مستقبل کی رہائش کے لیے ڈپازٹس کے ضوابط پر ملی جلی رائے

31 اکتوبر کی صبح رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق مسودہ قانون (ترمیم شدہ) کے مختلف آراء کے ساتھ کچھ مشمولات کے بارے میں ہال میں بحث کرتے ہوئے، مستقبل میں بننے والے ہاؤسنگ اور تعمیراتی کاموں کے کاروبار کے اصولوں پر مشتمل مواد (آرٹیکل 23) نے قومی اسمبلی کے اراکین کی توجہ حاصل کی۔

ہاؤسنگ کے کاروبار اور مستقبل کے تعمیراتی منصوبوں میں جمع ہونے پر تبصرہ کرتے ہوئے، مندوب Tran Hong Nguyen (Binh Thuan وفد) نے آپشن 1 اور قبولیت اور وضاحتی رپورٹ میں بیان کردہ دلائل کے ساتھ اتفاق کا اظہار کیا۔

اس کے مطابق، یہ اختیار ان صارفین کے لیے کم خطرناک ہے، جو رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں کمزور فریق ہیں کیونکہ ڈپازٹ صرف اس وقت کیا جاتا ہے جب رئیل اسٹیٹ کاروبار کے لیے اہل ہو اور دونوں فریقین نے تنازعات کی موجودگی کو محدود کرتے ہوئے باضابطہ طور پر ایک معاہدے پر دستخط کیے ہوں۔

مندوبین نے پایا کہ ڈپازٹ جمع کرنے کا وقت اسی وقت سے جب پراجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن کسی ریاستی ایجنسی کے ذریعہ تشخیص کیا گیا ہو اور سرمایہ کار کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات میں سے ایک ہو جیسا کہ آپشن دو میں دکھایا گیا ہے، ڈپازٹ وصول کرنے سے لے کر حقیقت میں اس منصوبے کو عملی جامہ پہنانے میں بہت طویل وقت لگے گا، جس سے صارفین کو مزید خطرات لاحق ہوں گے۔

رئیل اسٹیٹ - مستقبل کی رہائش کے لیے ڈپازٹ کے ضوابط پر ملی جلی رائے — مندوب Tran Hong Nguyen، Binh Thuan وفد.

دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حال ہی میں بہت سی پیچیدہ پیشرفت ہوئی ہے، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے سرمایہ کار اب بھی من مانی طور پر سرمایہ اکٹھا کرنے کے لیے ڈپازٹس اور کیپیٹل کنٹریبیوشن کنٹریکٹس کا فائدہ اٹھا رہے ہیں، جس سے عدم تحفظ اور خرابی پیدا ہو رہی ہے۔

"حقیقت میں، بہت سے منصوبوں پر 5 سال، یہاں تک کہ 10 سال تک ڈپازٹ حاصل کرنے کے بعد عمل درآمد نہیں کیا گیا ہے۔ اس لیے، اس صورتحال کو ہونے سے روکنے کے لیے سخت ضابطوں کی ضرورت ہے..."، مندوب Nguyen نے تبصرہ کیا۔

مسودہ قانون کی شق 5، آرٹیکل 23 میں موجود دفعات کے بارے میں، مندوب Nguyen Dai Thang ( Hung Yen delegation) نے آپشن 2 کا انتخاب کیا۔

مندوب کے مطابق، یہ ایک ایسا منصوبہ ہے جس میں واضح طور پر بتایا گیا ہے کہ کن صورتوں میں سرمایہ کار کو کسٹمر کے ساتھ معاہدے کے مطابق ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے، ڈپازٹ کے معاہدے کے مواد، ڈپازٹ کی رقم کو واضح طور پر بیان کیا گیا ہے تاکہ تشہیر، شفافیت، ان تنظیموں اور افراد کے حقوق اور جائز مفادات کے تحفظ کو یقینی بنایا جا سکے جنہوں نے خریدنے، کرایہ پر لینے، یا تعمیراتی مکانات میں داخلے اور تعمیراتی کاموں کو دوبارہ خریدنے کے معاہدے پر دستخط کیے ہیں۔ کیپیٹل موبلائزیشن چینل کے طور پر جمع۔

مسٹر تھانگ نے درخواست کی کہ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی مستقبل میں بننے والے مکانات اور تعمیراتی کاموں کی شرائط کا مطالعہ کرے اور واضح طور پر فیصلہ کرے۔

ساتھ ہی، مندوبین نے ایک فیصلے کی تجویز پیش کی کہ سرمایہ کاروں کو تعمیراتی منصوبوں کے لیے مستقبل میں مکانات فروخت کرنے کی اجازت دی جائے جنہوں نے بڑے اور ضروری بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کے ڈیزائن کی منظوری کے لیے شرائط پوری کی ہوں جو شیڈول کے مطابق مکمل ہو چکے ہیں۔ ایک ہی وقت میں، "پروجیکٹ کی پیشرفت کے مطابق مکمل کرنے کی ضرورت" کے مواد کو واضح کریں۔

رئیل اسٹیٹ - مستقبل کی رہائش کے لیے ڈپازٹس کے ضوابط پر ملی جلی رائے (شکل 2)۔ — ڈیلیگیٹ نگوین ڈائی تھانگ، ہنگ ین وفد۔

رائے دینے میں حصہ لیتے ہوئے مندوب Nguyen Thi Viet Nga ( Hai Duong delegation ) نے کہا کہ آرٹیکل 23 کے لیے اس منصوبے کے مطابق شرط طے کرنا ضروری ہے جو کہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف اس صورت میں صارفین کے ساتھ معاہدے کے مطابق ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت دیتا ہے جب پروجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن ہوتا ہے اور اس کا اندازہ ریاستی ایجنسی کے ذریعے ہوتا ہے، اور سرمایہ کار کے پاس زمین کے استعمال کے ایک دستاویز کے حقوق ہوتے ہیں۔

مندوب کے مطابق، اس طرح کے ضوابط کاروبار اور سرمایہ کاروں کے لیے مزید ترقی کرنے کے لیے حالات پیدا کریں گے، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔ پروجیکٹ کی سرمایہ کاری کے لیے بڑی مقدار میں سرمائے کی ضرورت ہوتی ہے، سرمایہ کاروں کو جلد جمع کرنے کی اجازت دینے سے سرمایہ کاروں کو دوبارہ سرمایہ کاری کرنے کے لیے زیادہ سرمایہ حاصل کرنے میں مدد ملے گی، مواقع بڑھانے اور ممکنہ گاہکوں کو راغب کرنے میں مدد ملے گی۔

"اگرچہ یہ ضابطہ صارفین کے لیے زیادہ خطرات کا باعث بن سکتا ہے، مندوب نے اس بات پر زور دیا کہ انتظام کو سخت کرنے اور قابل ریاستی انتظامی ایجنسیوں کی ذمہ داری کو بڑھا کر اس پر قابو پانے کی ضرورت ہے۔ خاص طور پر، سرمایہ کاروں کا جائزہ لینے اور منتخب کرنے کے ابتدائی مرحلے سے، اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کی صلاحیت اور اہلیت کو یقینی بنانے کے لیے،" محترمہ Nga نے کہا۔

محترمہ اینگا کے مطابق، آپشن 1 جیسے خطرات کو محدود کرنا صرف رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت دیتا ہے جب مکانات اور تعمیراتی کام کاروبار میں ڈالے جانے کے اہل ہوں گے، کاروبار کے مواقع کو محدود کر دیں گے، حوصلہ افزائی کے خلاف اور کاروبار کو ترقی دینے کے لیے میکانزم تیار کریں گے۔

ہاؤسنگ بزنس کے اصولوں اور مستقبل کے تعمیراتی کاموں (آرٹیکل 23) کے حوالے سے رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) کے مسودہ قانون کی وضاحت، منظوری اور نظر ثانی کی رپورٹ میں قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی نے 2 اختیارات تجویز کیے:

آپشن 1: "رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صارفین سے ڈپازٹ صرف اس صورت میں جمع کرنے کی اجازت ہے جب گھروں اور تعمیراتی کاموں نے کاروبار شروع کرنے کے لیے تمام شرائط پوری کی ہوں اور اس قانون کی دفعات کے مطابق لین دین کیا ہو۔"

آپشن 2: "رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار صارفین کے ساتھ ہونے والے معاہدوں کے مطابق ڈپازٹ صرف اس صورت میں جمع کر سکتے ہیں جب پروجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن کسی ریاستی ایجنسی کے ذریعے تشخیص کیا گیا ہو اور سرمایہ کار کے پاس اس قانون کی شق 2، آرٹیکل 24 میں بیان کردہ اراضی کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات میں سے کوئی ایک دستاویز ہو۔ ڈپازٹ معاہدے میں واضح طور پر فروخت کی قیمت یا لیز پر خریدی گئی رقم یا تعمیراتی کام کی زیادہ سے زیادہ قیمت درج نہیں ہونی چاہیے۔ مکان یا تعمیراتی کام کی فروخت کی قیمت یا لیز پر خریدی جانے والی قیمت کے 10% سے زیادہ، ہر دور اور ہر قسم کی رئیل اسٹیٹ میں سماجی و اقتصادی ترقی کے حالات کی تعمیل کو یقینی بناتے ہوئے" ۔

ماخذ