إشارة إيجابية
مع التعديلات الكلية التي أجرتها الدولة، مثل السماح للمحليات بتعديل الأسعار الأولية إلى الأسفل وتخفيف الائتمان التجاري العقاري، فإن قطاع مزادات الأراضي يظهر علامات التعافي.
في ظل ركود سوق العقارات، اتسمت المعاملات المتعلقة بقطاع الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني خلال الأشهر الأولى من عام ٢٠٢٣ بالهدوء. وبالمقارنة مع العامين السابقين ٢٠٢١ و٢٠٢٢، انخفض عدد المنتجات والمعاملات المتعلقة بالأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني خلال الأشهر التسعة الأولى من عام ٢٠٢٣ بشكل ملحوظ، بنسبة ٣٠٪ فقط مقارنة بالفترة نفسها، حيث عُرضت مساحات للمزاد العلني، ولكن لم يُقبل أي مشترين.
ومع ذلك، في الآونة الأخيرة، كانت هناك العديد من النقاط المضيئة في مزادات الأراضي في المقاطعة.
على وجه التحديد، عرضت بلدية ثينه سون (دو لونغ) 8 قطع أرض للبيع، حيث سجل 28 عميلاً للشراء وبيع 7 قطع أرض؛ وخططت بلدية ثونغ سون لبيع 15 قطعة أرض، حيث سجل 41 عميلاً وباعوا 9 قطع أرض؛ وخططت بلدية كوانغ سون لبيع 16 قطعة أرض، حيث سجل 41 عميلاً وباعوا 9 قطع أرض؛ وطرحت بلدية نام سون 16 قطعة أرض للبيع، حيث سجل 64 عميلاً وباعوا 9 قطع أرض؛ وطرحت بلدية لاك سون 13 قطعة أرض للبيع، حيث سجل 61 عميلاً وباعوا 13 قطعة أرض؛ وطرحت بلدية بوي سون 16 قطعة أرض للبيع، حيث سجل 62 عميلاً وباعوا 14 قطعة أرض...
صرح ممثل مركز خدمة مزادات العقارات (وزارة العدل)، وهو الجهة المنظمة لمزادات العديد من قطع الأراضي في مقاطعة دو لونغ، قائلاً: "لكل قطعة أرض مطروحة للبيع في دو لونغ للاستغلال، 3-4 ملفات تسجيل. ورغم انخفاض عدد الملفات المباعة مقارنةً بالسابق، إلا أن هذه إشارة إيجابية للغاية مقارنةً بالمستوى العام. لم يرتفع سعر المزاد كثيرًا مقارنةً بسعر البداية والحد الأدنى للسعر المطلوب (الذي يتراوح بين 10% و20%)، إلا أن منطقة دو لونغ حافظت على زخم مزادات الأراضي في المقاطعة بأكملها.
منذ بداية الربع الثالث، امتدت الإشارات الإيجابية إلى نغي لوك وبعض المناطق الأخرى. قال السيد نجوين فان كوي - نائب رئيس إدارة المالية والتخطيط في منطقة نغي لوك: في عام 2023، تخطط المنطقة لاستغلال حوالي 200 قطعة أرض بمبلغ إجمالي يبلغ حوالي 220 مليار دونج. ومع ذلك، بحلول نهاية أغسطس، أكملت المنطقة المزاد بما يتجاوز الخطة بمبلغ حوالي 400 مليار دونج. على عكس ذي قبل، لم يكن لدى العديد من مزادات الأراضي أي مشترين أو حتى المزادات الناجحة كانت لا تزال قلقة من أن مشتري الأراضي سيتخلون عن ودائعهم، لكن الظاهرة المذكورة أعلاه قد انخفضت، والمشترون هم في الغالب من السكان المحليين، وبعد الشراء، يدفعون المال على الفور للحصول على سند الملكية.
منذ شهر يوليو، كان سوق مزادات الأراضي في منطقة نغي لوك يعج بالنشاط. وتحديدًا، تم بيع الأرض أمام مقر لجنة الشعب في بلدية نغي ثوان بالمزاد العلني بنسبة 100%. وبعد ذلك، تم بيع 4 قطع أخرى على الفور، بفارق سعر قدره 7% مقارنة بسعر البداية. في بلدة كوان هانه، تم بيع 4/4 قطع؛ وبيعت 34/38 قطعة أرض في بلدية نغي فونغ بالمزاد العلني في القرية الأولى في الجولة الأولى في مزاد علني في القرية، بزيادة قدرها 25% مقارنة بسعر البداية؛ وواصلت بلدية نغي فونغ بيع 29/29 قطعة أرض في الجولة الثانية، بزيادة قدرها 22% مقارنة بسعر البداية؛ وبيع 34/36 قطعة أرض في بلدية نغي زا؛ وبيع 14/14 قطعة أرض في بلدية فوك ثو؛ وكانت بلدية نغي ترونغ على وشك بيع 40 قطعة أرض بالمزاد العلني، لكنها باعت ما يصل إلى 400 مجموعة من الوثائق.
بعد مزيد من البحث، علمنا أنه على الرغم من الهدوء العام الذي يسود سوق الأراضي المعروضة للبيع في نغي آن وحذر المستثمرين، إلا أن كل منطقة وبلدية على حدة أظهرت علامات تحسن. على وجه التحديد، في نهاية يونيو، باعت منطقة نغي دان 40/40 قطعة أرض في مجمع تان هونغ ببلدة نغي دان؛ وباعت بلدية نام جيانغ (نام دان) 72/72 قطعة أرض من خلال ثلاثة مزادات، بمتوسط سعر يتراوح بين 700 و1.5 مليار دونج للقطعة.
نحتاج إلى دفعة لخلق الزخم
تُظهر تطورات ونتائج المزادات أن سوق مزادات الأراضي في نغي آن قد أظهر بوادر انتعاش. ومع ذلك، يرى المستثمرون أن هذه مجرد حالات معزولة ولا تعكس اتجاه السوق في الفترة المقبلة.
الحقيقة هي أنه بينما استؤنفت عمليات بيع الأراضي في الأحياء بشكل أو بآخر، لا يزال سوق المزادات في مدينة فينه وبلدات كوا لو وهوانغ ماي وتاي هوا "خاملاً". المزادات في بلدات تاي هوا وهوانغ ماي وكوا لو وفينه تفتقر إلى المشترين.
قال السيد نجوين فان تو، مدير مركز تطوير صندوق أراضي مدينة فينه: وفقًا للخطة، ستطرح المدينة هذا العام أكثر من 1000 منتج/قطعة أرض للبيع، ومن المتوقع أن تبلغ إيرادات الميزانية من استثمار صندوق الأراضي 1200 مليار دونج فيتنامي. ومع ذلك، بحلول نهاية سبتمبر، لم تُطرح سوى 10 قطع أراضي في المزاد العلني، ولم يُسجل أي مشترين في جميع المزادات. على الرغم من اقتراح الأحياء والبلديات منذ يوليو تخفيض السعر الابتدائي، إلا أن انخفاض السعر لم يُحسّن السوق.
من الآن وحتى نهاية العام، من المتوقع أن تُطرح حوالي 300 قطعة أرض في مزاد علني، منها 50 قطعة في بلدية هونغ دونغ، و60 قطعة في بلدية نغي كيم، و60 قطعة في حي هونغ دونغ، و30 قطعة في بلدية نغي دوك، وحوالي 100 قطعة في بلدية نغي آن. ومع ذلك، نظرًا لارتفاع سعر البدء، وتحديدًا في أحدث 55 قطعة أرض في قرية كيم ترونغ، بلدية نغي آن، حيث يتراوح متوسط سعرها بين 2 و4.6 مليار دونغ فيتنامي للقطعة، يصعب جذب المستثمرين.
يتشابه وضع مزادات الأراضي في بلدات تاي هوا، وهوانغ ماي، وكوا لو إلى حد كبير. وأوضح السيد نجوين نغوك توان، رئيس إدارة المالية والتخطيط في بلدة تاي هوا، أن تاي هوا تتمتع بآلية خاصة في المقاطعة، تُخصص 100% من رسوم استخدام الأراضي للاستثمار في البنية التحتية الحضرية. ولذلك، استكملت البلدة مؤخرًا، وبشكل عاجل، البنية التحتية والإجراءات اللازمة لعرض ما يقرب من 100 قطعة أرض في 4 أحياء للمزاد، إلا أن السوق هادئ نسبيًا، ولا يزال سعر الابتدائي مرتفعًا جدًا، لذا لا يوجد الكثير من المشترين.
قال السيد نجوين كوك خانه، رئيس جمعية نغي آن للعقارات: "يعتمد السعر الابتدائي للأراضي في المناطق الحضرية حاليًا على مستوى الأسعار في فترة ذروة الطلب على الأراضي أواخر عام ٢٠٢١ وأوائل عام ٢٠٢٢، لذا فإن قلة من الناس يشترون". وتُظهر التجربة في المناطق أنه إذا تم تحديد سعر ابتدائي معقول، سيشتري السكان المحليون، بدلًا من أن يلجأ المستثمرون إلى المضاربة والتصفح كما كان الحال سابقًا.
وفقاً للمستثمرين، فإن قطاع مزادات الأراضي في بعض المناطق، والذي يُظهر بوادر انتعاش، مدعوم بمعلومات إيجابية للغاية. وتحديداً، منطقة دو لونغ مدعومة بحقيقة أنها ستصبح مدينة في المستقبل القريب، مع استثمارات متزامنة في البنية التحتية؛ فالمواقع التي طرحتها منطقة دو لونغ للمزادات لاستغلالها في البلديات كلها مواقع جميلة ومواصلاتها مريحة، مما يجعلها موضع تقدير كبير من قبل المستثمرين.
أجرى أحد المستثمرين في مدينة فينه تحليلاً أعمق: جميع قطع الأراضي في منطقة نغي لوك، التي تضم العديد من المشترين، على وشك الاندماج مع مدينة فينه، مثل فوك ثو ونغي فونغ أو مدينة فينه المجاورة. إضافةً إلى ذلك، في نغي لوك ودين تشاو، تستثمر شركات استثمار البنية التحتية في المناطق الصناعية والشركات التجارية، مثل WHA وVSIP، في التوسع ، مما يعني زيادة عدد المستثمرين الذين يستأجرون الأراضي، وبالتالي، فإن الطلب على الأراضي لبناء مساكن للعمال والخبراء في بلديات نغي ثوان ونغي زا ونغي لونغ (نغي لوك) ودين ثو ودين آن (دين تشاو) قد أثر على نفسية المستثمرين.
على الرغم من أن سوق مزادات الأراضي في بعض المناطق يُظهر علامات انتعاش، إلا أن الوضع الاقتصادي العام يُشير إلى حالة ركود، حيث تأثرت الشركات، وخاصةً الصغيرة والمتوسطة، بشدة بعد عامين من جائحة كوفيد-19، مما يُصعّب على سوق العقارات عمومًا وسوق مزادات الأراضي خصوصًا التعافي على المدى القصير. ويجب أن يكون ذلك بحلول نهاية العام وبداية عام 2024 على أبعد تقدير، عندما تُطبّق سياسات الدولة للتكيف الكلي؛ حيث تُخفّف شروط قروض الأعمال العقارية، وتنخفض أسعار الفائدة على الودائع والإقراض، ويتجاوز الاقتصاد الصعوبات، ويعود رأس المال الاستثماري إلى قطاع العقارات، وعندها سيزدهر سوق العقارات ويتعافى.
مصدر
تعليق (0)