خبراء يدلون بتعليقات مفاجئة حول قطاع الأراضي هذا العام

(دان تري) - يعتقد الخبراء أن ظاهرة "حمى الأرض" في قطاع الأراضي هذا العام لن تنتشر على نطاق واسع بل محليا فقط.

خبير: سوق الأراضي يشهد تباطؤاً

وفقًا لتقرير وزارة البناء ، في الربع الرابع من عام 2024، تجاوز عدد صفقات الشقق والمنازل الفردية 25,400 وحدة، بانخفاض قدره 33.8% مقارنةً بالربع السابق. وبلغ عدد صفقات الأراضي الناجحة 86,796 قطعة أرض، بانخفاض قدره 15.7% مقارنةً بالربع السابق.

في عام ٢٠٢٤، سيتجاوز عدد صفقات الشقق والمنازل الفردية الناجحة ١٢٥,٥٠٠ وحدة، بانخفاض قدره ١١.٢٪ مقارنة بالفترة نفسها. وسيصل عدد صفقات الأراضي في عام ٢٠٢٤ إلى أكثر من ٤١٢,٤٠٠ قطعة أرض، بزيادة قدرها ٣٣.٦٪ مقارنة بعام ٢٠٢٣.

خلال العام الماضي، بالإضافة إلى الشقق، سجّل قطاع الأراضي في ضواحي هانوي وبعض المناطق المجاورة أداءً إيجابيًا. ومع ذلك، لا يزال قطاع الأراضي يواجه صعوبات في العديد من المناطق، أو قد شهد تحسنًا طفيفًا.

في تقييمه لقطاع الأراضي في الآونة الأخيرة، قال السيد لي دينه تشونغ، الخبير العقاري، إن سوق الأراضي قد أظهر بوادر انتعاش منذ أبريل 2024، حيث ارتفع حجم المعاملات بسرعة في مايو، لكنه تراجع في سبتمبر. ويعود ذلك إلى التأثير العام لسوق هانوي، حيث تنخفض السيولة، وتنخفض الأسعار، وتتأثر المحافظات أيضًا.

بعد ارتفاع أسعار الأراضي في هانوي نهاية عام ٢٠٢٤، خفّض العديد من المستثمرين أسعار بيعهم. يشهد سوق الأراضي في هانوي حالة من الركود. أما في المقاطعات المجاورة لهانوي، مثل باك نينه، وباك جيانج ، وهونغ ين، وهاي دونغ، وغيرها، فلم تعد ظاهرة البيع بخسارة قائمة، فقد ارتفعت أسعار الأراضي مجددًا منذ عام ٢٠٢٤.

على وجه الخصوص، سجلت أسعار الأراضي في هونغ ين أقوى نمو، كما تعافت منطقة باك جيانج إلى مستوى الأسعار مقارنة بالذروة في عام 2022. أما بالنسبة للمنطقة من ثانه هوا إلى الجنوب، لا يزال السوق ضعيفًا، والسعر أقل من الذروة السابقة.

قطعة أرض في ضواحي هانوي (الصورة: دونغ تام).

وفي حديثه عن إمكانات الاستثمار في هذا القطاع في الفترة المقبلة، قال السيد تشونغ إن هناك العديد من الفرص، ولكن ليس مجرد شراء الأراضي في هانوي سيفوز للمستثمرين، بل هناك حاجة إلى اختيار المنطقة بعناية مع اتصال البنية التحتية للمرور والكثافة السكانية.

في الوقت الحالي، يختار العديد من المستثمرين المناطق التي لديها توجهات تنموية واضحة أو أصبحت مدنًا أو بلدات، وبالتالي فإن السعر الأساسي سوف يتقلب بين 3-5 مليار دونج.

لا يستطيع الكثيرون شراء أي منتج بهذا السعر، لذا يختارون الاستثمار في المحافظات الواقعة في الضواحي. بعض المناطق في المحاور الاقتصادية المرتبطة بالمجمعات الصناعية، مثل باك نينه، وباك جيانج، وهونغ ين، وهاي دونغ، وهاي فونغ، وكوانغ نينه... تجذب العديد من المستثمرين.

ومع ذلك، عند شراء الأراضي، يحتاج المستثمرون إلى الاهتمام بالمشاريع التي تلبي الشروط القانونية، على الأقل توقيع عقد بيع أو الحصول على كتاب أحمر، وفي الوقت نفسه يحتاجون إلى النظر في قدرة المستثمر؛ اختيار المواقع التي تلبي الاحتياجات وتجذب الناس للعيش فيها في المستقبل.

قال السيد نجوين آنه كيو، الخبير العقاري، إن أسعار جميع قطاعات العقارات في هانوي قد بلغت ذروتها في أكتوبر 2024. أما بالنسبة للشقق والأراضي في هانوي، فقد تباطأت أسعارها وانخفضت السيولة. إضافةً إلى ذلك، يبحث بعض مستثمري الأراضي في الضواحي عن طرق للتخلص من ممتلكاتهم.

هل لن تنتشر "حمى الأرض" على نطاق واسع هذا العام؟

في تقييمه لقطاع الأراضي هذا العام، صرّح السيد لي دينه تشونغ بأن ظاهرة "حمى الأراضي" لن تنتشر على نطاق واسع، بل ستقتصر على الصعيد المحلي. وبالنسبة للمقاطعات المذكورة أعلاه، من ثانه هوا إلى الجنوب، لم يكن أداء السوق إيجابيًا هذا العام. أما بالنسبة للمقاطعات الواقعة في المناطق السياحية مثل دا نانغ ونها ترانج، فهناك هذا العام مؤشرات إيجابية أكثر بفضل الانتعاش الاقتصادي الذي أدى إلى نمو السياحة.

