الضريبة العقارية الثانية هي ضريبة مثيرة للجدل، وتم مناقشتها عدة مرات ولكنها لا تزال عالقة.

قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج إن سياسة الضريبة العقارية الثانية تم اقتراحها عدة مرات وتمت مناقشتها عدة مرات، ولكن لا تزال هناك العديد من الآراء المعارضة.

تمت مناقشتها مرارا وتكرارا

وفي تقرير أرسلته مؤخراً إلى ديوان الحكومة حول أسباب ارتفاع أسعار العقارات، قالت وزارة الإنشاءات إنها ستدرس وتقترح سياسة ضريبية لحالات امتلاك واستخدام العديد من المنازل والأراضي للحد من المضاربة والبيع والشراء في فترة قصيرة لتحقيق الربح.

لذلك، اقترحت وزارة البناء فرض ضرائب على مالكي المنازل والأراضي لخفض أسعار المساكن. ووافق نائب وزير المالية، نجوين دوك تشي، على هذا الرأي، قائلاً: "هذا اقتراح جدير بالدراسة والقبول".

وفي هذا الصدد، قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج، الخبير الاقتصادي : هذه ليست المرة الأولى التي يتم فيها اقتراح حل ثانٍ للضريبة العقارية لخفض أسعار المساكن.

في واقع الأمر، كان اقتراح فرض الضرائب على الشقق الثانية والشقق اللاحقة محل دراسة لعقود من الزمن.

وعلى وجه الخصوص، في نهاية عام 2009، قدمت وزارة المالية مشروع قانون ضريبة الإسكان والأراضي المكون من 15 مادة للتعليق عليه، وكان من المتوقع أن تتم الموافقة عليه في اجتماع مايو/أيار 2010. ومع ذلك، ولأسباب مختلفة، وبعد 15 عاماً، لا تزال هذه الضريبة مجرد فكرة.

وفي الآونة الأخيرة، في نهاية عام 2022، قدمت اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه أيضًا وثيقة إلى الحكومة، تقترح اتخاذ قرار بشأن سياسات ضريبية إضافية لحقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية العقارات على أراضي العقارات الثانية أو أكثر للشعب.

ثم في أغسطس/آب 2023، واصل الناخبون في مدينة هو تشي منه اقتراح فرض ضرائب على المنازل الثانية وفرض ضرائب أعلى على العقارات الشاغرة التي لا تولد قيمة للأرض.

اقترحت جمعية وسطاء العقارات في فيتنام مؤخرًا سياسةً ضريبيةً عقاريةً تُطبّق على فئتين، هما مشتري المنازل الثانية أو أكثر، والمالكين الذين يتخلون عن مشاريعهم. وسيرتفع معدل الضريبة تدريجيًا في المعاملات التي تكون فيها فترة ملكية البائع قصيرة.

ومن هنا، يمكن ملاحظة أن السياسة الثانية للضريبة العقارية تم اقتراحها ومناقشتها عدة مرات، ولكن لا تزال هناك العديد من الآراء المعارضة.

قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج إنه في عام 2023، تم تضمين الاقتراح بفرض ضرائب عالية على مالكي المنازل الثانية في مشروع القرار ليحل محل القرار 54/2017 للجمعية الوطنية بشأن الآليات والسياسات التجريبية لخلق زخم التنمية لمدينة هوشي منه، ولكن تم إزالته لاحقًا لأن المناقشات أظهرت أنه لا يزال هناك العديد من أوجه القصور.

قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج: " قد لا تضمن هذه اللائحة العدالة في كثير من الحالات، مثل الأشخاص الذين لديهم منزل واحد فقط أو مساحة أرض كبيرة أو قيمة عالية لا يتم دفع الضرائب لهم، بينما يتم دفع الضرائب للأشخاص الذين لديهم منزلين أو أكثر من مساحات الأراضي ذات المساحة أو القيمة الصغيرة ".

كما أن هذه الآلية غير مناسبة للظروف العملية لأن المعاملات العقارية تتم في الغالب على وثائق ورقية وتطبيق تكنولوجيا المعلومات لا يزال محدودا، وبالتالي فإن العديد من المنظمات والأفراد سيجدون طرقا لتجنب الضرائب من خلال السماح للآخرين بالوقوف بأسمائهم.

أكد السيد لونغ أن الجميع أكد على ضرورة البحث في سياسة ضريبة العقارات، بما يُسهم في إعادة هيكلة موازنة الدولة في اتجاه آمن، وتشجيع الاستخدام الرشيد للعقارات، بما يتوافق مع الممارسات الدولية. إلا أن هذا يتطلب خارطة طريق لتجنب إحداث "صدمة" في السوق.

وقال السيد لونج "إن اقتراح وزارة البناء بفرض ضريبة على المنازل الثانية هو أحد الإجراءات التي يجب دراستها بعناية".

يرى البعض أن فيتنام يمكن أن تتعلم من سنغافورة في فرض ضرائب على العقارات الثانوية. وفي هذا الصدد، قال الأستاذ المشارك الدكتور نغو تري لونغ إن فيتنام وسنغافورة حالتان مختلفتان تمامًا، وتطبيق لوائح دولة على أخرى أمرٌ غير ممكن. وأضاف السيد لونغ: "تُقدم الصين درسًا واضحًا في الاستخدام المُفرط للأدوات الضريبية الصارمة لمن يمتلكون منازل ثانية أو أكثر للسيطرة على ارتفاع أسعار المنازل، ولكن لها تأثير عكسي. إن استخدام الإجراءات الضريبية على سوق العقارات حساس للغاية، لذا يجب علينا تقييم جميع الآثار". ويتفق البروفيسور الدكتور دانغ هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، مع الرأي نفسه: "لطالما رغب الكثيرون في التعلم من نظام الضرائب في سنغافورة، وهو أن من يشترون منازل ثانية يُفرض عليهم ضرائب أعلى. لكن خصائص فيتنام تختلف عن سنغافورة، ففي حالة كون المنزل الأول ذا قيمة عالية، بينما يكون المنزل الثاني صغيرًا جدًا، عندها تُفرض ضريبة على المنزل الثاني فقط، بينما يُتجاهل المنزل الأول". تُحصّل بعض الدول ضريبة تتراوح بين 1% و1.5% من قيمة جميع حالات ملكية المنازل والأراضي. لكن في فيتنام، لا يزال دخل الفرد منخفضًا، وإذا جُبي هذا المبلغ، فلن يستطيع تحمله. لذلك، من الضروري دراسة ضريبة مناسبة لفيتنام لتحصيل الضريبة بناءً على قيمة المنزل أو الأرض أو مساحة الملكية، بما يضمن منع المضاربة العقارية وضمان الضمان الاجتماعي.

هل يجب علينا فرض ضريبة على الممتلكات الثانوية؟

ولا تزال هناك آراء متباينة بشأن الضريبة العقارية الثانية في السياق الحالي.

هناك إجماع على ضرورة فرض ضريبة على أصحاب المنازل الثانية، وبعض الأسباب الرئيسية هي أن العديد من البلدان في جميع أنحاء العالم طبقتها بالفعل، أو أن الضريبة يمكن أن تشجع على استخدام أكثر كفاءة للأصول، مما يؤدي إلى زيادة الإيرادات لميزانية الدولة.

ويقال أيضًا إن امتلاك العديد من العقارات بسبب المضاربة يمكن أن يؤدي إلى زيادة أسعار المساكن، مما يجعل من الصعب على الأشخاص الذين يبحثون عن مسكن، وبالتالي فإن "فرض الضرائب" يمكن أن يقلل من الطلب المضاربي ويساعد في استقرار السوق، وتشجيع التنمية المستدامة.

ومع ذلك، قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج إنه في السياق الحالي، فإن فرض الضرائب على أصحاب المنازل الثانية سيكون غير فعال وغير قابل للتطبيق.

الأسباب الرئيسية لتداعيات سوق العقارات الحالي هي نقص المعروض، والمشاكل القانونية والمؤسسية التي لم تُحل. يخشى العديد من المناطق من ارتكاب الأخطاء وتحمل المسؤولية، مما يؤدي إلى تأخير المشاريع. إلى جانب ذلك، فإنّ تضخم الأسعار من قِبل الوسطاء والمضاربين في بعض المناطق يستدعي تدخلاً فورياً من الجهات الإدارية والجهات المختصة للتحقق من الأسعار الافتراضية والتذكير بها وتجنبها.

لذلك، لإدارة السوق، يجب علينا تنسيق العديد من الحلول والسياسات، ودراسة مواطن ارتفاع الأسعار والتدخل. الضرائب ليست الحل الأمثل للمشاكل الحالية. إذا طبقنا سياسة ضريبية، فسيكون لها عواقب وخيمة على السوق، كما قال السيد لونغ.

وفقاً لهذا الخبير، قد تؤدي ضريبة العقارات إلى ارتفاع أسعار المنازل والأراضي. ولأن تكلفة الضريبة ستُضاف إلى سعر المنتج، سيتحمل المشتري النهائي هذه التكلفة.

وبالإضافة إلى ذلك، أشار السيد لونغ إلى حقيقة أخرى، وهي أن مطالبة الأقارب والمعارف وأفراد الأسرة بامتلاك عقارات في فيتنام أمر سهل للغاية ويحدث بشكل علني حتى الآن.

يمكن لأي شخص أن يطلب من إخوته أو والديه أو أبنائه مساعدته في امتلاك عشرات العقارات. ولتجنب طلب امتلاكها من الآخرين، من الضروري تحديد الأصول المالية لأصحابها. ولا يمكن تجنب نقل الملكية أو "امتلاك" العقارات إلا بإثبات الأصول العامة للأصول.

حاليًا، لا نزال نواجه صعوبة في تحديد ما إذا كان المنزل الثاني مخصصًا للاستثمار أو لأغراض تجارية، أو للأطفال أو كهدية. عند تطبيق الضرائب، هناك العديد من الأغراض التي تحتاج إلى تصنيف، ويجب أن يكون لدينا نظام إدارة وطني يربط المناطق المختلفة للسيطرة على هذه المسألة.

إلى جانب ذلك، من الضروري الجمع بين التدابير التقنية الأخرى مثل المعاملات المصرفية الإلزامية، ومتطلبات الإعلان، وما إلى ذلك، للسيطرة على ملكية المنازل الثانية.

أكدت وزارة المالية أن هدف الحد من المضاربة واستقرار سوق العقارات سيكون صعب التحقيق بالاعتماد فقط على الضرائب. وشدد الأستاذ المشارك الدكتور نغو تري لونغ على ضرورة أن يكون نظام السياسات متناغمًا بين اللوائح المتعلقة بالأراضي والتخطيط.

واتفق مع هذا الرأي الدكتور دينه ذي هيين، مدير معهد المعلوماتية والاقتصاد التطبيقي، واعتبر أن الاقتراح بفرض ضريبة عقارية ثانية في الوقت الحاضر غير مناسب على الإطلاق.

لأنه لا يُفقد ثقة السوق فحسب، بل قد يرفع أيضًا أسعار المساكن، مما يُحرم الناس من فرص الحصول على مسكن. والأخطر من ذلك هو احتمال حدوث رد فعل عكسي عندما يقع الناس في دوامة من تضييق الإنفاق، مما يُسبب ركودًا اقتصاديًا.

"العقار ليس مجرد مكان للسكن، بل يلعب أيضًا دورًا محوريًا في الأنشطة الاقتصادية. على سبيل المثال، بالنسبة للمنتجين والتجار، بالإضافة إلى العقار الأول كالمصانع والمتاجر وغيرها، يجب عليهم امتلاك أو استئجار عقار ثانٍ للسكن فيه. فرض ضريبة على العقار الثاني في هذه الحالة يُضاف إلى سعر السلع والخدمات التي يبيعونها معدل ضريبة سنوي، وفي النهاية، فإن المستهلك هو من يتحمل العبء"، هذا ما قاله الدكتور دينه ذي هين.

فيت فو

المصدر: https://www.congluan.vn/danh-thue-bat-dong-san-thu-2-gay-tranh-cai-ban-di-ban-lai-nhieu-lan-nhung-van-tac-post322171.html