العقارات "أعمى" عن الائتمان والسندات

أدت صعوبات إصدار وطرح السندات إلى انخفاض سندات الشركات العقارية في الأشهر الخمسة الأولى من هذا العام، مما دفعها إلى زيادة الاعتماد على الائتمان. في الوقت نفسه، تضاعف إصدار السندات المصرفية ثلاث مرات، ويعود ذلك جزئيًا إلى الاستثمار في العقارات.

نمو العقارات يعتمد على الائتمان

وتظهر بيانات تصنيف VIS أنه في الأشهر الأولى من هذا العام، وعلى الرغم من تعافي معدل العرض والامتصاص في سوق العقارات، إلا أن التدفق النقدي التشغيلي لشركات العقارات ظل سلبيا، ويرجع ذلك أساسا إلى قيام المستثمرين بزيادة الديون للاستثمار في المشاريع.

وقال السيد بوي فان هوي، مدير أبحاث الاستثمار في FIDT، إن التدفق النقدي لشركات العقارات قد تحسن، ولكن فقط مجموعة الشركات ذات الوضع القانوني "النظيف" دخلت مرحلة مبيعات جديدة.

في الأشهر الخمسة الأولى من هذا العام، بلغ إصدار سندات الشركات العقارية 25,102 مليار دونج فقط، بانخفاض قدره 13.6% عن الفترة نفسها. ولا تزال مصادر رأس مال الشركات العقارية، منذ بداية العام وحتى الآن، تعتمد بشكل رئيسي على الائتمان. ووفقًا لتصنيف VIS، ارتفع رصيد الائتمان العقاري القائم في الربع الأول من عام 2025 بنسبة 34% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

أظهرت التقارير المالية للربع الأول من عام 2025 لـ 12 بنكًا مُدرجًا أن 10 من أصل 12 بنكًا شملها الاستطلاع سجلت نموًا في قروض العقارات القائمة مقارنةً ببداية العام. ومن بينها، ارتفعت قروض الأعمال العقارية لبنك Techcombank بنسبة 14.8%، وبنك PGBank بنسبة 34.4%، وبنك VIB بنسبة 24.9%، وبنك KienlongBank بنسبة 20.5%، وبنك SHB بنسبة 11.2%، وبنك HDBank بنسبة 17%، وبنك MB بنسبة 12.2%...

وارتفعت القروض العقارية بسرعة، ولكنها انصبت بشكل رئيسي على الشركات، في حين ارتفعت القروض الشخصية للمساكن ببطء.

على وجه الخصوص، تم صرف حزمة قروض الإسكان الاجتماعي، التي كانت متوقعة بشدة (حزمة الائتمان البالغة 145,000 مليار دونج فيتنامي)، ببطء. يُظهر تقرير البنك المركزي أنه حتى 30 أبريل/نيسان 2025، لم تلتزم البنوك التجارية إلا بتقديم قروض بقيمة 7,800 مليار دونج فيتنامي تقريبًا لمشاريع الإسكان الاجتماعي، وبلغ حجم الصرف 3,866 مليار دونج فيتنامي. منها 3,281 مليار دونج مُنحت للمستثمرين، و585 مليار دونج لمشتري المنازل.

وقالت حاكمة الولاية نجوين ثي هونغ إن سبب البطء في صرف حزم قروض الإسكان الاجتماعي يرجع إلى نقص مشاريع الإسكان الاجتماعي، حيث لا تحتاج العديد من المشاريع إلى قروض.

سندات البنوك العمياء والعقارات

إن الحقيقة السخيفة إلى حد ما هي أن شركات العقارات متعطشة للغاية لرأس المال، ولكنها تواجه صعوبة في تعبئة السندات، مما يضطرها إلى اللجوء إلى الائتمان المصرفي، لذا زاد إصدار السندات المصرفية بشكل كبير، وكان أحد الأهداف هو الحصول على مصدر للقروض العقارية.

منذ بداية العام، أصدرت البنوك سندات بقيمة تقارب 81,000 مليار دونج، بزيادة قدرها 3.3 أضعاف عن الفترة نفسها من العام الماضي. في الوقت نفسه، أصدرت شركات العقارات سندات بقيمة 25,102 مليار دونج فقط، بانخفاض قدره 13.6% على أساس سنوي.

إذا كانت إصدارات السندات من قبل البنوك والمؤسسات العقارية في الماضي تشكل نسبة متوازنة نسبيا، فإن إصدارات السندات من قبل البنوك تشكل الآن نسبة ساحقة.

لا تزال السندات تُعدّ قناة استثمارية رئيسية، حتى أكبرها، متجاوزةً الأسهم. ومع ذلك، لا يزال سوق السندات الفيتنامي يواجه عددًا من المشاكل، مثل انعدام الثقة، وعدم اكتمال البنية التحتية، ومشاكل التصنيف الائتماني، وقلة السيولة، مما يُصعّب الأمر حتى على المستثمرين المؤسسيين.

- السيدة ترينه كوينه جياو، المدير العام لشركة إدارة صناديق بي في آي المساهمة

على وجه التحديد، في عام 2020، شكلت سندات العقارات 33.6% من إجمالي الإصدارات، بينما شكلت سندات البنوك ما يقرب من 28%. وفي عام 2021، شكلت سندات العقارات 33%، وسندات البنوك 36%. ومع ذلك، خلال السنوات الثلاث الماضية، لم تشكل سندات العقارات سوى 20-22%، بينما ارتفعت سندات البنوك إلى 58-65%. وفي الأشهر الخمسة الأولى من هذا العام، شكلت سندات البنوك 67.1% من إجمالي الإصدارات، بينما شكلت سندات العقارات 20.8% فقط.

السؤال هو لماذا لا تزال شركات العقارات غير قادرة على جمع رأس المال من خلال قناة السندات؟

صرحت السيدة ترينه كوينه جياو، المديرة العامة لشركة إدارة صناديق PVI المساهمة (PVI AM)، بأن إحدى المشكلات تكمن في أنه وفقًا للوائح البنك المركزي السارية، لا يُسمح للبنوك التجارية بالمشاركة في إدارة ضمانات حزم إصدار السندات. وهذا يُصعّب على الصناديق الاستثمار في السندات.

وفقًا للسيدة كوينه جياو، إذا كانت سندات العقارات وسندات البنوك تُمثل في الماضي حوالي ثلث السوق، بينما كان الثلث المتبقي ملكًا لشركات أخرى، فإن البنوك تُمثل الآن أكثر من 70% من إجمالي إصدارات السوق. ويُمثل وضع البنوك "وحدها في السوق" في سوق السندات عائقًا كبيرًا، مما يجعل قناة تعبئة رأس مال السندات بلا جدوى للشركات.

ورغم أن إصدار السندات العقارية يتزايد من جديد، إذا استثنينا القطاع المالي والمصرفي، فإن السوق لم يتعافَ بعد.

من ناحية العرض، تُصعّب شروط إصدار السندات الأكثر صرامة على شركات العقارات إصدار سندات جديدة. أما من ناحية الطلب، فلم تجذب اللوائح الحالية المستثمرين المؤسسيين، وخاصةً شركات التأمين، للاستثمار في السندات.

وفقاً للخبراء، فإن صعوبة العرض والطلب تجعل شركات العقارات "تخشى" إصدار السندات. وهذا ما يجعل شركات العقارات تعتمد بشكل أكبر على الائتمان. في الوقت نفسه، تزيد البنوك من إصدار السندات، مع أن الوجهة النهائية لا تزال العقارات.

المصدر: https://baodautu.vn/bat-dong-san-tit-mu-voi-tin-dung-va-trai-phieu-d300004.html