مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق زمین کی قیمتوں کا تعین ایک اہم قدم ہے۔

مارکیٹ کے اصولوں کو برقرار رکھنا

Savills کے ماہرین کے مطابق، ویتنام کا زمینی قانون 2024 زمین کی تشخیص کے اصولوں میں اہم تبدیلیاں لاتا ہے، مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق زمین کی تشخیص پر توجہ مرکوز کرتا ہے، جس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے شفافیت اور لیکویڈیٹی بڑھانے میں مدد ملے گی۔

اس سے پہلے، زمین کی تشخیص کو زمین کے استعمال کے مقصد اور مدت کے اصول کے مطابق منظم کیا جاتا تھا، اور "مارکیٹ میں زمین کی موجودہ قیمت کے مطابق" نیلامی کی قیمتوں سے جمع اور زمین کے استعمال سے جمع کیا جاتا تھا۔ تاہم، نیا زمینی قانون مارکیٹ کے اصول پر زور دیتا ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ زمین کی طے شدہ قیمت زمین کی حقیقی مارکیٹ ویلیو کی عکاسی کرے گی۔

مارکیٹ ویلیو، جیسا کہ انٹرنیشنل ویلیویشن اسٹینڈرڈز کونسل (IVSC) نے بیان کیا ہے، "کسی پراپرٹی کی مارکیٹ ویلیو ایک آزاد، باخبر لین دین میں رضامند خریدار اور رضامند بیچنے والے کے درمیان تشخیص کے وقت اور جگہ پر کسی پراپرٹی کی تخمینی قیمت ہوتی ہے، جہاں فریقین نے جانکاری، سمجھداری اور مجبوری کے بغیر کام کیا۔"

نئے قانون کی تبدیلیوں نے مارکیٹ کے اصولوں کو فروغ دیا ہے۔

محترمہ گیانگ نے تبصرہ کیا کہ مارکیٹ ویلیو مارکیٹ میں خریداروں اور بیچنے والوں دونوں کی سمجھ کو واضح طور پر ظاہر کرتی ہے۔ اس وقت، زمین ان سرمایہ کاروں کو مختص کی جائے گی جو سب سے زیادہ قیمت ادا کرنے کو تیار ہیں۔ یہ نقطہ نظر زمین کی تقسیم اور زمین کے زیادہ موثر استعمال کو فروغ دینے میں مدد کرتا ہے۔

مستقبل میں جب زمین کی قیمت کا ڈیٹا بیس مکمل ہو جائے گا تو خرید و فروخت کی معلومات کو عام کیا جائے گا۔ اس وقت، خریدار اور بیچنے والے لین دین کی معلومات حاصل کرنے کے لیے رسائی حاصل کر سکتے ہیں۔ وہاں سے، واضح بیداری ہوگی، جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے شفافیت کو بڑھانے میں مدد کرے گی۔ اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت بھی زیادہ آسانی سے ہوگی، جس سے مارکیٹ کے لیے لیکویڈیٹی بڑھانے میں مدد ملے گی۔

تشخیص کے طریقے

پچھلے قانون کے برعکس جس میں واضح ضوابط کا فقدان تھا، اراضی قانون 2024 کا آرٹیکل 158 بھی تشخیص کے طریقوں اور ہر طریقہ کو لاگو کرنے کے لیے مقدمات اور شرائط کی تفصیلات فراہم کرتا ہے۔

تشخیص کے طریقوں کے بارے میں، 2023 کا زمین کا قانون تشخیص کے پانچ طریقے بتاتا ہے: موازنہ، کٹوتی، آمدنی، زائد اور زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک۔ نظرثانی شدہ زمین کے قانون میں چار طریقے بتائے گئے ہیں، جن میں سے کٹوتی کے طریقہ کار کو موازنہ کے طریقہ کار کا ایک خاص معاملہ سمجھا جاتا ہے۔ جن میں سے، عام طور پر ترقیاتی پروجیکٹ کی تشخیص میں استعمال ہونے والے دو طریقے ہیں براہ راست موازنہ کا طریقہ اور اضافی طریقہ۔

براہ راست موازنہ کے طریقہ کار کے ساتھ، یہ مارکیٹ میں ملتے جلتے پراپرٹیز کی لین دین کی قیمتوں کا موازنہ کرکے کیا جاتا ہے تاکہ اس پراپرٹی کی قیمت کا تعین کیا جا سکے جس کی قدر کی جانی ہے۔ یہ طریقہ پراپرٹیز جیسے ٹاؤن ہاؤسز یا اپارٹمنٹس کے لیے موزوں ہے جس میں بہت سارے لین دین کا ڈیٹا ہوتا ہے، تقابلی خصوصیات بہت ملتی جلتی ہیں، جو ایڈجسٹمنٹ کرنے میں سبجیکٹیوٹی کو کم کرنے میں مدد کرتی ہیں۔

محترمہ ڈو تھی تھو گیانگ، کنسلٹنگ سروسز کی ڈائریکٹر، Savills HCMC

اس کے علاوہ یہ طریقہ بھی آسان، سمجھنے میں آسان اور وقت کی بچت کرتا ہے۔ تاہم، اس طریقہ کار میں کچھ کمزوریاں بھی ہیں۔ محدود ڈیٹا اور ڈیٹا کی درستگی سب سے اہم حدود ہیں۔ اس کے علاوہ، طریقہ میں ایڈجسٹمنٹ کی ضرورت ہوتی ہے، جو کہ تشخیص کرنے والے کے لیے موضوعی ہو سکتی ہے۔ خاص طور پر اثاثوں کو مخلوط استعمال کے ترقیاتی منصوبوں کے طور پر اہمیت دینے کے لیے، ہر قسم کے زمین کے استعمال کی ساخت میں فرق کی وجہ سے، اسی طرح کے تقابلی اثاثوں کو تلاش کرنا بہت مشکل، حتیٰ کہ ناممکن بھی ہے۔

بقایا طریقہ کسی منصوبے کی ترقی کی صلاحیت کا جائزہ لیتا ہے اور یہ آمدنی کا تخمینہ لگا کر اور اضافی زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے اخراجات کو گھٹا کر کیا جاتا ہے۔ اس طریقہ کار کو استعمال کرتے ہوئے تشخیص کرتے وقت، تشخیص کار سرمایہ کاری کے فیصلہ سازی کے عمل میں معاونت کرتے ہوئے، منصوبے کی فزیبلٹی اور منافع کا بھی جائزہ لیتا ہے۔

یہ طریقہ ڈویلپرز کو مختلف ترقیاتی منظرناموں کا تجزیہ کرنے کی اجازت دیتا ہے تاکہ زمین کے استعمال کے بہترین منصوبے کا تعین کیا جا سکے جو سب سے زیادہ قیمت فراہم کرتا ہے، جسے اعلیٰ ترین اور بہترین استعمال بھی کہا جاتا ہے۔ اس کے بہت سے فوائد کے باوجود، بقایا طریقہ کے لیے پیچیدہ مالیاتی ماڈلنگ اور مالی مہارت کے ساتھ ساتھ فروخت کی قیمتوں اور لاگت کے بارے میں مارکیٹ کی پیشن گوئی کے ساتھ ساتھ پروجیکٹ کے ترقیاتی منصوبوں کی مکمل تفہیم کی ضرورت ہوتی ہے۔ مارکیٹ کے وسیع ڈیٹا اکٹھا کرنے کی وجہ سے یہ بقایا طریقہ کو وقت طلب بناتا ہے۔

زمین کی تشخیص کے ماڈلز میں ایک بڑا مسئلہ مفروضوں پر انحصار ہے، جس کی وجہ سے تشخیص کے نتائج متغیرات سے بہت زیادہ متاثر ہوتے ہیں جیسے کہ محصول کی پیشن گوئی، لاگت کا تخمینہ، اور پروجیکٹ کی مدت۔ تشخیص کے ہر طریقہ کے اپنے فوائد اور نقصانات ہوتے ہیں، جس میں قدر کو ملاتے وقت ایک متوازن نقطہ نظر کی ضرورت ہوتی ہے۔

مارکیٹ پر ان ایڈجسٹمنٹ کے اثرات کے بارے میں بات کرتے ہوئے، Savills کے ماہرین نے کہا کہ زمین کی قیمتوں کو مارکیٹ کی اقدار کی عکاسی کرنے کے لیے ریگولیٹ کرنے سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی کارکردگی، شفافیت اور لیکویڈیٹی میں اضافہ ہوگا۔ اس کے علاوہ پراجیکٹس کے لیے زمین کی منظوری کے لیے معاوضے کی قیمت بڑھ جائے گی۔ یہ ترقیاتی منصوبے کی کل ابتدائی سرمایہ کاری کی لاگت میں اضافے کا باعث بنے گا، جس سے سرمایہ کاروں کے منافع کو یقینی بنانے کے لیے پروجیکٹ کی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کا امکان ہے۔

اس کے علاوہ، زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی پر انکم ٹیکس بڑھتا ہے کیونکہ اس کا حساب مارکیٹ ویلیو کی بنیاد پر کیا جاتا ہے، جس سے ریاستی بجٹ کی آمدنی میں اضافہ ہوتا ہے، اس طرح بنیادی ڈھانچے کی ترقی کے لیے اضافی سرمایہ فراہم ہوتا ہے۔

"زمین کا قانون 2024 ویتنام میں زمین کی تشخیص میں اہم تبدیلیاں لاتا ہے، کارکردگی، شفافیت اور زمین کی تشخیص کے لیے زیادہ لچکدار اور جوابدہ انداز کو فروغ دیتا ہے۔ مارکیٹ میں قیمتوں کو ایڈجسٹ کر کے اور مقامی فیصلہ سازی کی طاقت کو بڑھا کر، نئے قانون کا مقصد زمین کی تشخیص کے عمل کو بہتر بنانا ہے، جس سے مارکیٹ اور ریاستی بجٹ دونوں کو فائدہ پہنچے گا۔"

ماخذ: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html