العقارات السياحية لا تزال في حالة "تقليص الخسائر"

[إعلان_1]

السيولة لم تتحسن بعد

وفقًا لمسح حديث أجراه موقع Batdongsan.com.vn، لا يزال وضع "خفض الخسائر" قائمًا في جميع أنواع عقارات المنتجعات، وخاصةً الشقق الفندقية. ورغم عدم تسجيل مبيعات ضخمة كما حدث خلال جائحة كوفيد-19 أو فترة "الركود" في السوق أوائل عام 2023، إلا أن انتشار أخبار "خفض الخسائر" باستمرار في أسواق العقارات أظهر سلبية هذا السوق.

وتأتي إعلانات المبيعات هذه من العديد من المشاريع، التي تمتد من كوانج نينه - حيث تتركز معظم مشاريع العقارات السياحية في المنطقة الشمالية إلى كوانج بينه ، دا نانج، كين جيانج، فونج تاو... وخاصة مع نوع الفيلات السياحية، تجدر الإشارة إلى أنه في بعض المشاريع، انخفض سعر "خفض الخسارة" من 3-9 مليار دونج/وحدة مقارنة بالفترة التي كان السوق فيها مزدهرًا.

لا يزال المنتجع في حالة سيئة، الصورة 1 — يتم نشر العديد من الإعلانات "الخاسرة" للعقارات المنتجعية في أسواق العقارات.

أما بالنسبة لعقارات "كوندوتيل"، فيبدو أن العديد من المستثمرين قد سئموا من هذا النوع من العقارات نظرًا لوجود العديد من المشاكل، مثل القضايا القانونية العالقة، والأرباح غير المرضية، وخاصةً عدم توافق المستثمر مع أساليب التشغيل والإدارة. في هذا النوع، عادةً ما يتراوح سعر الخسارة بين 15% و30%، حسب المشروع والمنطقة.

أظهر تقرير حديث صادر عن شركة DKRA فيتنام استمرار نقص السيولة لدى المستثمرين في معظم قطاعات العقارات السياحية في جميع أنحاء البلاد. في أغسطس 2023، لم يبع قطاع التاون هاوس/الشقق الفندقية سوى 3 وحدات، و9 وحدات من الفلل السياحية، و17 وحدة من الشقق الفندقية.

أدى هذا الوضع إلى ارتفاع مخزون السوق العقاري إلى مستويات مرتفعة. فمع حلول يونيو، ارتفع مخزون الشقق الفندقية بشكل كبير ليتجاوز 42,000 وحدة، بينما بلغ إجمالي عدد المتاجر الشاطئية والفيلات السياحية حوالي 30,000 وحدة.

لا يزال المنتجع في حالة سيئة، الصورة 2. — يؤدي ضعف السيولة إلى زيادة مخزون العقارات السياحية يوما بعد يوم.

في ظل هذا الوضع، يواصل مستثمرو المشاريع تطبيق سياسات تفضيلية واسعة النطاق، تشمل خصومات على السداد السريع، ودعم أسعار الفائدة، وفترة سماح لسداد أصل الدين، والتزامات إعادة التأجير... لتحفيز الطلب في السوق. في بعض المشاريع، تُخفض أسعار فلل المنتجعات بنسبة 40-50% للعملاء الذين يُسددون بسرعة.

لقد أُشيرَ بوضوح إلى أسباب ركود سوق العقارات السياحية، بما في ذلك القضايا المتعلقة بتعافي قطاع السياحة . فمع قلة عدد الزوار، انخفضت ربحية العقارات السياحية بشكل كبير، مما دفع العديد من المستثمرين إلى عزوفهم عن الاستثمار في هذا السوق.

لا يمكن لصناعة السياحة أن تتعافى في الأمد القريب

وبحسب بحث أجرته شركة سافيلز، فإن الأنشطة التجارية المخصصة للاحتياجات الترفيهية مثل الفنادق في معظم دول العالم تتعافى تدريجياً إلى مستويات ما قبل الجائحة، باستثناء منطقة آسيا والمحيط الهادئ .

