زيادة الشفافية وزيادة العقوبات
وفقًا لخبير العقارات فان كونغ تشانه، عندما يُرهَن منزل ويوافق البنك على بيعه للمستثمر دون اشتراط فك الرهن، يجب على البنك والمستثمر حل المسألة فيما بينهما. في حال حدوث أي مخاطر، يتحمل البنك والمستثمر المسؤولية، بينما يتمتع المواطنون بحقوقهم المشروعة التي يحميها القانون.
يقوم العديد من المستثمرين برهن المنازل التي باعوها للعملاء للبنوك.
ولوقف رهن المستثمرين لمنازل العملاء، اقترح السيد فان كونغ تشانه أن تضع السلطات قواعد ولوائح وضوابط لحل هذه الحالات بما يعود بالنفع على المواطنين. وخصوصًا بعد التزام المواطنين بالقانون والإجراءات ودفع كامل المبلغ، يجب على الدولة حمايتهم وإصدار دفاترهم الوردية، وعدم تركهم يتعرضون للخسائر بسبب النزاعات أو تنفيذ التزامات المستثمرين.
رغم أن القانون يتضمن العديد من اللوائح، إلا أنه لا يزال يحتوي على ثغرات، لذا من الضروري أن تتدخل السلطات وتُعالجها على الفور. عند الضرورة، يمكن للأفراد رفع دعاوى قضائية. كما يجب أن تكون أحكام المحكمة واضحة للغاية، في حالات شبه نموذجية، مثل السوابق القضائية، حتى يتمكن المستثمرون الآخرون والبنوك والأفراد من فهم المشكلة بوضوح والشعور بالأمان. وفي الوقت نفسه، لتقليل المخاطر التي يتحملها العملاء، من الضروري التحلي بالشفافية ونشر المعلومات حول المشاريع المرهونة. يجب أن يكون الإفصاح واضحًا ومفصلًا ومُحدّثًا بانتظام حتى يتمكن الناس من فهمه، وليس مجرد إفصاح عام، مع ذكر اسم المشروع فقط، كما اقترح السيد تشانه.
من منظور آخر، استشهد الدكتور فان فونج نام (جامعة مدينة هو تشي منه للقانون) بالمرسوم رقم 16، محللاً أن أعمال عدم الإفصاح أو عدم الإفصاح الكامل أو عدم الإفصاح بشكل صحيح عن محتويات مشاريع العقارات ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن يمكن أن تُغرّم من 100 إلى 120 مليون دونج. تبلغ الغرامة المفروضة على أعمال العقارات التي لا تضمن تمامًا الشروط وفقًا للوائح 600 مليون دونج. ومع ذلك، بالمقارنة مع الفوائد المكتسبة من الاستفادة من الثغرات القانونية في مشروع عقاري واسع النطاق بقيمة مئات المليارات من دونج، فإن هذه الغرامة منخفضة للغاية. لذلك، ينتهك العديد من المستثمرين القانون عمدًا، ويقبلون دفع الغرامات، مما يؤثر بشكل كبير على حقوق الكيانات الأخرى.
حاليًا، أدخل قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٤ بعض التعديلات الإيجابية على التزام شركات العقارات بالإفصاح عن معلوماتها. ومع ذلك، فإن عدم تشديد إطار العقوبات لضمان معالجة المخالفات بشكل مناسب يُمثل أيضًا قيدًا على القانون.
بالإضافة إلى ذلك، ينص القانون على أنه بعد إصدار إدارة البناء إشعارًا كتابيًا يفيد بأن السكن مؤهل للبيع أو التأجير التمويلي، يقوم المستثمر برهن المشروع ويجب عليه أيضًا فك الرهن العقاري قبل بيعه للعملاء. في الوقت نفسه، يجب استكمال الإجراءات حتى تصدر إدارة البناء إشعارًا يفيد بأن السكن مؤهل. ومع ذلك، علق السيد تشانه قائلاً: من الصعب جدًا تطبيق اللائحة في ظل عدم وجود آلية تضمن امتثال المستثمر للوائح. لأنه فور إشعار إدارة البناء بأن المستثمر يرهن، سيعتمدون على هذا الإشعار لتعبئة رأس المال من العملاء في أسرع وقت ممكن.
