لا تزال شركات العقارات السياحية تعاني من ضيق في التنفس

الشركات الخاسرة ذات الديون الكبيرة

أظهرت العديد من شركات العقارات السياحية خسائر في النصف الأول من العام، بعد الإبلاغ عن وضعها المالي إلى بورصة هانوي (HNX).

أعلنت شركة فوكوك للاستثمار والتطوير السياحي المساهمة، وهي الشركة التي تدير سلسلة منتجعات في فوكوك ( كين جيانج )، عن خسارة قاربت 306 مليارات دونج، بينما حققت في الفترة نفسها من العام الماضي ربحًا قدره 832 مليار دونج. ونتيجةً لذلك، أصبحت نسبة الربح بعد الضريبة إلى حقوق الملكية سلبية.

واصلت شركة هونج ثينه كوي نون إنترتينمنت سيرفيسز المساهمة - المستثمر في مشروع منتجع في كوي نون (بينه دينه) - خسارة أكثر من 199 مليار دونج في هذه الفترة، مما أدى إلى زيادة الخسارة البالغة 34 مليار دونج في الفترة السابقة.

ستخسر الشركة أيضًا أكثر من 152 مليار دونج فيتنامي في عام 2023. في الفترة 2021-2022، حققت الشركة ربحًا إجماليًا تجاوز 611 مليار دونج فيتنامي. كما تفاوضت شركة هونغ ثينه كوي نون مع حاملي السندات لتمديد فترة سداد فوائد السندات لبعض القطع، مع تأجيل موعد السداد من الربع الأول إلى يوليو/أغسطس من هذا العام.

أعلنت شركة فان هونغ للاستثمار والسياحة، وهي شركة مساهمة عامة، تُدير مشاريع سياحية في هاي فونغ، عن خسائر قدرها 34.4 مليار دونج فيتنامي خلال الأشهر الستة الأولى من العام. ومنذ عام 2021، تاريخ تقديم تقريرها إلى هيئة تنظيم السياحة في هاي فونغ، تكبدت فان هونغ للسياحة خسائر بلغت 117.2 مليار دونج فيتنامي.

شركة أخرى تملك مشروع منتجع في دا نانغ، وهي شركة تونكين لاند المساهمة، تعاني أيضًا من خسائر مستمرة. في النصف الأول من العام، خسرت الشركة أكثر من 8 مليارات دونج فيتنامي. وفي الأعوام المتتالية 2021-2023، تكبدت الشركة خسائر إجمالية بلغت 61.5 مليار دونج فيتنامي.

كما خسرت شركة كريستال باي المساهمة، التي نفذت العديد من مشاريع المنتجعات في خان هوا ونينه ثوان، ما يقارب 76 مليار دونج في النصف الأول من العام. ويُعدّ هذا الرقم أقل من خسارة بلغت حوالي 136 مليار دونج في الفترة نفسها من العام الماضي.

أعلنت شركة BIM العقارية المساهمة، المستثمرة في مشاريع المنتجعات في ها لونغ (كوانغ نينه) وفو كوك (كين جيانج)، عن خسارة قدرها 341 مليار دونج، بينما حققت في الفترة نفسها من العام الماضي ربحًا قدره 810 مليارات دونج. وتُعد هذه الخسارة هي الأولى التي تُعلن عنها الشركة منذ عام 2021. وخلال الفترة 2021-2023، حققت الشركة أرباحًا متتالية بلغت 4,611 مليار دونج.

لا يقتصر الأمر على خسارة الأموال فحسب، بل تلجأ العديد من الشركات أيضًا إلى استخدام الرافعة المالية العالية، حيث تتجاوز ديونها حقوق الملكية بمرات عديدة. في 30 يونيو، بلغت نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركة فو كوك للسياحة 13.69 مرة، أي ما يعادل حوالي 40,800 مليار دونج فيتنامي من الديون. منها سندات مستحقة الدفع بلغت حوالي 7,509 مليار دونج فيتنامي.

تبلغ نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركة هونغ ثينه كوي نون 4.86 مرة، أي ما يعادل دينًا بقيمة 38,768 مليار دونج فيتنامي تقريبًا. منها سندات مستحقة بقيمة 7,259 مليار دونج فيتنامي.

تبلغ نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركة فان هونغ للسياحة 8.32 مرة، أي ما يعادل دينًا قدره 24,302 مليار دونج فيتنامي. منها سندات مستحقة تزيد قيمتها عن 4,060 مليار دونج فيتنامي.

تستخدم شركة تونكين لاند أيضًا رافعة مالية عالية. في 30 يونيو، ارتفعت نسبة الدين إلى حقوق الملكية إلى 5.1 مرة، أي ما يعادل دينًا قدره 1,105 مليار دونج فيتنامي. ولا يزال لدى الشركة رصيد سندات مستحق صغير يبلغ حوالي 22 مليار دونج فيتنامي.

تبلغ نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركة BIM العقارية 2.86 مرة، أي ما يعادل دينًا قدره 20,140 مليار دونج. منها سندات مستحقة تزيد قيمتها عن 5,422 مليار دونج.

المرونة طويلة الأمد

أشار تقرير وزارة الإنشاءات للربع الثاني إلى أن المعروض الجديد من الفنادق والمنتجعات على مستوى البلاد شهد تشغيل عدد من المشاريع البارزة. ومع ذلك، لا يزال السوق يعاني من الركود ولا يُظهر أي بوادر انتعاش.

متفقًا مع الرأي، علق السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لمجموعة DKRA، بأن سوق العقارات السياحية في البلاد خلال شهر أغسطس لا يزال قاتمًا. تُظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن هذه الوحدة أن العرض من فلل المنتجعات ظلّ شبه مستقر لعدة أشهر، وأن السيولة منخفضة، وانخفض الطلب بنسبة 22% مقارنةً بالشهر السابق.

لم تشهد أسعار العقارات الأولية تقلبات كبيرة، وتواصل اتجاهها العرضي. ولا تزال سياسات التأجير وإعادة الشراء ودعم أسعار الفائدة، وغيرها، مطبقة على نطاق واسع، لكنها ليست بالفعالية المتوقعة. ويعتقد السيد ثانغ أن السوق لا يزال يواجه صعوبات جمة في السيولة وارتفاع الأسعار، في ظل انخفاض ثقة المستثمرين، وكذلك انتعاش هذا القطاع، بشكل كبير.

من المتوقع أن يتعافى قطاع العقارات المنتجعية على المدى الطويل (صورة توضيحية: ترينه نجوين).

فيما يتعلق بمنازل التاون هاوس والمنتجعات السكنية، قال السيد ثانغ إن الوضع ليس أفضل حالاً. فالسيولة شبه راكدة، وأغلقت معظم المشاريع محافظها الاستثمارية، مما أدى إلى عدم تسجيل السوق أي معاملات خلال الشهر الماضي.

لم تشهد الأسعار الأولية تقلبات كبيرة، بينما سجّل السوق الثانوي انخفاضًا في أسعار بعض المنتجات بنسبة 30-40%، إلا أنه لا يزال يواجه صعوبات في السيولة. وقد تسبب الانخفاض الحاد في القدرة الشرائية، ونقص المعروض الجديد، وتراكم المخزونات عالية القيمة، في عوائق كبيرة خلال الأشهر الأخيرة، مما أدى إلى دخول هذا القطاع في حالة من "السبات الطويل".

فيما يتعلق بالشقق الفندقية، أشار السيد ثانغ إلى استمرار انخفاض المعروض، ويعود ذلك أساسًا إلى مخزون المشاريع القديمة (الذي يُمثل 99% من إجمالي المعروض). وقد انخفض الطلب في السوق بشكل ملحوظ، ولم يشهد مستوى أسعار البيع تقلبات كبيرة. ولا يزال السوق يواجه صعوبات في السيولة، ولا توجد أي بوادر انتعاش على المدى القريب.

أقرّ السيد دينه مينه توان، المدير الإقليمي الجنوبي لشركة Batdongsan.com.vn، بأن سوق عقارات المنتجعات السياحية يواصل حلّ المشكلات العالقة. خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام، شهدت جميع العوامل الداعمة لهذا السوق نموًا جيدًا على الصعيد الكلي، مثل عدد السياح وسرعة الاستهلاك. ومع ذلك، فيما يتعلق بتوجهات تطوير السوق، يواجه المستثمرون مشاكل في إنتاج المنتجات.

وفقًا للسيد توان، يجب أن يتمتع إنتاج المنتج بنسبة رافعة مالية جيدة، مما يُحقق دخلًا مستدامًا. يجب على المستثمرين المشاركين في السوق امتلاك هذه العقارات، وأن يكون لديهم دخل من الإيجار أو أن تكون مناسبة للأغراض الشخصية. لكن هاتين المسألتين لم تُحلا بعد، لذا لا يزال أمام السوق وقت طويل ليواصل نموه.

يتوقع ألا يعود سوق العقارات السياحية إلى نشاطه قبل عام ٢٠٢٦ على الأقل. لأن طلب المشترين على البحث ظلّ ثابتًا خلال السنوات الأربع الماضية، مما يجعل الطلب في السوق أقلّ من أنواع العقارات الأخرى. ولا توجد سياسات كثيرة لجذب المشترين، وخاصةً لجذبهم إلى هذا القطاع.

هناك مشكلة أخرى تتمثل في تغير رأس مال المستثمر. ففي السابق، كان المستثمر يطبق العديد من السياسات الاستثمارية لمرافقة المشتري لفترة طويلة. ولكن لاحقًا، عندما واجهت السوق صعوبات في مصادر رأس المال، لم تعد لديه الإمكانات الكافية لتقديم العديد من السياسات الجذابة.

قال السيد توان: "يشهد قطاع العقارات السياحية نقصًا في العرض وضعفًا في الطلب، في ظل انتعاش السوق بشكل عام. لذلك، ووفقًا للاتجاهات السائدة، لن يعود هذا القطاع إلى الاستدامة إلا بنهاية عام ٢٠٢٦".

للتوضيح، أوضح السيد توان أن سوق العقارات السياحية الحالي يحتاج إلى إطار قانوني أكثر وضوحًا. إضافةً إلى ذلك، يحتاج السوق العام أيضًا إلى التعافي من قطاعات أخرى، مثل تلبية احتياجات الإسكان الحقيقي، والمنازل، والمنازل الخاصة، والأراضي. يشارك الناس في هذه القطاعات، مما يخلق سيولة ونموًا جيدًا، ثم ينتقلون إلى قطاعات قد تنطوي على مخاطر أعلى، مثل عقارات المنتجعات السياحية.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm