کیا سرکاری زمین پر کمرشل سروس شاپ بنانا جائز ہے؟

شہری علاقوں میں کمرشل سروس شاپس (TMDV) کے کچھ مالکان اس وقت پریشان ہوتے ہیں جب زمین کے استعمال کے حقوق، مکان کے مالکانہ حقوق اور زمین سے منسلک دیگر اثاثوں کے سرٹیفکیٹ میں، زمین کے استعمال کے مقصد کے حصے کو "سٹی پبلک لینڈ" (CCTP) یا "رہائشی پبلک لینڈ" (CCKO) کے طور پر بیان کیا جاتا ہے۔

محترمہ Le Quynh Anh، Vision & Associates Legal LLC کی ڈائریکٹر، حال ہی میں متنازعہ تجارتی رئیل اسٹیٹ قسم (دکان) کی قانونی حیثیت کے بارے میں شیئر کرتی ہیں۔

2013 کے زمینی قانون کے مطابق، عوامی مقاصد کے لیے استعمال ہونے والی زمین میں نقل و حمل کے لیے زمین شامل ہے۔ آبپاشی کمیونٹی سرگرمیوں، عوامی تفریح اور تفریحی مقامات کے لیے زمین؛ مارکیٹ کی زمین اور دیگر عوامی کام کی زمین۔

ضمیمہ I، حکم نامہ 06/2021/ND-CP کے مطابق فنکشن کے لحاظ سے کاموں کی درجہ بندی پر، عوامی کاموں کے گروپ میں تجارتی کام جیسے شاپنگ مال، سپر مارکیٹ، بازار، دکانیں شامل ہیں۔ ریستوراں، کھانے پینے کی اشیاء کی دکانیں اور دیگر تجارتی کام۔

مندرجہ بالا قواعد و ضوابط کی بنیاد پر، یہ سمجھا جا سکتا ہے کہ عوامی زمین بھی تجارتی خدمات کی سہولیات کی تعمیر کے لئے استعمال کیا جا سکتا ہے.

اس طرح، شہری علاقوں کے منصوبوں کے منصوبہ بندی کے دائرہ کار کے اندر ریاست کی طرف سے لیز پر دیے گئے شہر کے عوامی اراضی پلاٹوں (CCTP) اور عوامی رہائشی علاقوں (CCKO) پر سرمایہ کاروں کی طرف سے کاروباری مقاصد کے لیے اسٹالز کی تعمیر (جسے دکانیں بھی کہا جاتا ہے) قانون کی دفعات کے مطابق ہے۔

تجارتی خدمات کی دکانوں کو "سرکاری زمین" کیوں کہا جاتا ہے؟

- ہنوئی کے شہری علاقوں میں تجارتی خدمات کی دکانوں کے کچھ مالکان، حال ہی میں Vinhomes Ocean Park میں، اس وقت پریشان ہوتے ہیں جب ان کے زمین کے استعمال کے حقوق، مکان کے مالکانہ حقوق اور زمین سے منسلک دیگر اثاثوں کا سرٹیفکیٹ، ان کی زمین کے استعمال کا مقصد اس طرح بیان کیا جاتا ہے: سٹی پبلک لینڈ (CCTP) یا رہائشی عوامی زمین (CCKO)۔ ایک وکیل کے نقطہ نظر سے، کیا آپ وضاحت کر سکتے ہیں کہ تجارتی خدمات کی دکانوں کو "سرکاری زمین" کیوں کہا جاتا ہے؟

جیسا کہ میں نے اوپر کہا، یہ حقیقت کہ سرمایہ کار ریاست کی طرف سے لیز پر دیے گئے CCTP اور CCKO اراضی کے پلاٹوں پر کاروبار/تجارتی اور خدمت کے مقاصد کے لیے اسٹال بناتے ہیں اور ایک وقت میں زمین کا کرایہ ادا کرتے ہیں، یہ قانون کی دفعات کے خلاف نہیں ہے۔

اور اگر زمین کی تقسیم، زمین کی لیز، اور منصوبے کے زمینی استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت کے فیصلوں میں، سٹالز اور تجارتی خدمات کی دکانیں بنانے کے لیے زمین کے پلاٹ شہر یا عوامی رہائشی علاقوں میں عوامی استعمال کے لیے ہیں، تو ریاستی ایجنسی کی زمین کے استعمال کے حقوق کے سرٹیفکیٹ میں استعمال کے اس مقصد کی ریکارڈنگ، مکان کے مالکانہ حقوق اور زمین کے ساتھ منسلک دیگر اثاثے زمین کے ساتھ منسلک زمین کے ساتھ منسلک ہیں۔ 15 مئی 2023 کو آفیشل ڈسپیچ 3382/BTNMT-DD میں قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے ضوابط اور ہدایات۔

- کچھ مالکان اس لیے بھی حیران ہوتے ہیں کہ کمرشل سروس شاپ پروڈکٹ کے لیے زمین کے استعمال کی شکل مشترکہ ہے۔ اس سے صارفین کے حقوق کیسے متاثر ہو سکتے ہیں، میڈم؟

اصولی طور پر، گاہک اس قسم کے فوائد سے لطف اندوز ہوں گے جو انہوں نے خریدی ہیں اور خاص طور پر فروخت کے معاہدے میں بیان کیے گئے ہیں۔

ای کامرس شاپ پروڈکٹ کی قسم کے لیے، صارف جو پروڈکٹ خریدتا ہے وہ تعمیراتی منصوبے کا ایک حصہ ہے جو عام زمین کے استعمال کے حق سے منسلک ہے، یعنی صارف کو پروجیکٹ کے مخصوص حصے (بوتھ) کے مالک ہونے کا حق ہے جسے گاہک نے خریدنے کے لیے منتخب کیا ہے اور اس کے ساتھ ہی متعلقہ پروجیکٹ بلاک کی تعمیر کے لیے زمین کا پورا پلاٹ استعمال کرنے کا حق رکھتا ہے۔

ایک مالک کے طور پر، صارف کو قانون کی دفعات کے مطابق مکمل حقوق حاصل ہوں گے جیسے کہ استعمال کا حق، ملکیت کا حق اور اس نے جو تعمیراتی کام خریدا ہے اسے ٹھکانے لگانے کا حق۔

خاص طور پر، حال ہی میں، قومی اسمبلی نے رئیل اسٹیٹ بزنس نمبر 29/2023/QH15 سے متعلق قانون منظور کیا ہے، جس سے تعمیراتی کاموں کی خرید و فروخت کے لیے ایک واضح قانونی راہداری بنائی گئی ہے، تعمیراتی کاموں میں تعمیراتی منزل کا رقبہ مشترکہ استعمال کی صورت میں زمین کے استعمال کے حقوق کے ساتھ ہے۔

میرے خیال میں یہ ایک پیش رفت ہے، حالیہ دنوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بہت سے مسائل اور بیک لاگز کو حل کرتے ہوئے، سرمایہ کاری، تعمیراتی اور کاروباری سرگرمیوں، اس قسم کی مصنوعات کی خرید و فروخت میں حصہ لینے والی تنظیموں/افراد کے حقوق کو یقینی بنانا۔

- تو "خریدنے کے لیے پیسہ خرچ کرنا لیکن زمین کے استعمال کا حق نہ ہونا" کے بارے میں صارفین کے خدشات بے بنیاد ہیں؟

سب سے پہلے، یہ واضح کرنے کی ضرورت ہے کہ ضوابط کے مطابق، تعمیراتی کاموں میں مکانات کی خرید و فروخت، تعمیراتی کام یا کنسٹرکشن فلور ایریاز کو ہمیشہ زمین کے استعمال کے حقوق سے منسلک کیا جانا چاہیے۔ اگر کسی آزاد تعمیراتی کام کی خرید و فروخت کرتے ہیں تو اس کے ساتھ زمین کے پورے پلاٹ کے اراضی کے استعمال کے حقوق کی منتقلی ہوسکتی ہے اور خریدار کو زمین کو الگ سے استعمال کرنے کا حق حاصل ہوگا۔ اگر تعمیراتی کام کا کوئی حصہ خرید رہے ہیں، تو اس معاملے میں زمین کے استعمال کے حقوق کو تعمیراتی کام کے مالکان کے درمیان مشترکہ استعمال کے حقوق کے طور پر مختص اور متعین کیا جانا چاہیے۔

یہی وجہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2023 کا قانون کسی تعمیراتی منصوبے میں تعمیراتی منزل کے رقبے کے ایک حصے کو فروخت کرنے کی شرائط کو واضح طور پر متعین کرتا ہے: تعمیراتی پراجیکٹ کو ریاست کی طرف سے مختص کردہ اراضی پر تعمیر کیا جانا چاہیے جس میں اراضی کے استعمال کی فیس جمع کی گئی ہو یا پوری لیز کی مدت کے لیے ایک بار زمین کے کرایے کے ساتھ زمین لیز پر دی گئی ہو، کیونکہ زمین کے قانون کے مطابق، زمین کے استعمال کے حقوق صرف اس قسم کے افراد ہی منتقل کر سکتے ہیں۔ مثال کے طور پر، کمرشل سروس شاپس بنانے کے لیے استعمال ہونے والے CCTP اور CCKO زمینی پلاٹ ریاست کی طرف سے لیز پر دی گئی زمین ہے جس کے ساتھ لیز کی پوری مدت کے لیے ایک بار زمین کا کرایہ لیا جاتا ہے۔

تصور میں آسانی کے لیے، مندرجہ بالا کیس کا موازنہ اپارٹمنٹ کی عمارت کی بنیاد پر اپارٹمنٹ یا تجارتی جگہ خریدنے کے معاملے سے کیا جا سکتا ہے۔ مالک کو خریدے گئے اپارٹمنٹ یا تجارتی جگہ کے مالک ہونے کا حق بھی حاصل ہے اور اسے اپارٹمنٹ کی عمارت کی تعمیر کے لیے زمین کا پلاٹ استعمال کرنے کا حق حاصل ہے۔

ایسی کوئی چیز نہیں ہے کہ بینک رہن کو قبول کرنے سے انکار کر دے۔

- ایک اور نقطہ نظر سے، کچھ آراء کا کہنا ہے کہ جب زمین کے استعمال کے حقوق کا اشتراک کیا جاتا ہے، تو صارفین کے لیے بینکوں کے پاس رہن رکھنا یا بینکوں کی طرف سے انکار کرنا مشکل ہوتا ہے۔ حقیقت کیا ہے؟

یہ دعویٰ بے بنیاد ہے۔ حکمنامہ 21/2021/ND-CP کے آرٹیکل 8.1 کے مطابق، ذمہ داریوں کی کارکردگی کو محفوظ بنانے کے لیے استعمال ہونے والے اثاثوں میں موجودہ اثاثے یا مستقبل میں بننے والے اثاثے شامل ہیں، سوائے ان صورتوں کے جہاں سول کوڈ یا دیگر متعلقہ قوانین حفاظتی معاہدے یا حفاظتی معاہدے کے قیام کے وقت ملکیت کے حقوق کی فروخت، منتقلی، یا دیگر منتقلی سے منع کرتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ بزنس 2014 کے قانون کے آرٹیکل 9.1 کے مطابق، کاروبار میں رکھے گئے مکانات اور تعمیراتی کاموں کو درج ذیل شرائط کو پورا کرنا ضروری ہے:

- زمین کے استعمال کے حقوق کے سرٹیفکیٹ میں زمین کے ساتھ منسلک مکان اور تعمیراتی کام کی رجسٹرڈ ملکیت ہو۔ رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کے منصوبوں میں دستیاب مکانات اور تعمیراتی کاموں کے لیے، زمین سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق صرف زمین کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ درکار ہے۔

- زمین کے استعمال کے حقوق، مکان کی ملکیت، یا زمین سے منسلک تعمیراتی کاموں پر کوئی تنازعہ نہیں؛

- فیصلے کے نفاذ کو یقینی بنانے کے لیے ضبطی کے تابع نہیں۔

ایسا کوئی ضابطہ نہیں ہے جس میں زمین کو بینک کے پاس رہن رکھنے کے لیے الگ سے استعمال کرنے کا حق درکار ہو۔ درحقیقت، حکم نامہ 21/2021/ND-CP کا آرٹیکل 10.1 یہاں تک کہ یہ شرط رکھتا ہے کہ ذمہ داریوں کی کارکردگی کو محفوظ بنانے کے لیے زمین سے منسلک اثاثوں کا استعمال زمین کے استعمال کے حق کے ساتھ ہم آہنگ نہیں ہو سکتا۔

مندرجہ بالا ضوابط کے مطابق، سٹالز اور دکانیں جنہیں زمین کے استعمال کے حقوق، مکان کے مالکانہ حقوق اور اراضی سے منسلک اثاثوں کے سرٹیفکیٹ دیے گئے ہیں، وہ تنازعہ میں نہیں ہیں، اور فیصلے پر عمل درآمد کو یقینی بنانے کے لیے ضبط کیے جانے کے تابع نہیں ہیں، اپارٹمنٹس کی عمارتوں کی بنیاد پر اپارٹمنٹس اور کمرشل ایریاز کی طرح رہن والے اثاثوں کی شرائط کو پورا کریں گے۔

- تاہم، کمرشل رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس کی ویلیویشن اتنی زیادہ نہیں ہو سکتی جتنی ریل اسٹیٹ پروڈکٹس کا آپ نے ابھی ذکر کیا ہے؟

اصولی طور پر، اس قسم کی مصنوعات کے لیے، زمین کے استعمال کے حقوق کی قیمت مصنوعات کی سرمایہ کاری کی لاگت میں مختص کی گئی ہے، اور یقیناً جب پروڈکٹ کی فروخت کی قیمت کا تعین کرتے ہوئے، سرمایہ کار نے زمین کے استعمال کے حقوق کی قیمت کو فروخت کی قیمت میں بھی مختص کیا ہے، یعنی، خلاصہ یہ ہے کہ جب مصنوعات کی قیمت کا تعین کرتے ہیں، تو ضروری ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق کی قیمت کا تعین کیا جائے۔ بینک قرضوں کے لیے رہن رکھنے پر مصنوعات کی زیادہ یا کم قیمت کا مسئلہ بھی ہر مخصوص وقت پر ہر مخصوص بینک کے ضوابط پر منحصر ہوتا ہے۔

- آپ اس مسئلے پر متنوع آراء کے بارے میں مالکان اور دلچسپی رکھنے والے لوگوں کے ساتھ کیا اشتراک کرتے ہیں؟

قانونی شعبے میں کام کرنے والے ایک فرد کے طور پر، میں صرف اس بات کی تصدیق کر سکتا ہوں کہ اس قسم کی مصنوعات کے لیے موجودہ قانونی فریم ورک نسبتاً مکمل، واضح، سخت اور خریداروں کے حقوق کو بہتر طور پر یقینی بناتا ہے۔

وہ لوگ جو پہلے سے ہی اس قسم کی پروڈکٹ کے مالک ہیں یا اس میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں وہ متعلقہ ضوابط کی تحقیق کر سکتے ہیں تاکہ پروڈکٹ کا صحیح اندازہ لگایا جا سکے اور ساتھ ہی مناسب فیصلے کرنے کی بنیاد ہو۔

شکریہ!

ضمیمہ 1 میں ضوابط - استعمال کے فنکشن کے مطابق کاموں کی درجہ بندی
(حکومت کے حکمنامہ نمبر 06/2021/ND-CP مورخہ 26 جنوری 2021 کے ساتھ جاری کیا گیا)

2. عوامی کام:

ج) کھیلوں کی سہولیات:

اسٹیڈیم؛ جمنازیم تربیتی میدان، کھیلوں کے لیے مقابلے کا میدان جیسے: گولف، فٹ بال، ٹینس، والی بال، باسکٹ بال اور دیگر کھیل؛ سوئمنگ پول.

د) ثقافتی کام:

کانفرنس سینٹرز، تھیٹر، ثقافتی گھر، کلب، سینما، سرکس، ڈانس ہال؛ اوشیش عجائب گھر، لائبریریاں، نمائشیں، تفریحی سہولیات...

e) تجارتی عمارتیں: شاپنگ مالز، سپر مارکیٹیں، بازار، دکانیں؛ ریستوراں، کھانے پینے کی اشیاء کی دکانیں اور دیگر تجارتی عمارتیں۔

g) خدمت کے کام:

- ہوٹل، گیسٹ ہاؤس، موٹل؛ ریزورٹس ولا، اپارٹمنٹس اور دیگر رہائش کی خدمات کے ادارے...

مائی چی

ماخذ