العقارات السياحية والمنتجعات، "الطفل المتبقي" من السوق.

العقارات السياحية والمنتجعات، "الطفل المتبقي" من السوق.

في القرار رقم 08/2017، قرر المكتب السياسي جعل السياحة قطاعاً رئيسياً، وجذب الموارد الاجتماعية للاستثمار في تطوير السياحة، والاستثمار في مشاريع واسعة النطاق وأماكن ترفيهية في المناطق الرئيسية...

ونتيجة لذلك، استثمر العديد من المستثمرين في الآونة الأخيرة بكثافة في مشاريع العقارات السياحية، والمنتجعات، والفنادق، أو المنتجعات الفاخرة. ومع ذلك، يواجه قطاع العقارات السياحية والمنتجعات العديد من العقبات القانونية.

العقارات والسياحة والمنتجعات، نتاج السوق (الشكل 1) — صورة توضيحية. (المصدر: DK)

خلال ندوة "مراجعة قانون الأراضي: إنشاء أراضٍ للسياحة"، التي عُقدت صباح يوم 19 أكتوبر، صرح السيد نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، بأن فيتنام لديها حاليًا أكثر من 200 مشروع عقاري سياحي قيد التنفيذ، مما أدى إلى إنشاء ما يقرب من 100000 وحدة سكنية فندقية، و3000 فيلا، و15000 غرفة فندقية جديدة.

بحلول عام 2030، يُمكن أن تُصبح فيتنام مركزًا سياحيًا عالميًا، حيث ستستقبل 160 مليون سائح محلي و50-70 مليون سائح دولي. وهذا يتطلب توفير ما يقارب 500 ألف غرفة فندقية، فضلًا عن خدمات أخرى، لا سيما السياحة الفاخرة التي تكاد تكون معدومة.

بحسب السيد دينه، في ظل الوضع الراهن، لم تُنجز فيتنام سوى ثلث البنية التحتية اللازمة لتلبية الطلب، ولن تكون الجودة عالية في المستقبل. علاوة على ذلك، فقد ظل هذا الرقم راكداً في السنوات الأخيرة بسبب قضايا قانونية عالقة.

ذكر السيد دينه أن قطاع العقارات السياحية والمنتجعية أشبه بـ"طفل مهمل" في السوق. ويعود ذلك إلى أن قانون الأراضي لا يذكر مطوري العقارات السياحية، كما أن هذه الفئة غائبة عن قانون الأراضي وقانون الاستثمار واللوائح الأخرى المتعلقة بسوق العقارات.

"هناك أكثر من 100 مشروع سياحي واسع النطاق متوقفة حالياً، في انتظار حل قانوني. إذا استمر هذا الوضع، فسوف يثبط الاستثمار السياحي، ويحبط المستثمرين، وحتى السلطات المحلية التي ترغب في تشجيع الاستثمار ستواجه صعوبات"، هذا ما قاله السيد دينه.

لا تزال هناك العديد من الصعوبات الأخرى.

وفي الوقت نفسه، قال المحامي نغوين هونغ تشونغ، رئيس مجلس إدارة شركة دي في إل فنتشرز ونائب رئيس نادي هانوي للعقارات، إن مشاريع العقارات السياحية والمنتجعية تواجه صعوبة أخرى، وهي صعوبة "أكثر تحديًا"، تتمثل في التنظيم المتعلق بالحالات التي تسترد فيها الدولة الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية في المصلحة الوطنية والعامة.

وبناءً على ذلك، تُعرَّف المشاريع التي تستصلح فيها الدولة الأراضي بأنها تلك التي تهدف إلى تحسين البنية التحتية التقنية والاجتماعية العامة للسكان، وضمان الرفاه الاجتماعي للسكان، واستبعاد المشاريع التي تهدف إلى تطوير السياحة أو الترفيه أو الجمع بين الإسكان التجاري وتطوير السياحة ومرافق الخدمات والترفيه والاستجمام.

إلا أن مسودة قانون الأراضي المعدل لا تتضمن أحكاماً بشأن الاستحواذ على الأراضي لمشاريع المناطق الحضرية الجديدة. لذا، من الضروري إضافة بند "مشاريع المناطق الحضرية الجديدة التي تزيد مساحتها عن 300 هكتار" إلى أنواع المنتجات العقارية في قانون الأراضي المعدل لضمان اتساق أنظمة البنية التحتية التقنية والاجتماعية.

بحسب السيد تشونغ، شهد قطاع السياحة نمواً ملحوظاً خلال الفترة من 2015 إلى 2019، حيث اعتبرت العديد من المحافظات والمدن تطوير السياحة اتجاهاً إيجابياً وقطاعاً رئيسياً. وقد أدى ذلك إلى وضعٍ، على الرغم من أن القانون ينص على عدم خضوع العقارات السياحية لاستصلاح الأراضي من قبل الدولة، إلا أن العديد من المحافظات قامت باستصلاح الأراضي وتخصيصها للشركات، نظراً لاعتبار المشاريع السياحية مشاريع رئيسية.

العقارات والسياحة والمنتجعات، نتاج السوق (الشكل 2) — ندوة علمية بعنوان "مراجعة قانون الأراضي: تهيئة الأراضي للسياحة". (صورة: DT)

ونتيجة لذلك، بدأت تظهر المشكلات القانونية المتعلقة بالعقارات السياحية بعد عام 2019. وعندما طُلب إجراء مراجعة، تم تعليق سلسلة من المشاريع بسبب اللوائح المتعلقة بتخصيص الأراضي، ونتيجة لذلك، لا تزال تلك المشاريع معلقة حتى الآن، في انتظار إطار قانوني جديد.

لكي يصبح قطاع السياحة قطاعاً اقتصادياً رئيسياً، أعتقد أن قانون الأراضي الجديد يحتاج إلى لوائح محددة بشأن الأراضي المخصصة للسياحة. وفي الوقت نفسه، يجب أن تكون هناك سياسات وآليات شفافة تماماً فيما يتعلق بالأراضي والضرائب والاستثمار، وما إلى ذلك، لتعزيز تنمية السياحة.

"للتنمية الاقتصادية في كل مرحلة أولويات مختلفة. وبمجرد أن نحدد السياحة كقطاع اقتصادي رئيسي، ينبغي إدراج مشاريع سياحية مثل مدن الملاهي والمجمعات الترفيهية والمجمعات متعددة الوظائف في قائمة المشاريع التي ستستحوذ الدولة على الأراضي من أجلها من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية"، هذا ما اقترحه السيد تشونغ.

وأشار الخبير القانوني في مجال العقارات نغوين فان دينه أيضاً إلى قصور آخر في مشروع قانون الأراضي (المعدل)، وتحديداً في حالات الاستحواذ على الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية لتحقيق المنفعة الوطنية والعامة.

ينص مشروع القانون فقط على أنه يمكن استصلاح الأراضي لمشاريع متعددة الاستخدامات تشمل الإسكان والأعمال التجارية/الخدمية إذا قرر مجلس الشعب الإقليمي ذلك وفقًا للظروف المحلية.

لذلك، يجب أن يتضمن المشروع على الأقل جزءًا من الأرض المخصصة للاستخدام السكني (دون تحديد المستوى أو النسبة المئوية الدقيقة) قبل أن تتمكن الدولة من استعادة الأرض.

أعرب السيد دينه عن موافقته على الرأي القائل بضرورة استصلاح الأراضي لأغراض السياحة والترفيه والاستجمام فقط (دون استخدامها لأغراض سكنية). وأضاف: "مع ذلك، في المواقع المناسبة للسياحة، ينبغي إعطاء الأولوية لاستصلاح الأراضي لمشاريع سياحية رئيسية تُسهم في دفع عجلة التنمية الاجتماعية والاقتصادية في المنطقة، بل وتُحدث أثراً إيجابياً على المنطقة بأكملها".

أوضح السيد دينه أنه في الواقع، إذا لم يُسمح بالاستحواذ على الأراضي، فسيكون من المستحيل تنفيذ مشاريع واسعة النطاق لجذب مستثمرين أكفاء. كما أن الإبقاء على اللوائح الحالية في مسودة القانون سيعيق تنفيذ مشاريع سياحية رئيسية. ولتنفيذ مشاريع السياحة والترفيه والاستجمام، تُجبر السلطات المحلية على "إدراج" جزء من الأراضي السكنية (ربما نسبة ضئيلة جدًا) في مخطط المشروع لتلبية متطلبات الاستحواذ على الأراضي.

سيؤدي هذا النوع من "التحايل" إلى عواقب وخيمة. فالأراضي المخصصة للاستخدام السكني ستبقى مهملة، مما يُهدر الموارد، أو في حال استخدامها، ستُحوّل منطقة المشروع السياحي إلى وحدات سكنية. وسيؤدي السكن طويل الأمد داخل المشروع إلى تقليل مستوى الرفاهية في منتجع سياحي. لذلك، يرى السيد دينه أن المادة 79 من المسودة يجب أن تتضمن أحكامًا بشأن الاستحواذ على الأراضي لمشاريع السياحة والترفيه والاستجمام البحتة، دون أي وظائف سكنية.

مصدر