إلغاء قائمة أسعار الأراضي السنوية: هل ستنخفض أسعار المساكن؟

سيتم استبدال قائمة أسعار الأراضي السنوية بقائمة أسعار أراضٍ لخمس سنوات، بالإضافة إلى مُعامل تعديل سنوي لأسعار الأراضي. وستُسيطر الدولة على أسعار الأراضي الأولية لخفض تكاليف مشاريع الإسكان، مما يُسهم في خفض أسعار المساكن.

بحسب الخبراء، فإن قائمة أسعار الأراضي لمدة 5 سنوات وفقًا للمسودة المعدلة ستساعد في السيطرة على أسعار الأراضي وتهدئة أسعار المساكن - الصورة: كوانغ دينه

ويقول خبراء العقارات إن هذا هو الاتجاه المناسب لتعديل قانون الأراضي الحالي، ولكن بالإضافة إلى خفض تكاليف الأراضي لمشاريع الإسكان، لتهدئة أسعار المساكن، من الضروري إزالة العقبات أمام آلاف المشاريع المتوقفة لزيادة المعروض السكني.

الحد من أسعار الأراضي المدخلة للمشاريع

تُشكل تكاليف الأراضي ما بين 15% و30% من إجمالي تكاليف الاستثمار في مشاريع الإسكان، وفي المنطقة الوسطى، تصل إلى 50% من تكاليف الاستثمار في بناء المساكن. ومنذ تطبيق قانون الأراضي لعام 2024، اتجهت تكاليف الأراضي في مشاريع الإسكان إلى الارتفاع، حيث تطبق المحليات سياسة تطبيق قوائم أسعار الأراضي القريبة من السوق.

في حديثه مع توي تري ، قال السيد نجوين كوك هيب، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام، إنه في حال تطبيق قائمة أسعار الأراضي الحالية، ستُنافس أسعار المساكن. ونُعدّل القانون الآن بهدف إعداد قائمة أسعار للأراضي سارية لمدة خمس سنوات، مع مُعامل تعديل لأسعار الأراضي للتحكم في أسعار الأراضي المُستخدمة في مشاريع الإسكان.

وهذا يُلبي توقعات السوق ككل وجميع مستخدمي الأراضي. كما تُسيطر الدولة على مُدخلات الإنتاج والأعمال.

أكد السيد هييب أن "تعديل القانون لاستبدال قائمة أسعار الأراضي السنوية بقائمة أسعار للأراضي لخمس سنوات أمر منطقي للغاية. إذا لم يُغيّر، فلن تتمكن المحافظات من إعداد قائمة أسعار سنوية للأراضي قريبة من السوق. تغيير قائمة أسعار الأراضي مرة واحدة سنويًا لن يُجدي نفعًا".

وفقاً للسيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، فإن آلية إصدار قوائم أسعار الأراضي السنوية تُثقل كاهل جهاز الدولة بأكمله بجهد هائل، مما يُصعّب الأمور. وسيكون إصدار قائمة أسعار الأراضي بمدة خمس سنوات مُناسباً للقدرة الإدارية لنظام الحكم المحلي الحالي ذي المستويين.

علاوةً على ذلك، يُمكن للدولة أيضًا استخدام مُعامل تعديل أسعار الأراضي لتنظيم سوق العقارات. بعد أكثر من عام من تطبيقه، أظهر قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ أيضًا بعض العيوب والنواقص والضعف التي تحتاج إلى تعديل. وفي مشروع قانون الأراضي المُعدّل هذا، لا يقتصر مُعامل تعديل أسعار الأراضي على مُعامل واحد فقط.

سيكون هناك العديد من معاملات تعديل أسعار الأراضي. وإذا لزم الأمر، ستُصدر هيئة إدارة الدولة معاملات تعديل أسعار الأراضي لتطبيقها على كل مشروع. في السابق، عند تطبيق قانون الأراضي لعام ٢٠١٣، كانت مدينة هو تشي منه تُصدر ما معدله حوالي ٣٠ قرارًا بشأن معاملات تعديل أسعار الأراضي سنويًا، وفقًا للسيد تشاو.

زيادة العرض سوف تؤدي إلى تهدئة أسعار المساكن

يعتقد بعض الخبراء أن انخفاض أسعار الأراضي يعتمد على المنطقة التي تُصدر مُعامل استخدام الأراضي. في المستقبل القريب، تحتاج الحكومة إلى إصدار مرسوم بلوائح مُحددة لتوجيه إصدار مُعاملات استخدام الأراضي ومعدل الإيرادات منها، وهذا أمر بالغ الأهمية.

بالإضافة إلى ضبط تكاليف الأراضي المُدخلة لمشاريع الإسكان، يرى السيد تشاو أنه من الضروري زيادة المعروض من المساكن لخفض أسعارها، لأن ارتفاع أسعار المساكن يعود في معظمه إلى العرض والطلب. ويؤدي انخفاض المعروض ونقصه إلى ارتفاع أسعار المساكن. ولزيادة المعروض، من الضروري الإسراع في حل مشكلة تأخير حوالي 3000 مشروع بسبب مشاكل قانونية. فمع زيادة المعروض، سيتوقف التلاعب بالأسعار وتضخمها.

أسعار المساكن مرتفعة للغاية، ويعود ذلك جزئيًا إلى أننا نُصعّب الأمور على أنفسنا بسبب نقص المعروض من المساكن، نتيجةً لمشاكل قانونية تواجه آلاف المشاريع، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن. الآن، إذا استطعنا حل المشاكل القانونية للمشاريع، فسنزيد المعروض من المساكن، وعندها سيتوازن السوق وتنخفض أسعار المساكن، كما أضاف السيد تشاو.

يعتقد الدكتور فو دينه آنه، الخبير الاقتصادي ، أنه إذا استمرينا في الاعتقاد بأن تقييم الأراضي قريب من سعر السوق، فلن نحل المشكلة جذريًا. بل علينا ترسيخ مبدأ تقييم الأراضي وفقًا لآليات السوق، وفي الوقت نفسه بناء سوق موضوعي وشفاف ومهني لتقييم الأراضي.

اقترح السيد آنه إلغاء نظام وقوائم أسعار الأراضي كليًا، اللذين تسببا في العديد من المشاكل. وعوضًا عن ذلك، ستُحدد الجهات المختصة أسعارًا محددة للأراضي عند تخصيصها أو تأجيرها أو من خلال نتائج مزادات حقوق الانتفاع. وباعتبار أسعار الأراضي أساسًا للالتزامات المالية (الضرائب، والرسوم، ورسوم الانتفاع، وإيجار الأراضي)، ينبغي تحديدها من خلال آلية تسعير شاملة حسب المنطقة والغرض من الاستخدام.

أشار السيد آنه إلى أن "إدارة أسعار الأراضي متناثرة بين قوانين مختلفة، بدءًا من قانون الأسعار، وقانون الأراضي، وقانون مزادات العقارات، مما يؤدي إلى تداخلها وعدم اتساقها. ولا يمكننا بناء إطار قانوني شفاف وفعال يلبي متطلبات التنمية إلا من خلال الاتساق والتزامن، وخاصةً الالتزام الصارم بمبادئ السوق في تقييم الأراضي".

وفقًا لمشروع قانون الأراضي المُعدّل، تُحدّد الدولة أسعار الأراضي الأولية. أما سوق الأراضي الثانوية، فستُنظّمه الدولة من خلال الضرائب والائتمان والتخطيط وخطط استخدام الأراضي. بموجب هذا التنظيم المُعدّل، لن تتبع أسعار الأراضي في السوق الأولية أسعار المعاملات في السوق الثانوية؛ بل على العكس، ستُسيطر الدولة على السوق.

قال السيد نجوين كوك هيب، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام، إن رسوم استخدام الأراضي تُعدّ مسألة حياة أو موت للعديد من شركات الاستثمار والتجارة العقارية. في الواقع، ارتفع سعر الأرض في مشروع الإسكان نفسه في هانوي بنسبة 20%، بين قرار تخصيص الأرض الأول والثاني، واستمر في الارتفاع بنسبة 20% في قرار التخصيص الثالث.

"في كل مرة تُخصَّص فيها الأراضي، يرتفع سعرها، مما يُؤدي إلى ارتفاع تكاليف الأعمال بشكل غير معقول. وهذه هي المشكلة الأكبر"، أكد السيد هييب.

العودة إلى الموضوع

باو ان جي او سي

المصدر: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm