كيف تتطور استراتيجيات واحتياجات الإسكان الاجتماعي في بعض البلدان الآسيوية؟

[إعلان 1]

لا يزال السوق الفيتنامي يفتقر إلى العرض

وبحسب تقرير صادر عن شركة كوشمان آند ويكفيلد، فإن فيتنام ستصل إلى عتبة 100 مليون نسمة بحلول عام 2023، لتصبح ثالث أكبر دولة من حيث عدد السكان في منطقة الآسيان، بعد إندونيسيا والفلبين، وتحتل المرتبة 15 على مستوى العالم .

وفي الوقت نفسه، ارتفع معدل التحضر في البلاد من 20% في عام 1993 إلى أكثر من الضعف في عام 2022 عند 41.7%. يساهم التوسع الحضري السريع في النمو الاقتصادي ، ولكنه يؤدي أيضًا إلى توسيع الفجوة بين الأغنياء والفقراء.

إن أسعار المساكن في فيتنام حاليا أعلى بنحو 20 مرة من متوسط الدخل السنوي للفرد، مما يجعل من الصعب بشكل متزايد على الشعب الفيتنامي امتلاك منزل. ويتطلب هذا الوضع إعادة التوازن في الحلول، وخاصة تطوير السكن الاجتماعي كأداة لضمان الأمن الاجتماعي وتعزيز استدامة سوق العقارات.

ما هي استراتيجيات واحتياجات الإسكان الاجتماعي في بعض البلدان الآسيوية النامية؟ الشكل 1 — يتم الترويج للإسكان الاجتماعي في فيتنام بهدف توفير مليون شقة.

ومنذ ذلك الحين، تم وضع العديد من السياسات والمبادرات لتحقيق هذا الهدف ومساعدة الناس على تحسين نوعية حياتهم، ومن بين هذه السياسات والمبادرات على وجه الخصوص: مشروع بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية وسكن للعمال؛ حزمة ائتمانية بقيمة 120 مليار دونج لتطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال؛ تعديل قانون الإسكان لعام 2014 لإضافة العديد من السياسات المفتوحة والحوافز الجذابة؛ والسياسات الأخرى ذات الصلة لتعزيز تنمية الإسكان الاجتماعي.

بحلول الربع الأول من عام 2023، أنجزت فيتنام 301 مشروع إسكان اجتماعي في المناطق الحضرية ومشاريع إسكان العمال في المناطق الصناعية، بإجمالي حجم يبلغ نحو 156 ألف وحدة. ويجري حالياً الإعداد لبناء نحو 401 مشروع، بإجمالي حجم يبلغ نحو 454 ألف وحدة. ومع ذلك، فإن العرض من هذا النوع من المساكن لم يلب الطلب بشكل كامل بعد.

وبحسب دراسة أجرتها وزارة البناء ، فإن الطلب على المساكن الاجتماعية للعمال ذوي الدخل المنخفض في المناطق الصناعية يبلغ حوالي 2.4 مليون وحدة للفترة 2021-2030. وعلى وجه التحديد، إذا حسبنا كل من العرض المكتمل الحالي والعرض المستقبلي، فإن السوق سيظل يفتقر إلى أكثر من مليون وحدة، أي ما يعادل 51٪ من إجمالي الطلب.

وعلى وجه التحديد، فإن العرض الحالي المكتمل والعرض المستقبلي لن يلبي سوى حوالي 20-30% من إجمالي الطلب. عادة، يتم بناء نموذج الإسكان الاجتماعي في فيتنام في شكلين: الشقق والمنازل الملحقة بالأرض. بالنسبة للشقق، سيكون هناك ثلاثة أنواع من المساحة تتوافق مع عدد غرف النوم، حيث تقع الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة حول 46 مترًا مربعًا، وتحتوي الشقق المكونة من غرفتي نوم إلى ثلاث غرف نوم على العديد من المساحات مثل 46-51-57-69 مترًا مربعًا. بالنسبة للبيوت المتلاصقة سيتم بناؤها من طابق واحد إلى 3 طوابق ومساحة الأرض حوالي 50 إلى 75 متر مربع.

ومع ذلك، يتم تصنيف الإسكان الاجتماعي كمجموعة عقارية ذات أولوية، وبالتالي، لا يستطيع جميع الأشخاص شراءه وامتلاكه.

استراتيجية الدول الآسيوية

باعتبارها منطقة ذات رؤية مستقبلية، تطبق حكومة هونج كونج (الصين) "استراتيجية الإسكان طويلة الأمد" لتعزيز المعروض من المساكن الاجتماعية. ترتكز هذه الاستراتيجية على عوامل مثل: توفير خيارات الإيجار ضمن العرض الحالي؛ زيادة ملكية المساكن الاجتماعية من خلال العرض الحالي وتطوير العرض المستقبلي؛ تنظيم العرض والطلب على الأراضي لتحقيق الاستقرار في ملكية الممتلكات العامة والخاصة في سوق الإسكان.

ومن الجدير بالذكر أن استراتيجية هونج كونج في تحديثها لعام 2018 زادت نسبة الملكية العامة/الخاصة لمعروض الإسكان من 60:40 إلى 70:30، بهدف توفير 301 ألف وحدة سكنية عامة بين عامي 2023-2024 و2032-2033.

على عكس فيتنام، وبسبب صندوق الأراضي المحدود، يتم تنظيم شقق الإسكان الاجتماعي في هونغ كونغ بشكل صارم للغاية: لن تتجاوز الشقق "من 1 إلى 2 شخص" 18 مترًا مربعًا؛ لن تتجاوز مساحة الشقق المخصصة لشخصين إلى ثلاثة أشخاص 22 مترًا مربعًا؛ لن تتجاوز الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة 31 مترًا مربعًا ولن تتجاوز الشقق المكونة من غرفتي نوم 40 مترًا مربعًا.

ما هي استراتيجيات واحتياجات الإسكان الاجتماعي في بعض البلدان الآسيوية النامية؟ الشكل 2 — تصميم نموذجي للمساكن الاجتماعية في هونغ كونغ

وبالمقارنة، فإن الإسكان الاجتماعي في فيتنام يحتوي على نوع إضافي من المنازل المتجاورة لأن هناك الكثير من الأراضي المتاحة وهناك العديد من الخيارات والهياكل المناسبة للعديد من الأغراض واحتياجات الاستخدام. وبالإضافة إلى ذلك، تعمل هونج كونج على تعزيز نسبة الإسكان العام/الخاص إلى 70:30 في إجمالي العرض لضمان مصادر الاستثمار لمشاريع الإسكان الاجتماعي. وفي الوقت نفسه، لا تزال السوق الفيتنامية تفتقر إلى لوائح محددة بشأن هذه النسبة.

وفي سنغافورة، وهي دولة تقع في جنوب شرق آسيا، تتبنى الحكومة استراتيجيتين رئيسيتين لبرنامج الإسكان الاجتماعي: إمكانية الوصول من حيث السعر والجودة؛ الأمن المجتمعي والأمن الدخلي.

إن إمكانية الوصول إلى السعر والجودة هو الهدف من توفير أصول مضمونة الجودة بأسعار في متناول الجميع من خلال برامج الدعم المالي للمشترين. ويتم تمويل هذه الاستراتيجية من خلال السندات الحكومية، كما يتم إقراضها أو دعمها للأفراد المحتاجين.

ويتم تحقيق الأمن المجتمعي والأمن الدخلي من خلال الاستثمار في المرافق العامة وحصص السكان. تساعد معايير المراجعة على تصنيف الطلب على الإسكان إلى العرض السكني بشكل أكثر دقة.

وتظهر مقارنة اللوائح في سنغافورة وفيتنام أن سنغافورة تسعى إلى إقامة مشاريع إسكان أكبر وأعلى ارتفاعاً مع مرافق عامة للسكان بسبب محدودية أموال الأراضي. وفي الوقت نفسه، تطبق فيتنام سياسات بشأن حدود بناء المساكن الاجتماعية في مشاريع الإسكان، بما في ذلك الشقق والمنازل.

وعلاوة على ذلك، فإن سنغافورة لديها قواعد تنظيمية أكثر صرامة من فيتنام فيما يتصل ببرنامج الإسكان الاجتماعي، مع معايير لفحص السكان ونظام ملكية لمدة 99 عاماً لمساعدة حكومة سنغافورة في اختيار احتياجات الإسكان التي تتناسب مع العرض الحالي.

ما هي استراتيجيات واحتياجات الإسكان الاجتماعي في بعض البلدان الآسيوية النامية؟ الشكل 3 — إن السوق الثانوية للإسكان الاجتماعي في سنغافورة متطورة للغاية، وهو ما يؤدي أيضاً إلى ارتفاع أسعار الشقق.

وفي كوريا، تدرك الحكومة أيضًا أهمية نظام الإسكان الاجتماعي. في سبعينيات القرن العشرين، تأسست شركة كوريا للإسكان تحت الاسم الحالي Korea Land & Housing (LH).

اعتبارًا من عام 2018، استحوذت الشركة على 75% من إجمالي عدد وحدات الإسكان الاجتماعي للإيجار في كوريا، وقامت بشكل مباشر بمشاريع تطوير صندوق الأراضي الحضرية لبناء وتوفير المساكن الاجتماعية للبيع أو الإيجار بأقل من أسعار السوق. وعلى وجه الخصوص، يبلغ سعر المساكن الاجتماعية المعروضة للبيع حوالي 80% فقط من سعر السوق، في حين يبلغ سعر المساكن الإيجارية 50 إلى 80% فقط من سعر السوق، وذلك حسب النوع.

فيما يتعلق بالتصميم، لا توجد لدى الحكومة الكورية لوائح محددة، باستثناء أن مساحة الشقة لا تتجاوز 85 متراً مربعاً. ولذلك، هناك مجموعة واسعة من الخيارات: من الشقق الفردية (21 متر مربع)، والشقق للأزواج (31 متر مربع) إلى الشقق العائلية (44 متر مربع) للزوجين الشابين والطفل.

وبمقارنة الاختلافات، يمكننا أن نرى أن كوريا تقسم سكانها إلى 10 مجموعات دخل، المجموعة الأولى هي مجموعة الدخل المنخفض والمجموعة العاشرة هي المجموعة الأكثر ثراء. يتم توزيع الدعم وفقًا لذلك على المجموعات ذات الخصائص التالية: المجموعات غير القادرة على دفع الإيجار (المجموعة 1، المجموعة 2). المجموعات التي لا تستطيع شراء منزل (المجموعة 3، المجموعة 4). المجموعات التي تشتري المنازل بدعم من الدولة (المجموعات 5، 6) والمجموعات التي تشتري المنازل بنفسها (المجموعات 7، 8، 9، 10).

سيتم تبسيط الإجراءات الإدارية لمشاريع الإسكان الاجتماعي بشكل كبير. وإذا تمت الموافقة على تخطيط المشروع من قبل الحكومة، فمن الممكن تقليص أكثر من 30 إجراء قانونيا آخر مرتبطا، وخاصة في مراحل التوثيق والتنفيذ.

وفي الوقت نفسه، سيتعين على مطوري الإسكان الاجتماعي في فيتنام الخضوع لإجراءات إدارية طويلة، كما أن هوامش الربح محدودة بنسبة 10% أو أقل.

فيما يتعلق بنماذج الشقق، فإن كوريا وفيتنام لديهما لوائح محددة بشأن أنواع الشقق وأحجامها، ولكن ليس لديهما لوائح محددة بشأن تخطيط الشقق على غرار سنغافورة وهونج كونج.

[إعلان 2]
مصدر