا سا نقصان اٹھانا پڑے گا، لیکن انوینٹری جاری کریں گے۔ کہا جاتا ہے کہ اس حل سے لوگوں کے رہائشی مسائل کو حل کرنے میں مدد ملے گی جن میں بہت زیادہ پوٹینشل اور سرمائے کی جگہ ہے، جس سے بینکوں کو خطرے پر قابو پانے کے ساتھ، منتخب طور پر قرض کی تقسیم میں مدد ملے گی...

تاہم، ماہر اقتصادیات ڈاکٹر Nguyen Tri Hieu کا خیال ہے کہ تین فریقوں: بینکوں، سرمایہ کاروں اور گھر کے خریداروں کے درمیان تعلقات کے حوالے سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی حقیقت کا از سر نو جائزہ لینا ضروری ہے۔ وہ بتاتے ہیں کہ امریکہ میں، پراجیکٹ مکمل ہونے کے بعد بینک صرف گھر خریداروں کو قرض دیتے ہیں، اور بینک قیمت کا اندازہ لگا سکتا ہے تاکہ صارفین کے پاس سرمایہ کاروں کو ادائیگی کرنے کے لیے رقم ہو۔

"ویتنام میں، یہ زیادہ تخلیقی ہے لیکن کچھ خطرناک ہے، یعنی سرمایہ کار گھر خریداروں سے رقم جمع کرانے اور پیش رفت کے مطابق ادائیگی کرنے کے لیے کہتے ہیں۔ اس کا مطلب ہے کہ سرمایہ کاروں نے مستقبل کے منصوبوں کو تیار کرنے کے لیے بینکوں سے قرض لیا ہے، لیکن ساتھ ہی ساتھ اب بھی گھر خریداروں سے رقم جمع کرتے ہیں۔ جب ان کے پاس بہت زیادہ رقم ہوتی ہے، تو سرمایہ کار اسے دوسرے منصوبوں کی مالی اعانت کے لیے استعمال کرتے ہیں۔ پیسہ،" ماہر نے تجزیہ کیا.

اس کے مطابق، ڈاکٹر Nguyen Tri Hieu نے یہ مسئلہ اٹھایا کہ کیش فلو کو کیسے کنٹرول کیا جائے تاکہ آخر میں، گھر خریدنے والے کے پاس گھر ہو، بینک رقم وصول کرے، اور سرمایہ کار پروجیکٹ کو مکمل کرے اور منافع کمائے۔ انہوں نے کہا کہ درحقیقت ویتنام میں ابھی تک بند کریڈیٹ سائیکل کا کوئی طریقہ کار موجود نہیں ہے کیونکہ ایک پروجیکٹ کرتے وقت بہت سے مسائل پیدا ہوتے ہیں۔

"اس کا آسان حل یہ ہے کہ مستقبل میں بننے والے ہر پروجیکٹ کے لیے، جب گھر خریدار ادائیگی کریں گے، تو انہیں پروجیکٹ کے سرمایہ کار کے بقایا قرض سے کٹوتی کے لیے براہ راست بینک کو ادائیگی کرنی ہوگی۔ اگرچہ پروجیکٹ کے مالک کے پاس مستقبل میں بننے والے پروجیکٹ کے طور پر ضمانت ہے، لیکن اس کی قیمت میں بتدریج کمی آئے گی جب جائیداد گھر کے خریداروں کو فروخت کی جائے گی اور اصل جائیداد سے کٹوتی کی جائے گی۔ اس کے مطابق بقایا قرض کم ہوتا ہے،" ماہر نے کہا۔

ڈاکٹر Nguyen Tri Hieu نے تبصرہ کیا کہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ "بلاکیج" کا موجودہ مسئلہ یہ ہے کہ بینک نقد کے بہاؤ کو کنٹرول نہیں کر سکتے، اس لیے وہ منجمد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تناظر میں قرض دینے کی ہمت نہیں کرتے۔ اس کے مطابق، اس نے ریئل اسٹیٹ کریڈٹ کو غیر مسدود کرنے کے لیے 3 حل تجویز کیے ہیں۔

سب سے پہلے، رئیل اسٹیٹ قرضے کے موجودہ معیارات کو کم نہیں کیا جانا چاہیے۔ کاروباروں کو اب بھی نقد بہاؤ، منافع کے تناسب، اور مالی لیوریج کے تناسب کا حساب لگانا اور یقینی بنانا ہے۔

دوسرا، قرض لینے والے کاروباروں کو اپنے قرضوں کی ادائیگی کے قابل ہونے کے لیے اپنے مالیاتی نظام اور نقد بہاؤ کی تشکیل نو کرنی چاہیے۔

تیسرا، 30,000 بلین VND پیکج کی طرح سماجی رہائش کو سپورٹ کرنے کے لیے ایک خصوصی قرضہ پروگرام ہونا چاہیے جو کہ لاگو کیا گیا تھا، جو معاشرے کی اکثریت کی ضروریات کے لیے موزوں پروڈکٹس فراہم کرنے کے لیے کاروباروں کی حمایت کرتا ہے۔

ماخذ