"أشعر الآن بالإحباط."

هناك العديد من الطرق لدخول سوق العقارات، فلماذا اخترت قطاع الإسكان الميسور التكلفة؟

لا أحد في عالم الأعمال يرغب في بيع منتجاته بأسعار زهيدة. لكنني أرغب فقط في بناء مساكن بأسعار معقولة. لأنني أعتقد أنه لتحقيق النجاح، يجب ابتكار منتجات يستفيد منها الكثيرون، وخاصة من هم في أمسّ الحاجة إلى السكن. في بلدنا، غالبية السكان فقراء؛ فأين تجد الكثير من الأغنياء؟ لذا، فإن بناء مساكن تخدم ذوي الدخل المتوسط والفقراء، وبيعها بأسعار معقولة، عملٌ جدير بالاهتمام، أليس كذلك؟ مع ذلك، توجد أنواع عديدة من المساكن بأسعار معقولة. وحدهم من يسكنون فيها فعلياً يُقدّرون جودة المساكن التي أبنيها حق قدرها (بالطبع، مقارنةً بالشقق الأخرى ذات السعر المماثل).

يعلم الجميع أن بيع المنازل بأسعار منخفضة يجذب الكثير من المشترين. لكن ليس كل شخص قادرًا على خفض التكلفة. لديّ بعض الأصدقاء الذين يعملون في مجال العقارات، ويقولون إنه إذا باع السيد ثان المنازل بسعر 9.5 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، فسيخسر المال حتمًا. فما سرّه إذًا؟

لبناء مساكن بأسعار معقولة، تعتبر عملية التنفيذ وفريق الإدارة أمراً بالغ الأهمية؛ يجب أن يكون النظام مبسطاً وغير معقد؛ وينبغي أن يوفر في تكاليف المواد والعمالة.

علاوة على ذلك، يجب تقصير عملية البناء بتطبيق التكنولوجيا الحديثة. ففي السابق، كان بناء مبنى من 18 طابقاً يستغرق 3 سنوات، أما الآن فلا يستغرق سوى 9 أشهر، كما هو الحال في المبنى الذي تجلس فيه الآن.

ومن العوامل الأخرى في بناء مساكن بأسعار معقولة محاولة تعبئة جميع مصادر رأس المال باستثناء القروض المصرفية لتقليل التكاليف، حيث تمثل تكاليف الفائدة المصرفية ما يقرب من 20٪ من سعر المنتج.

وأخيرًا، حدد سعر بيع معقولًا، ولا تبالغ في الربح. في عالم الأعمال، عليك أن تعرف كيف تتقاسم الأرباح، لأنه عندما تبيع منتجًا بسعر منخفض ولكن بجودة جيدة، يكون العائد مرتفعًا جدًا. في الواقع، بيعت حوالي 4000 شقة في منطقة ثانه ها الحضرية، بسعر 9.5 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، في غضون 3 أشهر فقط.

حالياً، يختار معظم المطورين العقاريين العاملين في السوق العقاري قطاعي الإسكان المتوسط والعالي، بينما يندر اختيارهم لقطاع الإسكان الميسور. من وجهة نظر المستثمر، هل يُعدّ بناء مساكن ميسورة التكلفة أم مساكن عالية الجودة أكثر ربحية للمطورين؟

يعتمد هذا على عوامل عديدة، منها الشركة المطورة نفسها. فإذا كانت شركة مساهمة عامة، فإنها تحتاج إلى تنفيذ مشاريع ذات قيمة عالية لتأمين التمويل من البنوك وسوق الأوراق المالية. هذا هو الأهم بالنسبة لها؛ أما السيولة فهي أمر آخر.

في الواقع، هناك مشاريع سكنية فاخرة أُنجزت منذ أكثر من عشر سنوات، لكن العديد من الشقق لا تزال غير مباعة. إذا تباطأت المبيعات، سيبقى رأس المال مُجمّداً وغير متداول، مما سيضرّ ليس فقط بالمطور العقاري، بل أيضاً بالشركاء ذوي الصلة.

إن اختيار السكن الميسور التكلفة، كما فعلت، يلبي احتياجات حقيقية؛ إذ يحصل مشتري المنازل على مكان للعيش فيه، بينما أحصل أنا على رأس مال لإعادة استثماره في مشاريع أخرى.

استقبلنا السيد ثان، لكن باب مكتبه كان مفتوحًا على مصراعيه. فهو يؤمن بأن بيع المساكن بأسعار معقولة للفقراء لا ينبغي أن يتم بشكل رسمي، بل بروح ودية. إذا احتاج المشترون إلى إجابات عن أسئلتهم حول الشقة أو المشروع، فإنه سيقدم لهم شخصيًا شروحات مفصلة. "أكثر ما يحتاجه المشترون هو الثقة. إذا لم تثق بنفسك، فمن سيثق بك؟" لهذا السبب، مكتبه مفتوح دائمًا، ولا يرفض أبدًا أي شخص يرغب في مقابلته أو طرح أسئلة حول شققه أو مشاريعه.

عندما دخلت مجال العقارات واخترت قطاع الإسكان الميسور، هل أجريت أي بحث حول الاحتياجات الاجتماعية؟

نعم، بالتأكيد. لقد كنتُ أُجري أبحاثاً منذ عام 1999، عندما كان مجمع CT9 في لينه دام قيد الإنشاء. كان الطلب على المساكن بأسعار معقولة في المجتمع عموماً، وفي هانوي خصوصاً، هائلاً.

بصفتك متخصصًا في مجال العقارات، ما هي توصياتك السياسية لجعل السكن أكثر سهولة في متناول الشخص العادي وبأسعار معقولة؟

أتقدم بطلب إلى حكومة مدينة هانوي لبناء مساكن اجتماعية بسعر 6 ملايين دونغ فيتنامي للمتر المربع. في حال الموافقة، أتعهد ببناء 10,000 شقة وبيعها بنفس السعر، إلا أن الطلب قُدِّم منذ عام ولم تتم الموافقة عليه حتى الآن.

أعتقد أن الأمر المهم هو ما إذا كان صناع القرار يرغبون في القيام بذلك أم لا، لأن من الصعب جدًا على الشركات تقديم مقترحات واقتراحات. أما أنا شخصيًا، فلا يسعني إلا أن أبذل قصارى جهدي.

أعتقد أن السكن الميسور التكلفة مناسب لمعظم الناس. على سبيل المثال، في منطقة ثانه ها الحضرية، كما ذكرتُ سابقاً، بيعت جميع الشقق البالغ عددها 4000 شقة في غضون ثلاثة أشهر فقط. باعت العديد من العائلات متوسطة الدخل منازلها في وسط المدينة واشترت شقتين هنا، واحدة للزوجين وأطفالهما، والأخرى للوالدين، وما زال لديهم ما يكفي من المال لشراء سيارة للتنقل إلى العمل في وسط المدينة. كما أن الطرق أصبحت مريحة الآن، لذا فإن السكن على مسافة أبعد قليلاً لا يمثل مشكلة.

مصدر