في جنوب شرق آسيا، تقود سنغافورة الانتعاش الاقتصادي بفضل نمو متوسط أسعار الغرف. كما سجلت تايلاند انتعاشًا جيدًا. في الوقت نفسه، لا يزال النشاط التجاري في السوق الفيتنامي أقل من مستويات ما قبل الجائحة، وهو ما ينعكس في كل من معدل الإشغال ومتوسط أسعار الغرف.

علق السيد ماورو غاسباروتي، مدير فنادق سافيلز، قائلاً: "يمكن تقسيم العوامل المؤثرة على سوق المنتجعات الفيتنامية إلى ثلاث مجموعات: قصيرة الأجل، ومتوسطة الأجل، وطويلة الأجل. ولكل مجموعة تأثير مختلف على عملية تعافي السوق. على المدى القصير، يُشكل غياب السياح الصينيين، الذين شكلوا 32% من إجمالي الزوار الدوليين إلى فيتنام في عام 2019، العديد من التحديات لقطاع المنتجعات. إضافةً إلى ذلك، ارتفعت تكلفة الرحلات الجوية الطويلة، مما يؤثر أيضًا على تعافي بعض الأسواق، مثل السوق الأوروبية. وبالمقارنة مع نفس الفترة من عام 2019، لا يزال إجمالي عدد الزوار الأوروبيين إلى فيتنام أقل بنحو 38% عن مستواه قبل الجائحة."

لا يزال المنتجع في حالة سيئة، الصورة رقم 3. — السيد ماورو جاسباروتي، مدير فنادق سافيلز.

تشير الأرقام إلى أن سوق السياحة الآسيوية إلى فيتنام انخفض بنسبة 32% خلال الأشهر الثمانية الأولى من عام 2023 مقارنةً بمستويات ما قبل الجائحة. تُعدّ كوريا الجنوبية حاليًا أكبر سوق سياحية دولية لفيتنام، إلا أن إجمالي عدد الزوار لا يزال أقل مما كان عليه في عام 2019.

أما بالنسبة للسوق المزدحمة مثل الصين، فقد بلغ عدد زوار فيتنام 950 ألف زائر فقط، أي ما يعادل 28% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2019. وانخفضت أسواق السياحة الأمريكية والأسترالية بنحو 8% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2019، حيث بلغ إجمالي عدد الزوار 900 ألف زائر، معظمهم من السياح من الولايات المتحدة وأستراليا.

إلى جانب بطء تعافي الطلب، يؤثر فائض العرض أيضًا على القدرة على التعافي والتطوير. تُظهر إحصاءات فنادق سافيلز أنه منذ عام ٢٠١٦، دخل ما يقارب ١٥ ألف غرفة في المتوسط من الفئة المتوسطة إلى الفاخرة إلى سوق الإقامة سنويًا. وبالتالي، تضاعف عرض الغرف في ست سنوات فقط.

لا يزال السياح المحليون المحرك الرئيسي للسياحة في فيتنام. ففي الأشهر الثمانية الأولى من عام 2023، استقبل قطاع السياحة في فيتنام 86 مليون زائر محلي، بزيادة قدرها 7.8% على أساس سنوي. ومن المتوقع أن يكون هذا هو محرك النمو لقطاع السياحة على المديين المتوسط والطويل.

فيما يتعلق بمسألة العرض في السوق، يرى خبراء سافيلز أن قطاع المنتجعات الفيتنامي يتمتع بإمكانات هائلة، إلا أن بعض نماذجه لا تعمل بكفاءة. يندفع بعض المستثمرين إلى السوق دون تقييم شامل لظروف السوق المحلية، حتى مع افتراض تشابه نماذج أعمال الفنادق.

هذا يُؤدي إلى عدم اكتمال تخطيط وتنفيذ المشروع، مما يحدّ من قدرته على العمل بعد اكتماله. في الوقت نفسه، وحسب واقع السوق، تتمتع بعض نماذج الفنادق بكفاءة تشغيلية أعلى.

[إعلان 2]
مصدر