ارتفاع أسعار إيجارات الأراضي في المناطق الصناعية الشمالية، مما يقلل من الميزة التنافسية

جاذبية العقارات الصناعية في الشمال

وفي النصف الأول من عام 2023، استقطبت المقاطعات والمدن الشمالية أكبر الاستثمارات الأجنبية في قطاع التصنيع بقيمة 3.4 مليار دولار أمريكي، أي ما يعادل 63% من مشاريع التصنيع الجديدة المسجلة بواقع 238 مشروعاً جديداً.

من بينها، تُمثل باك جيانج 20% من إجمالي المشاريع المسجلة حديثًا بقيمة 1.06 مليار دولار أمريكي، بما في ذلك الاستثمار في مصنع فوليان للتكنولوجيا الدقيقة في سنغافورة، بقيمة 621 مليون دولار أمريكي، ومشروع شركة لونجي لتكنولوجيا الطاقة الخضراء المحدودة، بقيمة 140 مليون دولار أمريكي. تحتل باك نينه المرتبة الثالثة على مستوى البلاد في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر في قطاع التصنيع، بنسبة 9% من إجمالي رأس المال المسجل بقيمة 486 مليون دولار أمريكي.

من حيث قطاعات الاستثمار، استحوذ قطاع المعدات الكهربائية على أكبر حصة من إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المُسجل حديثًا في قطاع التصنيع خلال النصف الأول من عام 2023، بنسبة 21%، بقيمة 1.14 مليار دولار أمريكي. تلاه قطاع الحواسيب والإلكترونيات والمنتجات الكهربائية بنسبة 20%، ثم قطاع منتجات المطاط والبلاستيك بنسبة 15%.

صورة توضيحية. (المصدر: DK)

بحسب المناطق الاقتصادية ، يتضح أن القطاعات الرئيسية التي تتلقى رؤوس أموال استثمارية جديدة في المنطقة الاقتصادية الشمالية هي الحواسيب والإلكترونيات والمنتجات الكهربائية، بنسبة 19% من إجمالي رؤوس الأموال الاستثمارية في المنطقة ككل؛ تليها المعدات الكهربائية (15%)، ومنتجات المطاط والبلاستيك بنسبة 5% فقط، والسيارات بنسبة 4%. أما في المنطقة الاقتصادية الجنوبية، فالوضع معاكس نوعًا ما، حيث تستحوذ منتجات المطاط والبلاستيك على أكبر حصة من رؤوس الأموال الاستثمارية، بنسبة 10% من إجمالي رؤوس الأموال الاستثمارية في المنطقة ككل، و4% في تصنيع المعادن، وحوالي 3% في مياه الشرب.

بالإضافة إلى ذلك، يُلاحظ انتقال شركات التصنيع والطاقة الشمسية إلى الشمال. ثلاثة من أكبر خمسة مشاريع تصنيع في المنطقة الاقتصادية الشمالية بحلول عام 2022 تقع في قطاع الطاقة الشمسية. ومن بين 30 شركة مصنعة لمنتجات الطاقة الشمسية على مستوى البلاد، يقع 77% منها في المنطقة الاقتصادية الشمالية، و23% فقط في المنطقة الاقتصادية الجنوبية.

من بين هذه الشركات، تُعدّ شركة ترينا سولار أكبر مستثمر بمشروع بقيمة 275 مليون دولار أمريكي في مجمع ين بينه الصناعي بمقاطعة تاي نجوين. ويأتي معظم المستثمرين من الصين وهونغ كونغ وسنغافورة. في النصف الأول من عام 2023، بدأت شركة ثورنافا سولار، الشركة الأمريكية المُصنّعة لوحدات الطاقة الشمسية، الإنتاج في مصنع حديث بطاقة إنتاجية سنوية تبلغ 1 جيجاواط في مجمع كيو فو الصناعي بمقاطعة باك نينه .

في عام ٢٠٢٣، افتتحت مجموعة AD Green الفيتنامية الخاصة مصنعًا بقدرة ٣ جيجاوات بقيمة ٤٥ مليون دولار أمريكي، لإنتاج الألواح الشمسية للأسواق المحلية والأجنبية. يغطي المصنع مساحة تقارب ٨ هكتارات في منطقة آن نينه الصناعية، بمنطقة تيان هاي، بمقاطعة تاي بينه.

ويمكن ملاحظة أن مجموعات المستأجرين الرئيسية في المنطقة الشمالية هي مستأجرون في قطاعات ذات قيمة مضافة عالية، بما في ذلك الإلكترونيات وأجهزة الكمبيوتر والسيارات والآلات والمعدات والتصنيع المرتبط بالطاقة الشمسية، مع كون المستأجرين شركات كبيرة الحجم مثل سامسونج، وإل جي إلكترونيكس، وفوكسكون، وكانون، وهيونداي، وهوندا، وفينفاست.

وفي الوقت نفسه، فإن المستأجرين الرئيسيين في الجنوب هم الشركات التي تقوم بمعالجة المنتجات المطاطية والبلاستيكية، والأغذية والمشروبات، ومواد البناء والملابس - وهي الصناعات التي يتم تقييمها على أنها ذات قيمة مضافة أقل.

وقال السيد توماس روني، المدير الأول لخدمات الاستشارات الصناعية في سافيلز هانوي: تتمتع المنطقة الاقتصادية الشمالية بموقع استراتيجي، مع إمكانية الوصول الجيد إلى الأسواق المحلية والدولية.

على مدار السنوات الخمس الماضية، شهدت البنية التحتية في هذه المنطقة تحسنًا ملحوظًا بفضل سلسلة من مشاريع الطرق السريعة التي تربط ثلاثة موانئ رئيسية، هي ميناء هاي فونغ، وميناء لاش هوين للمياه العميقة، وميناء كاي لان. إضافةً إلى ذلك، تمتلك المنطقة الاقتصادية الشمالية مساحةً كبيرةً من الأراضي، مما يُلبي احتياجات المنطقة من المستأجرين العاملين في القطاعات ذات القيمة المضافة العالية، ويجذب العديد من المشاريع الاستثمارية الكبيرة في مجالات تجميع السيارات، والمكونات الإلكترونية، ومنتجات الطاقة الشمسية.

وقال السيد توماس روني: "يمكن ملاحظة أن المنطقة الاقتصادية الشمالية تعتبر ميزة كبيرة للمستثمرين، ليس فقط من خلال الاستفادة من أحد طرق الاستيراد والتصدير المهمة في فيتنام عبر هاي فونج، ولكن أيضًا من خلال القدرة على نقل البضائع بسهولة لخدمة الأسواق المجاورة".

الإيجارات المرتفعة قد تقلل من الميزة التنافسية

وفقًا لتقرير سافيلز فيتنام، سجّل الشمال في النصف الأول من عام 2023 68 مشروعًا للمجمعات الصناعية بمساحة إجمالية تصل إلى 12,000 هكتار. وبلغ متوسط ​​نسبة الإشغال 83%، ارتفاعًا من 81% في الفترة نفسها من العام الماضي. وبلغ متوسط ​​سعر إيجار الأرض 138 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع في دورة الإيجار، ارتفاعًا من 102 دولار أمريكي للمتر المربع في دورة الإيجار.

ترتفع معدلات ضريبة الأراضي في المناطق الصناعية الشمالية، مما يُضعف القدرة التنافسية للمنطقة الاقتصادية الشمالية مقارنةً بالجنوبية. (صورة: دي بي)

ومن بينها، شهدت منطقة باك نينه أكبر زيادة في أسعار إيجار الأراضي بنسبة 48% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022، لتصل إلى 156 دولارًا أمريكيًا/م2/دورة إيجارية بفضل الاهتمام المتجدد من جانب شركات وموردي الإلكترونيات مع الحاجة إلى تنويع سلاسل التوريد خارج الصين.

ارتفعت إيجارات المنازل في هونغ ين بنسبة 45% خلال الفترة نفسها، لتصل إلى 132 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع في دورة الإيجار. وبالمثل، سجلت المحافظات الرئيسية زيادات أيضًا، حيث ارتفعت إيجارات المنازل في هاي دونغ بنسبة 33% لتصل إلى 101 دولار أمريكي للمتر المربع في دورة الإيجار، وهاي فونغ بنسبة 28% لتصل إلى 129 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع في دورة الإيجار.

يُظهر تقرير سافيلز أيضًا أن معروض المصانع الجاهزة في المنطقة الاقتصادية الشمالية بلغ 3.5 مليون متر مربع من المساحة الصافية القابلة للتأجير، مع بقاء حوالي 618,000 متر مربع منها. ويبلغ متوسط ​​سعر الإيجار 4.8 دولار أمريكي/متر مربع شهريًا (باستثناء ضريبة القيمة المضافة) في النصف الأول من عام 2023. وفي الوقت نفسه، انخفض معدل إشغال المصانع والمستودعات الجاهزة في المنطقة الشمالية إلى 83% بفضل إطلاق معروضات جديدة في هاي فونغ وباك نينه.

وفقًا للسيد جون كامبل، نائب المدير، رئيس الخدمات الصناعية، سافيلز فيتنام: "تجاوزت أسعار إيجارات الأراضي الحالية في المنطقة الاقتصادية الشمالية خانة العشرات، مما قلل من تنافسية المنطقة الاقتصادية الشمالية مقارنةً بالمنطقة الاقتصادية الجنوبية. قد يعيق ارتفاع أسعار الأراضي دخول شركات تصنيع جديدة في مجال الإلكترونيات والسيارات والطاقة الشمسية. وهؤلاء هم المستثمرون الذين يرغبون في امتلاك قطع أراضي واسعة بأسعار معقولة."

مصدر: https://www.congluan.vn/gia-thue-dat-tai-khu-cong-nghiep-phia-bac-tang-cao-lam-giam-loi-the-canh-tranh-post269896.html