يجب تسوية الرهن العقاري قبل البيع للعملاء
وللسيطرة على ممارسة المستثمرين في رهن منازل العملاء للبنوك، قال السيد نجو جيا هوانج (جامعة مدينة هوشي منه للقانون) إنه بدلاً من اشتراط إجراء المعاملات من خلال قاعات تداول العقارات، من الضروري تعزيز وتوسيع نطاق منظمات التوثيق، من خلال اشتراط توثيق المعاملات العقارية التي يكون فيها أحد الأطراف أو الأطراف المشاركة في المعاملة منظمات أعمال عقارية... لأن الطبيعة المستقلة لأنشطة التوثيق ستساعد في التحقق من ومراقبة تنفيذ القانون والامتثال له من قبل المستثمرين ووسطاء العقارات والمستشارين لحماية الفئات الضعيفة.
وفي الوقت نفسه، من أجل الحفاظ على الاستقرار والنظام للتنمية الاقتصادية ، من الضروري بناء آلية للسيطرة على معاملات الإسكان المستقبلية لشركات العقارات.
لضمان سلامة مشتري المنازل، ينبغي أن يُكمّل القانون اللوائح المتعلقة بتعزيز مسؤولية البنوك في إدارة الأصول المرهونة. فعند بيع المنازل المستقبلية، يقترض المستثمرون الأموال من البنوك ويحشدون رأس المال من العملاء. وإذا لم يُراقب رأس المال المُحشد عن كثب، فقد يُسيء المستثمرون استخدامه، ويستثمرونه في مشاريع متعددة في آنٍ واحد، مما قد يؤدي إلى فقدان قدرتهم على السداد، وعدم قدرتهم على إكمال المشروع وتسليم المنزل للعملاء. في هذه المرحلة، لا تتأثر حقوق مشتري المنازل فحسب، بل حقوق البنك المرهون أيضًا. لذلك، عند قبول رهن عقاري على مشروع سكني، يجب أن يكون البنك مسؤولاً عن إدارة الأصول المرهونة والإشراف عليها، كما اقترح السيد هوانغ.
وبحسب رأيه، من الضروري وضع ضوابط أكثر وضوحًا لضمان حقوق مشتري المنازل عند التعامل مع الأصول المرهونة في صورة نقل ملكية المشروع، إذ يمكن للأطراف التعامل مع الأصول عن طريق نقل ملكية المشروع العقاري المرهون لاسترداد الدين.
السيد نغو جيا هوانغ (جامعة الحقوق بمدينة هوشي منه)
مستثمر شقق فو ثانه يتعهد بسداد الديون
في 25 يونيو، أصدرت شركة 585، المستثمرة في مبنى شقق فو ثانه (منطقة تان فو، مدينة هوشي منه)، بيانًا صحفيًا أكدت فيه أنها ستسدد الدين "لفداء" المنزل للعميل.
يبلغ العدد الإجمالي للشقق في المشروع حاليًا 833 شقة. منها، رهنت الشركة الكتاب الأحمر على شكل أصول مستقبلية لعدد 219 شقة وفقًا لعقد الرهن العقاري رقم 104 بتاريخ 4 أغسطس 2010. خلال أعمال العقارات، في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، سقط العقار في حالة تجميد، ووصل سعر الفائدة المصرفية إلى 22 - 23٪ سنويًا، مما تسبب في مواجهة الشركة صعوبات في الأنشطة التجارية بالإضافة إلى ترتيب الديون مع البنك.
في مواجهة صعوبات المشروع، وافق بنك فييت إيه - فرع مدينة هوشي منه في 3 نوفمبر 2022 على السماح للمستثمر بسداد الدين وفقًا لرمز كل شقة وسيصدر البنك الرهن العقاري لكل شقة. وحتى الآن، قامت شركة 585 بمعالجة إصدار الرهن العقاري لـ 6 شقق (تم إصدار شقة واحدة منها في أوائل يونيو 2024). واقترح المستثمر أن يواصل بنك فييت إيه - فرع مدينة هوشي منه دعم الشركة في السنوات الثلاث المقبلة حتى يتوفر للشركة المزيد من الوقت لإعداد أصول معادلة لمعالجة إصدار الرهن العقاري للشقق المتبقية البالغ عددها 213 شقة (من الآن وحتى عام 2027). ومن بين 213 شقة مرهونة حاليًا في بنك فييت إيه، لا يزال يتعين على شركة 585 تحصيل 5٪ من قيمة الشقة من السكان، أي ما يعادل أكثر من 41 مليار دونج فيتنامي. وأكدت شركة 585 أن السكان ليسوا مسؤولين أمام البنك ولكنهم مسؤولية الشركة.
[إعلان 2]
المصدر: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm
تعليق (0)