منع المستثمرين من رهن منازل العملاء

زيادة الدعاية وزيادة العقوبات

وفقًا لخبير العقارات فان كونغ تشانه، عندما يُرهَن منزل ويوافق البنك على بيعه للمستثمر دون طلب فك الرهن، يجب على البنك والمستثمر حل المسألة بأنفسهما. في حال ظهور أي مخاطر، يتحمل البنك والمستثمر المسؤولية، بينما يتمتع المواطنون بحقوقهم المشروعة التي يحميها القانون.

قام العديد من المستثمرين برهن المنازل التي باعوها للعملاء للبنوك.

ولوقف رهن المستثمرين لمنازل العملاء، اقترح السيد فان كونغ تشانه أن تضع السلطات قواعد ولوائح وضوابط لحل هذه الحالات بما يعود بالنفع على المواطنين. وخصوصًا بعد التزام المواطنين بالقانون والإجراءات ودفع كامل المبلغ، يجب على الدولة حمايتهم وإصدار دفاترهم الوردية، وعدم تركهم يتكبدون خسائر بسبب النزاعات أو تنفيذ التزامات المستثمرين.

رغم وجود العديد من اللوائح القانونية، إلا أن هناك ثغرات، لذا من الضروري أن تتدخل السلطات وتُعالجها على الفور. ويمكن للأفراد رفع دعاوى قضائية عند الضرورة. كما يجب أن تكون أحكام المحكمة واضحة للغاية، في حالات شبه نموذجية، مثل السوابق القضائية، ليتمكن المستثمرون الآخرون والبنوك والأفراد من إدراك المشكلة بوضوح والشعور بالأمان. وفي الوقت نفسه، لتقليل المخاطر التي يتحملها العملاء، من الضروري التحلي بالشفافية ونشر المعلومات المتعلقة بالمشاريع المرهونة. يجب أن تكون الدعاية واضحة ومفصلة ومُحدثة بانتظام حتى يتمكن الناس من فهمها، وليس مجرد نشرها بشكل عام، مع ذكر اسم المشروع فقط، كما اقترح السيد تشانه.

من منظور آخر، استشهد الدكتور فان فونغ نام (من جامعة مدينة هو تشي منه للقانون) بالمرسوم رقم 16، محللاً أن عدم الإعلان، أو عدم الإعلان الكامل، أو عدم الإعلان بشكل صحيح عن محتويات مشاريع العقارات ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن، يمكن أن يُغرّم من 100 إلى 120 مليون دونج فيتنامي. تبلغ الغرامة المفروضة على شركات العقارات التي لا تضمن الشروط الكاملة وفقًا للوائح 600 مليون دونج فيتنامي. ومع ذلك، بالمقارنة مع الفوائد المكتسبة من الاستفادة من الثغرات القانونية في مشروع عقاري واسع النطاق بقيمة مئات المليارات من دونج فيتنامي، فإن هذه الغرامة منخفضة للغاية. لذلك، ينتهك العديد من المستثمرين القانون عمدًا، ويقبلون بدفع الغرامات، مما يؤثر بشكل كبير على حقوق الكيانات الأخرى.

حاليًا، أدخل قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٤ بعض التعديلات الإيجابية على التزام شركات العقارات بالإفصاح عن معلوماتها. ومع ذلك، فإن عدم تشديد إطار العقوبات لضمان معالجة المخالفات بشكل مناسب يُمثل أيضًا قيدًا على القانون.

بالإضافة إلى ذلك، ينص القانون على أنه بعد إصدار إدارة البناء إشعارًا كتابيًا يفيد بأن المسكن مؤهل للبيع أو التأجير التمويلي، يمكن للمستثمر رهن المشروع، ويجب عليه أيضًا فك الرهن العقاري قبل بيعه للعملاء. في الوقت نفسه، يجب استكمال الإجراءات اللازمة لإصدار إدارة البناء إشعارًا يفيد بأن المسكن مؤهل. ومع ذلك، علق السيد تشانه قائلاً: "من الصعب جدًا تطبيق اللائحة في ظل غياب آلية تضمن امتثال المستثمر لها. لأنه فور إعلان إدارة البناء عن رهن المستثمر، سيعتمدون على هذا الإشعار لحشد رأس المال من العملاء في أسرع وقت ممكن".

يجب الإفراج عن الرهن العقاري قبل بيعه للعملاء

وللسيطرة على حقيقة قيام المستثمرين برهن منازل العملاء للبنوك، قال السيد نجو جيا هوانج (جامعة مدينة هوشي منه للقانون) إنه بدلاً من اشتراط إجراء المعاملات من خلال قاعات تداول العقارات، من الضروري تعزيز وتوسيع نطاق منظمات التوثيق، من خلال اشتراط توثيق المعاملات العقارية التي يكون فيها أحد الأطراف أو الأطراف المشاركة في المعاملة منظمة أعمال عقارية... لأن الطبيعة المستقلة لأنشطة التوثيق ستساعد في التحقق من ومراقبة تنفيذ القانون والامتثال له من قبل المستثمرين ووسطاء العقارات والمستشارين لحماية الضعفاء.

وفي الوقت نفسه، من أجل الحفاظ على الاستقرار والنظام للتنمية الاقتصادية ، من الضروري بناء آلية للسيطرة على معاملات الإسكان المستقبلية لشركات العقارات.

لضمان سلامة مشتري المنازل، ينبغي أن يُكمّل القانون اللوائح المتعلقة بتعزيز مسؤولية البنوك في إدارة الأصول المرهونة. فعند بيع المنازل المستقبلية، يقترض المستثمرون الأموال من البنوك ويحشدون رأس المال من العملاء. وإذا لم يُراقب رأس المال المُحشد بدقة، فقد يُسيء المستثمرون استخدامه، ويستثمرونه في مشاريع متعددة في آنٍ واحد، مما يُعرّضهم لخطر فقدان قدرتهم على السداد، وعدم قدرتهم على إكمال المشروع وتسليم المنزل للعملاء. في هذه المرحلة، لا تتأثر حقوق مشتري المنازل فحسب، بل حقوق البنك المرهون أيضًا. لذلك، عند قبول رهن عقاري على مشروع سكني، يجب أن يكون البنك مسؤولاً عن إدارة الأصول المرهونة والإشراف عليها، كما اقترح السيد هوانغ.

وبحسب رأيه، من الضروري وضع لوائح أكثر وضوحًا لضمان حقوق مشتري المنازل عند التعامل مع الأصول المرهونة في صورة نقل ملكية المشروع، إذ يمكن للأطراف التعامل مع الأصول عن طريق نقل ملكية المشروع العقاري المرهون لاسترداد الدين.

لضمان سلامة مشتري المنازل، ينبغي أن يُكمِّل القانون اللوائح المتعلقة بتعزيز مسؤولية البنوك في إدارة الأصول المرهونة. فعند بيع المنازل المستقبلية، يقترض المستثمرون الأموال من البنوك ويحشدون رأس المال من العملاء.

السيد نغو جيا هوانغ (جامعة الحقوق بمدينة هوشي منه)

مستثمر شقق فو ثانه يتعهد بسداد الديون

في 25 يونيو، أصدرت شركة 585، المستثمرة في مبنى شقق فو ثانه (منطقة تان فو، مدينة هوشي منه)، بيانًا صحفيًا أكدت فيه أنها ستسدد الدين "لفداء" المنزل للعميل.

يبلغ العدد الإجمالي للشقق في المشروع حاليًا 833 شقة. منها، رهنت الشركة الكتاب الأحمر على شكل أصول مستقبلية لعدد 219 شقة وفقًا لعقد الرهن العقاري رقم 104 بتاريخ 4 أغسطس 2010. خلال أعمال العقارات، في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، سقط العقار في حالة تجميد، ووصل سعر الفائدة المصرفية إلى 22 - 23٪ سنويًا، مما تسبب في مواجهة الشركة صعوبات في الأنشطة التجارية بالإضافة إلى ترتيب الديون مع البنك.

في مواجهة صعوبات المشروع، وافق بنك فييت إيه - فرع مدينة هوشي منه في 3 نوفمبر 2022 على السماح للمستثمر بسداد الدين لكل رمز شقة وسيصدر البنك الرهن العقاري لكل شقة. وحتى الآن، قامت شركة 585 بمعالجة إصدار الرهن العقاري لـ 6 شقق (تم إصدار شقة واحدة منها في أوائل يونيو 2024). واقترح المستثمر أن يواصل بنك فييت إيه - فرع مدينة هوشي منه دعم الشركة في السنوات الثلاث المقبلة حتى يتوفر للشركة المزيد من الوقت لإعداد أصول معادلة لمعالجة إصدار الرهن العقاري للشقق المتبقية البالغ عددها 213 شقة (من الآن وحتى عام 2027). ومن بين 213 شقة مرهونة في بنك فييت إيه، لا يزال يتعين على شركة 585 تحصيل 5٪ من قيمة الشقة من السكان، أي ما يعادل أكثر من 41 مليار دونج فيتنامي. وأكدت شركة 585 أن السكان ليسوا مسؤولين أمام البنك ولكنهم مسؤولية الشركة.

المصدر: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm