العقارات الصناعية الشمالية تجذب "النسور إلى العش" بفضل مزايا البنية التحتية

[إعلان 1]

"كعكة حلوة" للمستثمرين

في النصف الأول من عام 2023، استقطب الشمال أكبر استثمار أجنبي في قطاع التصنيع بقيمة 3.4 مليار دولار أمريكي، وهو ما يعادل 63% من مشاريع التصنيع الجديدة المسجلة بواقع 238 مشروعًا جديدًا.

ومن بينها، تستحوذ منطقة باك جيانج على 20% من إجمالي المشاريع الجديدة المسجلة بقيمة 1.06 مليار دولار أمريكي، بما في ذلك الاستثمار في مصنع فوليان للتكنولوجيا الدقيقة في سنغافورة، بقيمة 621 مليون دولار أمريكي، ومشروع شركة لونجي لتكنولوجيا الطاقة الخضراء المحدودة، بقيمة 140 مليون دولار. تحتل باك نينه المرتبة الثالثة على مستوى البلاد في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر في التصنيع بنسبة 9٪ من إجمالي رأس المال المسجل بقيمة 486 مليون دولار أمريكي.

الاقتصاد - العقارات الصناعية الشمالية تجذب — في المنطقة الاقتصادية الشمالية، القطاعات الرئيسية التي تتلقى رأس المال الاستثماري الجديد هي أجهزة الكمبيوتر والإلكترونيات والمنتجات الكهربائية (الصورة: baobacgiang).

وعلى صعيد قطاعات الاستثمار، استحوذت المعدات الكهربائية في النصف الأول من عام 2023 على أكبر رأس مال استثمار أجنبي مباشر جديد مسجل في قطاع التصنيع بنسبة 21%، بقيمة 1.14 مليار دولار. وتأتي بعد ذلك صناعة الكمبيوتر والإلكترونيات والمنتجات الكهربائية بإجمالي رأس مال استثماري يبلغ 20% ومنتجات المطاط والبلاستيك بنسبة 15%.

وبحسب المنطقة الاقتصادية، يمكن ملاحظة أن القطاعات الرئيسية التي تتلقى رأس مال استثماري جديد في المنطقة الاقتصادية الشمالية هي أجهزة الكمبيوتر والإلكترونيات والمنتجات الكهربائية، حيث تمثل 19٪ من إجمالي رأس المال الاستثماري في المنطقة بأكملها؛ تليها المعدات الكهربائية (15٪)؛ منتجات المطاط والبلاستيك 5٪ فقط؛ المركبات الآلية 4%. وفي الوقت نفسه، في المنطقة الاقتصادية الجنوبية، فإن الصورة معاكسة بعض الشيء، حيث تحظى منتجات المطاط والبلاستيك بأكبر قدر من رأس المال الاستثماري، حيث تمثل 10% من إجمالي رأس المال الاستثماري في المنطقة، وتمثل صناعة المعادن 4%، وتمثل مياه الشرب حوالي 3%.

وبالإضافة إلى ذلك، لوحظ أن الشركات المصنعة والطاقة الشمسية تنتقل أيضًا إلى الشمال. ثلاثة من أكبر خمسة مشاريع تصنيع في المنطقة الاقتصادية الشمالية بحلول عام 2022 تقع في القطاع المرتبط بالطاقة الشمسية. من بين 30 شركة مصنعة لمنتجات الطاقة الشمسية على مستوى البلاد، يقع 77% منها في المنطقة الاقتصادية الشمالية و23% فقط في المنطقة الاقتصادية الجنوبية.

ومن بينها شركة ترينا سولار التي تعد المستثمر الأكبر بمشروع بقيمة 275 مليون دولار أمريكي في منطقة ين بينه الصناعية بمقاطعة ثاي نجوين. ويأتي معظم المستثمرين من الصين وهونج كونج (الصين) وسنغافورة. وفي النصف الأول من عام 2023، بدأت شركة Thornava Solar الأمريكية لتصنيع وحدات الطاقة الشمسية أيضًا الإنتاج في مصنع حديث بطاقة سنوية تبلغ 1 جيجاواط في منطقة Que Vo الصناعية بمقاطعة Bac Ninh . في عام 2023، افتتحت المجموعة الفيتنامية الخاصة AD Green مصنعًا بقدرة 3 جيجاواط بقيمة 45 مليون دولار، لإنتاج الألواح الشمسية للأسواق المحلية والأجنبية. تغطي هذه المنشأة مساحة تبلغ حوالي 8 هكتارات في منطقة آن نينه الصناعية، منطقة تيان هاي، مقاطعة ثاي بينه.

ويمكن ملاحظة أن المجموعة الرئيسية للمستأجرين في المنطقة الشمالية تتكون من المستأجرين في القطاعات ذات القيمة المضافة العالية، بما في ذلك الإلكترونيات وأجهزة الكمبيوتر والسيارات والآلات والمعدات والتصنيع المرتبط بالطاقة الشمسية، مع كون المستأجرين شركات كبيرة الحجم مثل سامسونج، وإل جي إلكترونيكس، وفوكسكون، وكانون، وهيونداي، وهوندا، وفينفاست. وفي الوقت نفسه، فإن المستأجرين الرئيسيين في الجنوب هم الشركات التي تقوم بمعالجة المنتجات المطاطية والبلاستيكية، والأغذية والمشروبات، ومواد البناء والملابس - وهي الصناعات التي يتم تقييمها على أنها ذات قيمة مضافة أقل.

علق السيد توماس روني، المدير الأول لخدمات الاستشارات الصناعية في سافيلز هانوي، قائلاً: "تتمتع المنطقة الاقتصادية الشمالية بموقع استراتيجي، مما يُتيح سهولة الوصول إلى الأسواق المحلية والدولية. وعلى مدار السنوات الخمس الماضية، شهدت البنية التحتية في هذه المنطقة تحسنًا ملحوظًا بفضل سلسلة من مشاريع الطرق السريعة التي تربط ثلاثة موانئ رئيسية، بما في ذلك ميناء هاي فونغ، وميناء لاش هوين للمياه العميقة، وميناء كاي لان. بالإضافة إلى ذلك، تتمتع المنطقة الاقتصادية الشمالية بمساحة كبيرة من الأراضي، مما يُلبي طلب المنطقة من المستأجرين العاملين في القطاعات ذات القيمة المضافة العالية، ويجذب العديد من المشاريع الاستثمارية الكبيرة في مجال تجميع السيارات، والمكونات الإلكترونية، ومنتجات الطاقة الشمسية.

ومن الممكن ملاحظة أن المنطقة الاقتصادية الشمالية تعتبر ميزة كبيرة للمستثمرين، ليس فقط من خلال الاستفادة من أحد طرق الاستيراد والتصدير المهمة في فيتنام عبر هاي فونج، ولكن أيضًا من خلال القدرة على نقل البضائع بسهولة لخدمة الأسواق المجاورة.

الميزة التنافسية تتأثر بأسعار إيجار الأراضي المرتفعة

وفقًا للسيد جون كامبل، نائب المدير، رئيس الخدمات الصناعية، سافيلز فيتنام: "تجاوزت أسعار إيجارات الأراضي الحالية في المنطقة الاقتصادية الشمالية خانتين، مما قلل من تنافسية المنطقة الاقتصادية الشمالية مقارنةً بالمنطقة الاقتصادية الجنوبية. قد يعيق ارتفاع أسعار الأراضي دخول شركات تصنيع جديدة في مجال الإلكترونيات والسيارات والطاقة الشمسية. هؤلاء المستثمرون يرغبون في امتلاك قطع أراضي واسعة بأسعار معقولة".

ولذلك، يرى الخبراء أنه لزيادة الميزة التنافسية، لا بد من تعديل أسعار إيجار الأراضي إلى مستوى جذاب.

الاقتصاد - تجذب العقارات الصناعية الشمالية — جون كامبل، نائب المدير، رئيس الخدمات الصناعية، سافيلز فيتنام (الصورة: مقدمة من الشخصية).

يُظهر تقرير سوق العقارات الصناعية لعام 2023 الصادر عن شركة سافيلز فيتنام أنه في النصف الأول من عام 2023، سجل الشمال 68 مشروعًا للمناطق الصناعية بمساحة إجمالية تصل إلى 12000 هكتار. ووصل متوسط معدل الإشغال إلى 83%، مقارنة بـ81% خلال الفترة نفسها من العام الماضي. وصل متوسط سعر إيجار الأرض إلى 138 دولار أمريكي/م2/دورة إيجارية، ارتفاعاً من 102 دولار أمريكي/م2/دورة إيجارية.

ومن بينها، شهدت منطقة باك نينه أكبر زيادة في أسعار إيجار الأراضي بنسبة 48% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022، لتصل إلى 156 دولارًا أمريكيًا/م2/دورة إيجارية بفضل الاهتمام المتجدد من جانب شركات وموردي الإلكترونيات مع الحاجة إلى تنويع سلاسل التوريد خارج الصين.

وارتفعت إيجارات المنازل في هونغ ين بنسبة 45% خلال نفس الفترة، لتصل إلى 132 دولارا أميركيا/م2/دورة الإيجار. وعلى نحو مماثل، سجلت المقاطعات الرئيسية أيضًا زيادات في هاي دونج (بزيادة 33%، ليصل إلى 101 دولار أمريكي/م2/دورة الإيجار)، وهاي فونج (بزيادة 28%، ليصل إلى 129 دولار أمريكي/م2/دورة الإيجار).

وأظهر تقرير سافيلز أيضًا أن المعروض من المصانع الجاهزة في المنطقة الاقتصادية الشمالية بلغ 3.5 مليون متر مربع من المساحة القابلة للتأجير الصافي (NLA) مع بقاء حوالي 618 ألف متر مربع من المساحة القابلة للتأجير الصافي شاغرة. ومن المتوقع أن يبلغ متوسط الإيجارات 4.8 دولار أمريكي/م2/شهريًا (باستثناء ضريبة القيمة المضافة) في النصف الأول من عام 2023. وفي الوقت نفسه، انخفض معدل إشغال المصانع والمستودعات الجاهزة في المنطقة الشمالية إلى 83% بسبب العرض الجديد الذي تم إطلاقه في هاي فونج وباك نينه.

نجان جيانج

[إعلان 2]
مصدر