الإجراءات والمحتوى المقترح لتحديد أسعار الأراضي باستخدام أربع طرق.

تسعى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة إلى الحصول على تعليقات حول مسودة المرسوم المتعلق بأسعار الأراضي، والذي يحدد الإجراءات والمحتوى لتحديد أسعار الأراضي باستخدام أربع طرق: المقارنة، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل أسعار الأراضي، وذلك فيما يتعلق بتنفيذ قانون الأراضي المعدل لعام 2024، والذي يسري اعتبارًا من 1 يناير 2025.

وبناءً على ذلك، واستناداً إلى الغرض من استخدام الأرض المراد تقييمها، وخصائص قطعة الأرض أو المنطقة المراد تقييمها، والمعلومات التي تم جمعها، وشروط تطبيق أساليب تقييم الأراضي المنصوص عليها في البند 6 من المادة 158 من قانون الأراضي، فإن منظمة استشارات تقييم الأراضي المعينة لإجراء تقييم الأراضي مسؤولة عن تحليل واختيار أسلوب تقييم الأراضي المناسب واقتراحه في التقرير التفسيري بشأن إنشاء خطة أسعار الأراضي كأساس لكي تقوم وكالة الموارد الطبيعية والبيئة بتقديمه إلى مجلس تقييم الأراضي على نفس المستوى لاتخاذ القرار.

المعلومات المتعلقة بأسعار الأراضي، وأسعار إيجار الأراضي، وأسعار إيجار المباني المستخدمة لتطبيق الطريقة المقارنة، وطريقة الفائض، ولإنشاء معاملات تعديل أسعار الأراضي هي معلومات تم جمعها من قاعدة بيانات الأراضي الوطنية وقاعدة بيانات الأسعار الوطنية خلال فترة لا تتجاوز 24 شهرًا قبل تاريخ تقييم الأرض.

يمكن أيضاً جمع المعلومات من المصادر التالية: سعر المزاد لحقوق استخدام الأراضي في الحالات التي يفي فيها المزايد الفائز بالتزاماته المالية وفقاً لقرار الموافقة على نتائج المزاد الصادر عن الوحدة المنظمة لمزاد حقوق استخدام الأراضي؛ سعر الأرض المسجل في عقد نقل حقوق استخدام الأراضي الموثق والمصدق عليه في مكتب تسجيل الأراضي؛ سعر الأرض المستخدم لتحصيل الالتزامات المالية في حالات نقل حقوق استخدام الأراضي، والذي يتم جمعه من السلطات الضريبية؛ سعر إيجار الأرض، وسعر إيجار المباني المسجل في عقود إيجار الأراضي، وأسعار إيجار المباني، أو التي يتم جمعها من السلطات الضريبية؛ أسعار نقل الأراضي وتأجيرها وتأجير المباني الناجحة في السوق، والتي يتم جمعها من مكاتب العقارات مع تأكيد وختم مكتب العقارات؛ سعر نقل الأراضي في السوق، والذي يتم جمعه من خلال مقابلات مباشرة مع البائع أو المشتري.

تم جمع المعلومات المتعلقة بالتكاليف والدخل الناتج عن استخدام الأراضي غير الزراعية لغرض تطبيق طريقة الدخل من المصادر التالية:

يتم تحديد تكلفة توليد الدخل من استخدام الأراضي على النحو المنصوص عليه في البند (ب) من هذا البند بناءً على المعايير وأسعار الوحدات الصادرة عن الهيئات الحكومية المختصة؛ وفي الحالات التي لا توجد فيها معايير أو أسعار وحدات صادرة عن الهيئات الحكومية المختصة، يتم تحديدها بناءً على المعلومات والبيانات المتعلقة بمتوسط التكاليف الفعلية الشائعة في السوق لثلاث قطع أراضٍ على الأقل الأقرب إلى قطعة الأرض أو المنطقة المراد تقييمها، شريطة ألا تكون محدودة بالحدود الإدارية للوحدات الإدارية على مستوى البلدية أو المقاطعة أو المحافظة.

الدخل الناتج عن أنشطة الإنتاج والأعمال المسجلة في البيانات المالية أو أسعار إيجار الأراضي، وأسعار إيجار المباني التي تم جمعها وفقًا لـ "أسعار إيجار الأراضي، وأسعار إيجار المباني المسجلة في عقود إيجار الأراضي أو التي تم جمعها من السلطات الضريبية؛ أسعار نقل الأراضي، وأسعار إيجار الأراضي، وأسعار إيجار المباني التي تم الحصول عليها بنجاح في السوق والتي تم جمعها في بورصات العقارات مع تأكيد وختم بورصة العقارات" لفترة 3 سنوات متتالية تسبق مباشرة نهاية الربع الأخير مع بيانات قبل تاريخ التقييم.

إذا كان الدخل من قطعة الأرض المراد تقييمها غير مكتمل لكل عام ولا يعكس بدقة الدخل الفعلي من استخدام الأرض، فيجب جمع معلومات عن أسعار إيجار الأراضي وأسعار إيجار المباني لثلاث قطع أرض على الأقل للمقارنة.

يتم جمع المعلومات المتعلقة بالتكاليف والدخل الناتج عن استخدام الأراضي الزراعية لغرض تطبيق طريقة الدخل من الوكالات الإحصائية والوكالات الضريبية ووكالات التنمية الزراعية والريفية؛ وفي الحالات التي لا تتوفر فيها البيانات الإحصائية أو البيانات من الوكالات الضريبية أو وكالات التنمية الزراعية والريفية، يتم جمع المعلومات المتعلقة بتكاليف السوق الفعلية لثلاث قطع أراضٍ على الأقل الأقرب إلى قطعة الأرض أو المنطقة المراد تقييمها، كما هو منصوص عليه في "الأقرب إلى قطعة الأرض أو المنطقة المراد تقييمها وغير المحدودة بالحدود الإدارية للوحدات الإدارية على مستوى البلدية أو المقاطعة أو المحافظة"، وتحديداً على النحو التالي:

يجب أن تكون الأراضي المستخدمة للمحاصيل السنوية وتربية الأحياء المائية وإنتاج الملح وغيرها من الأراضي الزراعية قد تم مسحها لمدة ثلاث سنوات متتالية حتى نهاية الربع الأخير الذي تتوفر بياناته قبل تاريخ التقييم؛ ويجب أن تكون الأراضي المستخدمة للمحاصيل المعمرة قد تم مسحها لمدة ثلاث مواسم حصاد متتالية على الأقل قبل تاريخ التقييم؛ ويجب أن تكون الأراضي المستخدمة لغابات الإنتاج والمحاصيل الصناعية على النحو المنصوص عليه في القوانين المتخصصة قد تم مسحها لدورة استغلال واحدة قبل تاريخ التقييم.

عند تطبيق الأساليب المقارنة، ينبغي أن تعطي طريقة الفائض الأولوية لاختيار قطع الأراضي المماثلة بالترتيب التالي: التشابه في الموقع، وظروف البنية التحتية، والمساحة، والحجم، والشكل، ومعامل استخدام الأراضي، وكثافة المباني، وارتفاع المباني، والعوامل الأخرى التي تؤثر على أسعار الأراضي مقارنة بقطعة الأرض المراد تقييمها؛ وقت نقل أو بيع حقوق استخدام الأراضي الأقرب إلى وقت التقييم؛ أقرب مسافة إلى قطعة الأرض أو المنطقة المراد تقييمها، ولا تقتصر على الحدود الإدارية للوحدات الإدارية على مستوى البلدية أو المقاطعة أو المحافظة.

يجب على منظمات استشارات تقييم الأراضي، عند جمع المعلومات لتطبيق أساليب تقييم الأراضي، أن تكون صادقة وموضوعية ومسؤولة قانونياً عن دقة معلومات المسح.

تتولى الجهة المنظمة لمزاد حقوق استخدام الأراضي، ومكتب تسجيل الأراضي، ومصلحة الضرائب، وجهاز الإحصاء، ووكالة الزراعة والتنمية الريفية، مسؤولية توفير المعلومات اللازمة لعملية تقييم الأراضي كتابيًا أو إلكترونيًا في غضون خمسة أيام عمل كحد أقصى من تاريخ تقديم الطلب الكتابي من جهة استشارات تقييم الأراضي. وتتولى جهة استشارات تقييم الأراضي مسؤولية حفظ المعلومات والبيانات المُجمعة وإدارتها واستخدامها وفقًا للقانون.

ينصّ مشروع المقترح المنشور مؤخراً على أن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة مسؤولة عن نشر مسودة قائمة أسعار الأراضي على الموقع الإلكتروني للجنة الشعبية للمحافظة ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة لمدة 30 يوماً، وذلك لاستطلاع آراء الجهات والمنظمات والأفراد المعنيين. بعد ذلك، ستقوم اللجنة الشعبية للمحافظة برفع قائمة أسعار الأراضي إلى مجلس الشعب للمحافظة للموافقة عليها.

يوجه مجلس الشعب الإقليمي لجنة الشعب الإقليمية إلى وضع اللمسات الأخيرة على قائمة أسعار الأراضي لإصدارها؛ والإعلان علنًا عن قائمة أسعار الأراضي في الأول من يناير من كل عام وتحديثها في قاعدة البيانات الوطنية للأراضي.

استناداً إلى متطلبات الحكومة المحلية لإدارة أسعار الأراضي، يتعين على اللجنة الشعبية للمحافظة أن ترفع إلى المجلس الشعبي للمحافظة للموافقة قبل اتخاذ قرار بتعديل أو تغيير أو استكمال قائمة أسعار الأراضي لهذا العام في الحالات التالية: عند إنشاء طرق وشوارع جديدة غير مدرجة في قائمة أسعار الأراضي الحالية؛ عند اكتمال مشاريع استخدام الأراضي وبدء استخدامها ولكن لا توجد أسعار للأراضي في قائمة أسعار الأراضي؛ وفي الحالات التي يتم فيها تطبيق قائمة أسعار الأراضي المنصوص عليها في البند 3 من المادة 111 والبند 1 من المادة 160 من قانون الأراضي ولكن لا توجد أسعار للأراضي في قائمة أسعار الأراضي.

يشمل ذلك تعديل أسعار نوع واحد من الأراضي، أو عدة أنواع منها، أو جميعها، في جدول أسعار الأراضي، وتغييرها، وإضافة معلومات إليها. وتقترح وزارة الموارد الطبيعية والبيئة إمكانية تعديل جدول أسعار الأراضي أو إضافة معلومات إليه في موقع أرض واحد، أو عدة مواقع، أو جميع المواقع؛ وفي منطقة قيمة واحدة، أو عدة مناطق قيمة، أو جميع مناطق القيمة.

تو مينه

مصدر