وبدأ المستثمرون أيضًا في البحث عن المناطق التي تتمتع بتنمية سياحية قوية، وخاصة نها ترانج ودا نانغ، والتي شهدت انتعاشًا أكثر وضوحًا في عام 2024.

بالإضافة إلى ذلك، مع تعديل قانون الأراضي، ستحظى المشاريع القديمة ذات المخزون المتبقي باهتمام كبير من المشترين. ستجذب المنتجات التي يقل سعرها عن 3-4 مليارات دونج المزيد من العملاء. ويعود سبب جاذبية المشاريع القديمة إلى أنها نُفذت قبل سريان قائمة أسعار الأراضي الجديدة، مما يعني انخفاض تكلفتها. في المقابل، سترتفع أسعار المشاريع التي تُنفذ وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الجديدة.

على الرغم من أن قطع الأراضي ستشهد ازدهارًا مجددًا، إلا أن ذلك لن ينعكس إيجابًا على جميع مالكي الأراضي. فقد تغيرت عقلية العملاء، إذ أصبحوا يختارون بعناية فائقة، بدءًا من سمعة المستثمر، وقانونية المشروع، وجودة المنتج. في الماضي، كان بإمكان المستثمرين البيع فور الانتهاء من البنية التحتية، أما الآن، فعليهم إضافة المناظر الطبيعية والمرافق لجذب العملاء، كما أضاف.

أرض تم عرضها للبيع بالمزاد العلني في منطقة هوآي دوك، هانوي (تصوير: دوونغ تام).

فيما يتعلق بمنتجات الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد، توقع السيد تشونغ أن تظل ضواحي هانوي محط اهتمام المستثمرين هذا العام، لأن عرض المساكن في سوق هانوي لم يُظهر تحسنًا يُذكر مقارنةً بالاحتياجات الفعلية للسكان على المدى القصير.

علاوة على ذلك، مع ارتفاع الأسعار حاليًا في الأحياء الداخلية للمدن، يميل المستثمرون إلى البحث عن المنتجات في الضواحي. ولا يزال المستثمرون يميلون إلى البحث عن الأراضي المقسمة للبيع، وخاصةً الأراضي التي تُباع بالمزاد العلني من قِبل السلطات المحلية، نظرًا لسلامتها القانونية.

مع ذلك، في الفترة المقبلة، لن ترتفع أسعار الأراضي المعروضة للبيع في هانوي أو المحافظات المحيطة بها فجأةً كما حدث في الفترة الأخيرة، بل ستكون زيادة الأسعار أكثر ملاءمة. سيكون المستثمرون أكثر يقظةً، ويتوخون الحذر قبل تحديد سعر مقبول، متجنبين الانجراف وراء سيكولوجية الجماهير أو الانجراف وراء تأثير المضاربين.

قال السيد نجوين كوك آنه، الخبير العقاري، إنه بعد فترة الانعكاس والتوحيد، سيتجه السوق نحو فترة انتعاش، متوقعًا أن تبدأ من الربع الثاني إلى الربع الرابع من هذا العام. في هذه المرحلة، لن يُركز المستثمرون كثيرًا على سعر البيع والعوامل القانونية كما كان الحال عندما كان السوق قاتمًا.

بل إن احتمالية ارتفاع الأسعار هي العامل الحاسم في قرار الاستثمار. ولذلك، يولي المستثمرون اهتمامًا خاصًا للقطاعات المربحة، مثل الأراضي وفلل المشاريع.

في الدورات السابقة، عندما انتقل السوق إلى مرحلة التطوير، كان عائد الشقق 136 دونجًا فقط مقابل كل 100 دونج مُستثمرة. في المقابل، كان عائد الأراضي يصل إلى 300 دونج، وفقًا للخبير.

وفقًا له، مع دخول قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ حيز التنفيذ، يشهد سوق الأراضي تحولات كبيرة، بدءًا من العرض وصولًا إلى أنشطة التداول. وقد تطور قطاع الأراضي في اتجاه أكثر إيجابية، مما أدى إلى انخفاض حالة "حمى الأراضي" والأسعار الافتراضية، وخلق موجات سوقية. وبدلًا من ذلك، هناك دورة جديدة يشهد فيها قطاع الأراضي نموًا أكثر استقرارًا وشفافية واستدامة.

أخيرًا، من الربع الأول إلى الربع الرابع من عام ٢٠٢٦، سيشهد السوق استقرارًا. سترتفع الأسعار والسيولة بمستويات مختلفة. ويُعتبر هذا أفضل آفاق السوق بعد فترة ركود طويلة.

واتفق السيد نجوين آنه كيو مع الآراء المذكورة أعلاه، مشيرا إلى أن الأرض ستكون نقطة مضيئة من عام 2025 إلى عام 2027، لكنها لن تحتل مكانة "الملك" كما كانت في الفترة السابقة.

هناك سببان وراء تراجع الطلب على الأراضي كما كان في عام ٢٠٢٢. أولًا، في المناطق الحضرية من الفئة الثالثة فما فوق، يجب إتمام البناء قبل بيعها، مما يؤدي إلى ارتفاع تكاليف الاستثمار. ثانيًا، تُصبح إجراءات تقسيم قطع الأراضي أكثر صعوبة. ومع ذلك، ستظل قطع الأراضي أكثر جاذبية من القطاعات الأخرى، كما أكد.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm