التخلي عن المشروع لأنه لا يمكن حله
وفقًا لبيانات وزارة الإنشاءات ، في الربع الثاني من عام ٢٠٢٣، تم ترخيص ١٥ مشروعًا سكنيًا تجاريًا جديدًا فقط على مستوى البلاد. من بين هذه المشاريع، سجّلت المنطقة الشمالية ٧ مشاريع، والمنطقة الوسطى ٣ مشاريع، والمنطقة الجنوبية ٥ مشاريع.
بعد مرور عام تقريباً على إزالة الحكومة للصعوبات بشكل مستمر، فإن سوق العقارات لم ينجح بعد في حل مشكلة العرض، لأن 70% من مشاكل المشاريع تعود إلى قضايا قانونية.
في حين من المتوقع أن يخلق مشروع قانون الأراضي المعدل زخماً قانونياً للقطاع العقاري، فإن الشركات تشعر بالقلق من أن تصبح بعض اللوائح بمثابة عقبات أمام تعافي السوق.
يذكر أن الفقرة (ب) الفقرة 1 والفقرة (6) من المادة 128 تنصان على استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي.
وعليه ففي حالة استخدام الأرض لتنفيذ مشروع إسكان تجاري يتم إبرام اتفاقية الحصول على حق الاستخدام: الأرض السكنية أو الأرض السكنية والأراضي غير الزراعية غير الأراضي السكنية التي تم دفع رسوم استخدام الأرض عنها أو دفع إيجار الأرض مرة واحدة طوال فترة الإيجار.
بصفته رجل أعمال اضطر إلى التخلي عن مشروع بسبب لوائح الأراضي السكنية، قال السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة الاستثمار العقاري العالمية (GP.Invest)، لمراسل VietNamNet، إنه كان ينبغي لشركته تنفيذ مشروع بمساحة 4 هكتارات في ها دونج (هانوي) ومشروع في المنطقة 12 (مدينة هو تشي منه)... ومع ذلك، فقد اضطر إلى التخلي عن المشروع لأنه كان يسعى إلى تنفيذه لسنوات عديدة دون جدوى، ولم يحل أحد المشكلة لمجرد لوائح الأراضي السكنية.
وفقًا للسيد هييب، اعتبارًا من عام 2021، ينص المرسوم رقم 30 (تعديل واستكمال عدد من مواد المرسوم 99/2015 الذي يوضح ويوجه تنفيذ عدد من مواد قانون الإسكان - PV) على أن تحويل الأراضي الأخرى إلى أراضٍ سكنية يجب أن يحتوي على مساحة صغيرة على الأقل من الأراضي السكنية، وهو أمر يصعب تنفيذه للغاية.
هذا هو سبب تعطل مئات المشاريع وعدم إمكانية تحويلها. حتى في حالة استخدام الأراضي، فإن التخطيط موجود، ولكن لا يمكن تحويلها لعدم وجود متر مربع واحد من الأرض.
كان ينبغي لمشروع قانون الأراضي المُعدّل أن يُراعي أيها يُعقل الإبقاء عليه وأيها لا يُعقل تغييره. ومع ذلك، فإن المادة ١٢٨ مُكرّرة، وأعتقد أن هذا يُشكّل صعوبة بالغة على الشركات التي تُطوّر مشاريع إسكان؛ وكان ينبغي للجنة الصياغة أن تُراعي ذلك،" قال السيد هييب.
في هذه الأثناء، قال السيد فو كوونغ كويت، المدير العام لمؤسسة دات زانه مين باك، إن هذه اللوائح تخلق قيودًا على وكالات الدولة.
أعطى السيد كويت مثالاً: ترغب إحدى المناطق في التخطيط لمشروع، لكن هذا المشروع لا يقع على أرض سكنية. هل يمكن لهذه المناطق وضع خطة لطرحه في مزاد؟
أخشى أن تواجه الجهات الحكومية نفسها صعوبات في حال تداخل القوانين. أما بالنسبة للشركات، فعند التخطيط لأراضٍ دون أراضٍ سكنية، فإن معظمها أراضٍ خدمية تجارية، وأراضٍ لزراعة الأشجار... تقع بالقرب من المناطق السكنية، وفي المناطق المُخطط لها كمناطق سكنية. في ذلك الوقت، إذا لم تتوفر أراضٍ سكنية، فلن تتمكن الشركات من التخطيط، حتى لو تضمن التخطيط أراضٍ سكنية، لأن طبيعة الأرض لم تُحوّل إلى أراضٍ سكنية. ستُسبب هذه الأمور صعوباتٍ وتعقيداتٍ كثيرة للشركات التي تُطوّر مشاريع عقارية، كما قال السيد كويت.
وأضاف هذا الزعيم أنه حتى في هانوي، يتم حاليا تطوير المنطقة 3 على نطاق واسع، والحزام 4... ولكن في الحزام 3، هناك الكثير من الأراضي الزراعية؛ إذا تم تنظيمها كما في المسودة، فسوف يتم إهدار الأرض لأن هذه المنطقة مخططة للأراضي السكنية، ومن الممكن تطوير المباني الشاهقة والمنخفضة الارتفاع ولكن لا يوجد متر واحد من الأراضي السكنية القائمة، ثم في النهاية سيكون هناك طريق مسدود.
سأل السيد فو كيم جيانج، رئيس مجلس إدارة شركة مجموعة إس جي أو (SGO Group): إذا أُقرت أحكام المسودة، فسيكون لها آثارٌ كثيرة، لأن أصل الأرض من الماضي متشابكٌ في أغلب الأحيان. إذا كان المشروع ككل يتضمن أنواعًا من الأراضي، مثل الأراضي الزراعية وأراضي الإنتاج، فكيف سيتم التعامل معها؟
وقال السيد جيانج "أخشى أنه إذا تم تمرير مشروع هذا القانون، فسنضطر إلى تعديل الخطط العامة للتخطيط وتقسيم المناطق لكل منطقة، لأنه في الماضي، قامت العديد من المناطق بتحديث تخطيط الأراضي في كل منطقة بشكل كامل تقريبًا".
التأثير على المعروض من المساكن وأسعار المساكن الحضرية
وفي حديثه مع مراسل فييتنام نت، قال المحامي نجوين ثانه ها، رئيس مجلس إدارة شركة إس بي لو، إن اللائحة المذكورة أعلاه سوف تتسبب في "انسداد" ومزيد من الصعوبات لسوق العقارات عندما تضطر مئات المشاريع القديمة إلى حل القضايا القانونية؛ في حين يصعب أيضًا تنفيذ المشاريع الجديدة، مما يؤدي إلى انخفاض المعروض من المساكن.
أشار المحامي إلى صعوبة الحصول على أرضٍ مطلوب تغيير استخدامها لإقامة المشروع. في الوقت نفسه، تُنفَّذ معظم مشاريع التطوير العقاري الجديدة حاليًا على الأراضي الزراعية وغير الزراعية والإنتاجية وغيرها من أنواع الأراضي.
لا تُلاحظ صعوبة اللوائح إلا في حالة وجود أرض غير زراعية، وليست سكنية، وقد سُددت رسوم الانتفاع بها أو إيجارها مرة واحدة طوال مدة الإيجار. لكن في الواقع، تُنفَّذ معظم المشاريع الحالية على شكل شركات تدفع إيجارًا سنويًا. وبالتالي، مع دفع المشاريع إيجارًا سنويًا، يستحيل تطوير مشاريع عقارية.
إلى جانب ذلك فإن اللائحة تجعل من الصعب التفاوض على نقل المشاريع لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية لأن اللائحة تنطبق فقط على الأراضي غير الزراعية، وليس الأراضي السكنية، والتي تم دفع رسوم الانتفاع بها أو دفع إيجار الأرض مرة واحدة عن فترة الإيجار بأكملها.
في الواقع، تشجع اللوائح الحالية المستثمرين على التفاوض بشأن نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الحضري والتجارية؛ ومع ذلك، فإن شرط وجود أرض غير زراعية تم سداد إيجارها بالكامل من شأنه أن يمنع تحويل العديد من المشاريع.
في حال عدم تمكن الشركات من تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، وفقًا للبند (ب) من الفقرة 1 والبند (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي، سيؤثر ذلك على عرض الشقق وأسعار المساكن الحضرية.
كما أن هذه اللائحة تتعارض مع التوجيهات الحالية لإزالة العوائق القانونية أمام المشروع، لأنها أضيق نطاقًا من اللائحة الحالية في القانون رقم 03/2022/QH15 المُعدِّل لتسعة قوانين، بما في ذلك تعديل البند 1 من المادة 23 من قانون الإسكان لعام 2014 بشأن أنواع الأراضي المُستخدمة للإسكان التجاري. وبناءً على ذلك، تنص اللائحة على اعتماد المشاريع لسياسات الاستثمار؛ وفي الوقت نفسه، يُعتمد المستثمرون في مشاريع الإسكان التجاري إذا كانوا يمتلكون حقوق استخدام الأراضي أو حصلوا على حقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى غير السكنية التي تستوفي شروط الحصول على إذن بتغيير أغراض استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع استثمارية،" كما صرّح السيد ها.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)