علامات التعافي في سوق الأراضي المزادات في نغي آن

إشارة إيجابية

مع التعديلات الكلية التي أجرتها الدولة، مثل السماح للمحليات بتعديل الأسعار الأولية إلى الأسفل وتخفيف الائتمان التجاري العقاري، فإن قطاع المزادات العقارية يظهر علامات التعافي.

في ظل ركود سوق العقارات ، اتسمت المعاملات المتعلقة بقطاع الأراضي المعروضة للبيع بالمزادات في الأشهر الأولى من عام ٢٠٢٣ بالهدوء. وبالمقارنة مع العامين السابقين ٢٠٢١ و٢٠٢٢، انخفض عدد المنتجات والمعاملات المتعلقة بالأراضي المعروضة للبيع بالمزادات بشكل ملحوظ خلال الأشهر التسعة الأولى من عام ٢٠٢٣، بنسبة ٣٠٪ فقط مقارنة بالفترة نفسها، حيث عُرضت مساحات للمزاد، ولكن لم يُقبل أي مشترين.

ومع ذلك، في الآونة الأخيرة، كانت هناك العديد من النقاط المضيئة في مزادات الأراضي في المقاطعة.

تساهم المعلومات التي تفيد بأن منطقة دو لونغ ستصبح مدينة قريبًا في دعم سوق مزادات العقارات في المنطقة. صورة للمساهم كوانغ دونغ.

على وجه التحديد، طرحت بلدية ثينه سون (دو لونغ) 8 قطع أرض للبيع، حيث سجل 28 عميلاً للشراء وبيع 7 قطع أرض؛ وخططت بلدية ثونغ سون لبيع 15 قطعة أرض، حيث سجل 41 عميلاً وباعوا 9 قطع أرض؛ وخططت بلدية كوانغ سون لبيع 16 قطعة أرض، حيث سجل 41 عميلاً وباعوا 9 قطع أرض؛ وطرحت بلدية نام سون 16 قطعة أرض للبيع، حيث سجل 64 عميلاً وباعوا 9 قطع أرض؛ وطرحت بلدية لاك سون 13 قطعة أرض للبيع، حيث سجل 61 عميلاً وباعوا 13 قطعة أرض؛ وطرحت بلدية بوي سون 16 قطعة أرض للبيع، حيث سجل 62 عميلاً وباعوا 14 قطعة أرض...

صرح ممثل مركز خدمة مزادات العقارات (وزارة العدل)، وهو الجهة المنظمة لمزادات العديد من قطع الأراضي في مقاطعة دو لونغ، قائلاً: "لكل قطعة أرض مطروحة للاستغلال في دو لونغ، 3-4 ملفات تسجيل. ورغم انخفاض عدد الملفات المباعة مقارنةً بالسابق، إلا أن هذه إشارة إيجابية للغاية مقارنةً بالمستوى العام. لم يرتفع سعر المزاد كثيرًا مقارنةً بسعر البداية والحد الأدنى للسعر المطلوب (الذي يتراوح بين 10% و20%)، إلا أن منطقة دو لونغ حافظت على زخم مزادات الأراضي في المقاطعة بأكملها".

منذ بداية الربع الثالث، امتدت الإشارات الإيجابية إلى نغي لوك وبعض المناطق الأخرى. قال السيد نجوين فان كوي - نائب رئيس إدارة المالية والتخطيط في منطقة نغي لوك: في عام 2023، تخطط المنطقة لاستغلال حوالي 200 قطعة أرض بمبلغ إجمالي يبلغ حوالي 220 مليار دونج. ومع ذلك، بحلول نهاية أغسطس، أكملت المنطقة المزاد بما يتجاوز الخطة بمبلغ حوالي 400 مليار دونج. على عكس ذي قبل، لم يكن لدى العديد من مزادات الأراضي أي مشترين أو حتى المزادات الناجحة كانت لا تزال قلقة بشأن تخلي مشتري الأراضي عن ودائعهم، لكن الظاهرة المذكورة أعلاه قد انخفضت، والمشترون هم في الغالب من السكان المحليين، وبعد الشراء، يدفعون المال على الفور للحصول على الغطاء.

منطقة مزاد الأراضي بجوار الطريق الإقليمي 536 في Nghi Quang Commune، Nghi Loc. الصورة: نجوين هاي

منذ شهر يوليو، كان سوق مزادات الأراضي في منطقة نغي لوك يعج بالنشاط. وعلى وجه التحديد، تم طرح الأرض أمام مقر لجنة الشعب في بلدية نغي ثوان للبيع بالمزاد وبيعت بالكامل. وبعد ذلك، تم طرح 4 قطع أخرى للبيع بالمزاد وبيعت أيضًا على الفور، بفارق سعر قدره 7% مقارنة بسعر البداية. وفي بلدة كوان هانه، تم بيع 4/4 قطع؛ وباعت بلدية نغي فونغ، في المزاد الأول في القرية 1، 34/38 قطعة أرض، وزاد سعر المزاد بنسبة 25% مقارنة بسعر البداية؛ وفي المزاد الثاني، واصلت بلدية نغي فونغ بيع 29/29 قطعة أرض بالمزاد، بزيادة قدرها 22% مقارنة بسعر البداية؛ وباعت بلدية نغي زا 34/36 قطعة أرض معروضة للبيع بالمزاد؛ وباعت بلدية فوك ثو 14/14 قطعة أرض؛ كانت بلدية نغي ترونغ على وشك طرح 40 قطعة من الوثائق في مزاد علني، لكنها باعت ما يصل إلى 400 مجموعة من الوثائق.

بعد مزيد من البحث، علمنا أنه على الرغم من الهدوء العام الذي يسود سوق الأراضي المعروضة للبيع في نغي آن وحذر المستثمرين، إلا أن كل منطقة وبلدية على حدة أظهرت علامات تحسن. على وجه التحديد، في نهاية يونيو، باعت مقاطعة نغي دان 40/40 قطعة أرض في مجمع تان هونغ، ببلدة نغي دان؛ وباعت بلدية نام جيانغ (نام دان) 72/72 قطعة أرض من خلال ثلاثة مزادات، بمتوسط ​​سعر يتراوح بين 700 و1.5 مليار دونج للقطعة.

نحتاج إلى دفعة لخلق الزخم

تُظهر تطورات ونتائج المزادات أن سوق مزادات الأراضي في نغي آن قد أظهر بوادر انتعاش. ومع ذلك، يرى المستثمرون أن هذه مجرد حالات معزولة ولا تعكس اتجاه السوق في الفترة المقبلة.

من المعروف أنه بينما استؤنفت أعمال مزادات الأراضي في الأحياء بشكل أو بآخر، لا يزال سوق المزادات في مدينة فينه وبلدات كوا لو وهوانغ ماي وتاي هوا "خاملاً". وتعاني المزادات في بلدات تاي هوا وهوانغ ماي وكوا لو وفينه من نقص المشترين.

بعد إتمام مزاد المنطقة (أ) في قرية ترونغ ثانه، بلدية هونغ دونغ، مدينة فينه، ستُطرح المنطقة (ب) في مزاد للاستفادة من صندوق الأراضي. تصوير: نجوين هاي

قال السيد نجوين فان تو، مدير مركز تطوير صندوق أراضي مدينة فينه: وفقًا للخطة، ستطرح المدينة هذا العام أكثر من 1000 منتج/قطعة أرض للبيع، ومن المتوقع أن تبلغ إيرادات الميزانية من استثمار صندوق الأراضي 1200 مليار دونج فيتنامي. ومع ذلك، بحلول نهاية سبتمبر، لم تُطرح في المزاد سوى حوالي 10 قطع أرض، ولم يُسجل أي مشترٍ في جميع المزادات. على الرغم من أن الأحياء والبلديات اقترحت منذ يوليو تخفيض السعر الابتدائي، إلا أن انخفاض السعر لم يُحسّن السوق.

من الآن وحتى نهاية العام، من المتوقع أن تُطرح في المدينة حوالي 300 قطعة أرض للبيع بالمزاد، منها 50 قطعة أرض في بلدية هونغ دونغ، و60 قطعة أرض في بلدية نغي كيم، و60 قطعة أرض في حي هونغ دونغ، و30 قطعة أرض في بلدية نغي دوك، وحوالي 100 قطعة أرض في بلدية نغي آن. إلا أن ارتفاع سعر البيع الأولي لا يزال مرتفعًا، وتحديدًا أحدث 55 قطعة أرض في قرية كيم ترونغ، بلدية نغي آن، بمتوسط ​​سعر يتراوح بين 2 و4.6 مليار دونج للقطعة، يجعل من الصعب جذب المستثمرين.

يجري حاليًا استكمال البنية التحتية لمزاد الأراضي في قرية شوان دونغ، بلدية نغي دوك، مدينة فينه، استعدادًا للمزاد القادم. تصوير: نجوين هاي

يتشابه وضع مزادات الأراضي في بلدات تاي هوا وهوانغ ماي وكوا لو إلى حد كبير. وأوضح السيد نجوين نغوك توان، رئيس إدارة المالية والتخطيط في بلدة تاي هوا، أن تاي هوا تتمتع بآلية خاصة في المقاطعة، تُخصص 100% من رسوم استخدام الأراضي للاستثمار في البنية التحتية الحضرية. ولذلك، استكملت البلدة مؤخرًا، وبشكل عاجل، البنية التحتية والإجراءات اللازمة لعرض ما يقرب من 100 قطعة أرض في 4 أحياء للبيع بالمزاد، إلا أن السوق هادئ نسبيًا، ولا يزال سعر الابتدائي مرتفعًا جدًا، لذا لا يوجد الكثير من المشترين.

قال السيد نجوين كوك خانه، رئيس جمعية نغي آن للعقارات: "يعتمد السعر الابتدائي للأراضي في المناطق الحضرية حاليًا على مستوى الأسعار في فترة ذروة الطلب على الأراضي أواخر عام 2021 وأوائل عام 2022، لذا فإن قلة من الناس يشترون". وتُظهر التجربة في المناطق أنه إذا تم تحديد سعر ابتدائي معقول، سيشتري السكان المحليون، بدلًا من أن يلجأ المستثمرون إلى المضاربة والتصفح كما في السابق.

وفقًا للمستثمرين، شهد قطاع مزادات الأراضي في بعض المناطق انتعاشًا ملحوظًا، مدعومًا بمعلومات إيجابية للغاية. وتحديدًا، يُعزى ازدهار منطقة دو لونغ إلى قرب تحولها إلى مدينة، مع استثمارات متزامنة في البنية التحتية؛ فالمواقع التي طرحتها دو لونغ في المزاد ضمن البلديات كلها مواقع جميلة وحركة مرورية مريحة، مما يجعلها محل تقدير كبير من قبل المستثمرين.

منطقة مزاد الأراضي في قرية إيو بو، أمام مقر اللجنة الشعبية لبلدية نغي ثوان، تتمتع باستثمارات جيدة في البنية التحتية، وتقع بالقرب من مجمع WHA Nghe An 1 الصناعي، لذا لم يُكتب لها النجاح إلا في مزاد واحد. تصوير: نجوين هاي

أجرى أحد المستثمرين في مدينة فينه تحليلاً أعمق: جميع قطع الأراضي في منطقة نغي لوك، التي تضم العديد من المشترين، على وشك الاندماج مع مدينة فينه، مثل فوك ثو ونغي فونغ أو مدينة فينه المجاورة. علاوة على ذلك، في نغي لوك ودين تشاو، تستثمر شركات استثمار البنية التحتية في المنطقة الصناعية، مثل WHA وVSIP، في التوسع ، مما يعني زيادة عدد المستثمرين الذين يستأجرون الأراضي، وبالتالي، فإن الطلب على الأراضي لإسكان العمال والخبراء في بلديات نغي ثوان ونغي زا ونغي لونغ (نغي لوك) ودين ثو ودين آن (دين تشاو) قد أثر على نفسية المستثمرين.

على الرغم من أن سوق مزادات الأراضي في بعض المناطق يُظهر علامات انتعاش، إلا أن الوضع العام هو ركود اقتصادي ، حيث تأثرت الشركات، وخاصةً الصغيرة والمتوسطة، بشدة بعد عامين من جائحة كوفيد-19، مما يجعل من الصعب جدًا على سوق العقارات عمومًا وسوق مزادات الأراضي خصوصًا التعافي على المدى القصير. يجب أن يحدث ذلك بحلول نهاية العام وبداية عام 2024 على أبعد تقدير، عندما تدخل سياسات الدولة لتعديل الاقتصاد الكلي حيز التنفيذ؛ حيث تُخفف شروط قروض الأعمال العقارية، وتنخفض أسعار الفائدة على الودائع والإقراض، ويتغلب الاقتصاد على الصعوبات، ويعود رأس المال الاستثماري إلى قطاع العقارات، وعندها سيزدهر سوق العقارات ويتعافى.

السيد نجوين فان با ​​- نائب رئيس جمعية نغي آن العقارية

مصدر: https://baonghean.vn/dau-hieu-khoi-sac-cua-thi-truong-dat-dau-gia-o-nghe-an-post276302.html