في انتظار دفعة لسوق العقارات

من المتوقع أن يُقرّ المجلس الوطني الخامس عشر في دورته السادسة الجارية ثلاثة مشاريع قوانين: الأراضي (مُعدّل)، والأعمال العقارية (مُعدّل)، والإسكان (مُعدّل). ويتوقع كثيرون أن يُشكّل هذا دافعًا هامًا لكسر الجمود في سوق العقارات خلال الفترة المقبلة.

إزالة الحواجز وإنشاء ممرات قانونية

وفيما يتعلق بمشروع قانون الأراضي (المعدل)، يأمل المحامي بوي دينه أونغ (نقابة المحامين في هانوي) في حل القضايا المتداخلة والمتضاربة داخل سياسات وقوانين الأراضي وبين سياسات وقوانين الأراضي والقوانين الأخرى ذات الصلة؛ وبالتالي خلق قوة دافعة مهمة للتنمية الاجتماعية والاقتصادية.

قال المحامي أونغ إن هناك في الواقع العديد من النزاعات والشكاوى الناشئة عن أسعار الأراضي، بما في ذلك تحديد أسعار الأراضي التي لا تضمن حقوق جميع الأطراف. ومن أهداف تعديل قانون الأراضي تحديد أسعار الأراضي بما يقارب سعر السوق. لذلك، اقترح مشروع القانون أساليب لتقييم الأراضي، تشمل المقارنة، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل سعر الأرض. وأعرب المحامي أونغ عن أمله في أن تُسهم لوائح تقييم الأراضي في مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) هذه المرة في حل المشكلات الناشئة عمليًا.

وشاطره الرأي، فو تين لوك، عضو الجمعية الوطنية ورئيس مركز التحكيم الدولي في فيتنام، قائلاً إن من أهم النقاط الجديدة في مشروع قانون الأراضي المُعدّل تغيير الأدوات القانونية لتقييم الأراضي. ففي السابق، كان تقييم الأراضي يعتمد على إطار الأسعار الحكومي ويُحدد وفقًا للمبادئ الإدارية. وقد اقترح مشروع القانون خيارًا جديدًا يتمثل في عدم تنظيم إطار أسعار الأراضي، وتحديدها بناءً على قائمة الأسعار، مما يضمن الامتثال لمبادئ السوق.

عندما نضمن أن تكون قائمة أسعار الأراضي قريبة من سعر السوق، فإننا نضمن التغلب على المشكلات الحالية في تحديد أسعار الأراضي، وتنسيق مصالح جميع الأطراف ذات الصلة. وهذا أيضًا أساس بالغ الأهمية للمعاملات بين الأفراد والشركات، استنادًا إلى السعر المرجعي للدولة وفقًا للوائح، كما قال السيد لوك.

من المتوقع أن يزدهر سوق العقارات في حال إقرار مشاريع القوانين الثلاثة: قانون الأراضي (المُعدَّل)، وقانون الإسكان (المُعدَّل)، وقانون الأعمال العقارية (المُعدَّل). الصورة: تان ثانه

قال الخبير الاقتصادي الدكتور كان فان لوك إن النظام القانوني يُشكل عائقًا كبيرًا عندما تتداخل اللوائح المتعلقة بالأراضي والعقارات والبناء في العديد من القوانين والمراسيم والوثائق الإرشادية المختلفة. ويُمثل هذا عائقًا تم تحديده، ومن المتوقع حله في القوانين الثلاثة المُعدلة المذكورة أعلاه. وأكد السيد لوك على ضرورة مراجعة اللوائح وتعديلها لضمان اتساقها مع القوانين ذات الصلة، وحل المشكلات المتعلقة بأساليب تحديد أسعار الأراضي، وتوقيت احتساب رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها.

يتفق الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، مع هذا الرأي، حيث قال إن مشاريع القوانين المذكورة أعلاه، وخاصة قانون الأراضي (المُعدّل)، ستُزيل التداخل في إدارة الأراضي، مما يُتيح الموارد، ويُهيئ بيئةً مناسبةً للمستثمرين بإطار قانوني واضح وشفاف، مما يُسهم في استقرار سوق العقارات. وأضاف السيد دينه: "نأمل أن تُنعش اللوائح الجديدة، عند صدورها، مشاريع العقارات التي تواجه صعوبات، بل وحتى "متوقفة" بسبب مشاكل قانونية".

آلية اختراق لتعبئة أقصى قدر من الموارد

صرح السيد نجوين فان دينه، الخبير القانوني في مجال العقارات، بأن مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) الذي قدمته الحكومة إلى الجمعية الوطنية قد اقترح آليةً رائدةً لتعبئة أقصى قدر من الموارد لمشاريع الاستثمار. ومن أبرز القضايا المتعلقة بتعبئة موارد الأراضي في الآونة الأخيرة آليةُ استلام حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع المناطق الحضرية والإسكان التجاري.

وفقًا للسيد دينه، التزمت جميع مشاريع القوانين السابقة بهذه الخطة: يجب على المستثمرين امتلاك أو استلام حق استخدام الأراضي السكنية والأراضي غير الزراعية غير السكنية، ودفع رسوم استخدام الأراضي أو إيجارها مرة واحدة، ثم يمكنهم تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري. تُضيّق هذه الخطة نطاق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري مقارنةً بالقانون الحالي. ويتعلق الأمر بالقانون رقم 03/2022/QH15، الذي ينص على وجوب تمتع المستثمرين بحق استخدام الأراضي السكنية وغيرها، وهو ما يُعتبر ضيقًا للغاية، مما يُسبب ازدحامًا لحوالي 300 مشروع إسكان على مستوى البلاد (حيث يمتلك المستثمرون "أراضي مجمعة" لكنهم لا يستطيعون تنفيذها لعدم وجود أراضٍ سكنية).

في التقرير رقم 598/BC-CP بتاريخ 23 أكتوبر/تشرين الأول المرسل إلى الجمعية الوطنية بشأن عدد من محتويات مشروع قانون الأراضي (المعدل)، اقترحت الحكومة تعديل المشروع في اتجاه اختراقي: إلغاء المتطلبات المتعلقة بنوع الأرض التي يجب أن يمتلكها المستثمرون أو يتلقوا تحويلًا لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

وتقترح الحكومة على وجه التحديد إلغاء الأحكام الواردة في البند 4، المادة 123؛ والبند 1، البند 6، المادة 128 من المشروع (في السابق، كان مسموحًا فقط بتغيير غرض استخدام الأرض لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري في الحالات التي يكون فيها أو تلقى نقل الأراضي السكنية والأراضي غير الزراعية غير الأراضي السكنية التي تم دفع رسوم استخدام الأرض أو إيجار الأرض عنها دفعة واحدة).

ووفقا للسيد دينه، ذكر تقرير الحكومة أيضا أن حالات الاتفاقيات لنقل حقوق استخدام الأراضي للتنمية الحضرية تحدث بشكل رئيسي في المناطق المطورة حديثا والتي غالبا ما لا تحتوي على أراض سكنية، في حين أن سياسة الدولة هي تعزيز التحضر والتجميل الحضري.

أوافق على هذا التعديل لأن فائدته المباشرة تتمثل في إمكانية فتح حوالي 300 مشروع إسكان على مستوى البلاد، أما فائدته على المدى الطويل فتتمثل في تعزيز آلية الاتفاق المتساوي بين الشركات والأفراد في التحويل الطوعي للأراضي، وتجنب الاستحواذ الإجباري على الأراضي. وصرح الخبير دينه قائلاً: "المسألة المهمة هي أنه عندما يُسمح للمستثمرين بتغيير أغراض استخدام الأراضي، يجب أن يضمن تقييم الأراضي الامتثال لتقلبات السوق، حتى تتمكن الشركات من الوفاء بالتزاماتها المالية بالكامل وتنظيم فروق إيجار الأراضي بشكل متناغم".

أكد نائب الجمعية الوطنية ديو هوينه سانج (بينه فوك) أن مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) قد تلقى وشرح وضبط العديد من المحتويات كما أسس بشكل كامل السياسات الرئيسية للحزب والدولة.

وعلى وجه التحديد، إتقان آلية وسياسات تطوير وإدارة سوق العقارات وسوق حقوق استخدام الأراضي بشكل صارم، وإعادة هيكلة سوق العقارات على أساس تنفيذ تخطيط وخطط استخدام الأراضي؛ وبرامج وخطط تطوير الإسكان لضمان التنمية المستدامة لسوق العقارات، والتغلب على المضاربة على الأراضي.

المحامي نجوين تان فونج ، عضو دائم في جمعية وسطاء العقارات في فيتنام:

السيد نجوين تان فونغ

لا بد من مراقبة تطبيق القانون عن كثب.

في حال إقرارها، فإن القوانين الثلاثة: الإسكان (المعدل)، والأراضي (المعدل)، وأعمال العقارات (المعدلة) سوف تحل النزاعات والقصور في أعمال العقارات وإدارتها واستخدامها.

على وجه الخصوص، سيُرسي قانون الأراضي (المُعدَّل) وقانون الإسكان (المُعدَّل) أساسًا قانونيًا هامًا لتعزيز تطوير الإسكان ودعم تحسينه. ويُعد هذا أيضًا عاملًا مهمًا في تعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

إن قانون تنظيم الأعمال العقارية، في حال إقراره، سوف يتغلب على حالة الاستثمار العقاري العفوي، الذي يسبب اختلال التوازن وعدم التوافق بين العرض والطلب على السكن كما في السنوات الأخيرة؛ مما يضمن تطور سوق العقارات بشكل مستقر وصحي وفعال.

مع ذلك، أعتقد أن على أجهزة الدولة والمنظمات الاجتماعية والجهات المعنية التنسيق الوثيق ومراقبة تطبيق هذه القوانين. بالإضافة إلى ذلك، ينبغي وضع سياسات وآليات دعم مناسبة لمعالجة الصعوبات الناجمة عن التأثير السلبي لجائحة كوفيد-19 على سوق العقارات.

تران خانه كوانغ، المدير العام لشركة فييت آن هوا العقارية:

السوق ينتظر إشارة إيجابية

إذا أُقرت القوانين الثلاثة: الإسكان (المُعدَّل)، والأراضي (المُعدَّل)، والأعمال العقارية (المُعدَّلة)، فسيكون ذلك بمثابة أخبار إيجابية للغاية لسوق العقارات. إذ سيتم تعديل القضايا المتبقية، مما يُسهِّل الآليات والمعاملات المتعلقة بالأراضي والأنشطة العقارية، وخاصةً تهيئة ظروف مواتية للسكن للمواطنين. بالإضافة إلى ذلك، سيُتحكَّم في سوق العقارات بشكل أفضل، ويتطور بشكل أكثر صحةً واستدامة. والأهم من ذلك، سيتم إلغاء آلية طلب المنح للشركات والأفراد.

يمكن القول إنه عند إقرار هذه القوانين الثلاثة، ستتمكن تدريجيًا من حل ما بين 60% و70% من الصعوبات القديمة التي عانت منها سوق العقارات لسنوات طويلة. وعادةً ما تُعالج هذه القوانين صعوبات المشاريع التي لا تزال قيد التنفيذ ولم تُنجز، سواءً بسبب الإجراءات أو حساب رسوم استخدام الأراضي أو إجراءات ترخيص المشاريع للمستثمرين.

سجل سون نهونغ

المصدر: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm