وبحسب الدكتور كان فان لوك، فإنه في عام 2024، ستبلغ نسبة أسعار المساكن إلى متوسط دخل الأسرة في فيتنام 23.7%، أي أكثر من 1.6 مرة من المتوسط العالمي .
تم مشاركة هذه المعلومات من قبل الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV ، عضو المجلس الاستشاري للسياسة المالية والنقدية الوطنية في منتدى العقارات الربيعي السنوي الذي عقد في 19 فبراير.
كان ارتفاع أسعار المساكن وأسبابه من المواضيع التي ناقشها السيد لوك بإسهاب في كلمته خلال الفعالية. ووفقًا لهذا الخبير، شهد سوق العقارات العام الماضي تطورًا إيجابيًا، حيث زاد عرض المشاريع الجديدة بنسبة 18%، وارتفع عدد الشقق بأكثر من 50%.
استشهد السيد كان فان لوك ببحث أجرته منصة نومبيو (وهي منصة بيانات تكلفة المعيشة في صربيا) يُظهر أن نسبة سعر المنزل إلى متوسط دخل الأسرة (HPR) في عام 2024 ستبلغ 23.7 مرة، بزيادة قدرها 0.2 مرة مقارنة بالعام السابق. في الوقت نفسه، انخفض المتوسط العالمي لهذا المؤشر بمقدار 0.5 مرة، ليصل إلى 14.6 مرة في العام الماضي. وبالتالي، فإن نسبة سعر المنزل إلى الدخل في فيتنام أعلى بحوالي 1.62 مرة من المتوسط العالمي.
يُحسب مؤشر أسعار المساكن (HPR) بقسمة متوسط سعر المسكن على متوسط الدخل السنوي للأسرة. ووفقًا لوزارة البناء ، يُعد مؤشر أسعار المساكن (HPR) الطريقة الأكثر شيوعًا واستخدامًا عالميًا لتقييم المستوى "المعقول" لأسعار المساكن. كما يُشجع البنك الدولي والأمم المتحدة على استخدام هذا المؤشر.
وفقًا لهذا الخبير، فإن ارتفاع أسعار العقارات الثابتة يُثني الناس عن الاقتراض لشراء المنازل. والدليل على ذلك أن نمو الائتمان للاستثمار العقاري والأعمال التجارية في عام ٢٠٢٤ سيصل إلى حوالي ١٨٪، أي أكثر من ضعفي نمو القروض الشخصية لاستهلاك العقارات (حوالي ٦.٥٪).
يعتقد السيد لوك أن هناك ستة أسباب رئيسية لارتفاع أسعار المساكن في فيتنام. أولًا، تُسبب المشاكل القانونية والخوف من المسؤولية نقصًا في المعروض. ثانيًا، ترتفع أيضًا تكاليف المدخلات، مثل إيجار الأرض، واستخدامها، وتعويضات إخلاء الموقع، والتكاليف المالية، ومواد البناء، مما يُسهم في ارتفاع أسعار المساكن. كما أكد هذا الخبير على ضرورة إيجاد حلول لخفض التكاليف "غير الرسمية" للشركات بشكل أكبر.
فيما يتعلق بمسألة رسوم استخدام الأراضي، أشار السيد نجوين كوك هيب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، إلى أن هذه الرسوم لا تزال تُشكل عائقًا كبيرًا في المشاريع التي تستغرق من عام إلى عامين لحساب أسعار الأراضي. ووفقًا للسيد هيب، أصدرت 25 مقاطعة ومدينة قوائم أسعار الأراضي المُعدّلة مع بداية هذا العام. ومع ذلك، نظرًا لعدم اكتمال عوامل الإدخال، تميل المحليات إلى التشاور فيما بينها لرفع قوائم أسعار الأراضي. وفي مرحلة تقييم الأراضي، لا تزال بعض المحليات تفتقر إلى المبادرة عند اتخاذ قرارات الزيادة أو التخفيض، خوفًا من المسؤولية واعتمادًا على وحدات استشارية.
وأضاف أن تكاليف المدخلات الأخرى، مثل الاستثمار في البنية التحتية وأسعار الفائدة غير الواقعية، تؤدي إلى العديد من المشاكل وأسعار غير دقيقة للأراضي. لذلك، يأمل السيد هييب أن تُحلّ مشكلة تقييم الأراضي قريبًا، حتى تتمكن الشركات من تنفيذ مشاريعها العقارية بشكل أسرع.
من الناحية الإدارية، صرّح السيد لي فان بينه، نائب مدير إدارة الأراضي بوزارة الزراعة والبيئة، بأنه منذ تقديم المشورة إلى الجمعية الوطنية بشأن إصدار قانون الأراضي المُعدّل، وضعت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة (المعروفة سابقًا باسم وزارة الزراعة والتنمية الريفية المدمجة) أسعار الأراضي على رأس أولوياتها. وقد وسّع القانون المُعدّل نطاق تطبيق جداول أسعار الأراضي وطرق التقييم بشكل أكثر شفافية.
مع ذلك، أقرّ السيد بينه أيضًا بوجود العديد من أوجه القصور في التنفيذ، لا سيما على المستوى المحلي. وحسب قوله، لا تزال هناك اختلافات في وجهات النظر بين مستشاري تقييم الأراضي ومجالس تقييم الأراضي والجهات المختصة بتحديد أسعار الأراضي. في الوقت نفسه، تقع مسؤولية تقييم الأراضي في بعض الدول الأخرى على عاتق وحدة الاستشارات، ويجب محاسبتها قانونيًا عن أي أخطاء. وهذه مسألة يجب مراعاتها لتحسين مسؤولية وكفاءة تقييم الأراضي في فيتنام.
وأكد ممثلو وزارة الزراعة والبيئة أنهم سيواصلون مرافقة المحليات والمنشآت التجارية والاستماع إلى ملاحظاتها لإيجاد الحلول الكفيلة بإزالة الصعوبات على أرض الواقع.
في ظل اختلال التوازن بين العرض والطلب، وقلة عدد المشاريع المرخصة حديثًا، يستثمر القطاع الخاص بشكل رئيسي في تطوير مشاريع فاخرة لتحقيق هوامش ربح جذابة، وفقًا للسيد كان فان لوك. وأضاف: "لا يستطيع المستثمرون السعي لتطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي نظرًا لقلة المشاريع".
إلى جانب ذلك، لا يزال "تضخم الأسعار" أو "السير على خطى التيار" أو المضاربة شائعًا، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات بشكل يكاد يكون مقاربًا لقيمتها الحقيقية. كما أثار السيد لوك تساؤلًا حول ما إذا كان السبب هو عدم فرض فيتنام ضرائب على العقارات بعد، في حين أن الضرائب ورسوم نقل الملكية والإيجارات والميراث لا تزال منخفضة جدًا مقارنةً بالدول الأخرى، مما يُسهم في هذا الوضع.
مصدر
تعليق (0)